יאיר לוי, מנכ”ל חברת אסטרטגיה בנדל”ן / צילום: יחצ
מה לדעתך יקרה עם הנדל"ן המניב ב-2019?
"שנת 2018 מסתיימת עם שינויים במפת הנדל״ן המניב: בתחום הלוגיסטיקה ראינו במהלך השנה עלייה בביקוש למרכזים לוגיסטיים, למחסן האוטומטי בפרט, וגידול בפעילות הלוגיסטית בצפון הארץ. בתחום המשרדים חווינו עלייה מדורגת במרחבי המשרדים המשותפים, גם בפריפריה.
"הביקוש לנכסים לוגיסטיים צפוי להמשיך לעלות כתוצאה משני גורמים עיקריים: הגדלת היקף הקניות באינטרנט על חשבון קנייה בחנויות ובקניונים, והמשך הגידול ביבוא סחורות לישראל בשל הקטנת כושר הייצור המקומי. בצד הגידול בביקוש ללוגיסטיקה נראה ירידה בביקוש לנדל״ן לתעשייה ומסחר".
מה החידושים שאנחנו צפויים לראות בתחום הלוגיסטיקה?
"ענף האחסון והלוגיסטיקה, שרווחיו נובעים מהתייעלות, צפוי לשנות את מבנהו בעקבות המשך מגמת המיזוגים והרכישות. החברות הקטנות ייבלעו על ידי גופים גדולים ומספר השחקנים בענף יקטן באופן משמעותי. בעקבות זאת נראה עלייה חדה בביקוש לשטחי אחסון גדולים ומודרניים, כאשר יחס האחסון בין המחסן האוטומטי לשטחי אחסון 'רגילים' מגיע ל-1:3. המחסור החמור בכוח אדם לתפעול ימשיך להקשות על הפעלת מחסנים רגילים, דבר אשר יתרום להיעלמותם".
לאן יגיעו המחירים?
" מחירי הקנייה של הנדל"ן הלוגיסטי באזור המרכז המצויים היום ב 36-42 שקל למ"ר, ינסקו לשיא של 50 שקל למ"ר. במקביל, בעקבות התרחבות כביש 6 ומעבר של אוכלוסייה צעירה ומשכילה לפריפריה הצפונית, נראה יותר פעילות לוגיסטית ומחסנים אוטומטים לשם. שכר הדירה עבור שטחים לוגיסטיים צפוי לעלות בכ-20%, דבר אשר יגרום לה עלייה במחירי השירותים הלוגיסטיים ליבואנים, בעקבות זאת תיתכן התייקרות מחירים נוספת בכל ענפי המשק".
אין סכנות בתחום הזה?
"הסכנות בתחום של המרלוג"ים הן בטכנולוגיה - ברגע שהטכנולוגיה מאפשרת שימוש בגובה רב יותר בעלויות נמוכות יותר, יצטרכו פחות שטח. כי בתחום המרלוג"ים הניצול והיעילות הם המפתח לרווח. אבל זה דורש השקעה לא קטנה בציוד".
ומה אתה צופה בתחום המשרדים?
"אחרי ששר האוצר כחלון איים במס דירה שלישית השוק נבהל והרבה משקיעים עברו לשם. לכן אני חושב שבמשרדים שהם B קלאס המחירים ירדו כי יש הרבה היצע והרבה משקיעים שינסו להשכיר.
"סיבה נוספת לירידה במחירי השכירות היא כניסתם של משקיעים פרטיים לענף המשרדים, ענף שנשלט בעבר בידי חברות נכסים, המשקיעים אשר בניגוד לחברות הגדולות, אינם יכולים להרשות לעצמם נכס פנוי ולכן ממהרים למצוא שוכר, גם אם הדבר כרוך בשכירות נמוכה מהמחירים באזור".
איך ישפיע הטרנד של חללי העבודה המשותפים?
"אין ספק שזה תחום מעניין. יותר ויותר חברות קטנות צפויות לעבור למודל של שכירות במרחב עבודה משותף, דבר שיוביל לעליה בהיצע המשרדים הקטנים להשכרה ולירידה במחירי השכירות. אבל חללי עבודה משותפים זה קונספט שתומך רק בשטחי משרדים קטנים יחסית. 500-700 מ"ר ולא יותר.
"אלה שמחזיקים ביכולת להשכיר שטחים גדולים הן רק החברות הגדולות והיתרון היחסי שלהן עולה, מאחר שכל המשרדים שמשווקים בקבוצות רכישה לא יכולים להתחרות בהן בגודל השטחים. כל עוד ההייטק פורח - יש להן יתרון".
נראה שתוכנית מחיר למשתכן כבר מעבר לשיא.
"לוח הזמנים הארוך לקבלת דירה בתוכנית מחיר למשכן תביא לעלייה בביקוש לקרקעות לבנייה יזמית. נראה עלייה במחירי מגרשים למגורים בכל חלקי הארץ ונהירה של אוכלוסייה צעירה מחוץ לאזור המרכז, בעיקר לפריפריה הצפונית. בדרום נראה יותר קרקעות המיועדות לצמודי קרקע".
אחרי הירידות החדות שראינו בדצמבר בשוק ההון, האם הנדל"ן עדיין ייראה כמו השקעה מושכת?
"להערכתי נראה גידול נוסף בביקוש לנכסים מניבים, בעיקר אצל משקיעים מוסדיים וקרנות ריט. היצע המניבים צפוי להישאר נמוך בכל הענפים, למעט תחום המסחר, וכתוצאה מכך התשואות תרדנה.
"בענף המסחר, הביקוש לנדל"ן ולנדל"ן מניב ימשיך לרדת, ונראה עלייה בתשואות עד לרמות של 8%. כל זאת בהנחה שהריבית הבנקאית תישאר כמו שהיא. אם היא תעלה, המצב ישתנה.
"ענף הנדל"ן המסחרי ימשיך להיות ענף השקעה בעל סיכון גבוה ביחס לנכסי נדל״ן אחרים, בעקבות התמורות בו בשנים האחרונות - הוא מחייב ניהול הרבה יותר מקצועי, וגם בגלל הקניות אונליין, ולכן התשואה בו יותר גבוהה מכל השאר".