גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

“מחירי השטחים הלוגיסטיים יכולים להוביל לגל התייקרויות"

יאיר לוי, מנכ"ל חברת יאיר לוי אסטרטגיה בנדל"ן, סבור כי מחירי הקנייה של הנדל"ן הלוגיסטי באזור המרכז, המצויים היום ב-36-42 שקל למ"ר, ינסקו השנה לשיא של 50 שקל למ"ר

 יאיר לוי, מנכ”ל חברת אסטרטגיה בנדל”ן / צילום: יחצ
יאיר לוי, מנכ”ל חברת אסטרטגיה בנדל”ן / צילום: יחצ

מה לדעתך יקרה עם הנדל"ן המניב ב-2019?

"שנת 2018 מסתיימת עם שינויים במפת הנדל״ן המניב: בתחום הלוגיסטיקה ראינו במהלך השנה עלייה בביקוש למרכזים לוגיסטיים, למחסן האוטומטי בפרט, וגידול בפעילות הלוגיסטית בצפון הארץ. בתחום המשרדים חווינו עלייה מדורגת במרחבי המשרדים המשותפים, גם בפריפריה.

"הביקוש לנכסים לוגיסטיים צפוי להמשיך לעלות כתוצאה משני גורמים עיקריים: הגדלת היקף הקניות באינטרנט על חשבון קנייה בחנויות ובקניונים, והמשך הגידול ביבוא סחורות לישראל בשל הקטנת כושר הייצור המקומי. בצד הגידול בביקוש ללוגיסטיקה נראה ירידה בביקוש לנדל״ן לתעשייה ומסחר".

מה החידושים שאנחנו צפויים לראות בתחום הלוגיסטיקה?

"ענף האחסון והלוגיסטיקה, שרווחיו נובעים מהתייעלות, צפוי לשנות את מבנהו בעקבות המשך מגמת המיזוגים והרכישות. החברות הקטנות ייבלעו על ידי גופים גדולים ומספר השחקנים בענף יקטן באופן משמעותי. בעקבות זאת נראה עלייה חדה בביקוש לשטחי אחסון גדולים ומודרניים, כאשר יחס האחסון בין המחסן האוטומטי לשטחי אחסון 'רגילים' מגיע ל-1:3. המחסור החמור בכוח אדם לתפעול ימשיך להקשות על הפעלת מחסנים רגילים, דבר אשר יתרום להיעלמותם".

לאן יגיעו המחירים?

" מחירי הקנייה של הנדל"ן הלוגיסטי באזור המרכז המצויים היום ב 36-42 שקל למ"ר, ינסקו לשיא של 50 שקל למ"ר. במקביל, בעקבות התרחבות כביש 6 ומעבר של אוכלוסייה צעירה ומשכילה לפריפריה הצפונית, נראה יותר פעילות לוגיסטית ומחסנים אוטומטים לשם. שכר הדירה עבור שטחים לוגיסטיים צפוי לעלות בכ-20%, דבר אשר יגרום לה עלייה במחירי השירותים הלוגיסטיים ליבואנים, בעקבות זאת תיתכן התייקרות מחירים נוספת בכל ענפי המשק".

אין סכנות בתחום הזה?

"הסכנות בתחום של המרלוג"ים הן בטכנולוגיה - ברגע שהטכנולוגיה מאפשרת שימוש בגובה רב יותר בעלויות נמוכות יותר, יצטרכו פחות שטח. כי בתחום המרלוג"ים הניצול והיעילות הם המפתח לרווח. אבל זה דורש השקעה לא קטנה בציוד".

ומה אתה צופה בתחום המשרדים?

"אחרי ששר האוצר כחלון איים במס דירה שלישית השוק נבהל והרבה משקיעים עברו לשם. לכן אני חושב שבמשרדים שהם B קלאס המחירים ירדו כי יש הרבה היצע והרבה משקיעים שינסו להשכיר.

"סיבה נוספת לירידה במחירי השכירות היא כניסתם של משקיעים פרטיים לענף המשרדים, ענף שנשלט בעבר בידי חברות נכסים, המשקיעים אשר בניגוד לחברות הגדולות, אינם יכולים להרשות לעצמם נכס פנוי ולכן ממהרים למצוא שוכר, גם אם הדבר כרוך בשכירות נמוכה מהמחירים באזור".

איך ישפיע הטרנד של חללי העבודה המשותפים?

"אין ספק שזה תחום מעניין. יותר ויותר חברות קטנות צפויות לעבור למודל של שכירות במרחב עבודה משותף, דבר שיוביל לעליה בהיצע המשרדים הקטנים להשכרה ולירידה במחירי השכירות. אבל חללי עבודה משותפים זה קונספט שתומך רק בשטחי משרדים קטנים יחסית. 500-700 מ"ר ולא יותר.

"אלה שמחזיקים ביכולת להשכיר שטחים גדולים הן רק החברות הגדולות והיתרון היחסי שלהן עולה, מאחר שכל המשרדים שמשווקים בקבוצות רכישה לא יכולים להתחרות בהן בגודל השטחים. כל עוד ההייטק פורח - יש להן יתרון".

נראה שתוכנית מחיר למשתכן כבר מעבר לשיא.

"לוח הזמנים הארוך לקבלת דירה בתוכנית מחיר למשכן תביא לעלייה בביקוש לקרקעות לבנייה יזמית. נראה עלייה במחירי מגרשים למגורים בכל חלקי הארץ ונהירה של אוכלוסייה צעירה מחוץ לאזור המרכז, בעיקר לפריפריה הצפונית. בדרום נראה יותר קרקעות המיועדות לצמודי קרקע".

אחרי הירידות החדות שראינו בדצמבר בשוק ההון, האם הנדל"ן עדיין ייראה כמו השקעה מושכת?

"להערכתי נראה גידול נוסף בביקוש לנכסים מניבים, בעיקר אצל משקיעים מוסדיים וקרנות ריט. היצע המניבים צפוי להישאר נמוך בכל הענפים, למעט תחום המסחר, וכתוצאה מכך התשואות תרדנה.

"בענף המסחר, הביקוש לנדל"ן ולנדל"ן מניב ימשיך לרדת, ונראה עלייה בתשואות עד לרמות של 8%. כל זאת בהנחה שהריבית הבנקאית תישאר כמו שהיא. אם היא תעלה, המצב ישתנה.

"ענף הנדל"ן המסחרי ימשיך להיות ענף השקעה בעל סיכון גבוה ביחס לנכסי נדל״ן אחרים, בעקבות התמורות בו בשנים האחרונות - הוא מחייב ניהול הרבה יותר מקצועי, וגם בגלל הקניות אונליין, ולכן התשואה בו יותר גבוהה מכל השאר".

עוד כתבות

נוריאל רוביני/ / צילום: רויטרס Lucy Nicholson

נביא הזעם של 2008 בטוח: "הולך להיות כמו המשבר הקודם, רק יותר גרוע"

הוא חזה את המשבר ב-2008 והפך לאחד מהכלכלנים הנודעים בעולם; כעת חוזר פרופ' נוריאל רוביני ומזהיר בריאיון בלעדי ל"גלובס" כי הדרך להתאוששות מהקורונה תהיה ארוכה וכואבת • ויש לו גם אמירה מפתיעה לקראת הבחירות בארה"ב: "טראמפ רק מעמיד פנים שהוא פופוליסט" ● האזינו

עליבאבא. חינכה את השוק מחדש / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

כיצד Nike סגרה 5,000 חנויות והמשיכה להרוויח? הכירו את הדרוויניזם הדיגיטלי

הקורונה חילקה באופן אכזרי את העולם העסקי: ארגונים ללא נכסים דיגיטליים לעומת כאלו שציידו את עצמם מבעוד מועד ● לרגל השנה החדשה, שווה ללמוד מ-NIKE ,easy עלי באבא ואחרים אשר ניווטו את הארגון למקום הנכון ● אורחים מנתחים מהלכים שיווקיים מעבר לים 

כמו לכל דבר, גם לעבודה מהבית יתרונות וחסרונות / צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

קצרים בתקשורת ועוד 4 אתגרי ניהול מרחוק

שישה חודשים כמעט למהפכת העבודה מרחוק, ומנהלים עדיין לומדים איך להתמודד איתה • מחקרים מצביעים על בעיות באמון, על קושי לנהל לו"ז ברור לכולם ועל שאלות בנוגע למדידת ביצועים • איך מתגברים על האתגרים

ג'ף בזוס / צילום: AP - Reed Saxon

בתוך הראש של האיש העשיר בעולם: תוכנית העל של ג'ף בזוס

בזוס לא מרבה להביע עמדות או לשתף בתוכניות ארוכות הטווח שלו ● כדי להבין אותו, כתב האטלנטיק הקדיש 5 חודשים לשיחות עם עובדים ומנהלים באמזון, עם עובדים בחברות מתחרות וגם עם חוקרי אקדמיה - וחזר עם מסמך מרתק ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

חיילים צרפתים חוזרים ממשימה באפריקה / צילום: Fred Marie, רויטרס

תוכניות של הצבא האירופי נתקלות במציאות מלחמתית באפריקה

הדחיפה של נשיא צרפת להמעיט בהישענות של הצבא על ארה"ב, שזוכה לזלזול מהנשיא טראמפ, מתמודדת עתה עם מאבקים בסאהל

צילום מתוך הסרט ‘מסכי עשן: המלכודת הדיגיטלית’. מתעלם במופגן ממנהלי החברות הגדולות  / צילום: נטפליקס

מה נטפליקס שכחה לספר לנו בסרט החדש והמדובר על הרשתות החברתיות

הסרט "The Social Dilemma" דן בבעיות אמיתיות שיצרו פייסבוק, טוויטר ודומותיהן, אך הוא מציג תמונה חד צדדית ומתעלם מאסטרטגיות ושיטות פעולה דומות שבהן נוקטת נטפליקס עצמה ● זהירות, ספוילרים

רח’ הורוביץ 21, ראשון לציון / הדמיה: י.ב. ניר יזמות והשקעות בע”מ, גיל חלמיש

הריסה ובנייה בראשל"צ: 12 דירות במקום 4

הבניין מ-1956 ברחוב הורוביץ 21 נהרס, ובמקומו ייבנה בניין בן חמש קומות ● אילן תמיר, בעל הדירה: "בגרמניה אחי בגר בבניין בן 300 שנה, אבל כאן כנראה בונים אחרת"

המוזיאון הלאומי של קטאר / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

השושנה של קטאר: המוזיאון הלאומי של האמירות הוא לא רק מבנה מעניין, אלא חוד החנית של הטכנולוגיה

במפרץ הפרסי יש גל של מבני פאר מתוחכמים שתוכננו בידי אדריכלי-על

קידוח נפט במדינת דקוטה הצפונית. למרות קריאות השבר בנושא האקלים, תעשיית הנפט והגז בארה"ב רק הולכת וגדלה / צילום: AP - Eric Gay

הסוד של אמריקה: למה איש לא מטפל בפסולת הרדיואקטיבית של תעשיית הנפט והגז

מאות ראיונות עם מדענים, רגולטורים ועובדים הולידו תחקיר מטלטל שחשף כי בארות הנפט והגז בארה"ב מייצרות כ־3.5 טריליון ליטר של פסולת רעילה בשנה ● תביעות הפיצויים עשויות לשמוט את הבסיס הכלכלי של התעשייה הזו ● "גלובס" מגיש: הכתבות הטובות של השנה ממיטב עיתוני העולם

מתוך הפרסומת של נייקי / צילום: צילום מסך

שעת יצירה: איך הצליחה פרסומת אחת עם אפס ימי צילום להפוך לאייקונית

אפילו בלי יום צילום אחד, אלא באמצעות עריכה בלבד, הצליחו ב-NIKE לייצר סרטון שכולו יצירת אמנות אחת גדולה ● אורחים מנתחים מהלכים שיווקיים מעבר לים 

מפגינים נגד נתניהו בבלפור בירושלים / צילום: יוסי זמיר, גלובס

אלפי מפגינים נגד רה"מ; התקנות לשעת חירום להגבלת הפגנות לא יקודמו בממשלה

המפגינים הגיעו סמוך למעון רה"מ בבירה ולביתו הפרטי בקיסריה לאחר שנסעו בשיירות מרחבי הארץ ● ארגוני המחאה הבהירו כי הם יקפידו על המגבלות, המשטרה החלה באכיפה וחלוקת דוחות על אי-שמירת מרחק ועטיית מסיכות

בדיקות קורונה בדרייב אין, תל אביב. "מקסימום 800 חולים קשים בגל הזה" / צילום: Sebastian Scheiner, Associated Press

8,221 נדבקים חדשים אתמול; 13.8% מהנבדקים חיוביים

728 חולים מאושפזים במצב קשה בבתי החולים ברחבי הארץ ● במגזר החרדי ישנם 11 חולים ל-10 אלף נפש, לעומת 5 במגזר הכללי ו-4 במגזר הערבי ●  4,902 מאנשי הצוות הרפואי נמצאים בבידוד

ב.מ.וו פלאג-אין X1 / צילום: יח"צ

כוח ירוק: ב.מ.וו פלאג-אין החדשה מרגיעה את המצפון ומשמחת את הלב

גרסת הפלאג-אין החדשה של ה-X1 יכולה להרגיע את המצפון הסביבתי של מחבקי העצים, אך גם לספק הרבה הנעה והנאה למי ששילם כדי לקבל ב.מ.וו אמיתית

בן ביטון במיניאפוליס. חטף שוק מהקור / צילום: תמונה פרטית

"200 איש נכנסים לזום, מחלקים תפקידים ומתפללים ביחד. זה מרגש"

בן ביטון הגיע למינסוטה כדי להדריך במחנה קיץ, והתגלגל לעבודה כמוזיקאי ראשי בבית כנסת רפורמי במיניאפוליס ● אחרי שחטף שוק מהקור, הוא התאהב בעיר שזורת האגמים ● גם אם הקיץ האחרון, אחרי רצח ג'ורג' פלויד, לא היה פשוט ● דברים שרואים משם

בנימין נתניהו / צילום: Matt Rourke, Associated Press

נתניהו מטיל את האחריות לגל השני על פתיחת מערכת החינוך

בסרטון שפרסם הערב, מציין ראש הממשלה כי פתיחת אולמות האירועים ומערכת החינוך היו טעות ● נתניהו האשים גם את "ההחלטות הפופוליסטיות בכנסת"

מכונית חשמלית של ג'נרל מוטורוס / צילום: רויטרס

קליפורניה תאסור מכירות של מכוניות מונעות דלק החל משנת 2035

מושל המדינה אומר כי אימוץ נרחב של כלי רכב ללא פליטה יפחית את פליטת גזי החממה ויסייע במאבק בשינויי האקלים

תיירות בים המלח / צילום: Shutterstock

"ככל שישראל תהיה מדינה פתוחה וירוקה נצליח להחזיר את מספרי התיירים"

אביטל קוצר-אדרי ונירה פישר ייצגו עד לאחרונה את ישראל כמנהלות לשכות התיירות באיטליה ובשבדיה בהתאמה ● כעת, לאחר שגויסו למטה השיווק במשרד התיירות, השתיים מתמודדות עם אחד האתגרים המורכבים בקריירה המקצועית שלהן: החזרת האירופאים ארצה, ועדיף בכמויות שלפני המשבר

חיילת יושבת בתחנת אוטובוס / צילום: כדיה לוי, גלובס

דובר צה"ל: עוצר יציאות מיום שלישי הקרוב למשך 30 יום לפחות

בבסיסים הפתוחים, הונחו המשרתים לעבוד במשמרות תוך שמירה על קפסולות ● המשרתים במערך הלוחם, בבסיסי ההכשרה וביחידות הסגורות יגיעו ביום ג' לבסיסים ערוכים לשהות ממושכת, לתקופה של עד חודש ימים ● כוכבי: "עלינו לפעול מידית ובמלוא העוצמה לצמצום התחלואה בצה"ל פנימה"

ד"ר טל בן שחר / צילום: Laura Pedrick

ד"ר טל בן שחר הוא ד"ר לאושר, והוא לא נולד מאושר

ד"ר טל בן שחר, מייסד האקדמיה ללימודי אושר, אומר שאושר הוא כמו יופי: "אי אפשר להגדיר אותו, אבל יודעים כשהוא שם"

גליון קנאה ופרגון- ברקע סמלילי המגזינים רולינג סטון, אטלנטיק, הגרדיאן, GQ, הוול סטריט ג׳ורנל / צילום: גלובס

יש לנו פרויקט מושלם, אפילו שאין בו כתבה אחת שלנו

הכתבות המרתקות והמשובחות ממיטב עיתוני העולם, בפרויקט מיוחד שכולו נוטף קנאה (ופרגון)