שמואל סלבין, יו"ר סלע קפיטל / צילום: איל יצהר
הדוחות הכספיים לשנת 2018 שפרסמה הבוקר (ב') קרן ההשקעות בנדל"ן סלע קפיטל (שהיו חיוביים כשלעצמם) חשפו שוב את התגמולים השמנים שמהם נהנית חברת הניהול שלה, שהסתכמו בשנה האחרונה בכ-22 מיליון שקל, והצטברו תוך עשור להיקף עצום של 124 מיליון שקל. רכיב התגמול המנייתי בשנה האחרונה עמד על פחות מ-3 מיליון שקל מהסכום הכולל. בעלי חברת הניהול הם יזמי קרן הריט: שמואל סלבין (המשמש בתפקיד יו"ר סלע קפיטל), ושותפיו אלי בן חמו ויצחק סלע, וכן בתי ההשקעות מיטב דש ואי.בי.אי.
עבור סכומי הכסף הנאים הזורמים לחברת הניהול של סלע קפיטל, היא מספקת לקרן הריט שהקימה שלל שירותים, הכוללים בין היתר ייעוץ בנוגע לביצוע השקעות, התקשרות בהסכמים, ליווי, פיקוח וניהול השקעות, ייעוץ וסיוע בגיוסי הון וחוב, הענקת שירותי ניהול ושיווק נכסים, שירותי הנהלת חשבונות ושירותי נושאי משרה ובהם שירותי מנכ"ל.
הסכם הניהול של הקרן מול חברת הניהול שלה גוזר את היקף עיקר התגמולים משווי הנכסים שבידה, כך שבסוף 2018, כששווי נכסיה עמד על 2.9 מיליארד שקל, דמי הניהול השנתיים עומדים על 0.26%. משווי הנכסים נגזר גם המענק השנתי לחברת הניהול, המבוסס על ביצועי החברה, והתגמול המנייתי.
שיעורם של דמי הניהול משווי הנכסים שמקבלת חברת הניהול של סלע קפיטל עודכן באחרונה כלפי מטה, לאחר הסכם פשרה שגובש בעקבות בקשה לתביעה נגזרת שהגיש אחד מבעלי המניות בסלע קפיטל בעניין תשלומי הקרן עבור שירותי הניהול שהיא מקבלת.
הסכם זה, שתוקפו מאוקטובר האחרון, אושר בשבועות האחרונים על-ידי ביהמ"ש, והצפי הוא שבעקבות אימוצו התשלומים לחברת הניהול יצטמצמו ב-11 מיליון שקל לפחות עד תום תקופת הסכם הניהול הנוכחית, בחודש מארס 2022.
סלע קפיטל מפרטת בדוחות את התשלומים מתוך התשלומים לחברת הניהול שקיבלו נושאי המשרה הבכירה בחברה ל-2018, מהם עולה בין היתר כי סך התגמולים למנכ"ל החברה, גדי אליקם, הגיע כ-2.5 מיליון שקל, ואילו היו"ר שמואל סלבין (60% משרה) הסתפק ב-1.3 מיליון שקל, עיקר התגמול (כ-800 אלף שקל) מנייתי. עוד שילמה סלע קפיטל כ-1 מיליון שקל לדירקטורים שלה, שעימם נמנה גם בן חמו, וכן צבי האוזר, מזכיר הממשלה לשעבר, המתמודד כיום לכנסת ברשימת "חוסן לישראל", ויעקב אלינב (שני האחרונים דירקטורים בלתי תלויים).
הרחבת הפורטפוליו תרמה להכנסות
סלע קפיטל נדל"ן עוסקת ברכישה, בניהול ובהשכרה של נכסים מניבים, בעיקר בתחום המשרדים, וכן בתחומי תעשייה ולוגיסטיקה, מסחר, מלונאות ותחנות דלק. כאמור, במישור הפיננסי סיכמה החברה שנת פעילות חיובית, שבה נהנתה מהרחבת פורטפוליו הנכסים שלה, שסייע לה להציג עלייה של 15% בהכנסותיה ל-211 מיליון שקל, לצד שיפור של 4% ברווח הנקי, שהסתכם ב-98 מיליון שקל.
בסיכום הרבעון הרביעי של 2018 הכיוון דומה, עם עלייה של 14% בהכנסות, שהגיעו ל-55 מיליון שקל ושיפור של 4% ברווח הנקי, שהגיע ל-30 מיליון שקל. בפרמטרים התפעוליים הציגה סלע קפיטל שיפור שנתי של 16% ברווח התפעולי הנקי (NOI), שהגיע ל-189 מיליון שקל, ועלייה של 22% ברווח התזרימי הנקי (FFO) ל-126 מיליון שקל.
בסיכום שנתי, בדרך לשורת הרווח הציגה סלע קפיטל ירידה של 15 מיליון שקל בסעיף שערוך נכסים, המיוחסת לעלויות חד-פעמיות, בעיקר מסי רכישה, בגין רכישת נכסים מניבים בהיקף של 28 מיליון שקל, שקוזזו חלקית בעליית שווי נכסים בהיקף של 13 מיליון שקל.
עוד הציגה סלע קפיטל בסיכום שנתי עלייה של 3 מיליון שקל (12%) בהוצאות הנהלה וכלליות, ל-28 מיליון שקל, "הנובעת בעיקר מגידול בדמי הניהול המשולמים לחברת הניהול עקב עלייה במצבת הנכסים של החברה וכן מתשלום הוצאות התביעה בגין הסכם הפשרה בתביעה הנגזרת".
הוצאות המימון השנתיות נטו של החברה עלו ב-29% ל-49 מיליון שקל, בשל עלייה בהיקף החוב של החברה ועליית מדד המחירים לצרכן, שקוזזו בחלקם בזכות ירידה בשיעור הריבית הממוצעת שאותה היא משלמת.
במקביל לדוחות הודיעה סלע קפיטל על חלוקת דיבידנד של 19 מיליון שקל בגין הרבעון הרביעי של 2018, וכי הדיבידנד המינימלי שתחלק ב-2019 יעמוד על 82 מיליון שקל, על בסיס צפי תוצאותיה לשנה זו. מניית החברה הגיבה לתוצאות בעלייה של כ-3%, אחרי שבשנה האחרונה שמרה על יציבות, והיא משקפת לסלע קפיטל שווי של כ-1.2 מיליארד שקל.
בבית ההשקעות ווליו בייס, המחזיק בהמלצת "קנייה" למניה במחיר יעד הגבוה בכ-50% ממחיר השוק, ציינו כי "החזקה בחברה בעלת מאזן חזק, עלות חוב נמוכה ונגישות מצוינת לשוק ההון והחוב, עם תשואת דיבידנד אטרקטיבית וגבוהה, היא תוספת הכרחית לתיק ההשקעות".
כקרן ריט (REIT) המתנהלת ללא גרעין שליטה פועלת סלע קפיטל כקרן השקעות בנדל"ן המאפשרת למשקיעים, מוסדיים ופרטיים, להיחשף לנדל"ן מניב, תוך חלוקת מרבית התזרים כדיבידנד, ללא שכבת מס נוספת.
סלע קפיטל הונפקה בבורסה ב-2008, זמן לא רב אחרי קרן ריט 1 שהינה קרן הריט הראשונה בישראל. בשנתיים האחרונות הצטרפו למסחר בבורסה שתי קרנות ריט נוספות - מגוריט המתמקדת ברכישת דירות ובהשכרתן, שהונפקה בספטמבר 2016, על רקע תיקון לחוק קרנות הריט, וקרן מניבים, המתרכזת בנכסי נדל"ן מניב בתחומי המשרדים, תעשייה ומסחר, אשר הונפקה באפריל 2017.