בועה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
זה ממש לא משנה באיזה מקצוע תעבדו וכמה תרוויחו, מה שמשנה באמת זה כמה יהיו מחירי הדירות בזמן שתקנו אחת כזו לספק לעצמכם פיסת בטון מעל הראש. לו מחירי הדירות היו כאן כמו לפני עשור, כנראה שלכולנו היה הרבה יותר כסף בצד והיינו יכולים להרשות לעצמינו יותר בילויים ושעות איכות פנויות במקום להתמכר למשרד. לכן, המדד הרלוונטי היחיד שעלינו לבחון הוא יחס משכורות-דירה. לכמה משכורות תצטרכו כדי לא לחיות מתחת לכיפת השמים.
אם לפני עשר שנים היינו זקוקים לכמאה משכורות לקנות דירה, אשתקד עמד המדד על לא פחות מ-153 משכורות. אז לא באמת משנה שאתם עובדים בהייטק ומרוויחים הון ביחס לעבודת הפקידות של דור ההורים, כמעט ואין סיכוי שתצליחו להתחרות במחירי הדירות. למשק היהודי היה רעיון נועז כדי למנוע צמיחת בועה כזו ולהבטיח קורת-גג לכל אזרח מבלי להיות קומוניסט.
למעשה, הגישה היא הפוכה. בעוד שהקומוניזם לקחו את הכסף והרכוש מהתושבים, היהדות חילקה את הנכסים והנדל"ן לכלל התושבים. הדבר הראשון שעשה יהושע בן נון עם סיום כיבוש הארץ הוא: חלוקת הארץ על פי גורל שוויוני לחלוטין. פשוט והגיוני, לקבל קרקע. כי הרי בעצם מי שייכת הקרקע אם לא לתושבים?
כשקמה מדינת ישראל, הולאמו כל שטחי הקרקע ל"מינהל מקרקעי ישראל", כך יוצא שכיום אדם המעוניין לבנות לעצמו בית, מוכרח קודם כל לקנות את פיסת הקרקע מהריבון, המדינה. על פי איזה תעריף? ובכן, השמאי הממשלתי בוחן את ערך הקרקע על פי מחירי הדיור הנוכחיים במקום ומחליט בכמה המדינה תמכור את הקרקע לדייר העתידי. כך יוצא שבמובן מסוים, השמאי עצמו 'אשם' במחיר הגבוה אותו הוא מעריך.
סיימנו? ממש לא. אם נניח שקרקע לדירת ארבעה חדרים תעלה כחצי מיליון שקל, יש להוסיף על הרכישה הזאת מע"מ בסך של 18%. אגב, אם נוסיף את יתר המסים הישירים והעקיפים נגלה ש-55% ממחיר הדירה משולם למדינה. מחירה האמיתי של דירה שנמכרת בשני מיליון שקל הוא בעצם פחות ממיליון שקל. כל היתר הולך לקופת האוצר. לעיתים אדם ייקח הלוואת משכנתא ל-30 שנה על סך של מיליון שקל (וישלם עליה ריבית של מיליון שקל נוספים) אך ורק כדי לשלם את המסים על הדירה.
שר האוצר ונגידת בנק ישראל שמודעים לסוד הזה, היו יכולים פשוט להוריד את המחיר על הקרקעות למחיר נמוך וקבוע או אפילו לפרק את מנהל מרקעי ישראל ולחלק בחינם את הקרקעות לריבון האמיתי, העם, כמו בחזון היהדות. אבל אפילו אם הם ימצאו דרך להחזיר למדינה את הפער בהכנסות ממסים, כבר מאוחר מדי.
בשלב הזה מדובר בצעד שיוריד באחת את הערך של כלל הנכסים של הציבור. רבים מהם ממושכנים לבנקים, שאם יקרסו הם יגררו אחריהם את המשקיעים ואת המשק כולו. ארה"ב סיפקה לנו סצנה כזו בדיוק לפני עשור.
אולם משק שמתחיל מאפס יכול להרשות לעצמו להכריז על "דיור חינם לכל אזרח", חלוקת קרקעות שווה לכל אדם, דבר שמעניק לו הן קורת-גג מעל הראש והן נכס היכול להוות בסיס כלכלי.
אין מרכז ופריפריה
כדי להבטיח שוויון לאורך זמן, צריך לדאוג שמחיר דירה בתל-אביב ובדימונה יהיה שווה. אחת הסיבות הגורמות לפערים במחירים היא עיבוי הערים והפיכתם ל"מרכז", מה שהופך את הערים הפריפריאליות ללא אטרקטיביות למגורים, לחסרי מקומות תעסוקה ולבעלות ערך נמוך לנכסים.
ביהדות לא אהבו את זה. אגב, גם חשבו שם "ירוק". שני העקרונות הללו משתלבים לחוק יהודי קדום בתכנון עירוני, הקובע כי סביב לכל עיר כזו תהיה טבעת ירוקה שגם תהווה ריאה ירוקה לתושבים, וגם תהווה טבעת הגנה מפני עיבוי העיר. מי שרוצה להמשיך לבנות, שיקים לו עיר חדשה. כך תתפזר צפיפות האוכלוסין על פני המדינה כולה, וכך לא יהיה תיעדוף לבעלי מפעלים להקים אותם דווקא בתל-אביב. בדימונה ובכרמיאל יהיו להם את אותו מספר העובדים הפוטנציאלי לגיוס.
שלושה מעגלי הגנה מהעוני
חילקנו את הקרקעות. כעת השוק החופשי מתחיל לעבוד. יש סוחרים ממולחים יותר, ויש פחות. אלו שפחות, יגיעו תוך כמה עשרות שנים למצב בו יצטרכו למשכן את ביתם או אפילו למכור אותו כדי לשרוד. ומה יעשו הדור הבא, האם שוב נראה כאן מעמדות של עניים ועשירים, בני הסוחרים המצטיינים מול אלו שלא?
כאן, למרות השוק החופשי ובאופן חריג יחסית, אנו מגלים התערבות משמעותית במשק הנדל"ן בדמות שלושה מעגלי הגנה עבור אדם שנקלע למצב בו נאלץ למכור את הנכס האחרון והביטחון הכלכלי שלו ושל משפחתו.
- א. אדם שהצליח בתוך שנה (או שנתיים, תלוי באופי הנכס) להתאושש כלכלית, רשאי לדרוש מן הקונה למכור לו חזרה את הקרקע, אם הוא אכן מצליח לשלם תמורתה את מלוא המחיר.
- ב. קרוב מדרגה ראשונה או שנייה שיש בידו היכולת הכלכלית והוא רוצה לעזור לאחיו מתוך ערכי סולידריות חברתית, יכול גם הוא לפדות את הקרקע תמורת מחרה המלא.
למעשה, כל אדם שקונה קרקע יודע כי העסקה לא סגורה במשך השנה הראשונה, קיימת ברקע אפשרות של דרישה לביטול עסקה. מן הסתם, תנאי כזה מציב את שוק הנדל"ן בעדיפות שניה ומטה עבור משקיעים, ואולי גם זה דבר שיכול לעצור מעט את בועת הנדל"ן.
- ג. והכי מעניין: אחת ל-49 שנה חל ה"יובל", המשק כולו עובר "ריסטארט" - איתחול מחדש של המערכת. גם מי שרכש קרקע, מחזיר אותה לבעליה המקוריים, או יורשיו.
זו מערכת שבעצם טוענת שאין מכירת קרקע לצמיתות, כל שוק הקרקעות הוא רק חכירה ל-49 שנה.
המשמעות הראשונה של העיקרון הזה מוביל לכך שאין דבר כזה עני מוחלט. כל אדם בכל מצב, גם הומלס בן הומלס, צריך רק לספור את השנים שנותרו עד היובל, ואז הוא יקבל פיסת קרקע - כקורת-גג או כנכס מניב.
צריך להדגיש, מדובר בחריג בנוף הכלכלי היהודי. מלבד נדל"ן, כל מכירה היא העברה מוחלטת של הבעלות. העיקרון הזה ללא ספק יהפוך את שוק הנדל"ן לפחות אטרקטיבי ואף מוגבל, אולם יש בו בשורה של ממש: ביטחון כלכלי לכל אזרח בכל תקופה שהיא.
היה זה דווקא זאב ז'בוטינסקי, הרוויזיוניסט הגדול, אביה הרוחני של תנועת הליכוד, שהתפעם עמוקות מעיקרון זה ואף כתב עליו ש"אם אעמוד אי-פעם בראש מדינה, אנהיג בה את עיקרון היובל".
הכותב הוא פובליציסט חרדי