גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כשמספר העסקאות בירידה, מה הופך וילה בחיפה לשווה כמעט 10 מיליון שקל?

טעמם של החיפאים משתנה: אם בעבר שלטה בשוק היוקרה שכונת הווילות דניה, כיום יש יותר מאזור יוקרה אחד, והכוכבים החדשים הם המגדלים • המושג החשוב ביותר בשוק החיפאי: נוף ועדיף לכיוון הים ● יוקרה מקומית: מדור חדש

חיפה / צילום: shutterstock
חיפה / צילום: shutterstock

כמו ברוב המקומות בארץ, גם שוק היוקרה בחיפה ספג בשנים האחרונות מכה: אם ב-2016 נרשמו בו 124 עסקות בגובה של 3 מיליון שקל ומעלה, ב-2017 מספרן ירד ל-115 ובשנה שעברה הגיע ל-105 בלבד. אף שמדובר בירידה, צריך לזכור כי שיעורה אינו גדול לעומת שוקי יוקרה אחרים, כמו נתניה, רעננה וירושלים, שהיוקרה בהן התבססה בעיקר על תושבי חוץ שבהדרגה נעלמו מהשוק, וכיום תופסים בו נתחים זעירים.

בחיפה המצב שונה לגמרי. אנשים שאינם תושבי העיר מתקשים להבין את ההיגיון שמנחה את שוק הנדל"ן המקומי. שכונת בת גלים, למשל, שנמצאת ממש על הים, משכה מאוד משקיעים ממרכז הארץ, בעוד שעבור המשקיעים החיפאים היא לא נחשבת לאופציה של ממש. אלה יודעים שהחתך הסוציו-אקונומי של השכונות השונות נמצא במתאם חיובי עם הגובה הטופוגרפי שלהן.

אלא שניתוח של העסקאות מראה שטעמם של החיפאים מתפתח ומשתנה. אם בעבר ניתן יהיה לדבר על היוקרה החיפאית בעיקר בשכונת הווילות דניה, בשנים האחרונות הדברים השתנו לגמרי, וכיום דניה היא אחד משלושה גושי יוקרה שיש בעיר: שכונת דניה המורחבת, הכוללת גם את שכונת המגדלים המזרחית לה, אזור מרכז אחוזה (מרכז חורב) וציר מוריה שבין אחוזה למרכז הכרמל.

"חיפה הולכת אחרי אופנת המגדלים התל-אביבית באיחור וגם בצורה עקומה קצת. קח לדוגמה תקציב של 13 מיליון שקל לרכישת דירה בשטח של 250 מ"ר. תוכל למצוא יופי של וילות בסביון, בהרצליה בהרצליה פיתוח ובאפקה. אבל אם תחפש דירות כאלה במגדלי YOO, ב-W, או בשרונה, לא תצליח לקנות. לגור במגדל נחשב היום ליותר יוקרתי מאשר להתגורר בווילה", אומר השמאי אסי אבני, "עכשיו זה הגיע גם לחיפה".

אבני מדגים את טענתו בקבוצות מגדלים שהוקמה מתחת לאוניברסיטה, באזור סביוני דניה, ברמות גימור גבוהות מאוד, עם בריכת שחייה, קפיטריה, מועדון דיירים ועוד בבניין, אבל המחירים ברוב הדירות שם גבוהים מעט ממחירי הדירות באחוזה ומרכז הכרמל (אם כי, כשעולים במעלה הקומות ניתן גם למצוא דירות ב-6 מיליון שקל).

האם זה בגלל שהפרויקטים הללו מרוחקים ממרכז הכרמל? אבני אומר, שקשה להתייחס למרכז הכרמל כמו למרכז תל-אביב למשל. "תלך לרחוב יפה נוף ותמצא מחירים גבוהים יותר; תפנה לכרמליה, שכונה מבודדת שאף היא לא קרובה למרכז - תוכל למצוא מחירים גבוהים יותר".

 

ציר היוקרה: קרוב למרכז, נוף לים

אבל ליוקרה החיפאית הגיון מוצק: לך עם ציר פרשת המים מהאוניברסיטה, דרך שדרות אבא חושי, דרך שדרות מוריה וכלה בשדרות הנשיא - והיוקרה תלך אתך. תמיד במקומות הגבוהים ביותר, ותמיד עם נוף פתוח. "המרחק מהמרכז חשוב, אבל נראה שהנוף חשוב יותר", אומר אבני, "אנשים יהיו מוכנים לנסוע עוד כמה דקות, אבל לא יוותרו על הנוף שנשקף מצלע ההר". ולכן ההרכב המנצח של היוקרה החיפאית: כמה שקרוב למרכז הכרמל ועוד יותר חשוב - כמה שיותר נוף, ואם אפשר - לכיוון מערב.

תמ"א 38 שינתה את הכללים בחיפה

עד לפני שנים ספורות, כל זה כמעט שלא היה קיים. מה שנחשב כיום לציר יוקרה, היה בתים ישנים ומוזנחים, בני 3-4 קומות על עמודים, וממש לא אטרקטיביים. החל מסוף שנות ה-90 חלה ירידה תלולה בבנייה בעיר, במיוחד בכרמל, וחיפאים שרצו לשפר דיור, נאלצו להגר למקומות אחרים שהציעו דירות איכותיות יותר.

תמ"א 38 שינתה את הכללים. לפתע ניתן היה למצוא בשכונות הכרמל הוותיקות דירות באיכות גבוהה עם מעליות, מקומות חניה, וללא "מכת הנדל"ן" של חיפה - ריבוי מדרגות. שכונות כמו אחוזה, כרמליה, שמבור והכרמל המערבי החלו להשתנות בעקבות יזמות נמרצת, שנתקלה בביקושים נלהבים מצד האוכלוסייה המקומית. כמות עסקאות היוקרה בעיר זינקה מתחילת העשור ועד לאמצעיתו פי שישה. רק להדגמה: ב-2018 נמכרו דירות פנטהאוז שהוקמו במסגרת תמ"א 38 ברחובות הירקון, אהוד וחורב, במחירים של 5-6 מיליון שקל.

המגדלים, הן אלה שהוקמו בסביוני דניה והן אלה שנבנו במרכז הכרמל, בין שדרות הנשיא לרחוב יפה נוף, הוקמו על מגרשים ריקים, והציעו לחיפאים סטנדרטים שלא הוכרו בעיר קודם לכן. אמנם כבר לפני יותר מ-30 שנים הוקמו שני מגדלי פנורמה, שבהם שולב גם מלון דן פנורמה, שמזכירים את מגדלי היוקרה התל-אביביים מהדור הישן, אבל המגדלים החיפאים החדשים הם ליגה אחרת לגמרי.

מדובר בפרויקטים יוקרתיים מאוד, ובראשם זה שבשדרות הנשיא 99, לצד מלון "נוף". בפרויקט זה נמכרה לפני כשנתיים דירת פנטהאוז במחיר שיא של 18.1 מיליון שקל. זהו המחיר הגבוה ביותר שהושג על דירה בעיר. דירות 4 חדרים בפרויקט הזה, בשטח 160 מ"ר, עלו 6.15 מיליון שקל בממוצע. לא רחוק מהפרויקט הזה נמצא פרויקט יד חנה, שבו נמכרו דירות ברמות מחיר של 30-35 אלף שקל למ"ר.
אבל אם נחזור לעסקאות שבוצעו בשנה שעברה, כאן ניצחה היוקרה הוותיקה של דניה, עם שתי העסקות הגבוהות ביותר שבוצעו בעיר ב-2018: בעסקה היקרה ביותר נמכרה וילה של 340 מ"ר ברחוב נורווגיה ב-9.8 מיליון שקל ואילו בשנייה נמכר קוטג' בשטח של 254 מ"ר ברחוב חוף השנהב ב-6.7 מיליון שקל.

כך שנראה כי למרות מגדלי היוקרה והתמ"א, כנראה שחיפאים רבים עדיין מסתכלים על וילה בדניה בתור האפשרות המועדפת עליהם.

עוד כתבות

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

שמור לי ואשמור לך גירסת טראמפ: כך מנצל נשיא ארה"ב את יחסי החוץ לטובתו האישית

זה כבר הפך לשיטה: בשורה של שיחות טלפון ופגישות שניהל עם מנהיגים בעולם הציג להם טראמפ דרישות שנועדו להועיל לו בהפרכת חשדות נגדו ובקמפיין לנשיאות 2020 ● כך זה עבד עם מנהיגי אוקראינה, אוסטרליה ובריטניה וגם עם ראש ממשלת ישראל, שאף קיבל מתנת בחירות נאה לעצמו

מלך תאילנד ובת הלוויה שהודחה מתפקידה / צילום: Royal Household Bureau, רויטרס

מלך תאילנד הדיח את בת הלוויה שלו בשל "חוסר נאמנות"

מלך תאילנד מאהה וצ'יראלונגקון שלל מבת הלוויה שלו סינינט וונגווג'ירפקדי את הדרגות ואת התארים שלה ● בהודעה רשמית מטעם המלוכה נכתב כי סינינט ניסתה "לרומם את עצמה לאותו מעמד כמו המלכה"

כבשים / צילום: שאטרסטוק

החברה הזו מייצרת מוצר אחד בלבד שמתאים לארון של כל אחד - ועל הדרך רוצה להפיץ מסר של קיימות

מסר של קיימות סביבתית: חברת Sheep הבריטית מוכרת מהשבוע מוצר אחד בלבד - סוודר יוניסקס מצמר מרינו, אליו יוצמד תג NFC הניתן לסריקה, דרכו יכול לובש הסוודר ללמוד על הכבשה "שלו" ולקבל עדכונים על מצבה ● והמחיר? לא זול בכלל: 234 דולר

פסולת / צילום: איל יצהר

המדינה נאבקת בהטמנת הפסולת – והתעשיינים מתלוננים על ייקור העלויות

"המשרד להגנת הסביבה נכשל מזה מספר שנים בקידום של פתרונות למחזור וטיפול בפסולת ולמרות זאת, הוא פועל במטרה להקשות על תפעול המטמנות האקולוגיות שמהוות כיום פתרון מוסדר יחיד לפסולת הביתית", כך אמר ד"ר אלי אברמוב, יו"ר איגוד הכימיה, הפרמצבטיקה ואיכות הסביבה שבהתאחדות התעשיינים

חיים ביבס / צילום: איל יצהר

חיים ביבס: השלטון המקומי יממן שליש מפרויקטים להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפריפריה

למרות הצהרה זאת, יו"ר המרכז לשלטון מקומי מתנה את הצעד בכך שהממשלה תשלים את מימון הפרויקטים ● כמו כן הוא הודיע כי המרכז מתנגד להארכת תמ"א 38 ללא הסדרה תקציבית של התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה

בניין טבע בכפר סבא / צילום: סיון פרג'

טבע בדרך לסלק איום קיומי? "ההסדר המתגבש בפרשת האופיואידים - תרחיש טוב בהרבה מזה שהשוק ציפה לו"

עפ"י ההסדר המתגבש בפרשת משככי הכאבים, טבע תשלם 250 מיליון דולר במזומן ובעיקר תספק את התרופה נגד השפעת האופיואידים, בשווי של כ-23 מיליארד דולר, במשך עשור ● בלידר שוקי הון מסבירים כי "עלות הייצור עבור טבע היא 1.5-3 מיליארד דולר, סכום שהיא תמצא בקלות בתזרים המזומנים שלה" ● בפייפר ג'פרי אופטימיים פחות

אסדות קידוח נפט / צילום: shutterstock

משחקי הנפט: מהפכת הפצלים בארה"ב שטרפה את הקלפים

תמו הימים של מונופול אופ"ק על ייצור נפט ותלות של ארה"ב בזהב השחור של המזרח התיכון ● במקום העולם הישן קם עולם חסר יציבות של מלחמת כל בכל על שוקי היצוא לנפט ● הסנקציות על איראן מוציאות אותה ממשחק הנפט העולמי, והתמשכותן משרתת את כל יתר השחקנים בזירה

הפגנת נגד הברקזיט בלונדון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

הקרב על הברקזיט: הממשלה תנסה לאשר במהירות את הפרישה מהאיחוד

ממשלת בריטניה הציגה אמש בפרלמנט חוק שכולל פסקה המייתרת את הצורך בהצבעה על הפרישה ● הממשלה תנסה לקדם את החוק בקריאות שנייה ושלישית כדי לאשר אותו עד יום חמישי הקרוב, בשאיפה להוציא את בריטניה מהאיחוד עד 31 באוקטובר

שרון טל / צילום: רמי זרנגר

האותנטיות החדשה: איך לארח בחג

שרון טל, המעצבת הראשית של בית האופנה משכית, מארחת את החברות בביתה לארוחת חג

סוחר בבורסת ניו יורק. המצטרפת החדשה אינמוד סיימה את אוגוסט בזינוק של 42%   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המסחר בוול סטריט נפתח בעליות קלות; ביוג'ן תגיש לאישור את המוצר לטיפול באלצהיימר

ביוג'ן זינקה בטרום מסחר ב-40% לאחר שעקפה את תחזיות ההכנסות והרווח ברבעון השלישי ● קימברלי קלארק ולוקהיד מרטין העלו את תחזית הרווח למניה ב-2019 ● מקדונלדס יורדת בטרום מסחר לאחר שפיספסה התחזיות ● היום לא מתקיים מסחר ביפן לרגל הכתרת הקיסר נארוהיטו ● טבע דיווחה כי הגיעה להסכם בפרשת האופיואידים ● ממשלת בריטניה מתכוונת לקדם במהירות את הצעת החוק לפרישה מהאיחוד האירופי

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה

לקראת תביעה ראשונה במשבר הטונה: ויליגר נגד ארומה ת"א

ויליגר מאיימת לתבוע את רשת בתי הקפה וטוענת לירידה במכירות ולנזקים כספיים כבדים שנגרמו לה בעקבות אזכור שמה בפרשה, ובעיקר אחרי שממצאי הבדיקות הוכיחו כי ארומה ת"א היא שאחראית לליקויים בטונה שמכרה ללקוחות

תחנת הכוח בבאר טוביה./ צילום: מצגת החברה

אקזיט קטן בבאר טוביה: איש עסקים אמריקאי ימכור מניותיו בתחנת הכוח IPM ב-9 מיליון דולר

מייקל מונלייט קיבל הצעת רכישה מקרן קאי קפיטל שמוביל תמיר גלוסקה, המשקפת שווי של כ-800 מיליון שקל לתחנת הכוח ● שותפיו של מונלייט נדרשים להחליט עד אמצע נובמבר אם ברצונם להפעיל זכות סירוב ראשונה לעסקה ● גלובל פאוור, השותפה גם היא ב-IPM, מסרה כי "החברה לומדת את הודעת המציע ותבחן את צעדיה בהתאם"

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

היתר מיותר? איך הפך מדד יתר 60 לכבשה השחורה של מדדי המניות בת"א

אין זו השנה הראשונה שבה מדד מניות היתר מאכזב קשות את המשקיעים בו ומציג ביצועי חסר ניכרים ביחס למדדי מניות השורה הראשונה ● הפיזור הסקטוריאלי של יתר 60 הוא עקב האכילס של מדד זה, ונדרשת מחשבה מחודשת בעניין

פרופ' וונדי הול / צילום: איל יצהר

"האינטרנט הוא ניסוי כלל עולמי בבני אדם, עשינו עסקה עם השטן"

היא הייתה חלק מקבוצת פורצי הדרך שיילדו את האינטרנט ושינו את העולם לבלי הכר. היום מבקשת פרופ' וונדי הול, מהאנשים החזקים בעולם הבינה המלאכותית, לעצור הכול ולחשוב מחדש ● "צריך להמציא את הרשת שוב", היא אומרת בראיון ל"ליידי גלובס"

פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

צריך לתת לתמ"א 38 למות בכבוד

ההחלטה להאריך את תוקף תוכנית תמ"א 38 לשלוש שנים נוספות אמורה להביא לתקופה של ודאות תכנונית ● עם זאת, התנגדות חלק מהעיריות, ובראשן עיריית ת"א, מסמנת כי יהיה קשה לשמור על התוכנית בחיים ● דעה

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork ומסיושי סאן, מייסד ומנכ"ל סופטבנק / צילומים: Noam Galai, flicker, shutterstock

דיווח: סופטבנק תשתלט על WeWork

דיווחים ב"וול סטריט ג'ורנל" וב-CNBC מעלים כי סופטבנק עומדת להזרים לחברה 4-6 מיליארד דולר לפי שווי של 8 מיליארד דולר, אך קיימות סתירות לגבי מבנה העסקה - האם רוב הסכום ישמש לרכישת מניות או כהלוואה ● ב-WeWork יכריעו מחר בנושא, כשקיימות עוד אופציות מימון על השולחן

ראש ממשלת לבנון סעאד חרירי / צילום: Aziz Taher, רויטרס

יום מכריע בלבנון: אושרה תכניתו הכלכלית של חרירי

(עדכונים): ממשלת לבנון התכנסה הבוקר לדון ברפורמות שהציג אמש ראש הממשלה לראשי המפלגות השותפות בקואליציה ● לא מעט מהאש מופנית לחיזבאללה, הנתפש כגורם המפלג ביותר בלבנון, ומהווה איום על קיומה בשל הכוח הצבאי שצבר

מימין: יואב לוי, מייסד-משותף ומנכ"ל, ויונתן אפל מייסד-משותף וסמנכ"ל פיתוח / צילום: ירין טרנוס, יח"צ

אפסטרים גייסה 30 מיליון דולר בהובלת ענקיות רכב בינלאומיות

הגיוס התבצע בהובלת קבוצת Alliance של רנו, ניסאן ומיצובישי ● החברה, המתמחה באבטחת סייבר לכלי רכב מקושרים, בוחנת התרחבות לסין וליפן

לווייני תקשורת של סאטקום באפריקה  / צילום: אתר החברה

מניית סאטקום קופצת: חידוש חוזה בקונגו בכ-28 מיליון דולר לשלוש שנים

גילת טלקום, חברה-בת בבעלות מלאה של סאטקום, חידשה חוזה לאספקת שירותי תקשורת לוויינית עם חברת התקשורת וודאקום ● בסאטקום מציינים, כי הרווחיות התפעולית הממוצעת מהחוזה בקונגו בשנים הקודמות הייתה בשיעור של כ-30%

יצירות אומנות חדשות בכנסת / צילום: איל יצהר

אמנות בכנסת: בוחרים בצילומים ישראליים

אמנם ממשלה חדשה עדיין לא נראית באופק, אבל בכנסת התחדשו בחמש יצירות אמנות חדשות ● אוצרת המשכן, שרון סופר: "חיפשתי עבודות צילום שהן פעולה התערבותית של האמן בנוף"