נדל"ן מניב// קרדיט: : Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מאז שנת 2015 סקטור הנדל"ן בארה"ב לא הביס את ה-S&P 500 והציג ראלי מרשים כפי שהוא עושה לאחרונה. הסקטור שקיבל תצוגה ראשונה במדד ה-S&P 500 לראשונה באוגוסט 2016 (עד אז הוכלל בסקטור הפיננסים), רשם מתחילת השנה עליות שערים של 12.5% כשהוא מותיר מאחוריו סקטורים כמו פיננסים, בריאות וטכנולוגיית מידע. למה דווקא עכשיו, כשהעולם חושש מהאטה כלכלית, הוא מחליט לפרוץ? הסיבה היא ככל הנראה הרצון של המשקיעים לחזור למניות ערך ולהתרחק ממניות צמיחה בזמן הקרוב. זאת בשל:
אותם סממנים של ביטחון וסולידריות שהמשקיעים כל כך זקוקים להם. הנשיא האמריקאי פרנקלין דלאנו רוזוולט אמר על השקעה בנדל"ן כי היא הבטוחה ביותר, או במילותיו, "אי אפשר לאבד נכס נדל"ן, אי אפשר לגנוב אותו ואי אפשר להזיז אותו ממקומו. נדל"ן הוא פחות או יותר ההשקעה הבטוחה ביותר בעולם". ככל הנראה הנשיא ידע הרבה פחות על מינוף, ובכל זאת הכוונה הבסיסית שלו היתה להתייחס אל השקעה בנדל"ן כהשקעה בסיכון מופחת.
סיום תהליך העלאות הריבית בארה"ב והירידה החדה בתשואות האג"ח הממשלתי, נחשבים חדשות טובות עבור שוק הנדל"ן, בעיקר שוק הנדל"ן המניב. שערוכי הנכסים ייעשו בריבית היוון נמוכה יותר, מה שיעלה את ערך הנכסים. בנוסף המשקיעים יסתפקו בתשואת דיבידנד מתונה יותר, מה שיהפוך את חברות הנדל"ן המניב לאטרקטיביות יותר - בפרט קרנות הריט.
שוק עבודה חזק - המפתח בסופו של דבר להיעדר חשש מהאטה או חלילה קריסה בשוק הנדל"ן הוא שוק העבודה. כל עוד האבטלה נמוכה (תעסוקה מלאה), והשכר ממשיך לעלות קצב גבוה (3.2%), הביקוש למשרדים, מקבצי דיור, מלונאות, מתחמי לוגיסטיקה ועוד ימשיך להיות חזק.
הפגיעה שנגרמת לפעילות הקניונים כתוצאה מקמעונאות האון ליין כבר מתומחרת. מאות קניונים ומרכזים מסחריים נסגרו בשני העשורים האחרונים בארה"ב, אבל עם ההשלמה מגיעה גם התרופה. חלק מאותם קניונים מוסבים למרכזים רפואיים, חלקם למרכזי בידור ואחרים אפילו הופכים ליחידות דיור להשכרה לדיירים קבועים או לתיירים. המשקיעים שהתרחקו מהסקטור בשנים האחרונות, בעיקר בשל הצל הכבד שהטילו עליו הקניונים, חוזרים אליו כאשר החברות וקרנות הריט לומדות לגוון את פורטפוליו הנכסים שלהם, ואף לנצל את המשבר בקניונים לצמיחה מחודשת.
יש מספר טרנדים חדשים במסגרת הנדל"ן המניב.
טכנולוגיית הענן
התפתחותה, שעדיין מצויה בשלבים מוקדמים יחסית, מביאה לכך שעוד ועוד חברות עוברות להתבסס על ענן, מה שמוביל לביקוש גבוה לשירותים הניתנים על ידי חוות שרתים המאחסנות את המידע. חוות אלו הינן למעשה נכס נדל"ן שכולל חיבור עצמאי לחשמל כדי למנוע תקלות, קירור משוכלל כדי שהמחשבים יוכלו לפעול בעוצמה מרבית ואבטחה מכל הסוגים כמובן. הצפי הוא לצמיחה דו ספרתית בביקוש לנדל"ן לאחסון מידע, שצפוי להגיע ליותר מ-300 מיליארד דולר בשנתיים הקרובות. כדי להבין עד כמה ביקוש זה עשוי להיות רגיש לטובה, נסו לדמיין את הביקושים לנכסים אלו בהנחה כי טכנולוגיית הבלוקצ'יין תחזור לככב, אבל הפעם עם הרגולציה המתאימה ובחסות של בנקים מרכזיים, ושל המערכת הבנקאית, הביטחונית והבריאותית.
דיור מוגן וקליניקות רפואיות פרטיות
מלבד התפתחות טכנולוגית, גם הדמוגרפיה מכתיבה את הטרנדים וכאשר דור הבייבי בומרס יוצא לגמלאות, הביקוש לדיור מוגן ושירותי רפואה כמובן עולה. דיור מוגן אינו טרנד חדש, אבל הוא הולך ומתרחב בשנים האחרונות, כאשר איכות החיים עולה וכך גם תוחלת החיים. המזדקנים החדשים רוצים ליהנות מחיי חברה מלאים וסביבה מתאימה להם ולכן מעדיפים לעבור לדיור מוגן. ענף הדיור המוגן בארה"ב ששווה כבר כ-1.1 טריליון דולר והוא צפוי להמשיך לצמוח, תוך שהוא מציע למשקיעים בו תשואת דיבידנד של 5% ויותר. לגבי מרכזיים רפואיים, הרופאים כבר למדו כי הם מעדיפים לשבת במבנה ראוי ומותאם הכולל לעיתים חדרי טיפולים וסינרגיה עם רופאים נוספים, מאשר בקליניקה מבודדת או בבניין משרדים. דבר זה מייצר לרופא ערך ומאותת ללקוחותיו פעמים רבות על רצינות וטיב השירותים שהוא מציע.
מרכזים לוגיסטיים
"כאשר מישהו נפגע, צריך לחפש מי מרוויח מזה" - אמנם קמעונאות האון ליין פגעה אנושות בנדל"ן המסחרי בקניונים ובמרכזי קניות, אבל היא הביאה עימה בשורה חדשה למרכזים הלוגיסטיים המשרתים את סוחרי הרשת.
הצמיחה בענף הכפילה את עצמה בשנתיים האחרונות בהשוואה לשנים עברו, ועדיין המרכזיים הלוגיסטיים שבבנייה אינם רושמים צמיחה של יותר מ-2%, מה שימשיך לתמוך בעליית המחירים בתחום זה. את המגמה הזו זיהו קרנות הריט מבעוד מועד וכיום הן אלו שמחזיקות שיעור ניכר מהמרכזיים הלוגיסטיים.
אחסון פרטי
אם כבר מרכזים לוגיסטיים אז אחד הטרנדים המעניינים והצומחים בארה"ב הוא אחסון פרטי. אנשים פרטיים ששוכרים מחסן ומאחסנים שם את התכולה שלהם, אם בעקבות מעבר לבית קטן יותר, או מעבר לתקופה מסוימת למדינה אחרת, או פשוט צרכנות מופרזת בתקופת שפע כלכלי. 1 מכל 11 אמריקאים משלם 90 דולר לחודש עבור אחסון התכולה שלו, והתעשייה צוברת לה שווי של עשרות מיליארדים בשנים האחרונות.
טרנדים נוספים בתחום הנדל"ן המניב מבוססים בעיקר על היעדר תחרות מצד קמעונאות האון ליין, וזה כולל נכסים המשמשים כמרכזי בידור וקולנוע, מרכזי חינוך ובתי ספר וגם אתרי נופש וסקי.
גם בישראל הנדל"ן המניב מצליח להפתיע מתחילת השנה, בעיקר חברות הקניונים כמו עזריאלי ומליסרון שרושמות עליות שערים של 11.3% ו-13.6% מתחילת השנה ועליות של 23% ו-27% בשנה האחרונה בהתאמה. אז אולי הקניונים סובלים מירידה בפעילות והחולשה ברשתות האופנה אכן מורגשת, אבל שתי הענקיות הללו כבר הצליחו לווסת חלק ניכר מעסקיהם לטובת נדל"ן מסחרי מגוון יותר, כאשר בעזריאלי הנתח של הקניונים יורד לאזור ה-40% לטובת מגדלי משרדים חדשניים ביותר ולטובת טרנד הדיור המוגן הצומח. עם זאת, יש לציין כי אמזון עדיין לא נכנסה לישראל וגם שירותי הפריים (משלוח תוך 24 שעות) לא הפכו לשגרת היומיום של הישראלי הממוצע, כך שהפגיעה בקניונים עדיין לא הגיע לסיומה.
אז אולי אחרי העליות החדות שנרשמו במניות ענקיות הקניונים, שתומחרו במחירי הקטסטרופה, בכל זאת כדאי להתרכז בקרנות הריט המעטות שיש פה, שמתאפיינות גם בתשואת דיבידנד גבוהה מ-4.5% ולאחרונה גם מגוונות את תיקיהם בטרנדים שטיפח הדוד סם כבר שנים לפנינו כמו חוות שרתים ומרכזים לוגיסטיים - וזה עוד לפני כניסת אמזון לישראל ומי יודע, אולי יום אחד גם עליבבא.
הכותב הוא האסטרטג הראשי של בית ההשקעות אלומות. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם