גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ניתוח מכרז מחיר למשתכן באבן יהודה: 16% רווח יזמי

מכרז לבניית 238 דירות ביישוב היוקרתי אבן יהודה, מהן 75% מחיר למשתכן • מחיר מקסימום: 10,100 שקל למ"ר • השטח הוכרז כאתר עתיקות, מה שעלול להוסיף לעלויות היזם שיזכה במכרז

אבן יהודה/ צילום: בר אל
אבן יהודה/ צילום: בר אל

ב-8/4/2019, יום לפני מועד הבחירות לכנסת, תוכנן להיסגר מכרז מחיר למשתכן ראשון ביישוב אבן יהודה. מועד סגירתו נדחה כבר שש פעמים עקב מחלוקות בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין הרשות המקומית בעניין פיתוח התשתיות במתחם.

לאחרונה הודיעה רמ"י על עדכון נוסף לפיו הפעם, לשם שינוי, יוקדם מועד סגירת המכרז ל-13/3/2019. האם המכרז מהווה הזדמנות אחרונה עבור יזמים שטרם הספיקו לעלות על "רכבת" תוכנית מחיר למשתכן או שמא מדובר בעוד מכרז מיני רבים שימשיכו להיות משווקים, כחלק ממדיניות משרדי האוצר והשיכון? התשובה לכך תתברר כנראה רק בתוצאות הבחירות ובזהות השר שיקבל את תיק האוצר.

נתוני המכרז 

מכרז מר/361/2017 מיועד לרכישת זכויות חכירה מהוונות ל-98 שנים עם אופציה ל-98 שנים נוספות, בשני מתחמים, לבניית 238 יחידות דיור (יח"ד) שמהן 179 תימכרנה בשיטת מחיר למשתכן לזכאים בלבד, 48 יח"ד נוספות יימכרו לכל דורש במחירי שוק חופשי ו-11 יח"ד תיבנינה לטובת דיור ציבורי, ותימסרנה לרשות המדינה ללא כל תמורה. הדירות יפוזרו בפיזור סביר ושווה, ככל הניתן, בין הבניינים שבמתחם.

לפי חוזר המחלקה המקצועית של רשות המסים, היזם הזוכה יחויב בתשלום מס רכישה עבור דירות הדיור הציבורי בהתאם לעלויות הבניה של דירות אלו.

בנוסף קובע המכרז כי ככל שתאושר על ידי גורמי התכנון המוסמכים בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות שניתן לבנות במקרקעין, רשאי יהיה הזוכה למכור 20% מסך יחידות הדיור שיתווספו עקב הקלה זו, שלא במסגרת מחיר למשתכן.

אופן חישוב מחירי הדירות

מחיר דירת מחיר למשתכן יעלה לפי המחיר למ"ר דירתי של ההצעה הזוכה, כפול שטח הדירה במטרים רבועים. מרפסת שמש וגינה, עד 30 מ"ר - 30% מהמחיר הרגיל למ"ר. מחסן - 40% מהמחיר הרגיל למ"ר, מספר חניות המוצמדות לדירה, כשהוא מוכפל ב- 200% יובהר, כי לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת.

נקבע מחיר גבוה יותר לקומות העליונות ומחיר נמוך יותר לקומות התחתונות.

מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה רק החל מהמועד שיהא ידוע במועד קבלת היתר בנייה מלא לבניין, קרי - ליזם הזוכה חשיפה מלאה למדד התשומות ממועד הזכייה ועד למועד קבלת ההיתר.

אתר עתיקות

בהתאם לנתוני המכרז, האתר נשוא המכרז הוכרז כאתר עתיקות. הזוכה מתחייב לשאת בעלויות הפיקוח, החפירות הבדיקה וחפירות הצלה, כפי שיידרשו לפי קביעת רשות העתיקות.

תשלומים

ניתן להגיש הצעה למתחם אחד או לשניהם. תשלום הקרקע והפיתוח יבוצעו תוך 90 יום ממועד אישור ועדת מכרזים בדבר הזכייה.

מחיר מקסימום

מחיר המקסימום למ"ר דירתי נקבע על 10,000-10,100 שקל למ"ר.

האזור

אבן יהודה היא מועצה מקומית באזור השרון, שבה מתגוררים כ-14 אלף תושבים. לאבן יהודה דירוג של 8 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי.

המושבה כוללת בתחום שיפוטה את כפר הנוער "הדסים" של ויצו הדסה. היא גובלת במזרח במועצות המקומיות קדימה ותל מונד, בצפון במועצה אזורית לב השרון, במערב בנתניה ובמועצה אזורית חוף השרון בדרום-מערב. ב-2007 עבר בית הספר האמריקאי הבינלאומי לקמפוס חדש שהוקם ביישוב.

היישוב נחשב לאיכותי ונהנה מרמת ביקוש טובה למגורים. המתחם הנדון ממוקם בחלק הצפוני של היישוב, מדרום למכללת הדסים ומצפון לשכונת עין יעקב.

נגישות

אבן יהודה ממוקמת בצמוד ממערב לכביש 4, עם נגישות טובה גם לכביש מס' 2 (כביש החוף), באמצעות כביש 553, המקשר ביניהם.

מצב תכנוני

התוכנית החלה בתחום המתחם הינה תוכנית הצ/250/1-1/א. מדובר בתוכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות. מטרת התוכנית היא לשנות ייעוד של קרקע חקלאית, מוסד חינוכי ושטחים לבנייני משק, להקמת 483 יח"ד (מתוכם 86 יח"ד צמודי קרקע), שטח ציבורי פתוח (שצ"פ), שמורת טבע, מוסדות ציבור, מבני חינוך, דת, רווחה ושירותים קהילתיים. המתחמים במכרז מיועדים לאזור מגורים ג' ו-ג2 בהם ניתן לבנות 11 ו-14 יח"ד בהתאמה, ב-4 קומות.

טיפוסי דירות

תותר בניית דירות גן ודירות גג, תותר בניית קומת מרתף כחלק מהבניין לשימוש הדירות בקומת הקרקע. לא תותר התקנת מטבח בשטח המרתף, על מנת למנוע פיצול יחידות דיור.

שטחן של לפחות 15% מכלל יחידות הדיור לא יעלה על שטח מרבי כולל של 100 מ"ר.

החניה תמוקם בתחום המגרשים, ומספר החניות ייקבע לפי תקן החנייה הארצי, שיהיה במועד הוצאת ההיתר.

תנאים להיתר ולאכלוס

התוכנית כוללת שלביות ביצוע ותנאים רבים הנדרשים למתן היתר בנייה ולאכלוס. תנאים אלו כוללים בין השאר, הקמה וחיבור של מערכות הביוב והניקוז בסביבה, סלילת דרך 671 וחיבורה ליישוב הקיים וכן ביצוע חיבור דרך 561 עם דרך 4. יש לוודא מול המועצה סטטוס נוכחי של התנאים הנדרשים לקבלת ההיתרים.

סקר מחירים

היישוב אבן יהודה מאופיין ברובו בבנייה נמוכה של צמודי קרקע ובנייה סמי-רוויה של דירות גן-גג. בנייה רוויה חדישה, הדומה במאפייניה לפרויקט הנדון ממוקמת במערב היישוב בשכונה הירוקה ובשכונת גילצ.

דירת 5 חדרים בת כ-15 שנה, בשטח 131 מ"ר, ברחוב הדגן 1 בקומה 1 מתוך 3 מוצעת למכירה במחיר של כ-2.45 מיליון שקל.

בפרויקט "FREE" של חברת רוטשטיין, הנבנה בימים אלו בפרדסיה הסמוכה, מוצעות למכירה דירות בנות 4.5 חדרים, בשטח 114 מ"ר + מרפסת בשטח 14 מ"ר, במחיר של 2.14 מיליון שקל.

בפרויקט המדובר באבן יהודה, דירות הגן ודירות הגג המיועדות להימכר בשוק החופשי ינועו ברמות מחיר של 2.3-2.5 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ממוצעת תימכר לזכאי מחיר למשתכן במחיר מקסימום של כ-1.25 מש"ח (עפ"י מחיר המקסימום במכרז).

תחשיב כלכלי

תחשיב כלכלי שנערך למתחם א' המיועד לבניית 116 דירות מחיר למשתכן + 31 דירות שלא במחיר למשתכן (דירות שוק חופשי) + 7 יחידות המיועדות לדיור הציבורי. מחיר המקסימום שנקבע למתחם הנו סך של 10,100 שקל למ"ר.

לצורך מימוש מלוא זכויות הבנייה ויצירת תמהיל דירות בשטח ממוצע אופטימלי (כ-117 מ"ר), תידרש הקלת שבס לתוספת יח"ד בשיעור של 30% (ללא תוספת שטח) ולתוספת קומה.

ככל וזו תאושר הרי שלפי הפרוגרמה המתוכננת יוקמו 196 יחידות דיור ב-14 בניינים בני 5 קומות מעל לקומת מרתף, אשר יכללו 14 יח"ד ובהן 3 דירות מסוג דופלקס גן, 3 דירות מסוג 3, 4 ו-5 חדרים, בשלוש קומות טיפוסיות ו-2 דירות גג.

הדירות אשר תיועדנה למכירה בשוק החופשי יהיו 42 דירות הגן ו-20 דירות גג.

דירות הזכאים יכללו 37 דירות בנות 3 חדרים, 40 דירות בנות 4 חדרים, 42 דירות בנות 5 חדרים ו-8 דירות מסוג פנטהאוז.

סך ההכנסות בפרויקט נאמדות בכ-269,000 אש"ח+מע"מ.

השורה התחתונה

התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט מעלה כי ליזם רווח יזמי בשיעור של כ-16.3% במחיר המקסימום של המכרז.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי

האמור נעשה על פי סקירה כלכלית ראשונית, אינו מהווה חוות דעת שמאית ואין להסתמך עליו.

עוד כתבות

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

מעצמה ביטחונית: המניות שהציפו לפימי רווחים של כ־3 מיליארד שקל

בפחות משנה מימשה קרן ההשקעות מניות בחמש חברות תעשייה ביטחוניות שבשליטתה תמורת מיליארד שקל וברווחים עצומים ● איתות למשקיעים? הקרן נותרה עם החזקה משמעותית בחברות

השותפים בקרן רד דוט קפיטל (מימין למעלה: אטד פלד, יניב שטרן, ברק סלומון, מימין למטה: דניאל ארדון ברץ, יורם אורון) / צילום: עומר הכהן

אחרי מכירת פאראגון: זו הקרן שמגייסת 320 מיליון דולר

קרן ההון סיכון הישראלית רד דוט, אותה הקימו הקימו יורם אורון ויניב שטרן ומאחוריה מספר אקזיטים בולטים, מגייסת קרן שלישית להשקעות בחברות בוגרות ● על פי הערכת גלובס, הקרן הראשונה של רד דוט שהיקפה כ-150 מיליון דולר, החזירה למשקיעים המוגבלים בקרן פי 5 על ההשקעה

וול סטריט / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בוול סטריט; טסלה נופלת בכ-7% בעקבות הכרזת מאסק על הקמת מפלגה חדשה

הנאסד"ק יורד בכ-0.6% ● ארה"ב הודיעה כי מספר הסכמי סחר לקראת חתימה ● טראמפ: מאסק ירד מהפסים ● שר האוצר סקוט בסנט אמר אתמול כי המכסים ייכנסו לתוקף ב־1 באוגוסט עבור מדינות שלא יגיעו להסכם ● "השאננות זוחלת פנימה": כלכלנים מזהירים שהימורים ספקולטיביים דוחפים את הראלי בוול סטריט • וגם, אנליסטים מובילים בעולם ממליצים שלוש מניות

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

רונן עקביה, מנכ''ל בית וגג / צילום: יח''צ נימקו

ביקושי יתר בגיוס האג"ח הראשון של חברת בית וגג

חברת ההתחדשות העירונית שבה מחזיק יעקב שחר מגייסת כ-105 מיליון שקל, לאחר זינוק של 42% במניה בשנה האחרונה ● החברה צופה רווח גולמי עתידי של מעל 1.6 מיליארד שקל בפרוקיטים שהיא מקדמת

היועצת המשפטית לממשלה, עו''ד גלי בהרב-מיארה / צילום: נתן ווייל, לע''מ

היועמ"שית: הליך הדחתי על־ידי הממשלה בלתי חוקי ופוליטי לגמרי

גלי בהרב־מיארה הגישה את עמדתה באשר לעתירות שהוגשו לבג"ץ נגד הדחתה, בה קבעה כי ההליך הוא בלתי־חוקי ביסודו ● "השיקול המרכזי בבסיס ההחלטה - רצונה של הממשלה להסיר מגבלות על כוחה השלטוני, באמצעות הליך הפסקת כהונה פוליטי", כתבה היועמ"שית

יאיר נחמד, מנכ''ל נאייקס ויו''ר הדירקטוריון / צילום: דוד זיסר

נאייקס מפטרת קרוב ל-6% מעובדיה, רובם בישראל

חברת הפינטק תפטר כ-70 עובדים, רובם בישראל ● לפי החברה, הרכישות האחרונות שביצעה יצרו חפיפות בתפקידים מסוימים ● מניית החברה זינקה בכ-53% מאז השפל האחרון באפריל על רקע מלחמת הסחר

כללים פיסקליים / צילום: Shutterstock

הוצאות הממשלה מזנקות? זה מה שמונע מהן להשתולל

המלחמה הביאה לזינוק בכספים שמשלמת המדינה, והתקציב עומד להיפתח מחדש ● מהו המנגנון ששומר על רמה נשלטת של הוצאות ממשלתיות? ● המשרוקית של גלובס מציגה: המוניטור מבאר מושגים

עומסים בנתב''ג. המסלולים והתנועה האווירית סביב השדה לא הותאמו לגידול בישראל / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

המקום בנתב"ג עומד להיגמר. מאיפה נטוס?

עד 2040 צפוי נמל התעופה בן גוריון להגיע לקיבולת המקסימלית שלו, כ–40 מיליון נוסעים בשנה ● אלא שבמשך עשרות שנים מקבלי ההחלטות מתלבטים על המיקום האולטימטיבי של שדה בינלאומי נוסף, ובינתיים הכרעה סופית לא נראית באופק ● אילו אפשרויות כבר בשלב התכנון, מה מסכל אותן וכמה נשלם על הסחבת?

רחובות טהרן / צילום: Reuters, Morteza Nikoubazl

הקשיים של איראן בתחום הנפט והחשמל עשויים לזרז הסכם גרעין

הסכם גרעין חדש שיבטל עיצומים יעמיד את טהרן בפני ירידה במחיר הנפט, התפתחות שלילית מבחינתה, אבל זינוק ביצוא צפוי לפצות על כך ויותר ● בנוסף, למשטר יש צורך דחוף בסיוע אמריקאי בפרט ומערבי ככלל בשדרוג תשתיות

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

בניין בשכונת סיגליות בבאר שבע / צילום: יובל ניסני

עליית שווי של 60%: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בבאר שבע?

ביום האחרון של מבצע "עם כלביא" נרכשה דירת 4 חדרים, בשכונת הסיגליות בבאר שבע ● מדובר בדירת "מחיר למשתכן" שהזוכים מכרו עתה ● לדברי השמאי, "השוני במחירים בשכונה נעוץ בעיקר ברמת ההשקעה של הרוכשים המקוריים, שיכולה להעלות או להוריד את המחיר ב־50־80 אלף שקל"

טלפון עם eSIM / צילום: Shutterstock

מתכננים לטוס לחו"ל? כך תבחרו חבילת אינטרנט

כדי לבחור חבילת אינטרנט שתתאים לכם בחו"ל, צריך לקחת בחשבון את נפח הגלישה הדרוש, האם יש צורך גם בשיחות, משך השהות ומספר המדינות שבהן תהיו ● לפניכם הפתרונות הזמינים לכל אפשרות

איראן רוצה לרכוש מטוסי קרב, וישראל מבקשת מסין: "תרסני אותה"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: ישראל חוששת מזה שסין תמכור מטוסים מתקדמים לאיראן, מה עמד מאחורי החלטה של סין לא להתערב לטובת איראן בזמן המלחמה והעיתונאית הלבנונית שקוראת לנורמליזציה בין לבנון וישראל ● כותרות העיתונים בעולם

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים החמירה את הכללים ועוררה סערה: "עלולה לגרום לתאונות מס רבות"

תזכיר חוק חדש של רשות המסים קובע שמי ששהה בארץ למשך 75 יום בשנה - ייחשב לתושב לצרכי מס וכלל הכנסותיו בישראל ובחו"ל ימוסו ● המהלך צפוי להשפיע לרעה על ישראלים ברילוקיישן ותושבי חוץ שמרבים לבקר בארץ ● מהם עיקרי השינוי ואילו השלכות יהיו לו על תכנון מס עתידי? ● גלובס עושה סדר