אבן יהודה/ צילום: בר אל
ב-8/4/2019, יום לפני מועד הבחירות לכנסת, תוכנן להיסגר מכרז מחיר למשתכן ראשון ביישוב אבן יהודה. מועד סגירתו נדחה כבר שש פעמים עקב מחלוקות בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין הרשות המקומית בעניין פיתוח התשתיות במתחם.
לאחרונה הודיעה רמ"י על עדכון נוסף לפיו הפעם, לשם שינוי, יוקדם מועד סגירת המכרז ל-13/3/2019. האם המכרז מהווה הזדמנות אחרונה עבור יזמים שטרם הספיקו לעלות על "רכבת" תוכנית מחיר למשתכן או שמא מדובר בעוד מכרז מיני רבים שימשיכו להיות משווקים, כחלק ממדיניות משרדי האוצר והשיכון? התשובה לכך תתברר כנראה רק בתוצאות הבחירות ובזהות השר שיקבל את תיק האוצר.
נתוני המכרז
מכרז מר/361/2017 מיועד לרכישת זכויות חכירה מהוונות ל-98 שנים עם אופציה ל-98 שנים נוספות, בשני מתחמים, לבניית 238 יחידות דיור (יח"ד) שמהן 179 תימכרנה בשיטת מחיר למשתכן לזכאים בלבד, 48 יח"ד נוספות יימכרו לכל דורש במחירי שוק חופשי ו-11 יח"ד תיבנינה לטובת דיור ציבורי, ותימסרנה לרשות המדינה ללא כל תמורה. הדירות יפוזרו בפיזור סביר ושווה, ככל הניתן, בין הבניינים שבמתחם.
לפי חוזר המחלקה המקצועית של רשות המסים, היזם הזוכה יחויב בתשלום מס רכישה עבור דירות הדיור הציבורי בהתאם לעלויות הבניה של דירות אלו.
בנוסף קובע המכרז כי ככל שתאושר על ידי גורמי התכנון המוסמכים בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות שניתן לבנות במקרקעין, רשאי יהיה הזוכה למכור 20% מסך יחידות הדיור שיתווספו עקב הקלה זו, שלא במסגרת מחיר למשתכן.
אופן חישוב מחירי הדירות
מחיר דירת מחיר למשתכן יעלה לפי המחיר למ"ר דירתי של ההצעה הזוכה, כפול שטח הדירה במטרים רבועים. מרפסת שמש וגינה, עד 30 מ"ר - 30% מהמחיר הרגיל למ"ר. מחסן - 40% מהמחיר הרגיל למ"ר, מספר חניות המוצמדות לדירה, כשהוא מוכפל ב- 200% יובהר, כי לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת.
נקבע מחיר גבוה יותר לקומות העליונות ומחיר נמוך יותר לקומות התחתונות.
מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה רק החל מהמועד שיהא ידוע במועד קבלת היתר בנייה מלא לבניין, קרי - ליזם הזוכה חשיפה מלאה למדד התשומות ממועד הזכייה ועד למועד קבלת ההיתר.
אתר עתיקות
בהתאם לנתוני המכרז, האתר נשוא המכרז הוכרז כאתר עתיקות. הזוכה מתחייב לשאת בעלויות הפיקוח, החפירות הבדיקה וחפירות הצלה, כפי שיידרשו לפי קביעת רשות העתיקות.
תשלומים
ניתן להגיש הצעה למתחם אחד או לשניהם. תשלום הקרקע והפיתוח יבוצעו תוך 90 יום ממועד אישור ועדת מכרזים בדבר הזכייה.
מחיר מקסימום
מחיר המקסימום למ"ר דירתי נקבע על 10,000-10,100 שקל למ"ר.
האזור
אבן יהודה היא מועצה מקומית באזור השרון, שבה מתגוררים כ-14 אלף תושבים. לאבן יהודה דירוג של 8 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי.
המושבה כוללת בתחום שיפוטה את כפר הנוער "הדסים" של ויצו הדסה. היא גובלת במזרח במועצות המקומיות קדימה ותל מונד, בצפון במועצה אזורית לב השרון, במערב בנתניה ובמועצה אזורית חוף השרון בדרום-מערב. ב-2007 עבר בית הספר האמריקאי הבינלאומי לקמפוס חדש שהוקם ביישוב.
היישוב נחשב לאיכותי ונהנה מרמת ביקוש טובה למגורים. המתחם הנדון ממוקם בחלק הצפוני של היישוב, מדרום למכללת הדסים ומצפון לשכונת עין יעקב.
נגישות
אבן יהודה ממוקמת בצמוד ממערב לכביש 4, עם נגישות טובה גם לכביש מס' 2 (כביש החוף), באמצעות כביש 553, המקשר ביניהם.
מצב תכנוני
התוכנית החלה בתחום המתחם הינה תוכנית הצ/250/1-1/א. מדובר בתוכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות. מטרת התוכנית היא לשנות ייעוד של קרקע חקלאית, מוסד חינוכי ושטחים לבנייני משק, להקמת 483 יח"ד (מתוכם 86 יח"ד צמודי קרקע), שטח ציבורי פתוח (שצ"פ), שמורת טבע, מוסדות ציבור, מבני חינוך, דת, רווחה ושירותים קהילתיים. המתחמים במכרז מיועדים לאזור מגורים ג' ו-ג2 בהם ניתן לבנות 11 ו-14 יח"ד בהתאמה, ב-4 קומות.
טיפוסי דירות
תותר בניית דירות גן ודירות גג, תותר בניית קומת מרתף כחלק מהבניין לשימוש הדירות בקומת הקרקע. לא תותר התקנת מטבח בשטח המרתף, על מנת למנוע פיצול יחידות דיור.
שטחן של לפחות 15% מכלל יחידות הדיור לא יעלה על שטח מרבי כולל של 100 מ"ר.
החניה תמוקם בתחום המגרשים, ומספר החניות ייקבע לפי תקן החנייה הארצי, שיהיה במועד הוצאת ההיתר.
תנאים להיתר ולאכלוס
התוכנית כוללת שלביות ביצוע ותנאים רבים הנדרשים למתן היתר בנייה ולאכלוס. תנאים אלו כוללים בין השאר, הקמה וחיבור של מערכות הביוב והניקוז בסביבה, סלילת דרך 671 וחיבורה ליישוב הקיים וכן ביצוע חיבור דרך 561 עם דרך 4. יש לוודא מול המועצה סטטוס נוכחי של התנאים הנדרשים לקבלת ההיתרים.
סקר מחירים
היישוב אבן יהודה מאופיין ברובו בבנייה נמוכה של צמודי קרקע ובנייה סמי-רוויה של דירות גן-גג. בנייה רוויה חדישה, הדומה במאפייניה לפרויקט הנדון ממוקמת במערב היישוב בשכונה הירוקה ובשכונת גילצ.
דירת 5 חדרים בת כ-15 שנה, בשטח 131 מ"ר, ברחוב הדגן 1 בקומה 1 מתוך 3 מוצעת למכירה במחיר של כ-2.45 מיליון שקל.
בפרויקט "FREE" של חברת רוטשטיין, הנבנה בימים אלו בפרדסיה הסמוכה, מוצעות למכירה דירות בנות 4.5 חדרים, בשטח 114 מ"ר + מרפסת בשטח 14 מ"ר, במחיר של 2.14 מיליון שקל.
בפרויקט המדובר באבן יהודה, דירות הגן ודירות הגג המיועדות להימכר בשוק החופשי ינועו ברמות מחיר של 2.3-2.5 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ממוצעת תימכר לזכאי מחיר למשתכן במחיר מקסימום של כ-1.25 מש"ח (עפ"י מחיר המקסימום במכרז).
תחשיב כלכלי
תחשיב כלכלי שנערך למתחם א' המיועד לבניית 116 דירות מחיר למשתכן + 31 דירות שלא במחיר למשתכן (דירות שוק חופשי) + 7 יחידות המיועדות לדיור הציבורי. מחיר המקסימום שנקבע למתחם הנו סך של 10,100 שקל למ"ר.
לצורך מימוש מלוא זכויות הבנייה ויצירת תמהיל דירות בשטח ממוצע אופטימלי (כ-117 מ"ר), תידרש הקלת שבס לתוספת יח"ד בשיעור של 30% (ללא תוספת שטח) ולתוספת קומה.
ככל וזו תאושר הרי שלפי הפרוגרמה המתוכננת יוקמו 196 יחידות דיור ב-14 בניינים בני 5 קומות מעל לקומת מרתף, אשר יכללו 14 יח"ד ובהן 3 דירות מסוג דופלקס גן, 3 דירות מסוג 3, 4 ו-5 חדרים, בשלוש קומות טיפוסיות ו-2 דירות גג.
הדירות אשר תיועדנה למכירה בשוק החופשי יהיו 42 דירות הגן ו-20 דירות גג.
דירות הזכאים יכללו 37 דירות בנות 3 חדרים, 40 דירות בנות 4 חדרים, 42 דירות בנות 5 חדרים ו-8 דירות מסוג פנטהאוז.
סך ההכנסות בפרויקט נאמדות בכ-269,000 אש"ח+מע"מ.
השורה התחתונה
התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט מעלה כי ליזם רווח יזמי בשיעור של כ-16.3% במחיר המקסימום של המכרז.
הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי
האמור נעשה על פי סקירה כלכלית ראשונית, אינו מהווה חוות דעת שמאית ואין להסתמך עליו.