גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ניתוח מכרז מחיר למשתכן באבן יהודה: 16% רווח יזמי

מכרז לבניית 238 דירות ביישוב היוקרתי אבן יהודה, מהן 75% מחיר למשתכן • מחיר מקסימום: 10,100 שקל למ"ר • השטח הוכרז כאתר עתיקות, מה שעלול להוסיף לעלויות היזם שיזכה במכרז

אבן יהודה/ צילום: בר אל
אבן יהודה/ צילום: בר אל

ב-8/4/2019, יום לפני מועד הבחירות לכנסת, תוכנן להיסגר מכרז מחיר למשתכן ראשון ביישוב אבן יהודה. מועד סגירתו נדחה כבר שש פעמים עקב מחלוקות בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין הרשות המקומית בעניין פיתוח התשתיות במתחם.

לאחרונה הודיעה רמ"י על עדכון נוסף לפיו הפעם, לשם שינוי, יוקדם מועד סגירת המכרז ל-13/3/2019. האם המכרז מהווה הזדמנות אחרונה עבור יזמים שטרם הספיקו לעלות על "רכבת" תוכנית מחיר למשתכן או שמא מדובר בעוד מכרז מיני רבים שימשיכו להיות משווקים, כחלק ממדיניות משרדי האוצר והשיכון? התשובה לכך תתברר כנראה רק בתוצאות הבחירות ובזהות השר שיקבל את תיק האוצר.

נתוני המכרז 

מכרז מר/361/2017 מיועד לרכישת זכויות חכירה מהוונות ל-98 שנים עם אופציה ל-98 שנים נוספות, בשני מתחמים, לבניית 238 יחידות דיור (יח"ד) שמהן 179 תימכרנה בשיטת מחיר למשתכן לזכאים בלבד, 48 יח"ד נוספות יימכרו לכל דורש במחירי שוק חופשי ו-11 יח"ד תיבנינה לטובת דיור ציבורי, ותימסרנה לרשות המדינה ללא כל תמורה. הדירות יפוזרו בפיזור סביר ושווה, ככל הניתן, בין הבניינים שבמתחם.

לפי חוזר המחלקה המקצועית של רשות המסים, היזם הזוכה יחויב בתשלום מס רכישה עבור דירות הדיור הציבורי בהתאם לעלויות הבניה של דירות אלו.

בנוסף קובע המכרז כי ככל שתאושר על ידי גורמי התכנון המוסמכים בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות שניתן לבנות במקרקעין, רשאי יהיה הזוכה למכור 20% מסך יחידות הדיור שיתווספו עקב הקלה זו, שלא במסגרת מחיר למשתכן.

אופן חישוב מחירי הדירות

מחיר דירת מחיר למשתכן יעלה לפי המחיר למ"ר דירתי של ההצעה הזוכה, כפול שטח הדירה במטרים רבועים. מרפסת שמש וגינה, עד 30 מ"ר - 30% מהמחיר הרגיל למ"ר. מחסן - 40% מהמחיר הרגיל למ"ר, מספר חניות המוצמדות לדירה, כשהוא מוכפל ב- 200% יובהר, כי לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת.

נקבע מחיר גבוה יותר לקומות העליונות ומחיר נמוך יותר לקומות התחתונות.

מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה רק החל מהמועד שיהא ידוע במועד קבלת היתר בנייה מלא לבניין, קרי - ליזם הזוכה חשיפה מלאה למדד התשומות ממועד הזכייה ועד למועד קבלת ההיתר.

אתר עתיקות

בהתאם לנתוני המכרז, האתר נשוא המכרז הוכרז כאתר עתיקות. הזוכה מתחייב לשאת בעלויות הפיקוח, החפירות הבדיקה וחפירות הצלה, כפי שיידרשו לפי קביעת רשות העתיקות.

תשלומים

ניתן להגיש הצעה למתחם אחד או לשניהם. תשלום הקרקע והפיתוח יבוצעו תוך 90 יום ממועד אישור ועדת מכרזים בדבר הזכייה.

מחיר מקסימום

מחיר המקסימום למ"ר דירתי נקבע על 10,000-10,100 שקל למ"ר.

האזור

אבן יהודה היא מועצה מקומית באזור השרון, שבה מתגוררים כ-14 אלף תושבים. לאבן יהודה דירוג של 8 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי.

המושבה כוללת בתחום שיפוטה את כפר הנוער "הדסים" של ויצו הדסה. היא גובלת במזרח במועצות המקומיות קדימה ותל מונד, בצפון במועצה אזורית לב השרון, במערב בנתניה ובמועצה אזורית חוף השרון בדרום-מערב. ב-2007 עבר בית הספר האמריקאי הבינלאומי לקמפוס חדש שהוקם ביישוב.

היישוב נחשב לאיכותי ונהנה מרמת ביקוש טובה למגורים. המתחם הנדון ממוקם בחלק הצפוני של היישוב, מדרום למכללת הדסים ומצפון לשכונת עין יעקב.

נגישות

אבן יהודה ממוקמת בצמוד ממערב לכביש 4, עם נגישות טובה גם לכביש מס' 2 (כביש החוף), באמצעות כביש 553, המקשר ביניהם.

מצב תכנוני

התוכנית החלה בתחום המתחם הינה תוכנית הצ/250/1-1/א. מדובר בתוכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות. מטרת התוכנית היא לשנות ייעוד של קרקע חקלאית, מוסד חינוכי ושטחים לבנייני משק, להקמת 483 יח"ד (מתוכם 86 יח"ד צמודי קרקע), שטח ציבורי פתוח (שצ"פ), שמורת טבע, מוסדות ציבור, מבני חינוך, דת, רווחה ושירותים קהילתיים. המתחמים במכרז מיועדים לאזור מגורים ג' ו-ג2 בהם ניתן לבנות 11 ו-14 יח"ד בהתאמה, ב-4 קומות.

טיפוסי דירות

תותר בניית דירות גן ודירות גג, תותר בניית קומת מרתף כחלק מהבניין לשימוש הדירות בקומת הקרקע. לא תותר התקנת מטבח בשטח המרתף, על מנת למנוע פיצול יחידות דיור.

שטחן של לפחות 15% מכלל יחידות הדיור לא יעלה על שטח מרבי כולל של 100 מ"ר.

החניה תמוקם בתחום המגרשים, ומספר החניות ייקבע לפי תקן החנייה הארצי, שיהיה במועד הוצאת ההיתר.

תנאים להיתר ולאכלוס

התוכנית כוללת שלביות ביצוע ותנאים רבים הנדרשים למתן היתר בנייה ולאכלוס. תנאים אלו כוללים בין השאר, הקמה וחיבור של מערכות הביוב והניקוז בסביבה, סלילת דרך 671 וחיבורה ליישוב הקיים וכן ביצוע חיבור דרך 561 עם דרך 4. יש לוודא מול המועצה סטטוס נוכחי של התנאים הנדרשים לקבלת ההיתרים.

סקר מחירים

היישוב אבן יהודה מאופיין ברובו בבנייה נמוכה של צמודי קרקע ובנייה סמי-רוויה של דירות גן-גג. בנייה רוויה חדישה, הדומה במאפייניה לפרויקט הנדון ממוקמת במערב היישוב בשכונה הירוקה ובשכונת גילצ.

דירת 5 חדרים בת כ-15 שנה, בשטח 131 מ"ר, ברחוב הדגן 1 בקומה 1 מתוך 3 מוצעת למכירה במחיר של כ-2.45 מיליון שקל.

בפרויקט "FREE" של חברת רוטשטיין, הנבנה בימים אלו בפרדסיה הסמוכה, מוצעות למכירה דירות בנות 4.5 חדרים, בשטח 114 מ"ר + מרפסת בשטח 14 מ"ר, במחיר של 2.14 מיליון שקל.

בפרויקט המדובר באבן יהודה, דירות הגן ודירות הגג המיועדות להימכר בשוק החופשי ינועו ברמות מחיר של 2.3-2.5 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ממוצעת תימכר לזכאי מחיר למשתכן במחיר מקסימום של כ-1.25 מש"ח (עפ"י מחיר המקסימום במכרז).

תחשיב כלכלי

תחשיב כלכלי שנערך למתחם א' המיועד לבניית 116 דירות מחיר למשתכן + 31 דירות שלא במחיר למשתכן (דירות שוק חופשי) + 7 יחידות המיועדות לדיור הציבורי. מחיר המקסימום שנקבע למתחם הנו סך של 10,100 שקל למ"ר.

לצורך מימוש מלוא זכויות הבנייה ויצירת תמהיל דירות בשטח ממוצע אופטימלי (כ-117 מ"ר), תידרש הקלת שבס לתוספת יח"ד בשיעור של 30% (ללא תוספת שטח) ולתוספת קומה.

ככל וזו תאושר הרי שלפי הפרוגרמה המתוכננת יוקמו 196 יחידות דיור ב-14 בניינים בני 5 קומות מעל לקומת מרתף, אשר יכללו 14 יח"ד ובהן 3 דירות מסוג דופלקס גן, 3 דירות מסוג 3, 4 ו-5 חדרים, בשלוש קומות טיפוסיות ו-2 דירות גג.

הדירות אשר תיועדנה למכירה בשוק החופשי יהיו 42 דירות הגן ו-20 דירות גג.

דירות הזכאים יכללו 37 דירות בנות 3 חדרים, 40 דירות בנות 4 חדרים, 42 דירות בנות 5 חדרים ו-8 דירות מסוג פנטהאוז.

סך ההכנסות בפרויקט נאמדות בכ-269,000 אש"ח+מע"מ.

השורה התחתונה

התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט מעלה כי ליזם רווח יזמי בשיעור של כ-16.3% במחיר המקסימום של המכרז.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי

האמור נעשה על פי סקירה כלכלית ראשונית, אינו מהווה חוות דעת שמאית ואין להסתמך עליו.

עוד כתבות

עמק יזרעאל. יישובים בפריפריה זכו פחות בקרקעות   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

צדק חלוקתי בגבולות המוניציפליים? המחקר שמגלה שזה קורה בעיקר במרכז הארץ, ובעיקר ליהודים

מחקר חדש בדק יותר מ-90 החלטות של ועדות הגבולות בין השנים 2003 ל-2016 • אף שמטרתן הייתה להעביר שטחים לרשויות חלשות - רוב המרוויחות הן רשויות יהודיות במרכז, שהיו מקורבות לשר הפנים באותה עת

עמית בן דב / צילום: איל יצהר, גלובס

הסיפור שהתחיל בשרטוט על מפית בבית קפה ונגמר (בינתיים) בגיוס לפי שווי של 2 מיליארד דולר

עמית בן דב חלם להיות ג'ימי הנדריקס הבא, וגם לתפקיד הראשון בהייטק התגלגל בעקבות החלום להשתלב בעסקי הבידור ● בגיל 50 הוא החליט להקים סטארט-אפ ראשון, שמנתח שיחות של אנשי מכירות ומספק להם המלצות ● היעד: להיות ה"טסלה של עולם המכירות"

ניהול מקום עבודה שמח / איור: חן ליבמן

מתנות ופינוקים זה לא מספיק: 7 עצות לניהול מקום עבודה שמח

לא מספיק לארגן הרמת כוסית בראש השנה או לחלק מארז מפנק לעובדים ● תיאוריות ניהוליות עדכניות לא רואות בעובדים בריאים ומאושרים נטל, אלא נכס, וגם המחקר תומך בטענה ● ככה עושים את זה נכון

לירן אבישר-בן חורין / צילום: רפי קוץ, גלובס

"שוק הסלולר מוטה מחיר בצורה לא בריאה": מנכ"לית משרד התקשורת בראיון ראשון

בתקופה הקצרה שלירן אבישר-בן חורין מנהלת את משרד התקשורת היא כבר הספיקה להוציא מכרז לדור החמישי בסלולר, לטפל במיזוג סלקום-גולן ולאשר את מתווה הסיבים ● בראיון ראשון בתפקיד היא מספרת כיצד הם רואים את מפת התקשורת העתידית, ועל מה הצרכן הישראלי צריך ללמוד להסתכל

תיירים על חופי אבו דבי, איחוד האמירויות / צילום: Kamran Jebreili, AP

בקרוב: גוף ממשלתי לאיתור שת"פים והשקעות מהאמירויות יפתח סניף בת"א

מדובר במשרד בינלאומי ראשון של משרד ההשקעות באבו דאבי (ADIO), גוף ממשלתי של הנסיכות העוסק בחיפוש שיתופי פעולה והשקעות ● על פתיחת המשרד הוחלט בעקבות מגעים עם Invest in Israel במשרד הכלכלה והתעשייה ועם עוד גופים ישראליים תוך מיקוד בתחומי חדשנות וטכנולוגיה

דיג בפיורד בנורבגיה / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

למה כולם בסקנדינביה כל כך מאושרים ואיך זה קשור למלחמה בקורונה

למה בדירוגי האושר והרווחה הבינלאומיים מדינות סקנדינביה תמיד מגיעות ראשונות, מדוע יש כל כך הרבה דירוגים כאלה, והאם יש בכלל דרך נכונה למדוד ● וגם: מה הקשר בין רמת האושר של המדינה לבין האופן שבו היא מתמודדת עם משבר הקורונה? ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

דירה ברחוב ציפורי, בין שכונות שערי חסד ונחלאות / צילום: אנגלו סכסון ירושלים

הקונה מניו יורק, הסיור הווירטואלי והמחיר שקפץ ב-20% בחמש שנים

דופלקס בן 5.5 חדרים בירושלים נמכר ב-6 מיליון שקל בתוך כשלושה שבועות

מכשיר לבדיקת קורונה של חברת Visby Medical  / צילום: יח"צ

ה-FDA אישר בדיקת קורונה ביתית ומיידית שפיתח יזם ישראלי

חברת Visby Medical שהקים בארה"ב הישראלי אדם דה לה זרטה פיתחה מכשיר קטן כגודל כך היד, מתכלה, שמחזיר תוצאות מבדיקת קורונה תוך חצי שעה ● האישור שקיבלה מה-FDA לא מפרט את רמה הדיוק שלה

בדיקה לגילוי הדבקה בנגיף הקורונה בארה"ב / צילום: Ted S. Warren, AP

ה-CDC הופך את ההנחיות: אנשים ללא סימפטומים ייאלצו להיבדק

לפי ההנחיה החדשה, גם אנשים שאין להם כלל תסמינים, אולם היו בקשר הדוק עם חולה קורונה - יזדקקו לבדיקה ● מומחים הדגישו בעבר שוב ושוב את חשיבותה של הבדיקה, גם לאנשים שלא מדווחים על סימפטומים

כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע. נמל חיפה / צילום: איל יצהר, גלובס

על קו דובאי חיפה, ו"שיטת" אלדד פרי. כותרות הנדל"ן

שלומי פוגל ממספנות ישראל חובר לחברה מדובאי ● "גלובס" בעקבות גיוסי החובות של פרי נדל"ן כל הדרך לקריסה ● המספרים העגומים של מחיר למשתכן נחשפים ● ומדוע קשיי הרישוי מטרידים את אנשי הנדל"ן לא פחות מהקורונה

סלמאן מלך סעודיה עם בנו נסיך הכתר מוחמד / צילום: Saudi Press Agency, Associated Press

ויכוח סוער מאחורי דלתות הארמון הסעודי: האם להתקדם להסכם עם ישראל

מלך סעודיה סלמאן ובנו, נסיך הכתר, מוחמד נמצאים בוויכוח סוער - האם ללכת בעקבות איחוד האמירויות ובחריין, ולנרמל את היחסים עם ישראל? ● במרכז העימות במשפחת המלוכה נמצאת הדרישה הפלסטינית למדינה עצמאית ● הזמן, בינתיים, לצידה של ישראל

ד”ר עדו קמינר / צילום: איל יצהר, גלובס

המיקרוסקופ שיאפשר לענות על אחת החידות הגדולות בפיזיקה

ד"ר עדו קמינר בנה מיקרוסקופ אלקטרונים יחיד מסוגו, שמגלה מה קורה לאלקטרון במפגש עם אור ● בעתיד, הטכנולוגיה הזאת תוכל לעזור למקד קרינת רנטגן

ביוטנר, לצד בן 100 פלוס באזורים הכחולים. "ביקרתי בכל אחד מהם עשרות פעמים, אז אני מרגיש מקומי" / צילום: פרטי

רוצים לחיות עד גיל 100? תקראו את הראיון הזה

דן ביוטנר מאמין שיחיה עד גיל 100, ואם תקשיבו לו, הוא סבור שגם אתם תזכו לכך ● ביוטנר איתר את חמשת האזורים הכחולים, שבהם תוחלת החיים היא הגבוהה בעולם ומיפה את המאפיינים המנצחים לאריכות ימים ● את כל אלה הוא תרגם לאימפריה משגשגת ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

נחלה במושב. לרשות המקומית יותר משתלם שהרוכש ישלם את ההיטל / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מי צריך לשלם היטל השבחה כאשר רוכשים בעלות בנחלה

החלטת ועדת ערר קבעה שהמדינה, המוכרת של הקרקע, תשלם את היטל ההשבחה ולא הרוכשים של הנחלה, אך נראה שיכולות להיות פרשנויות אחרות

הנקראות של תש״פ - מנויי גלובס / אילוסטרציה: אפרת לוי, גלובס

עדי קייזמן ואדם נוימן, המסלול לאקזיט והמלחמה בקורונה: 10 הכתבות שהכי אהבתם השנה

לאן נסעו העשירים כשהשמיים היו סגורים ● איך נראים החיים החדשים של אדם נוימן ● איך יראו החיים ביום שאחרי הקורונה ● איך הופכים פרויקט גמר במכללה לאקזיט שך 450 מיליון דולר ● ועוד שש כתבות שהכי אהבתם השנה

מייסדי Next Insurance אלון חורי, גיא גולדשטיין ונסים טפירו/ צילום:יחצ

בלומברג: נקסט אינשורנס במגעים לגייס הון לפי שווי של 2.25 מיליארד ד'

חברת האינשורטק הישראלית גייסה לפני כשנה השווח הנמוך בכמחצית ● מי שמנהלת מגעים להוביל את סבב הגיוס היא קרן ההשקעות של חברת גוגל ● בנקסט אינשורנס ובגוגל סירבו להגיב

ספר לסגר - עיון / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

למה מנכ״ל נטפליקס חושב שהיא גרועה ועוד 20 ספרי עיון שינעימו לכם את הסגר

אנשי ונשות מפתח במשק, בפוליטיקה, בחברה, בתקשורת ובתרבות בוחרים את ספרי העיון שכדאי להישאר איתם בבית בחודש הקרוב ● פרויקט מיוחד

ד"ר טל בן שחר / צילום: Laura Pedrick

ד"ר טל בן שחר: "לא נולדתי מאושר - אבל אני עובד על זה"

ד"ר טל בן שחר, מייסד האקדמיה ללימודי אושר, אומר שאושר הוא כמו יופי: "אי אפשר להגדיר אותו, אבל יודעים כשהוא שם"

ד”ר טל אלוביץ’ / צילום: איל יצהר, גלובס

האם אולטרסאונד יהיה הדור הבא של טיפול בסרטן

ד"ר טל אלוביץ' משתמשת באנרגיה של אולטרסאונד כדי לפוצץ תאים סרטניים • הגישה הזאת, שבינתיים נוסתה רק בעכברים עם סרטן שד, עשויה להביא לפריצת דרך גם בטיפול בסוגי סרטן נוספים ובגרורות

ספר לסגר - פרוזה / צילום: טלי בוגדנובסקי , גלובס

לקרוא כאילו אין מחר: ספרי הפרוזה שינעימו לכם את הסגר

ספר טוב גורם לקורא לחשוב על חייו שלו, התקופה שבה הוא חי והדרכים להתמודד עם שאלות מהותיות הנקרות בדרכו ● אנשי ונשות מפתח במשק, בפוליטיקה, בחברה, בתקשורת ובתרבות בוחרים את ספרי הפרוזה שכדאי להישאר איתם בבית בחודש הקרוב ● פרויקט מיוחד