גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ניתוח מכרז מחיר למשתכן באבן יהודה: 16% רווח יזמי

מכרז לבניית 238 דירות ביישוב היוקרתי אבן יהודה, מהן 75% מחיר למשתכן • מחיר מקסימום: 10,100 שקל למ"ר • השטח הוכרז כאתר עתיקות, מה שעלול להוסיף לעלויות היזם שיזכה במכרז

אבן יהודה/ צילום: בר אל
אבן יהודה/ צילום: בר אל

ב-8/4/2019, יום לפני מועד הבחירות לכנסת, תוכנן להיסגר מכרז מחיר למשתכן ראשון ביישוב אבן יהודה. מועד סגירתו נדחה כבר שש פעמים עקב מחלוקות בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין הרשות המקומית בעניין פיתוח התשתיות במתחם.

לאחרונה הודיעה רמ"י על עדכון נוסף לפיו הפעם, לשם שינוי, יוקדם מועד סגירת המכרז ל-13/3/2019. האם המכרז מהווה הזדמנות אחרונה עבור יזמים שטרם הספיקו לעלות על "רכבת" תוכנית מחיר למשתכן או שמא מדובר בעוד מכרז מיני רבים שימשיכו להיות משווקים, כחלק ממדיניות משרדי האוצר והשיכון? התשובה לכך תתברר כנראה רק בתוצאות הבחירות ובזהות השר שיקבל את תיק האוצר.

נתוני המכרז 

מכרז מר/361/2017 מיועד לרכישת זכויות חכירה מהוונות ל-98 שנים עם אופציה ל-98 שנים נוספות, בשני מתחמים, לבניית 238 יחידות דיור (יח"ד) שמהן 179 תימכרנה בשיטת מחיר למשתכן לזכאים בלבד, 48 יח"ד נוספות יימכרו לכל דורש במחירי שוק חופשי ו-11 יח"ד תיבנינה לטובת דיור ציבורי, ותימסרנה לרשות המדינה ללא כל תמורה. הדירות יפוזרו בפיזור סביר ושווה, ככל הניתן, בין הבניינים שבמתחם.

לפי חוזר המחלקה המקצועית של רשות המסים, היזם הזוכה יחויב בתשלום מס רכישה עבור דירות הדיור הציבורי בהתאם לעלויות הבניה של דירות אלו.

בנוסף קובע המכרז כי ככל שתאושר על ידי גורמי התכנון המוסמכים בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות שניתן לבנות במקרקעין, רשאי יהיה הזוכה למכור 20% מסך יחידות הדיור שיתווספו עקב הקלה זו, שלא במסגרת מחיר למשתכן.

אופן חישוב מחירי הדירות

מחיר דירת מחיר למשתכן יעלה לפי המחיר למ"ר דירתי של ההצעה הזוכה, כפול שטח הדירה במטרים רבועים. מרפסת שמש וגינה, עד 30 מ"ר - 30% מהמחיר הרגיל למ"ר. מחסן - 40% מהמחיר הרגיל למ"ר, מספר חניות המוצמדות לדירה, כשהוא מוכפל ב- 200% יובהר, כי לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת.

נקבע מחיר גבוה יותר לקומות העליונות ומחיר נמוך יותר לקומות התחתונות.

מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה רק החל מהמועד שיהא ידוע במועד קבלת היתר בנייה מלא לבניין, קרי - ליזם הזוכה חשיפה מלאה למדד התשומות ממועד הזכייה ועד למועד קבלת ההיתר.

אתר עתיקות

בהתאם לנתוני המכרז, האתר נשוא המכרז הוכרז כאתר עתיקות. הזוכה מתחייב לשאת בעלויות הפיקוח, החפירות הבדיקה וחפירות הצלה, כפי שיידרשו לפי קביעת רשות העתיקות.

תשלומים

ניתן להגיש הצעה למתחם אחד או לשניהם. תשלום הקרקע והפיתוח יבוצעו תוך 90 יום ממועד אישור ועדת מכרזים בדבר הזכייה.

מחיר מקסימום

מחיר המקסימום למ"ר דירתי נקבע על 10,000-10,100 שקל למ"ר.

האזור

אבן יהודה היא מועצה מקומית באזור השרון, שבה מתגוררים כ-14 אלף תושבים. לאבן יהודה דירוג של 8 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי.

המושבה כוללת בתחום שיפוטה את כפר הנוער "הדסים" של ויצו הדסה. היא גובלת במזרח במועצות המקומיות קדימה ותל מונד, בצפון במועצה אזורית לב השרון, במערב בנתניה ובמועצה אזורית חוף השרון בדרום-מערב. ב-2007 עבר בית הספר האמריקאי הבינלאומי לקמפוס חדש שהוקם ביישוב.

היישוב נחשב לאיכותי ונהנה מרמת ביקוש טובה למגורים. המתחם הנדון ממוקם בחלק הצפוני של היישוב, מדרום למכללת הדסים ומצפון לשכונת עין יעקב.

נגישות

אבן יהודה ממוקמת בצמוד ממערב לכביש 4, עם נגישות טובה גם לכביש מס' 2 (כביש החוף), באמצעות כביש 553, המקשר ביניהם.

מצב תכנוני

התוכנית החלה בתחום המתחם הינה תוכנית הצ/250/1-1/א. מדובר בתוכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות. מטרת התוכנית היא לשנות ייעוד של קרקע חקלאית, מוסד חינוכי ושטחים לבנייני משק, להקמת 483 יח"ד (מתוכם 86 יח"ד צמודי קרקע), שטח ציבורי פתוח (שצ"פ), שמורת טבע, מוסדות ציבור, מבני חינוך, דת, רווחה ושירותים קהילתיים. המתחמים במכרז מיועדים לאזור מגורים ג' ו-ג2 בהם ניתן לבנות 11 ו-14 יח"ד בהתאמה, ב-4 קומות.

טיפוסי דירות

תותר בניית דירות גן ודירות גג, תותר בניית קומת מרתף כחלק מהבניין לשימוש הדירות בקומת הקרקע. לא תותר התקנת מטבח בשטח המרתף, על מנת למנוע פיצול יחידות דיור.

שטחן של לפחות 15% מכלל יחידות הדיור לא יעלה על שטח מרבי כולל של 100 מ"ר.

החניה תמוקם בתחום המגרשים, ומספר החניות ייקבע לפי תקן החנייה הארצי, שיהיה במועד הוצאת ההיתר.

תנאים להיתר ולאכלוס

התוכנית כוללת שלביות ביצוע ותנאים רבים הנדרשים למתן היתר בנייה ולאכלוס. תנאים אלו כוללים בין השאר, הקמה וחיבור של מערכות הביוב והניקוז בסביבה, סלילת דרך 671 וחיבורה ליישוב הקיים וכן ביצוע חיבור דרך 561 עם דרך 4. יש לוודא מול המועצה סטטוס נוכחי של התנאים הנדרשים לקבלת ההיתרים.

סקר מחירים

היישוב אבן יהודה מאופיין ברובו בבנייה נמוכה של צמודי קרקע ובנייה סמי-רוויה של דירות גן-גג. בנייה רוויה חדישה, הדומה במאפייניה לפרויקט הנדון ממוקמת במערב היישוב בשכונה הירוקה ובשכונת גילצ.

דירת 5 חדרים בת כ-15 שנה, בשטח 131 מ"ר, ברחוב הדגן 1 בקומה 1 מתוך 3 מוצעת למכירה במחיר של כ-2.45 מיליון שקל.

בפרויקט "FREE" של חברת רוטשטיין, הנבנה בימים אלו בפרדסיה הסמוכה, מוצעות למכירה דירות בנות 4.5 חדרים, בשטח 114 מ"ר + מרפסת בשטח 14 מ"ר, במחיר של 2.14 מיליון שקל.

בפרויקט המדובר באבן יהודה, דירות הגן ודירות הגג המיועדות להימכר בשוק החופשי ינועו ברמות מחיר של 2.3-2.5 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ממוצעת תימכר לזכאי מחיר למשתכן במחיר מקסימום של כ-1.25 מש"ח (עפ"י מחיר המקסימום במכרז).

תחשיב כלכלי

תחשיב כלכלי שנערך למתחם א' המיועד לבניית 116 דירות מחיר למשתכן + 31 דירות שלא במחיר למשתכן (דירות שוק חופשי) + 7 יחידות המיועדות לדיור הציבורי. מחיר המקסימום שנקבע למתחם הנו סך של 10,100 שקל למ"ר.

לצורך מימוש מלוא זכויות הבנייה ויצירת תמהיל דירות בשטח ממוצע אופטימלי (כ-117 מ"ר), תידרש הקלת שבס לתוספת יח"ד בשיעור של 30% (ללא תוספת שטח) ולתוספת קומה.

ככל וזו תאושר הרי שלפי הפרוגרמה המתוכננת יוקמו 196 יחידות דיור ב-14 בניינים בני 5 קומות מעל לקומת מרתף, אשר יכללו 14 יח"ד ובהן 3 דירות מסוג דופלקס גן, 3 דירות מסוג 3, 4 ו-5 חדרים, בשלוש קומות טיפוסיות ו-2 דירות גג.

הדירות אשר תיועדנה למכירה בשוק החופשי יהיו 42 דירות הגן ו-20 דירות גג.

דירות הזכאים יכללו 37 דירות בנות 3 חדרים, 40 דירות בנות 4 חדרים, 42 דירות בנות 5 חדרים ו-8 דירות מסוג פנטהאוז.

סך ההכנסות בפרויקט נאמדות בכ-269,000 אש"ח+מע"מ.

השורה התחתונה

התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט מעלה כי ליזם רווח יזמי בשיעור של כ-16.3% במחיר המקסימום של המכרז.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי

האמור נעשה על פי סקירה כלכלית ראשונית, אינו מהווה חוות דעת שמאית ואין להסתמך עליו.

עוד כתבות

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

הניו יורק טיימס: זה "מחיר הניצחון" שישראל משלמת על המלחמה באזור

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: חמאס נתון ללחץ מתושבי הרצועה "שדורשים הקלה מהמשבר",  המדינה המפתיעה עם יותר מאלף פעילי חיזבאללה, וכך המלחמה באיראן "החלישה את מעמדה של ישראל בעולם" ● כותרות העיתונים בעולם

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית

מפעל אינטל בקריית גת / צילום: אינטל

אינטל מתרסקת, אנבדיה צומחת - אך מי מהן תורמת יותר לכלכלה הישראלית?

נראה שאנבידיה בדרך להישג נוסף שיאפיל על זה של אינטל ● ובכל זאת: מי תורמת כלכלית יותר לישראל? נראה שדווקא אינטל שנמצאת במצוקה ● הסיבה: התרומה של מפעל ייצור למדינה היא לאין שיעור גבוהה יותר מאשר מרכז פיתוח

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● דיווח: איראן הצליחה לפגוע ב-5 בסיסים של צה"ל ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר ועד העובדים בכללית מזהיר: "אם משרד הבריאות ימנה מנהל מטעמו - כל העובדים ישבתו"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם