גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ניתוח מכרז מחיר למשתכן באבן יהודה: 16% רווח יזמי

מכרז לבניית 238 דירות ביישוב היוקרתי אבן יהודה, מהן 75% מחיר למשתכן • מחיר מקסימום: 10,100 שקל למ"ר • השטח הוכרז כאתר עתיקות, מה שעלול להוסיף לעלויות היזם שיזכה במכרז

אבן יהודה/ צילום: בר אל
אבן יהודה/ צילום: בר אל

ב-8/4/2019, יום לפני מועד הבחירות לכנסת, תוכנן להיסגר מכרז מחיר למשתכן ראשון ביישוב אבן יהודה. מועד סגירתו נדחה כבר שש פעמים עקב מחלוקות בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין הרשות המקומית בעניין פיתוח התשתיות במתחם.

לאחרונה הודיעה רמ"י על עדכון נוסף לפיו הפעם, לשם שינוי, יוקדם מועד סגירת המכרז ל-13/3/2019. האם המכרז מהווה הזדמנות אחרונה עבור יזמים שטרם הספיקו לעלות על "רכבת" תוכנית מחיר למשתכן או שמא מדובר בעוד מכרז מיני רבים שימשיכו להיות משווקים, כחלק ממדיניות משרדי האוצר והשיכון? התשובה לכך תתברר כנראה רק בתוצאות הבחירות ובזהות השר שיקבל את תיק האוצר.

נתוני המכרז 

מכרז מר/361/2017 מיועד לרכישת זכויות חכירה מהוונות ל-98 שנים עם אופציה ל-98 שנים נוספות, בשני מתחמים, לבניית 238 יחידות דיור (יח"ד) שמהן 179 תימכרנה בשיטת מחיר למשתכן לזכאים בלבד, 48 יח"ד נוספות יימכרו לכל דורש במחירי שוק חופשי ו-11 יח"ד תיבנינה לטובת דיור ציבורי, ותימסרנה לרשות המדינה ללא כל תמורה. הדירות יפוזרו בפיזור סביר ושווה, ככל הניתן, בין הבניינים שבמתחם.

לפי חוזר המחלקה המקצועית של רשות המסים, היזם הזוכה יחויב בתשלום מס רכישה עבור דירות הדיור הציבורי בהתאם לעלויות הבניה של דירות אלו.

בנוסף קובע המכרז כי ככל שתאושר על ידי גורמי התכנון המוסמכים בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות שניתן לבנות במקרקעין, רשאי יהיה הזוכה למכור 20% מסך יחידות הדיור שיתווספו עקב הקלה זו, שלא במסגרת מחיר למשתכן.

אופן חישוב מחירי הדירות

מחיר דירת מחיר למשתכן יעלה לפי המחיר למ"ר דירתי של ההצעה הזוכה, כפול שטח הדירה במטרים רבועים. מרפסת שמש וגינה, עד 30 מ"ר - 30% מהמחיר הרגיל למ"ר. מחסן - 40% מהמחיר הרגיל למ"ר, מספר חניות המוצמדות לדירה, כשהוא מוכפל ב- 200% יובהר, כי לכל דירה תוצמד לפחות חניה אחת.

נקבע מחיר גבוה יותר לקומות העליונות ומחיר נמוך יותר לקומות התחתונות.

מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה רק החל מהמועד שיהא ידוע במועד קבלת היתר בנייה מלא לבניין, קרי - ליזם הזוכה חשיפה מלאה למדד התשומות ממועד הזכייה ועד למועד קבלת ההיתר.

אתר עתיקות

בהתאם לנתוני המכרז, האתר נשוא המכרז הוכרז כאתר עתיקות. הזוכה מתחייב לשאת בעלויות הפיקוח, החפירות הבדיקה וחפירות הצלה, כפי שיידרשו לפי קביעת רשות העתיקות.

תשלומים

ניתן להגיש הצעה למתחם אחד או לשניהם. תשלום הקרקע והפיתוח יבוצעו תוך 90 יום ממועד אישור ועדת מכרזים בדבר הזכייה.

מחיר מקסימום

מחיר המקסימום למ"ר דירתי נקבע על 10,000-10,100 שקל למ"ר.

האזור

אבן יהודה היא מועצה מקומית באזור השרון, שבה מתגוררים כ-14 אלף תושבים. לאבן יהודה דירוג של 8 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי.

המושבה כוללת בתחום שיפוטה את כפר הנוער "הדסים" של ויצו הדסה. היא גובלת במזרח במועצות המקומיות קדימה ותל מונד, בצפון במועצה אזורית לב השרון, במערב בנתניה ובמועצה אזורית חוף השרון בדרום-מערב. ב-2007 עבר בית הספר האמריקאי הבינלאומי לקמפוס חדש שהוקם ביישוב.

היישוב נחשב לאיכותי ונהנה מרמת ביקוש טובה למגורים. המתחם הנדון ממוקם בחלק הצפוני של היישוב, מדרום למכללת הדסים ומצפון לשכונת עין יעקב.

נגישות

אבן יהודה ממוקמת בצמוד ממערב לכביש 4, עם נגישות טובה גם לכביש מס' 2 (כביש החוף), באמצעות כביש 553, המקשר ביניהם.

מצב תכנוני

התוכנית החלה בתחום המתחם הינה תוכנית הצ/250/1-1/א. מדובר בתוכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות. מטרת התוכנית היא לשנות ייעוד של קרקע חקלאית, מוסד חינוכי ושטחים לבנייני משק, להקמת 483 יח"ד (מתוכם 86 יח"ד צמודי קרקע), שטח ציבורי פתוח (שצ"פ), שמורת טבע, מוסדות ציבור, מבני חינוך, דת, רווחה ושירותים קהילתיים. המתחמים במכרז מיועדים לאזור מגורים ג' ו-ג2 בהם ניתן לבנות 11 ו-14 יח"ד בהתאמה, ב-4 קומות.

טיפוסי דירות

תותר בניית דירות גן ודירות גג, תותר בניית קומת מרתף כחלק מהבניין לשימוש הדירות בקומת הקרקע. לא תותר התקנת מטבח בשטח המרתף, על מנת למנוע פיצול יחידות דיור.

שטחן של לפחות 15% מכלל יחידות הדיור לא יעלה על שטח מרבי כולל של 100 מ"ר.

החניה תמוקם בתחום המגרשים, ומספר החניות ייקבע לפי תקן החנייה הארצי, שיהיה במועד הוצאת ההיתר.

תנאים להיתר ולאכלוס

התוכנית כוללת שלביות ביצוע ותנאים רבים הנדרשים למתן היתר בנייה ולאכלוס. תנאים אלו כוללים בין השאר, הקמה וחיבור של מערכות הביוב והניקוז בסביבה, סלילת דרך 671 וחיבורה ליישוב הקיים וכן ביצוע חיבור דרך 561 עם דרך 4. יש לוודא מול המועצה סטטוס נוכחי של התנאים הנדרשים לקבלת ההיתרים.

סקר מחירים

היישוב אבן יהודה מאופיין ברובו בבנייה נמוכה של צמודי קרקע ובנייה סמי-רוויה של דירות גן-גג. בנייה רוויה חדישה, הדומה במאפייניה לפרויקט הנדון ממוקמת במערב היישוב בשכונה הירוקה ובשכונת גילצ.

דירת 5 חדרים בת כ-15 שנה, בשטח 131 מ"ר, ברחוב הדגן 1 בקומה 1 מתוך 3 מוצעת למכירה במחיר של כ-2.45 מיליון שקל.

בפרויקט "FREE" של חברת רוטשטיין, הנבנה בימים אלו בפרדסיה הסמוכה, מוצעות למכירה דירות בנות 4.5 חדרים, בשטח 114 מ"ר + מרפסת בשטח 14 מ"ר, במחיר של 2.14 מיליון שקל.

בפרויקט המדובר באבן יהודה, דירות הגן ודירות הגג המיועדות להימכר בשוק החופשי ינועו ברמות מחיר של 2.3-2.5 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ממוצעת תימכר לזכאי מחיר למשתכן במחיר מקסימום של כ-1.25 מש"ח (עפ"י מחיר המקסימום במכרז).

תחשיב כלכלי

תחשיב כלכלי שנערך למתחם א' המיועד לבניית 116 דירות מחיר למשתכן + 31 דירות שלא במחיר למשתכן (דירות שוק חופשי) + 7 יחידות המיועדות לדיור הציבורי. מחיר המקסימום שנקבע למתחם הנו סך של 10,100 שקל למ"ר.

לצורך מימוש מלוא זכויות הבנייה ויצירת תמהיל דירות בשטח ממוצע אופטימלי (כ-117 מ"ר), תידרש הקלת שבס לתוספת יח"ד בשיעור של 30% (ללא תוספת שטח) ולתוספת קומה.

ככל וזו תאושר הרי שלפי הפרוגרמה המתוכננת יוקמו 196 יחידות דיור ב-14 בניינים בני 5 קומות מעל לקומת מרתף, אשר יכללו 14 יח"ד ובהן 3 דירות מסוג דופלקס גן, 3 דירות מסוג 3, 4 ו-5 חדרים, בשלוש קומות טיפוסיות ו-2 דירות גג.

הדירות אשר תיועדנה למכירה בשוק החופשי יהיו 42 דירות הגן ו-20 דירות גג.

דירות הזכאים יכללו 37 דירות בנות 3 חדרים, 40 דירות בנות 4 חדרים, 42 דירות בנות 5 חדרים ו-8 דירות מסוג פנטהאוז.

סך ההכנסות בפרויקט נאמדות בכ-269,000 אש"ח+מע"מ.

השורה התחתונה

התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט מעלה כי ליזם רווח יזמי בשיעור של כ-16.3% במחיר המקסימום של המכרז.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי

האמור נעשה על פי סקירה כלכלית ראשונית, אינו מהווה חוות דעת שמאית ואין להסתמך עליו.

עוד כתבות

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

ליז טראס מתפטרת מראשות ממשלת בריטניה / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

ראש ממשלת בריטניה לשעבר: "הניסוי של עצמאות הבנקים המרכזיים נכשל"

45 יום בלבד כיהנה ליז טראס כראש ממשלת בריטניה, אך היא מתעקשת שלא מדובר בכישלון ● בראיון מיוחד לגלובס היא מתארת כיצד התנגדות הממסד הכלכלי ותגובת השווקים לתקציב שהובילה הביאו להדחתה ● היא תוקפת את הבנק המרכזי, מתייצבת מאחורי ישראל והמבצע באיראן, ויש לה גם אזהרה: "אם לא נשמור על ערכי המערב, נגיע לנקודת אל־חזור"

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון