גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מקום חניה הוא מנכסי הנדל"ן הטריקיים ביותר: בעוד שבעתיד מבטיחים לנו שהצורך בהם ירד מאוד, ויש אפילו מי שמתחיל לחשוב מה יעשו בכל החניונים התת-קרקעיים בעתיד - כיום מדובר במצרך יקר ערך, שבאזור תל-אביב מוערך מחירו במאות אלפי שקלים.

כשמדובר בחניונים תת-קרקעיים שפרוסים מתחת למגדלי משרדים, מדובר עדיין במוצר חובה ובמרכיב שקיומו או היעדרו ישפיע על אכלוס המגדל כולו. 

בדוח חצי-שנתי של מחלקת המחקר של חברת ניהול הנכסים נת"ם נבדקו גם מחירי חניות במגדלי משרדים מטיפוסים שונים במקומות שונים בארץ, והתגלו ממצאים מאלפים, בהם הפרשים גדולים מאוד בין מחירי חניות, והפתעה מסוימת לגבי האזורים היקרים ביותר. 

הדוח בדק משרדים בתל-אביב ובערים הסובבות, בחיפה ובסביבתה, ובירושלים, והוא הפריד בין משרדים "קלאס A" ל"קלאס B". קלאס A הם מבנים ברמה גבוהה, שכוללים לפחות 10,000 מ"ר מעל לקומת הקרקע, מערכות מלאות של מיזוג אוויר, גמר ברמה גבוהה וחברת ניהול מקצועי שמתחזקת את הבניין; קלאס B הם מבנים קטנים יותר, של 5,000 מ"ר לפחות מעל לקרקע, ברמה נמוכה יותר של גימור. עושה רושם כי תקן החניה החדש, שנחתם ביולי 2016, העלה את מחירי החניות במקומות רבים בגוש דן.

החניה היקרה ביותר בארץ נמצאה באזור בתי המשפט בתל-אביב, בשדרות שאול המלך. תשלום עבור מקום חניה אחד במגדל קלאס A באזור זה מגיע ל-1,358 שקל לחודש ובמגדל קלאס B ל-1,000 שקל. אחריו ברשימה אזור הסיטי של תל-אביב, שמוגדר כאזור מרכז העסקים של שדרות רוטשילד. שכירת מקום חניה באזור זה מגיעה ל-1,230 שקל בממוצע עבור מגדל בקלאס A, ול-917 שקל במבנה קלאס B - מחיר שהוא כבר רבע ממחיר של שכר דירה לחודש לדירה ממוצעת באזור.

ציר מנחם בגין המתפתח, שכולל את כל המגדלים החדשים שממוקמים צפונית לעזריאלי, מחזיק בדמי שכירות של 1,046 שקל לחודש עבור מקום חניה בקלאס A. בקלאס B המחיר יורד ל-729 שקל לחודש.

החניות הזולות ביותר באזור תל-אביב נמצאות שלא במפתיע במבני המשרדים המתיישנים בדרום מערב העיר, במנשיה: עלות מקום חניה שם מגיעה ל-600 שקל לחודש הן עבור קלאס A והן עבור קלאס B. באופן מפתיע, אזור רמת החייל הוא אזור מבוקש פחות, ומחיר חניה שם הוא 696 שקל בקלאס A ו-583 שקל בקלאס B.

"שינוי במחירי החניה שנראים בתל-אביב וסביבתה מושפעים מכמה גורמים מובהקים, כך למשל, באזורים דוגמת ציר יגאל אלון ומנחם בגין, אזורים בהם היה השנה איכלוס מסיבי של מגדלי משרדים חדשים המדורגים קלאס A, האכלוס בא בד בבד עם עליית מחירי החניה, בעוד שלפני שנה בניינים אלה היו ברובם בשלב סופי של גמר בנייה ומסירה, ומחירי החניה התנהגו בהתאם", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי נדל"ן בחברת נת"מ.

"את המשרדים בבניינים החדשים על ציר יגאל אלון ובגין שכרו חברות גדולות, שרבים מעובדיהן מגיעים מן הסתם מחוץ למרכז תל-אביב, העובדה שהאזור עדיין לא מציע פתרונות תחבורה ציבורית יעילים ואמינים, מביא רבים מהם להמשיך ולהשתמש ברכב הפרטי". 

להערכתו, בעוד כשנה, כשייפתח גשר יהודית, יתחיל להיווצר שינוי מגמה במחירי החניות. "כך גם בשנים הבאות וככל שיחלוף הזמן ופתרונות הסעת המונים יהיו בנמצא", הוא אומר. "עם זאת, צניחת מחירים לא צפויה בעיקר לאור העובדה שבבניינים המתוכננים כיום כבר ייושמו תקני החניה החדשים המופחתים, ולכן נפח החניות לא יגדל".

האם באמת נראה בשנים הקרובות עוד ועוד אנשים שיבחרו להגיע מחוץ לעיר ברכבת לתחנת עזריאלי ויחצו ברגל למקומות העבודה במזרח, על ציר יגאל אלון, או מערבה לכיוון מגדלי רחוב הארבעה? בן צבי קליין מעריך שכן, ואולם לאור שורת התקלות האינסופית ברכבת ישראל, אפשר להבין שעובדים שצריכים להיות בעבודה בשעה מסוימת, אינם תופסים אותן כטובה ואמינה.

ואולם, בן צבי קליין אומר כי חברות רבות מפנימות כיום את הצורך לעודד את עובדיהם להשאיר את הרכב בבית ולהגיע לעבודה תוך שילוב בין הסעת המונים לרכבים דו-גלגליים. "הן מציעות פתרונות חניה ותחזוקה לרכבים דו-גלגליים פרטיים, כמו גם מתחמי מקלחות והתרעננות במקומות העבודה. זה קורה בבניינים קלאס A וגם בקטגוריית קלאס B בתל-אביב רבתי - מרכז, מזרח וכו', השפעת מגמה זו עוד לא ניכרת במחירי החניות אך היא רק תלך ותתחזק", הוא אומר.

אזור שכבר עכשיו ניכר בו שחלק ממנו מתנהל באופן דו-גלגלי, הוא אזור הסיטי ,שבטבורו עוברות שדרות רוטשילד. רוכבי האופניים אוהבים לדווש במרכז השדרה, שכן מדובר באזור בטוח יחסית, להבדיל מאזורי הקריה ושדרות בגין ויגאל אלון, ההומים תנועה. "האזור מאכלס היום הרבה חברות הייטק וסטארט אפים שעובדיהם רובם צעירים תושבי האזור המגיעים רגלית או דו-גלגלית למקום עבודתם, אך האזור עדיין עתיר בחברות ועסקים שעובדיהם אינם מתגוררים במרחק הליכה ואף מחוץ לעיר והם שצורכים את עיקר החניות", אומר בן צבי קליין.

באזור בתי המשפט בתל-אביב נרשמה בשנה האחרונה עלייה משמעותית במחירי החניות. "זהו אזור מאוכלס ברובו מסורתית במשרדים ובחברות בתחום עריכת הדין אך לא רק בהם - והעלייה הניכרת במחירי החניות נובעת מ'מחיקת' חניונים ציבוריים רבים בסביבה לטובת פרויקטים נדל"ניים ומגדלים הנבנים כעת למשל בקפלן ,אזור מפעל הפיס ועוד", הוא מסביר.

באזור מנשיה ניכרת ירידה במחירי החניות. בן צבי קליין מסביר כי הירידה נובעת מהרצון של בעלי הנכסים להיות אטרקטיביים לעומת השוק בשאר האזורים בתל-אביב, שמציעים כיום מגוון גדול של נכסים ברמות שונות. "האזור הכי קרוב לאזור מנשיה הוא הסיטי, שם יש כיום בניינים חדישים ואטרקציות של קרבה לבתי קפה ומסעדות ופאבים המושכים את דיירי המגדלים במהלך יום עבודה ואחריו. מכיוון שבסופו של דבר השוכר מסתכל על החבילה כולה, קרי על דמי הניהול, השכירות והחניה, מספיק שהוזלת רכיב אחד כדי לשמור עצמך רלוונטי עבורו.

צירי תחבורה רחבים שלא מעודדים הליכה ורכיבה

מחוץ לתל-אביב הדינמיקה פחות מהירה, וגם הדיבורים על מעבר לרכבים דו-גלגליים - פחות אקטואליים. אם ניקח לדוגמה את אזורי התעשייה פולג בנתניה, מת"ם בחיפה, יקנעם, קרית אריה בפתח תקווה, מלחה בירושלים ועוד - הם מנותקים מהערים, והגישה אליהם נעשית באמצעות צירי תחבורה רחבים והומים במכוניות, שאינם מיועדים לאופניים.

גם אזור התעשייה הרצליה אינו ידידותי לרוכבי האופניים. מחירי החניות באזור זה, שנחשב למבוקש, מגיעים ל-656 שקל במשרדים מקלאס A ול-615 שקל בקלאס B. במקומות מרוחקים יותר המחירים נופלים. למשל ל-550 שקל ברעננה, ל-339 שקל בפולג בנתניה ול-350 שקל בראש-העין. רמות המחיר המינימליות של 350 שקל, תופסות גם באזורי מת"ם בחיפה ויקנעם.

כשמטפסים לירושלים, המחירים עולים שוב: במגדלי קלאס A בעיר מחיר חניה מגיע ל-725 שקל בממוצע לחודש, בהר חוצבים כ-=575 שקל בחודש ובמלחה ל-500 שקל בחודש. דווקא במגדלי קלאס B בעיר, מחיר החניה הוא הגבוה בעיר והוא עומד על 800 שקל בממוצע.

ייתכן שהחניות היקרות יותר מופיעות דווקא במבנים מיושנים, משום שאלה נמצאים לעתים במרכזי ערים הומים, עם היצע חניה נמוך במיוחד ועם ביקושים גדולים. זאת בעוד מגדלים חדשים כבר כוללים מספר רב יותר של מקומות חניה.

מי אוהב חניה: "לבנקים ולחברות ביטוח יש שכבת ביניים ניהולית נרחבת"

"לגופים מוסדיים כמו בנקים, חברות ביטוח ודומיהם יש שכבה לא קטנה של בכירים ושכבת ביניים נרחבת של מנהלים, שהרכב הוא חלק מתנאי ההעסקה שלהם", מסביר השמאי גיל מעין, מנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן.

"גופים כאלה לא ישקלו בכלל לעבוד לבניינים שאין בהם מספיק חניה כי לא יוכלו לעמוד בזה, לא יעמדו בדרישות של העובדים והמנהלים, והחזקים התומכים בהם.

"מי שפחות רגיש לזה מן הסתם אל וחברות החללים המשותפים למיניהן, We work, My space, Be all ואחרות, אשר ממילא נשענות על קהל לקוחות שהוא יותר מעודכן, מגיע בדרכים שונות בתחבורה ציבורית, ברכב דו-גלגלי וכו'. החברות האלה גם מתמקמות באזורים נוחים מבחינה תחבורתית כי זהו קהל היעד שרגיש לכך כאמור: במתחם שרונה שזה קרוב לרכבת, בבורסה בר"ג או בפרויקט TOHA. אז הם מן הסתם הרבה פחות רגישים לנושא של חניות".

בשנים האחרונות תקני החניה צומצמו, כי לקחו בחשבון את הכנסת הרכבת הקלה לפעולה, ואת שיפורה הכללי של מערכת התחבורה הציבורית. זה לא קרה, וגם לא יקרה בשנים הקרובות והתוצאה - במקומות רבים יש מחסור חמור במקומות חניה.

"היזמים צופים שיהיה מחסור ונערכים לכך באמצעות רכישת מקומות חניה, גם עבור פרויקטים עתידיים וגם כהשקעה לעתיד", אומר מעיין. "למשל בבורסה שודרגו לא מעט בניינים בשנים האחרונות ונוספו קומות וזאת בלי שהתווספו מקומות חניה. בעלי הבניינים האלה בחלק מהמקרים רכשו מקומות חניה רבים בבניינים סמוכים ולמעשה יצרו אינפלציית מחירים באזור. זאת התנהלות שמאפיינת יותר יזמים ורלבנטית פחות לגורמים פרטיים שמחזיקים משרד או שניים".