בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
בעלי דירות המתנגדים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם פועלים לא אחת להכשלת הפרויקט. בין היתר עומדת להם הזכות להתנגד להליכי הרישוי, כלומר להגיש התנגדות לבקשה להיתר שמגישים שכניהם התומכים בפרויקט.
בין היתר, לא אחת טוענים המתנגדים כי אין לאשר את הפרויקט המבוקש (למשל תמ"א 38/1 - חיזוק) אלא עדיף לבצע פרויקט בעל אופי אחר, למשל הריסה ובנייה.
מקרה דומה נדון לאחרונה על ידי ועדת הערר במחוז תל אביב, שעסקה בבקשה להיתר בנייה לביצוע פרויקט חיזוק מסוג תמ"א 38/1 בבית משותף המצוי ברחוב הגליל 7 בחולון. לבית קומת עמודים שבה חזית מסחרית עם שלוש חנויות, וכן 24 דירות בשלוש קומות.
על פי הבקשה להיתר, במסגרת הפרויקט יוסיפו לכל הדירות הקיימות ממ"ד ומרפסת וכן יבנו ארבע חדרי מדרגות ומעליות ומתקן חניה רובוטי. היזם יבנה דירות בקומת העמודים וכן יוסיף ויבנה שתי קומות נוספות ובסך הכל יוסיף 20 דירות נוספות. הבקשה להיתר הוגשה על ידי רוב בעלי הדירות והחנויות.
שני בעלים, אחד של דירה ואחד של חנות, התנגדו לפרויקט, לא חתמו על ההסכם ואף הגישו התנגדות לבקשה להיתר. עיקר טענתם של המתנגדים הייתה שאין מקום לאשר את הבקשה להיתר שעניינה חיזוק המבנה לצד תוספות הבניה ויחידות הדיור, במסלול חיזוק מכוח תמ"א 38, אלא יש מקום לדרוש ביצוע פרויקט במסלול הריסה ובנייה מחדש. לטענתם, פרויקט הריסה ובניה מחדש מאפשר חיזוק מיטבי ותכנון דירות ראוי בהרבה מהמוצע במסגרת פרויקט חיזוק.
עוד טענו כי היתר החיזוק המוצע מייצר דירות שבנויות כמסדרון ארוך והן לקויות מבחינה תכנונית ולכן יש בהיתר המבוקש כדי לפגוע באיכות החיים של בעלי הדירות ובערך הדירות. כמו כן, כתבו, הוספת 4 גרמי מדרגות ו-4 מעליות, פוגעת באוורור של המעברים וחדרי השירותים של הדירות וכן מייקרת באופן משמעותי את החזקת הדירות בבניין.
בנוסף טענו המתנגדים, כנגד היעדר פתרונות חניה לבעלי הדירות הקיימים שכיום נהנים ממקומות חניה בעורף הבניין ואילו מקומות חניה אלה יבוטלו במסגרת הפרוייקט והמתקן הרובוטי שיבנה ישרת ברובו את דירות היזם ולא את דירות הבעלים.
טענותיהם של המתנגדים נדחו על ידי הועדה המקומית אשר סברה כי הרחבת הבניין בהתאם לבקשה להיתר תשפר במידה רבה את איכות חייהם של בעלי הזכויות בבניין ואת ערך דירותיהם.
עוד קבעה הועדה המקומית, שאין בסמכותה לכפות על בעלי הזכויות בבניין לפעול לקידום פרויקט של הריסה ובניה מחדש, על-פני פרויקט של חיזוק.
המתנגדים לא השלימו עם החלטת הוועדה המקומית ועתרו לוועדת הערר כנגד מתן היתר הבנייה.
באשר למקומות החניה טענה החברה היזמית, כי נעשו מאמצים להכניס כמה שיותר חניות במתקן הרובוטי המתכונן אולם בשל הפרשי הגובה המשמעותיים (10 מ') בין המגרש מושא הערר לבין המגרש הצמוד ממזרח, זהו המקסימום שניתן היה לתכנן וממילא מתוכננות שש חניות לטובת בעלי הדירות הקיימים וזאת בהתאם להסכם עם בעלי הדירות, לפיהו יש להתחשב בשש מקומות חניה קיימים בחזית ובצד הבניין.
בעלי הדירות שנתנו את הסכמתם לפרויקט טענו שהפרויקט הוא המיטבי שהם יכולים לקדם בנסיבות, הואיל ולטענתם פרויקט הריסה ובניה מחדש אינו ריאלי במקרה הנדון. לטענתם יש חשיבות רבה לאשר את הבקשה להיתר, שתאפשר הקמת ממ"דים ומעליות ואת חיזוקו של הבניין מפני רעידות אדמה.
לאחר בחינת טענות כלל הצדדים, דחתה הוועדה את הערר. הוועדה קבעה כי ככלל, התחדשות באמצעות הריסה ובנייה מחדש מביאה לתוצאות תכנוניות, קונסטרוקטיביות ועיצוביות טובות יותר. עם זאת, אין מקום לשלול במקרים המתאימים גם התחדשות בדרך של חיזוק.
סופו של דבר, נקבע, כי יש מקום ליתן את ההיתר המבוקש (תוך הגדלת מקומות החניה שיבנו במגרש).
הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית