גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

יוקרה במושבי השרון: כבר אין הרבה קונים לנחלות ב-10 מיליון שקל

פה ושם עדיין נמכרות בשרון נחלות במחירי עתק וגם עבור קוטג'ים בהרחבות מקבלים מיליוני שקלים • אולם ההתלהבות הגדולה ממודל הווילה בכפר, שאפיינה את תחילת שנות האלפיים, דועכת בהדרגה ● בדיקת "גלובס"

מושב בני ציון. אין מסתערים על וילות ב–10 מיליון שקל / צילום: בר־אל
מושב בני ציון. אין מסתערים על וילות ב–10 מיליון שקל / צילום: בר־אל

היו ימים, לא מזמן, שבהם נחלה בבני ציון הייתה הנדל"ן היוקרתי ביותר שניתן לחשוב עליו בישראל. המיליארדרים פשטו על המושב, שנמצא בסמוך לכביש 4, צפונית לרעננה, וחיפשו וילות על מגרשים גדולים. הראשונה בגל הרכישות הייתה שרי אריסון, במחצית השנייה של שנות ה-90, ואחריה ליאורה עופר, נועם לניר ואחרים. הלהט היה כה גדול, שנחלה שנרכשה ב-2000 ב-8.3 מיליון שקל, נמכרה תשע שנים מאוחר יותר ב-18.6 מיליון שקל - עוד לפני עליות המחירים בכלל השוק.

מהר מאוד התפשטו המיליונים גם למושבים אחרים בסביבה, המחירים המריאו, והחלום הישראלי של צמוד קרקע עם גינה התגלם כולו במושבי השרון. עסקות גבוהות מאוד נמצאו במקומות כפריים כמו בצרה, אודים, שדה ורבורג, חירות ועוד.

אבל הימים הללו חלפו, והיום אין למצוא עסקאות ביותר מ-10 מיליון שקל, וגם אלה נדירות. 

הטרנד של היוקרה הכפרית השתנה. עם הזמן התברר שחלק גדול מהעשירים שרכשו את הנחלות והקימו עליהן וילות מפוארות - לא גרו בהן בכלל. אולי משום שפקקי התנועה בדרך לתל-אביב מתייחסים בשוויוניות לכולם, עשירים כעניים, והיה קשה להגיע מהבית המפואר למשרד; אולי משום שלפני 15 שנים מגדלי היוקרה התל-אביביים החלו לצבור תאוצה, ונמצאה אלטרנטיבה להישאר בעיר ולשמור על פאר ועל פרטיות.

איזו מן הסיבות היא הנכונה? המתווך תומר הורן מסוכנות TH נכסים, והשמאי סער פלד, שפועלים באזור, סבורים שאף אחת מהן. "תמיד היו מגדלים בתל-אביב, והקהל שלהם היה מלכתחילה שונה", אומר הורן, "אני חושב שאנשים פשוט הפסיקו לשלם מחירים מופרזים עבור נחלות ומשקים. היום עסקאות לא עולות על 10 מיליון שקל, ורבים מאלה שרכשו בזמנו משקים ומכרו אותם, הודו שהם מצטערים על העסקאות הללו, כי הן לא כלכליות, והמשקים אינם נכסים נזילים. לוקח זמן, לעתים שנתיים-שלוש, עד שמוכרים אותם".

לעתים זמן המכירה הוא אפילו ארוך מזה - הווילות של ליאורה עופר ושל שרי אריסון מוצעות למכירה כבר שנים מספר, עם תגי מחיר של יותר מ-20 מיליון שקל - ואין מסתערים.

"לכל דבר יש מחיר, ואם אדם יכול להשקיע 20 מיליון שקל ויותר בנחלה, סביר שהוא יעדיף לרכוש נחלה 'עירומה' ולבנות אותה לפי טעמו וצרכיו", אומר פלד. "אני לא חושב שיש קשר בין שני שוקי היוקרה הללו, שמציעים יתרונות אחרים לבעליהם".

אז מי קונה במושבים היום?

"הרוכשים של היום הם בעיקר משפרי דיור ואנשי הייטק, שלא יכולים להוציא סכומים כאלה על מגורים. אנשים רואים שפנטהאוז בכפר סבא הירוקה כבר נושק ל-4 מיליון שקל, מוסיפים עוד קצת משכנתה ורוכשים בית פרטי", אומר הורן. לכן, רוב העסקות על מגורים כיום על הנכסים הכפריים בשרון, נעים בין 4-7 מיליון שקל. 

צוקי ארסוף בגעש. המחירים הגבוהים ביותר במושבים שמערבה מכביש 2 / צילום: איל יצהר

ספקולציות על קרקעות חקלאיות

נושא אחר שבולט מאוד בקרקעות השרון הוא ריבוי העסקות הספקולטיביות על קרקעות חקלאיות. "רואים את זה הרבה, לאו דווקא בשרון, אבל גם שם. אנשים חושבים שאם הם רוכשים קרקע חקלאית ליד יישוב בנוי, יש סיכוי גדול שיגיע יום והקרקע הזו תתגלה כבעלת פוטנציאל בנייה. זה לא נכון בהכרח, וקירבה לשטח בנוי עירוני אינה אומרת, שגם הקרקע הגובלת תופשר", מוסיף פלד. בשנים האחרונות אכן בוצעו לא מעט עסקות מהסוג הזה, שחלק ניכר מהן ניתן לכנות "מפוקפקות".

אם חוזרים ליוקרה הכפרית של השרון, הנוסחה הכלכלית הסכמטית שפעלה תמיד, עושה את שלה גם היום: הנכסים היקרים ביותר נמצאים מכביש 2 מערבה, הנכסים במחירי הביניים נמצאים במרחב שבין כביש 2 לכביש 4, והנכסים הפחות יקרים - אי אפשר לדבר על "מוזלים" באזור הזה - נמצאים בין כביש 4 לכביש 6. מזרחה מכביש 6 כבר לא שייך גאוגרפית לאזור השרון, וגם המחירים בסדרי גודל נמוכים מאלה של מושבי השרון.

החידוש: ניתן לפצל נחלות למגורי בנים

רוב העסקות על צמודי קרקע למטרות מגורים, אכן נעות בסביבות של עד 8 מיליון שקל: ברחוב הכלנית בהרחבה של אודים, רחוב שמשקיף על נחל פולג ועל כביש החוף, נרכש קוטג' במחיר של 5.8 מיליון שקל. בפרויקט צוקי ארסוף, שממוקם למעשה בקיבוץ געש, נמכר קוטג' בשטח 300 מ"ר ב-6.65 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים 61 מ"ר במחירים של 3-4.5 מיליון שקל; ברחוב הרימון בכפר נטר, מושב הסמוך לאבן יהודה, נמכר קוטג' ב-6.7 מיליון שקל. בגן חיים נמכר בית ישן לשיפוץ, על מגרש של דונם, ב-6.7 מיליון שקל. להערכת פלד, אחרי השיפוץ העלות הכוללת עבור הרוכש תגיע ל-8 מיליון שקל. 

רחוב הכלנית באודים. משקיף לנחל פולג / צילום: בר־אל

ואולם יש גם עסקות "מהנוסח הישן": באוגוסט 2018, נרכשה קרקע ברחוב הרימונים בבני ציון, בשטח של כ-4 דונם, שעליה מבנה צמוד קרקע משנות ה-50 ב-14.8 מיליון שקל; ברחוב קיבוץ גלויות בבצרה נרכש בית ב-10 מיליון שקל. בשני המקרים מדובר בנחלות. 

החידוש העיקרי בנחלות של היום, הוא מתן אפשרות לפצל אותן למגורי בנים, בתמורה לתשלום דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל, וזאת בניגוד למצב נחלות לא מוסדרות, שבהן צריך לשלם דמי הסכמה בעת מכירתן, בעלות גבוהה. אופציה זו השיגה לבעלי הקרקעות שליטה גדולה יותר על אפשרויות הבנייה למגורים, מה שגרם למעשה להשבחתן. 

עוד כתבות

מטוסים של חברת אל על / צילום: סיון פרג'

דעה: קו חדש לטוקיו? הקורונה צפויה להגיע גם להשקה החגיגית של אל על

חברת התעופה הישראלית צפויה לחנוך בעוד כשלושה שבועות קו חדש לטוקיו, אלא שההתפתחויות האחרונות סביב משבר הקורונה עשויות לסכל את התוכנית הזו ● כיצד תושפע חברת התעופה שכבר הודיעה על אזהרת הכנסות ולמה זה לא בהכרח אומר שהמדינה חייבת לסייע לה? 

ח"כ היבא יזבק / צילום: איציק הררי, ועדת הבחירות המרכזית

עתידות: היום שבו דנה השופטת יזבק בפסילתו של רה"מ יאיר נתניהו

בישראל של 2048 הציבור התרגל לחיות מבחירות לבחירות • אז מי מקבל את ההחלטות בממשלות המעבר, איך המדינה מתפקדת במערכות הבחירות האינסופיות ולמה הוחרב משרד המשפטים • דיסטופיה שכולה פרי הדמיון ● דעה

חיילים אמריקאיים באפגניסטן / AP   Massoud-Hossaini

פרשנות: כשלפיד החירות כבה באפגניסטן

מלחמת 18 השנה וטריליון הדולר מסתיימת והולכת ממש כפי שהסתיימה מלחמת וייטנאם כמעט לפני 50 שנה: בכישלון צבאי, פוליטי ומוסרי ● האם אמריקה תיסוג מן העולם?

כלב ברחבת הוותיקן / צילום: Andrew Medichini, AP

מהקורונה ועד הודו: 10 תמונות מהעולם שעשו לנו את השבוע

סוף השבוע הגיע וזה זמן טוב להעיף מבט אחורה על אירועי העולם ● התמונות שאספנו עבורכם פותחות צוהר לאירועים גדולים וקטנים מסביב לגלובוס ● הם לאו דווקא האירועים הכי חשובים בעולם, אלא רגעים מיוחדים שנלכדו בעדשת המצלמה ● שבוע טוב

ליהיא לפיד שרה נתניהו ורויטל גנץ / איורים: גיל ג'יבלי

איך הפכו נשות הפוליטיקאים לאחד הגורמים הכי משמעותיים בשדה הפוליטי ואת מי זה משרת?

גאולה אבן, ליהיא לפיד, גילת בנט ומיכל פרץ מוכיחות ששרה נתניהו מזמן כבר לא לבד ● איך הפכו נשות הח"כים והשרים לאחד הגורמים הכי משמעותיים בשדה הפוליטי ואת מי זה משרת?

עוברי אורח חובשים מסיכות ברחוב מחשש להדבקות מנגיף הקורונה שפרץ בווהן שבסין / צילום: רויטרס

קרב מאסף: כך מנסה ישראל לבלום התפשטות קורונה

(עדכון): קבוצת תיירים מדרום קוריאה שביקרו לאחרונה בישראל אובחנו כחולים בנגיף ● על הרקע הזה, נוסעים זרים בטיסה שנחתה הערב מסיאול לא יורשו להיכנס לישראל והישראלים יידרשו להיכנס לבידוד מיידי ● ההנחיות צפויות להתרחב בימים הקרובים למדינות נוספות

דרור פלנבאום / צילום: איל יצהר, גלובס

"המעבר לגמלה בכסף יהרוג את חוק הסיעוד, כי אנשים ירצו כסף במקום טיפול שהם זקוקים לו"

פורטפוליו עם דרור פלנבאום, מנכ"ל דנאל סיעוד, על ההחלטה ללמוד בתיכון בבית ספר לקציני ים בעכו, על הבעייתיות בשימוש במילה סיעוד ועל הרפורמה בתחום

בדיחות אבא / אילוסטרציה: Shutterstock

הכירו את ההסבר המדעי ל"בדיחות אבא" לא מצחיקות

כולנו מתפדחים שאבא שלנו חושב שהוא מגניב ומספר בדיחה לא מצחיקה ● מהו הסוד האפל שמסתירות "בדיחות האבא" לגבי היחסים המשפחתיים שלנו? ● ואיך סגנון ההומור קשור לבית בו גדלנו? ● האזינו לפודקאסט "חזית המדע" 

לא משלנו/ צילום :  מעיין קאופמן

אנו-אנו הפלמ"ח: הקומדיה שעושה צחוק מאתוס האשכנזי הלוחם

הקומדיה "לא משלנו" של תאטרון באר שבע מגחיכה את הפלמ"חניקים האשכנזים

איילת שקד / צילום: כדיה לוי

מפלגת ימינה ניסתה לעשות צחוק ממשבר האקלים וחטפה מהגולשים

מפלגת ימינה העלתה סרטון הלועג למשבר האקלים, וחטפה ביקורת מהגולשים, וגם מפעילי המפלגה ופעילי סביבה בציונות הדתית ● עידו בוכמן, מנהל הפורום הסביבתי בבית היהודי: "אילו זה היה תלוי בי הייתי גונז אותו כבר היום. מישהו במחלקת ה"קופירייט" עשה טעות חמורה"

 ג'יי קלייטון, יו"ר ה SEC  / צילום: רויטרס Brendan McDermid

סטארט-אפ הבלוקצ'יין הישראלי אניגמה נקנס בחצי מיליון דולר ויחזיר כסף למשקיעי ה-ICO

החברה הישראלית-אמריקאית, בהובלת המייסד גיא זיסקינד, גייסה ממשקיעים 45 מיליון דולר בהנפקת מטבע דיגיטלי ב-2017 ● בהתאם לדרישת ה-SEC, מטבעות הקריפטו של אניגמה יירשמו כניירות ערך והחברה תשיב כספים למשקיעים שהשתתפו ב-ICO

היקב של בראד פיט ואנג'לינה ג'ולי / צילום: יחצ

רוזה בחורף: מסתבר שזה המשקה האולטימטיבי לעונה

זה הזמן להחזיר למרכז הבמה את יינות הרוזה - הכיף הגדול של עולם היין והמשקה האולטימטיבי לעונה

חברות פרויקט הדירקטוריות התאגידיות (CWDI) הבינלאומי פותחות את המסחר  בבורסה במדרידתת ייצוג עולמי / צילום: רויטרס

בבנקים, בקופות החולים ובהייטק: באיזה ענף יש הכי מעט נשים בדירקטוריונים?

נשים בדירקטוריון מעמיקות יותר, מנוסות ומאזנות את תאוות הסיכון של עמיתיהן הגברים ● שורה של מחקרים מצביעים כבר שנים על התועלת, אז למה הייצוג עדיין חסר

בנימין נתניהו ויעקב ליצמן מבקרים במרכז הרפואי שפתחו לחולי קורונה בשיב"א / צילום: Heidi Levine, Associated Press

הקורונה בארץ: אחת הנוסעות שהוחזרו מספינה ביפן אובחנה בנגיף

משרד הבריאות הודיע כי אישה אחת מתוך 11 הישראלים שהועברו למתקן שהוקם עבורם בשיבא אובחנה בווירוס, והבהיר כי היא נמצאת בבידוד והשגחה ● תוצאות הבדיקות של יתר הנוסעים יצאו תקינות, והם סיפרו על השמחה לשוב ארצה והגעגועים למשפחה: "תודה לאל שחזרנו"

קובי אפללו / צילום: כפיר זיו

קובי אפללו: "אני לא צריך לסמן שיא ולהמשיך לבא אחריו. אני רץ מרתון ורוצה ליפול מת על קו הסיום"

קובי אפללו גילה באיחור את הרשתות החברתיות, וגם את הנישואין והאבהות ● עכשיו הוא מסתער על שלוש החזיתות

אביגדור ליברמן / צילום: ישראל ביתנו

פרשנות: שבוע וקצת לבחירות, הכל על כתפי ליברמן והוא עוד עשוי לחזור לחיק הימין ובגדול

ההבדלים בין החקירה בפרשת המימד החמישי לפרשות נתניהו גדולים וניכרים ● אלא שגם גנץ נקט השבוע בפוליטיקה קטנה כשסירב לעימות ● ומעל לכל השאלה המסקרנת מכל היא מה מתכנן ליברמן, ולכך יש כבר כמה תשובות אפשריות

סרטון התעמולה של שקד, שבו היא מציעה לפגוע בזכויותיהם של עובדים זרים / צילום: פייסבוק

דעה: הרעיון של שקד למנוע תשלומי פנסיה מעובדים זרים - לא מוסרי ולא יהודי ומקומם

שרת המשפטים לשעבר שקד ממשיכה לצבוע מאבקים לטובת זכויות אדם כ"שמאלנות" ואת מי שמגן על זכויות עובדים כ"אויבי המעסיקים" • המציאות הקשה של העובדים הזרים עלולה להפוך ליותר קשה • וגם: התפיסה התביעתית פוגעת בפרקליטות. טוב יעשה הארגון אם יגייס סנגורים

יו"ר הפד לשעבר אלן גריספן / צילום: Pablo Martinez Monsivais, Associated Press

המרמה החוקית הגדולה בעולם: כך חברות מעוותות את דוחותיהן

המרוץ לדחיפת מחיר המניות מעלה ללא הפסקה הביא למדיניות של גידול החברות מעל הכול ● בה בשעה שאינסוף הרכישות והמיזוגים העשירו מאות אלפי יזמים ומשקיעים, הם גם שרפו טריליוני דולרים והמיטו חורבן על מיליוני עובדים ● הפיננסיאליזציה של אמריקה - כתבה חמישית בסדרה

תצפית מלמעלה - נווה אילן ירושלים / יח"צ

האם הסכסוך בין ועד החדשות 13 להנהלת הערוץ בדרך להסלמה?

ועד החדשות 13 הודיע כי כניסת של נציגי רשת למשא ומתן הביאה להגדלת הפערים בין הצדדים ● עוד אמר הוועד כי אם לא תהיה התקדמות בשיחות, יורה הוועד כבר ביום שני הקרוב על נקיטת צעדים ארגוניים

נרנדרה מודי/ צילום: רויטרס, Soe Zeya Tun

מלחמת הסחר הבאה? אחרי ההתקררות בגזרה הסינית הודו עולה על המוקד

הודו נמצאת על מסלול התנגשות עם טראמפ, שנחוש בדעתו להעניש כל מדינה שלדעתו פוגעת ביתרון האמריקאי ● טראמפ טוען שהוא מחבב אישית את מודי. זה לא יציל את הודו ממלחמת סחר עם ארה"ב יותר מאשר החיבה המוצהרת שלו לשי ג'ינפינג