חיים כצמן/ צילום: איל יצהר
מניית חברת הנדל"ן המסחרי גזית גלוב עולה כעת בבורסה בתל אביב לאחר שהחברה דיווחה בסוף השבוע על עסקת ענק למכירת עיקר החזקותיה בחברה הבת הקנדית, פירסט קפיטל רילטי (FCR) תמורת 1.2 מיליארד דולר קנדי (כ-3.3 מיליארד שקל) במזומן. עם זאת, העסקה תלויה עדיין באישור של רוב מקרב בעלי מניות המיעוט פירסט קפיטל מאחר שהיא תבוצע ברובה מול החברה הקנדית.
"אין ספק שמבחינתה של גזית גלוב המהלך הזה, במידה שיושלם, הוא משנה חיים, ואני משוכנע שעם השלמתו החברה תעלה על דרך חדשה-ישנה של חזרה למקורות", אמר היום חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל גזית גלוב ובעל השליטה בה. "יחד עם שותפי דורי סגל, התחלנו את הפעילות בקנדה בשנת 1998 עם נכס ראשון בשווי של 15 מיליון דולר קנדי. כיום פירסט קפיטל היא החברה המובילה מבין חברות הנדל"ן הקנדיות בתחום המרכזים המסחריים, עם תיק נכסים מעולה של כ-10 מיליארד דולר קנדי, והנהלה איכותית בראשות אדם פול".
סגל, שהקים עם כצמן את גזית גלוב ואת פעילויותיה בצפון אמריקה, שימש כנשיא ומנכ"ל פירסט קפיטל מאז שנת 2000 ועד 2015 וכיום מכהן כיו"ר החברה. הוא צפוי להישאר בתפקידו גם לאחר העסקה, ובמקביל להמשיך ולכהן כדירקטור בגזית גלוב ובחברה האם שלה, נורסטאר. גם חיים כצמן צפוי להמשיך ולכהן כדירקטור בפירסט קפיטל, כל עוד תחזיק גזית גלוב ביותר מ-5% ממניותיה.
במסגרת ההסכם, תרכוש פירסט קפיטל כ-14.1% ממניותיה (36 מיליון מניות), המוחזקות על ידי גזית גלוב, בתמורה לסכום של 742 מיליון דולר קנדי. במקביל, תמכור גזית גלוב עוד 8.7% ממניות פירסט קפיטל (22 מיליון מניות) לסינדיקציה של חתמים בראשות בנק RBC הקנדי, בתמורה ל-453 מיליון דולר קנדי. המכירה תתבצע במנגנון של "הצעת מכר מובטחת", כאשר מחצית מהתמורה תתקבל במועד השלמת העסקה, בכפוף להשלמת הרכישה העצמית, והמחצית השנייה בחלוף 12 חודשים ממועד השלמת השלב הראשון של הצעת המכר.
מניות המכר יוחזקו בנאמנות עד לקבלת התשלום השני, ובמהלך תקופה זו לא תהיה גזית גלוב זכאית לדיבידנד או לזכויות הצבעה בגינן. עם זאת, אם התשלום השני לא ישולם לגזית גלוב במלואו, יוחזרו לה מניות המכר כולל הדיבידנד שנצבר בגינן ומבלי שתידרש להשיב את התשלום הראשון בגינן.
"הזדמנות טובה לבצע עסקה מהירה וחלקה"
העסקה בוצעה לפי מחיר של 20.6 דולר קנדי למניה, המשקף הנחה של 3.8% ביחס למחיר השוק טרם פרסום העסקה. בתגובה, ירדה ביום שישי מניית פירסט קפיטל בבורסת טורונטו ב-2.7% למחיר של 20.84 דולר קנדי, אולם נותרה מעל למחיר העסקה - מה שיכול אולי להעיד על שביעות רצונם של גופים מוסדיים בקנדה מתנאי העסקה.
ככל שתושלם העסקה, יירד שיעור ההחזקה של גזית גלוב בפירסט קפיטל מ-31.3% ל-9.9%. השלמת העסקה גם תוביל להפחת יחס המינוף חוב נטו לסך מאזן (סולו מורחב) של גזית גלוב מ-54% אל מתחת ל-45%, ואילו סך הנכסים בהחזקה פרטית יעלה לכ-44% מסך שווי נכסי גזית גלוב. עם זאת, העסקה גם צפויה להוביל את גזית גלוב לרשום בדוחותיה הכספיים הפסד של 420 מיליון שקל וקיטון של 510 מיליון שקל בהון העצמי, בשל הפער בין מחיר העסקה לשווי בו נרשמה בספריה ההחזקה בפירסט קפיטל.
מאז הוקמה הפעילות בקנדה ב-1998, ומאז נרכשה פירסט קפיטל בשנת 2000, הובילו סגל וכצמן ניהול פרו-אקטיבי אדוק בחברה, ושורה ארוכה של מהלכי רכישות ומכירות של חברות ונכסים, והפכו את פירסט קפיטל לחברה המובילה בתחומה בקנדה, עם תיק נכסים בהיקף של כ-10.5 מיליארד דולר קנדי ושווי שוק של כ-5.5 מיליארד דולר קנדי.
לדברי כצמן, העסקה הנוכחית מהווה צעד משמעותי נוסף ביישום התוכנית האסטרטגית, שעיקריה מכירת ההחזקות בחברות ציבוריות בשלות, הורדת רמת המינוף והגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי, תוך התמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות. כצמן הוסיף כי "במקביל נמשיך לפעול נמרצות להשביח את השקעותינו הקיימות בברזיל ולהשבחת והגדלת תיק הנדל"ן שלנו בישראל. באירופה נמשיך לפעול במרץ להשביח את החברות שבשליטתנו ולהציף בהן ערך, באמצעות השבחה של תיקי הנכסים ובמגוון דרכים נוספות".
מה גרם לכם להחליט למכור עכשיו במחיר שהוא קצת נמוך ממחיר השוק?
"זאת עסקה שאנחנו מדברים עליה לא מאתמול ולא משלשום, והיא חלק מהתוכנית האסטרטגית שלנו, של למכור את ההחזקות בחברות הבשלות ולהשקיע בנדל"ן פרטי מסוג קצת שונה. זאת עסקה שנעשתה לאחר שמחיר המניה בשוק עלה בכ-15%, ונוצרה כאן הזדמנות מעניינת למכור במחיר נאות ולקבל את מלוא התמורה במזומן, והכל בהנחה שהאסיפה הכללית של פירסט קפיטל תאשר זאת.
"עושה רושם שזה מה שיקרה, כי ביום המסחר הראשון שלאחר ההודעה המניה נסגרה במחיר גבוה יותר ממחיר העסקה, ככה שהעסקה מתומחרת באופן הוגן גם בשבילם. מעבר לכך, זו עסקה טובה לקנדים כי היא מסירה מעל פירסט קפיטל את בעלת השליטה, ולכן זו עסקה משנת חיים לחברה.
"זה חלק מהתוכנית האסטרטגית, שמקבלים פה 3.3 מיליארד שקל במזומן, במחיר נאות, בתוך 45 יום בלבד", מוסיף כצמן, "וזאת הזדמנות טובה לבצע עסקה מהירה וחלקה. בהתאם לתוכנית האסטרטגית זה יעזור לנו להוריד את המינוף לרמה של 45%, להתמקד ולהתרכז בהשקעות הפרטיות שלנו".
ומה בנוגע למימון? ל-FCR לא תהיה בעיה לממן את העסקה?
"לפירסט קפיטל אין בעיה לממן אותה. ברור לחלוטין שהמשמעות עבורה היא עלייה במינוף לפרק זמן מסוים מ-42% ל-49%, אבל עדיין מדובר ברמות סבירות, ופירסט קפיטל גם הודיעה שהיא תממש נכסים בהתאם לאסטרטגיה שלה ותקבל מימון מ-RBC. אני חושב שזאת עסקה שהיא מוצלחת לכולם - לגזית גלוב וטובה גם לפירסט קפיטל.
"ברור שבעלי המניות המוסדיים בקנדה שמחים שפירסט קפיטל הופכת להיות חברה ללא גרעין שליטה, ואני מניח שהם יראו את העסקה בעין מאוד יפה".
לא חיפשתם רוכש אחר להחזקה שלכם?
"היו מתעניינים נוספים, אבל פירסט קפיטל הייתה הרבה יותר נחושה והרבה יותר זריזה, ואילו גזית בחנה את כל השיקולים, כולל העובדה שמדובר בעסקה שאפשר לבצע אותה כמעט מיידית, ועם קונה שיש לו את הכסף בקופה. אם תחכה תמיד שבעתיד יהיה מישהו שיהיה מוכן לשלם יותר, אתה אף פעם לא תעשה עסקאות.
"ברור לחלוטין שמבחינת גזית גלוב, ברמה האסטרטגית, להעשיר את קופת המזומנים שלנו ביותר מ-3 מיליארד שקל מאפשר לנו להתפנות בראש שקט לכל התוכניות האסטרטגיות שלנו. לאורך זמן, אין לגזית גלוב סיבה להחזיק במניות של חברה בשלה כמו פירסט קפיטל, שהיא אמנם אחת החברות הכי טובות בצפון אמריקה, אבל נסחרת בתמחור נאות, והגופים המוסדיים יכולים להחזיק בה באופן ישיר ולא צריכים את גזית גלוב שתתווך ביניהם. זה בדיוק כמו שמכרנו את אקוויטי וואן בארה"ב.
"ברור גם לחלוטין שתוצאת העסקה תהיה הפחתת המינוף מ-54% ל-45%. אמרנו כל הזמן שהיעד הוא להוריד את המינוף אל מתחת ל-50% ועמדנו בכך. וההורדה הזאת תהיה פרמננטית, כי אנחנו לא מתכוונים לעבור שוב את הרף של 50% מינוף".
האנליסטים מרוצים: "וייב חיובי"
גם האנליסטים שמסקרים את גזית גלוב הביעו היום סיפוק מהעסקה עם פירסט קפיטל. ישי ששון מדיסקונט ברוקראז' כתב, כי מדובר במהלך "חיובי ביותר לאג"ח של גזית גלוב ויתרום לירידה במרווחים, נוכח ירידה במינוף, הגדלת כושר הפירעון, חיסכון בעלויות המימון והעדר הצורך בהנפקת אג"ח לצורך מימון החוב. לעניין המניה, המכירה יוצרת וייב חיובי נוכח העובדה כי הדבר מורה על עמידת החברה ביעדים האסטרטגים, אף כי אין בו תרומה ל- NAV (ערך נכסי נקי) הסחיר בעת ביצוע העסקה".
רז מור ממיטב דש, כתב כי מדובר ב"צעד חשוב ביישום האסטרטגיה העסקית החדשה של גזית גלוב. עם הרבה כסף בקופה ועלויות מימון שירדו, יש לחברה את האמצעים לחפש עסקאות טובות בשוק הלא סחיר".
אסף דהן מברק קפיטל, כתב כי המהלך יגדיל את הגמישות הפיננסית של גזית גלוב, יצמצם את המרווח של האג"ח שלה אל מול האג"ח הממשלתיות ויאפשר לה בעתיד לגייס חוב בשווקים הבינלאומיים. שי ליפמן מוויליו בייס הדגיש כי החברה תפעל לקבל דירוג בינלאומי ותהנה מירידה משמעותית בעליות החוב.
ליפמן גם גם העריך כי החברה תפעל להגדלת פעילות הנדל"ן הפרטית בארה"ב, וכן להפיכת אחת מפעילויותיה באירופה (אטריום או סיטיקון) לפרטית - לא לבד אלא עם שותפים.