זנזיבר. "הביקוש לתיירות אדיר, אבל אין מספיק מלונות"/הדמיה: Liat Marom Studio
הכתבה בשיתוף RM Group
השקעות בנדל"ן הן לרוב שאלה של איתור הזדמנויות להשקעה ובחירה של המודל הנכון שישיג את התשואה הנאה ביותר. בשוק תמצאו מספר מודלים להשקעות שכאלה, אשר משפיעים על הרווח של המשקיע. מהם המודלים המובילים וכיצד ניתן לשלב ביניהם?
אחד המודלים הנפוצים בהשקעות נדל"ן הוא היזמי. במסגרת המודל הזה, המשקיע רוכש קרקע (או שותף לחלק מקבוצה שרוכשת אותה), מקים עליה מבנה קיים או משפץ אותו - משביח את הנכס - ולאחר מכן מוכר אותו ברווח גדול. זהו גם אחד היתרונות הגדולים של השקעה במודל הזה. יזם שמשכיל לנצל את מלוא אחוזי הבנייה, יוכל בטווח קצר של שנתיים-שלוש להגיע לרווח גדול מאוד על ההשקעה הראשונית. עם זאת, מאחר שבהשקעה יזמית הרווח נגזר ממכירת הנכס, אין כאן תשואה לטווח ארוך. כך שהמודל פחות נכון למי שמחפש הכנסה קבועה לאורך זמן. לאלו מתאימה יותר השקעה במודל המניב - רכישה של נכס קיים וקבלת תשואה על השכרתו.
קיימים גם מסלולי השקעה אשר משלבים בין תשואה לבין השבחת הנכס. "כשלוקחים פרויקט הכולל רכישת קרקע, הקמה של מבנה, השבחה שלו והשכרה, מדובר בשילוב היתרונות של המודל היזמי ושל המודל המניב", מסביר מתן פרטמן, מנכ"ל משותף ובעלים של RM Group, המתמחה בהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל. "במקרה כזה ההשקעה מחולקת לשני שלבים. בשלב הראשון מדובר בפרויקט יזמי רק שבמקום למכור את הנכס בסוף התהליך, קיים שלב נוסף של מעבר מהמודל היזמי למודל המניב בדמות השכרה של הנכס לטווח ארוך", הוא מסביר ומדגיש כי אמנם בחיבור בין המודלים, הרווח על השבחת הנכס נשאר על הנייר מאחר שלא מוכרים אותו. אולם בכל שלב שיחליט המשקיע למכור את הנכס בעתיד הרחוק - הוא יוכל לממש את הרווח הזה.
פרטמן מביא כדוגמה למודל המשולב השקעה בנכס במסגרתה "המשקיע רוכש קרקע ולאחר תום הבנייה, הרווח היזמי שלו עולה בצורה נאה. הוא יכול להגיע גם ל-120-130 אחוז מהשקעה המקורית, גם אם בשלב הראשוני מדובר ברווח על הנייר. ברגע שמסתיים שלב ההשבחה, עוברים לשלב המניב של קבלת דמי שכירות על הנכס. אם מזהים את הנכס הנכון במיקום הנכון, החיבור בין המודל היזמי למודל המניב יכול לייצר רווח גדול יותר מהשקעה במקומות אחרים", הוא מוסיף.
ארבעה שלבים בדרך להשקעה
כדי לבצע נכון השקעה במודל המשולב - היזמי והמניב, פרטמן מציג ארבעה שלבים המסייעים בכך. לדבריו, "מדובר במודל שמלווה אותנו כבר שנים והוא נכון לכל השקעה, בין אם בישראל, ארה"ב או מקומות אחרים", הוא אומר.
בשלב הראשון, חשוב להבין את כללי המשחק באותה המדינה. יש להיות בקיא בהיבטים משפטיים שונים וכן בכללי מיסוי שיכולים להיות שונים מאוד מאלה בישראל, כמו הצורך ברכישת ביטוח לבנייה, שכירת אנשי מקצוע מסוימים לעבודה, מועד תשלום המס וגובהו. "יכול להיות שבמדינה מסוימת אפשר לבנות רק מלונות נמוכי קומה בעוד שאנחנו תיכננו מלון של 20 קומות ואז נמצא את עצמנו בבעיה", הוא מסביר.
לאחר מכן, בשלב השני, יש לערוך חקר שוק ולבחון את כדאיות העסקה. במסגרת השלב הזה, חשוב להבין את נתוני המאקרו של מדינת היעד - עד כמה חזקה הכלכלה שלה, כמה כסף זר מושקע בה (דבר שיכול להעיד על פתיחות השוק וקבלה של משקיעים זרים), מהי כמות התיירים שנכנסים מדי שנה וגם אילו חודשים נחשבים לחמים ביעד. גם לנתוני המיקרו צריך להתייחס כמו קווי תעופה שמגיעים למדינה, ההעדפות של התיירים, היכן הם אוהבים להתאכלס, מה לאכול ועוד.
תשכחו מברלין, זנזיבר מחכה לכם - משקיעים במלון בוטיק באי. לפרטים הקליקו כאן>>
השלב השלישי נוגע למיקסום הרווח. ראשית נרצה להבין מהם מרכיבי הרווח בפרויקט: הרווחים מגיעים ממקורות שונים במהלך פרויקט. חלקם קשורים לשלב היזמי וחלק לשלב המניב. כך למשל, ההבנה של כללי המינוף במדינה והרחבת ההשקעה באמצעותם. "יש מדינות שמאפשרות מימון למשקיעים זרים ואחרות שלא. הדבר משפיע על הרווח מהשבחת הנכס, כי עם מימון גדול יותר אפשר להשקיע יותר ולהשביח יותר את הנכס", מסביר פרטמן.
בהמשך, מיקסום הרווחים משפיע גם על השלב המניב - על התשואה השוטפת שמקבל המשקיע מהשכירות החודשית. "צריך לבחון את ההכנסות של המלון מול ההוצאות, מאחר ויש להן השפעה על אחוז הרווח החודשי של המלון, שמשולם למשקיע. גם נתונים כמו גידול או קיטון בתיירות במדינה או תנודתיות של מטבעות, במקרה שההשקעה נעשית במטבע זר, משפיעים על מיקסום הרווחים", הוא מדגיש.
לבסוף, בשלב הרביעי, יש לנהל את הסיכונים, שכן בכל השקעה יש סיכון. גם אם היא נראית בהתחלה ורודה ומבטיחה. "זאת הסיבה שאנחנו מגייסים משקיעים רק אחרי שקיבלנו היתרי בנייה, וכן עובדים עם מפקח בנייה ישראלי שאנחנו יכולים לסמוך עליו ולתקשר איתו הכי טוב גם בחו"ל", מספר פרטמן.
זנזיבר: מיעד לתרמילאים לאי של ירח דבש וריזורטים מפנקים
RM Group מנהלת כיום למעלה מ-800 נכסים בעולם, בישראל וארה"ב. לאחרונה, השיקה החברה מסלול השקעה ראשוני וייחודי במלון בזנזיבר, אחד מיעדי התיירות הצומחים ביותר בעולם, עם גידול של כ-28% בתיירות בממוצע מדי שנה. "מדובר בפרויקט שמשלב את המודל היזמי והמניב בהשקעה במלון בוטיק", מסביר פרטמן. "בשונה מחברות אחרות אנחנו לא מגבילים את המשקיעים שלנו לפרויקט יזמי מותנה בזמן, שבסיומו הם חייבים להשתתף במכירה שלו. כאן הם נרשמים בטאבו כבעלים של הנכס והם יכולים להחליט - האם למכור אותו או להמשיך להחזיק בו וליהנות מתשואה גבוהה הטמונה בהשקעה בתיירות וזה מה שמייחד את העסקה".
כחברה יזמית, מנהלת RM Group את כל תהליך ההשקעה עבור לקוחותיה ובשותפות עימם ועם אנשי המקצוע המתאימים. "אנחנו והלקוחות יזמים משותפים של הפרויקט. אנחנו מושקעים ב-25% לפחות מהפרויקט שנרשמים בבעלותנו. אנחנו לא משמשים מתווכים, או רק מגייסים את הכסף מהמשקיעים, אלא, כאמור, מושקעים יחד איתם בפרויקט", מציין פרטמן.
במסגרת הקמת המלון בזנזיבר נכנסים המשקיעים לשותפות ב-52 יחידות נופש במלון בוטיק במתחם אחד, כאשר הם יזכו גם לרווח היזמי וגם להכנסה שוטפת לאחר שתסתיים תקופת ההרצה של המלון, שמוערכת כיום בחצי שנה בלבד. פרטמן אומר כי מנתוני השוק הטנזני עולה כי מדובר ביעד צומח, לא רק מבחינת מספר התיירים שנמצא במגמת עלייה אלא גם מבחינה כלכלית - גידול של 33% מדי שנה בכמות הכסף הזר שנכנסת למדינה ו-6.8% בתל"ג (כך לפי חקר שוק שערכו ב-RM Group). הדבר מרמז על עליית ערך צפויה לנכסים ולענף המלונות בפרט במדינה. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא הקמתם של מלונות נוספים על ידי כמה מהרשתות הגדולות בעולם, הילטון מחזיקה כבר שני בתי מלון באי וריץ' קרלטון בונה שם בימים אלו.
"עד שנת 2010 זנזיבר היה יעד שהגיעו אליו כל מיני תרמילאים על הדרך בטיול באפריקה, ולנו בהוסטלים או במלונות של כוכב אחד. אולם מאז חל שינוי בתפיסה התיירותית המקומית והוחלט להפוך את טנזניה, ששם כאמור נמצאת זנזיבר, ליעד יוקרתי בעיקר לחופשות ירח דבש, בדומה לתהליך שעברו יעדים כמו תאילנד. מה שאומר שיש כרגע ביקוש אדיר לתיירות, אבל עדיין אין מספיק מלונות וכאן טמון פוטנציאל הרווח הגדול", מסביר פרטמן. "כדי לענות על הביקושים, אף נוסד גוף ממשלתי שמסייע בביצוע השקעות זרות במקום", הוא מוסיף. "כמו כן, בשל מזג האוויר זנזיבר הוא יעד פופולרי לתיירות במשך לפחות 10 חודשים מתוך 12 בשנה". לבסוף, הוא מדגיש כי יש פער מאוד גדול בין העלויות הנמוכות יחסית של השקעה בתיירות במדינה לבין ההכנסות. "מדובר במחירים אירופאיים לכל דבר, עם עלויות של 250 דולר ואפילו 700 דולר ללילה במלון, כשמנגד הוצאות כוח האדם מוערכות ב-100-200 דולר לחודש לעובד מקומי. "זהו פער רווחיות שלא ניתן לייצר כמעט באף מקום אחר".
אז בין אם מדובר בהשקעה בזנזיבר, או יעד תיירותי אחר ואפילו ביעד שאינו תיירותי, ניכרת חשיבות ההשקעה במודל הנכון. לעיתים, שילוב של מודל יזמי ומודל מניב, עשוי להתאים טוב יותר למשקיע. זאת, כמובן, כל עוד הוא פועל לפי השלבים הנכונים ועם אנשי המקצוע המתאימים.
לא רק נופש - אולי השקעת הנדל"ן הבאה שלכם היא מלון בוטיק בזנזיבר. לפרטים הקליקו כאן>>
פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.