מגדלי עזריאלי / צילום: תמר מצפי
דוחות חברת הנדל"ן לוינשטין נכסים ל-2018, שפורסמו השבוע, מספקים הצצה מעניינת למחירי החניות המאמירים במרכז תל-אביב - בד-בבד עם העלייה במחירי הנדל"ן ב"עיר ללא הפסקה". במסגרת הערכת שווי שפורסמה למגדל לוינשטין, הממוקם בדרום-מרכז תל-אביב (על ציר בגין, סמוך לתחנה המרכזית הישנה), סיפקה החברה ריכוז של דמי שכירות חודשיים מבוקשים למקום חניה במגדלי משרדים בולטים נוספים באותה סביבה, המתחילים במחיר של 700 שקל ומאמירים עד 1,600 שקל (לפני מע"מ). בין היתר נלקחו במדגם מרכז עזריאלי ומגדלי סונול, שלום, המוזיאון, מאייר ודיסקונט. בממוצע, מחירי החניות החודשיים ב-15 המגדלים שנכללו בבדיקה מתקרבים לסכום של קרוב ל-1,300 שקל למקום שמור, ועומדים על יותר מ-900 שקל לחניה על בסיס מקום פנוי.
בצד הגבוה יותר של מחיר לחניה ניצב מרכז עזריאלי, הסמוך לתחנת רכבת השלום והמחלף הנושא שם זה, הגובה בחודש 1,600 שקל למקום חניה שמור, ו-1,100 שקל למקום חניה על בסיס פנוי. מחירים גבוהים יחסית גובים גם המגדלים ב"סיטי" של תל-אביב, סמוך לשדרות רוטשילד, הבורסה לני"ע ועוד. כך, צעד אחרי עזריאלי ניצב מגדל גרוזנברג שברחוב גרוזנברג, לא רחוק מהבורסה, הגובה עד 1,500 שקל בחודש למקום חניה שמור, ואילו עבור מקום חניה על בסיס פנוי מסתפק ב-800 שקל.
במרחק של מאות מטרים בודדים ממנו, בית פסגות שברחוב אחד העם, סמוך לשכונת נווה צדק, גובה 1,400 שקל למקום חניה שמור, ו-1,000 שקל למקום חניה על בסיס פנוי, ואילו מרחק נגיעה ממנו, במגדל שלום, שגם הוא ברחוב אחד העם, לא מציעים מקומות חניה שמורים, וגובים כ-1,100 למקום חניה על בסיס פנוי. עוד באותה "שכונה", מגדל נחמני שברחוב נחמני במרכז תל-אביב גובה 1,250 שקל למקום חניה על בסיס פנוי, ואילו במגדל יבנה שברחוב יבנה הסמוך גובים בין 1,100 ל-1,300 שקל למקום חניה שמור.
קצת צפונית להם, מגדל המוזיאון שברחוב ברקוביץ, סמוך לבית המשפט השלום והמחוזי של תל-אביב, גובה 1,150 שקל למקום חניה על בסיס פנוי.
מגדל לוינשטין עצמו, הממוקם בדרך בגין בסמוך לרחוב הרכבת, מציג טווח מחירים נרחב יחסית, שמגיע עד 1,500 שקל למקום חניה שמור, ויורד עד לכ-1,100 שקל, בתלות במיקום, ואילו מחירי מקומות החניה הלא שמורים בו ניצבים ברף הנמוך, בטווח שמתחיל בקצת יותר מ-700 שקל ומגיע לכ-830 שקל. סמוך אליו, מגדל סונול, שגם הוא בדרך בגין, גובה 1,100 שקל למקום חניה שמור ו-840 שקל למקום חניה על בסיס פנוי.
שטחי החניה - חלק גדול מההכנסות
הערכת השווי של מגדל לוינשטין חושפת גם את החלק הגדול שמהווים שטחי החניה מסך הכנסות החברה מהשטחים שבהם היא מחזיקה במגדל.
בסיכומה של 2018, הפעלת החניון הניבה ללוינשטין הכנסות בהיקף של כ-7 מיליון שקל, שחיקה של כ-1% ביחס ל-2017 וגבוה בכ-5% מהכנסות החניון ב-2016, וזאת בעוד שדמי השכירות משטחי המשרדים והמסחר שלה בנכס הצטברו לכ-17 מיליון שקל - סכום המשקף ירידה של כ-7%-10% ביחס לשנתיים הקודמות (2016-2017).
בצד העלויות, הפעלת החניון הסתכמה אשתקד בכ-2.5 מיליון שקל, ואילו עלויות הפעלת קומות המשרדים והמסחר, הכוללים ניהול, אחזקה ותפעול, עמדה על קצת יותר ממחצית הסכום, בהיקף של 1.4 מיליון שקל.
את שווי החניון, נכון לסוף 2018, העריכו השמאים בכ-69 מיליון שקל, וההערכה נוקבת בערך של 165 אלף שקל למקום חניה, בבדיקת 418 מקומות חניה בהיתר.
קומות המשרדים מוערכות בשווי של כ-264 מיליון שקל ושטחי המסחר בכ-8 מיליון שקל, כך שסך שווי החזקותיה של לוינשטין במגדל לוינשטין מגיע לכ-341 מיליון שקל - עלייה של כ-6% מלפני שנתיים, אז עמד השווי על כ-322 מיליון שקל, ועלייה של 2.5% ביחס לסוף 2017, אז הגיע השווי ל-333 מיליון שקל.
בנייתו של מגדל לוינשטין, הממוקם צפונית למתחם התחנה המרכזית הישנה של תל-אביב, וסמוך למפגש הרחובות הרכבת ודרך מנחם בגין, הסתיימה בתחילת שנת 2000.
המגדל כולל 33 קומות, ששטחן ברוטו כ-34 אלף מ"ר, מעל שש קומות המשמשות לכ-700 חניות ולמחסנים בשטח ברוטו של כ-23 אלף מ"ר, וחלקה של לוינשטין בשטחי המשרדים מסתכם בכ-14.1 אלף מ"ר, וכן בהחזקה ב-465 מקומות חניה (כ-67% משטחי החניה) נוסף על כמה מאות מ"ר של שטחי מסחר.
לוינשטין נכסים, שבשליטה בה מחזיק המנכ"ל שאול לוטן, באמצעות החברה האם לוינשטין הנדסה, עוסקת בנדל"ן מניב למסחר ומשרדים, ומגדל לוינשטין הוא אחד מנכסיה הבולטים.
החברה נסחרת בבורסה בשווי של כ-920 מיליון שקל, אחרי שחיקה של כ-10% שמציגה מנייתה בשנה האחרונה, ואילו מניית לוינשטין הנדסה איבדה כ-7% בשנה החולפת, ומשקפת לחברה האם שווי של כ-480 מיליון שקל.
בסיכום 2018 היקף שערוכי הנכסים של לוינשטין נכסים ירדו בצורה ניכרת, כך שסך הכנסותיה נשחקו ב-45% ל-91 מיליון שקל, והרווח הנקי שלה ירד ביותר מ-50% ל-52 מיליון שקל.
בשנה החולפת עודכן מנגנון התמורה להסכם שירותי הניהול שמשלמת לוינשטין נכסים לחברה האם, שהגדיל את הוצאותיה, ובסיכום שנתי שילמה לה 7.7 מיליון שקל בגין שירותי ניהול, עלייה של כ-20% ביחס לדמי ניהול של 6.4 מיליון שקל ששולמו ב-2017.