גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

באיזה שלב חללי עבודה משותפים מורידים את השווי של הבניין?

הטרנד החם ביותר של עולם המשרדים ממשיך לצמוח, אבל מחקר חדש מארה"ב מגלה: שיעור גבוה של חללי עבודה משותפים מוריד מערך הבניין

חללי העבודה המשותפים / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
חללי העבודה המשותפים / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

חללי העבודה המשותפים הם טרנד שרק הולך וגדל, אבל מחקר חדש של פירמת הנדל"ן האמריקאית cushman & wakefield מאיר צד חדש שלהם: משיעור מסוים של חללים משותפים, ערך הבניין כולו מתחיל לרדת.

לפי המחקר, שנערך על השוק בארה"ב, המשרדים הגמישים מהווים רק 1% מכלל המשרדים, אבל שיעורי הצמיחה שלהם גבוהים מאוד. יש ערים שבהן השיעור גבוה יותר כבר עכשיו. במנהטן מדובר על 3%, בסן פרנסיסקו על 2.9% ובלוס אנג'לס על 2.2%. לאור הצמיחה הכלכלית הנאה במדינות המפותחות, חוזים מחברי הדוח, שהצמיחה של חללי העבודה המשותפים צפויה להמשיך ושיעורם יגיע ל-5%-10% מכלל שוק המשרדים בחלק מהערים בעתיד הקרוב.

עוד לפי הדוח, יותר ויותר בעלי בנייני משרדים רואים בחללים משותפים מרכיב הכרחי בתמהיל השוכרים שלהם. הם משווקים בעיקר לסטארט-אפים קטנים ולקהל צעיר יחסית - אנשים שממילא עבדו מהבית או מבית קפה ולא שכרו משרד לעצמם. אבל יש חברות רבות שכבר מנסות להגיע לשלב הבא, ולפנות לקהל יותר רחב, לחברות יותר מבוססות וגדולות. דוגמה לכך היא מיקרוסופט ישראל, ששכרה את כל מתחם wework ברחוב דובנוב בתל אביב בקיץ האחרון.

מי עובד בחללי עבודה משותפים

מחברי הדוח מציינים כי לחללים גמישים יש גם חסרונות לבעלי בנייני המשרדים: עלויות גבוהות יותר בגלל השקעה רבה בעיצוב ובתכנון, בלאי ופחת מוגברים, וענייני אבטחה ואבטחת מידע.

סיכון נוסף לבעלי בנייני משרדים הוא חוסר יציבות: אם פעם השוכרים היו נכנסים לחוזים של חמש שנים, והשקיעו הרבה בשיפוצים ובהתאמות - מה שהיה שיקול מרכזי בהארכת תקופת השכירות - עכשיו השאלה היא האם שוכרת ראשית של משרדים בבניין תוכל לעמוד במצב של חללים ריקים? הרי גם בארץ אי אפשר לשכוח את הימים שבהם התפוצצה בועת הדוט קום ומשרדים עמדו ריקים או הושכרו במחירי רצפה כדי שלא יעמדו ריקים. מכאן, שבעלי בנייני המשרדים צריכים לשמור על תמהיל סביר עם החברות הללו.

רו"ח נירית ברגמן, מנהלת תחום שוק ההון בריט 1, קרן ההשקעות במקרקעין הראשונה והגדולה בישראל, שלה נכסים מניבים בהיקף של 4.5 מיליארד שקל, שופכת קצת פרופורציות ואומרת כי "חללי עבודה משותפים צוברים תאוצה ממש נגד עינינו. הטרנד נהנה מסיקור רב שתורם להפיכתו למשמעותי, ככל הנראה, יותר מהמצב בשטח. ממחקרים עולה כי למרות הצמיחה החזקה והסיקור האוהד, מדובר על שיעור חדירה נמוך מאוד של כ-1% ממלאי המטרים להשכרה בארה"ב נכון לאמצע 2018".

מה המצב בישראל?

"בישראל הנתונים פחות זמינים, אבל ניתן להעריך בזהירות הנדרשת שהמצב דומה. Coworking, כקונספט, עונה להערכתנו על צורך והוא צפוי להישאר. יש לכך יתרונות לבעלי הנכסים, למשל, גידול בתפוסה כתוצאה ממגזר שוכרים חדש כמו פרילנסרים ועובדים שאיישו לפני כן בתי קפה או עבדו מהבית, ועלייה ברווחיות".

מה האתגרים?

"באשר לשווי הנכס, המחקר של קושמן את וויקפילד על ארה"ב הראה ששיעור אכלוס של כ-15%-30% על ידי חללי עבודה משותפים נחשב חיובי ותורם לעליה בשווי של הנכס הנמכר. מצד שני צריך לזכור כי קיים אתגר גדול בהשכרה לגופי Coworking משום שעלולה להיווצר תלות בלקוח עם חוזים קצרים הדורש השקעות גמר גבוהות. השאלה מה תהיה היכולת של גוף כזה לשלם את השכירות בתקופות פחות טובות, כשהביקוש למתחמים ירד, נותרת עדיין פתוחה.

"להערכתנו, ניהול Coworking הוא מקצוע בפני עצמו, בדומה לניהול מלון למשל, וקיימות כמה דרכים לעשות זאת. ריט 1 בחרה בדרך של שיתופי פעולה עם גופים מובילים ובהתאם לאסטרטגיה של פיזור - סקטוריאלי וגאוגרפי - תוך שמירה על שיעור מהתיק שאינו מהותי".

לפי הדוח, שיעור חברי WeWork שעובדים עבור חברות שיש בהן יותר מ-100 עובדים הוכפל פי 4 מ-2010 והגיע ל-12%, ואילו שיעור העובדים שהם פרילנסרים או עצמאים צנח באותה תקופה מ-68% ל-39%.

עד כמה לרדת? ניתוח של 17 עסקאות מכירה מהשנתיים האחרונות, של בניינים שיש בהם חללי עבודה משותפים, מראה את הקשר בין שווי העסקה לבין שיעור החללים המשותפים בבניין. במקומות שבהם 40% או פחות מהשטחים הושכרו לחללי עבודה משותפים, השווי היה בטווח או קצת פחות מהמחיר של עסקאות דומות באזור. ככל שהשטח המושכר לחלל משותף היה גדול יותר, גדל הפער בין שווי המכירה לבין העסקאות הדומות בשוק. למעשה, התוצאות הראו שמשקיעים נוטים לדרוש הנחה על המחיר, ככל ששיעור החללים המשותפים גבוה יותר. 

עוד כתבות

חיים גרון/  צילום: איל יצהר

בכיר לשעבר במשרד התקשורת בביקורת חריפה על מדיניות המשרד

סמנכ"ל הטכנולוגיות לשעבר חיים גרון בתגובה למדיניות המשרד בנושא הסיבים האופטיים: "קיים כשל אנושי מובנה בהנחה לפיה חבורת פקידים, בכירים ומוכשרים ככל שיהיו, יצליחו לחזות על סמך תחזיות ותרחישים תיאוריים את התנהגות השוק בתגובה למהלכי אסדרה שיינקטו על ידם"

משפחת יוחננוף המורחבת: שגיא, מורן, שרית, איתן, מרדכי, אילנה, יובל דמארי ונועה  / צילום: שלומי יוסף

איתן יוחננוף הגיע לכנס "גלובס" ביום ההנפקה בבורסה: "ברשות אמרו לי שקול מילים"

כנס "עסקים מבית טוב" של "גלובס" ובנק לאומי אירח הבוקר את בעלי רשת הקמעונאות ובכירים נוספים בתחום העסקים המשפחתיים

יעקב ליצמן / צילום: אמיל סלמן

יוצאת לדרך: התוכנית לשיקום המכונים להתפתחות הילד

במסגרת התוכנית, יבוטלו החל מאפריל ההחזרים שסיפקה המדינה עבור טיפולים פרטיים • בחוזר סמנכ"ל שנשלח היום לקופות-החולים צוינו יעדים לצמצום תורי ההמתנה לטיפולים, שכיום מגיעים עד חודשים ארוכים ● הקופות יתוקצבו ב-80 מיליון שקל בשנה עבור שיפור השירות

שדרות ירושלים / צילום: כדיה לוי

עם חלון ראווה לסלון: עד שהרכבת הקלה תגיע, ביפו הופכים חנויות נטושות לדירות מגורים

בהיעדר קונים, בעלי חנויות בשדרות ירושלים מפנים עסקים ומשכירים אותן למגורים ● "יפו היא חצר אחורית, לאף אחד לא אכפת", מספר אחד מבעלי החנויות בשדרה

אילן ישועה וינון מגל / צילומים: תמר מצפי ויונתן בלום

"אילן (ישועה) היה מדבר הרבה על הגברת. שכל הסיפור מגיע מהאזור שלה": תמלילי ינון מגל בתיק 4000 נחשפים

"גלובס" חושף את תמלילי עדותו של עורך אתר "וואלה" לשעבר, ינון מגל, במשטרה בתיק 4000 • מגל אישר שהופעלו עליו לחצים מבלפור, אבל טען שלחצים דומים הופעלו על ידי מושאי סיקור נוספים • "נלחמתי מאוד, לא חשבתי שמשרד המנכ”ל צריך להתערב בעבודת העריכה"

מונית של גט / צילום: צילומים:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

גט מודיעה על סגירת ג'ונו ועל שיתוף פעולה עם ליפט

גט הודיעה היום על סגירת הפעילות של שירות הנסיעות השיתופיות שלה בארה"ב, שנרכשה תמורת 200 מיליון דולר ב-2017 ● שיתוף הפעולה עם ליפט ייכנס לתוקף ב-2020 ויאפשר ללקוחות העסקיים של גט להזמין נסיעה שיתופית של ליפט

יובל שטייניץ, ניידת הבחירות של גלובס / צילום: כדיה לוי

זוכי פרס נובל ומעל ל-100 מדענים לשטייניץ: הפסק לבסס את משק האנרגיה על הגז הטבעי

גילוי דעת ציבורי שנשלח הבוקר לשר האנרגיה מבקש להפסיק את הרחבת תחנות הכוח המופעלות בגז טבעי ולעבור לשימוש מסיבי באנרגיות מתחדשות ● "אנו חוששים שהממשלה לא מבצעת ניתוח מעמיק של כלל האפשרויות ובוחרת בפתרון שנראה נח בטווח הקצר, אך יסב נזקים כלכליים וסביבתיים לישראל בטווח הבינוי והארוך"

מימין לשמאל: בירנצוייג, מנכ"ל וייסייטס, שייר, סמנכ"ל פיתוח עסקי, פולק, מדען ראשי, רוטשילד, סמנכ"ל מוצרים, עכאוי, סמנכ"ל טכנולוגיות / צילום: רוית תורקיה

סטארט-אפ הווידאו-אנליטיקס ויסייטס גייס 10 מיליון דולר

החברה הוקמה ב-2015 ומעסיקה 15 עובדים במשרדיה בת"א ● המערכת שפיתחה ויסייטס מסוגלת לזהות התנהגויות של אנשים מקטעי וידאו ולהתריע על אירועים חריגים כמו קטטות רחוב

מבקר המדינה מתניהו אנגלמן / צילום: כדיה לוי, גלובס

בעקבות השינויים הדיגיטליים: אנגלמן הסדיר את נוהלי עבודת ביקורת המדינה

הנוהל החדש, שגובש בשיתוף-פעולה עם היועמ"ש אביחי מנדלבליט, מסדיר היבטים של ביקורות על מערכות המידע ואיתנותן ואמור להסדיר את עבודת הביקורת בעידן של מאגרי מידע ממוחשבים, מחשבים ניידים וגישה למייל

ערן ניר / צילום: יח"צ

מנהל הקריאייטיב הראשי בגיתם, ערן ניר, פורש מתפקידו

זאת פחות משנה לאחר שקודם לתפקיד ● פרישתו מגיעה במקביל לשינוי ארגוני שנערך במשרד הפרסום ● בשלב הזה לא ימונה לו מחליף

גיל שפירא, מנהל השקעות ראשי (CIO) של חברת eToro  / צילום: גיא חמוי, יח"צ

מחזקת את ניהול ההשקעות: eToro מינתה את גיל שפירא ל-CIO

פלטפורמת המסחר במניות ובמטבעות דיגיטליים שמובילים האחים יוני ורונן אסיא, הכריזה על הוספת תפקיד ניהולי חדש ● שפירא, לשעבר מנכ"ל חברת תעודות הסל של פסגות, יהיה אחראי על ניהול ההשקעות במניות ועל פעילות האנליסטים בחברה

אילן רביב, מנכ"ל מיטב דש / צילום: ישראל הדרי

בעקבות בית ההשקעות פסגות, גם מיטב דש מפטר עשרות עובדים: "מתאימים את ההוצאות למבנה ההכנסות"

מיטב דש, שמעסיק כיום כ-1,000 עובדים, צפוי להוציא בקרוב לפועל מהלך פיטורים של כמה עשרות מעובדיו ● בחודש שעבר הודיע פסגות כי יקצץ כ-7% מכוח האדם, המונה כ-800 עובדים

יאיר לפיד/ צילום:  Shutterstock  א.ס.א.פ קריאטיב

לפיד: "דברי נתניהו על הערבים הם גזענות בלתי נסלחת"

ח"כ יאיר לפיד בישיבה של סיעת כחול לבן: "אם יקרה משהו למי מהיושבים פה בחדר, שיידע שזה ביבי. הוא מוביל לאלימות" ● יו"ר כחול לבן בני גנץ: ניהול מו"מ פוליטי אל מול הליכוד "שקול לדיבור עם הקיר"

השריפה באמזונס /  צילום:  גרינפיס Victor Moriyama  גרינפיס

קצב בירוא יערות האמזונס הוא הגבוה ביותר מזה שנים

לפי הנתונים רשמיים שפורסמו היום, שיעור בירוא היער בין אוגוסט 2018 ועד יולי 2019 דומה לפינוי של 3,820 מגרשי כדורגל ביממה

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

שלוש וחצי שנים אחרי הרכישה: המיזוג של מגה ויינות ביתן יוצא לדרך

במסגרת המהלך עליו מדווחת היום קבוצת יינות ביתן, היא תאחד תחת מערך ניהולי אחד את כל סניפי מגה ויינות ביתן, והמבנה הארגוני ישתנה

חווה לגידול קנאביס בצפון הארץ/  צילום: רויטרס

הערכות: משרד הבריאות בוחן אפשרות להוצאת ה-CBD מפקודת הסמים המסוכנים אפילו אם לא תהיה ממשלה

משרד הבריאות פרסם הנחיות קנאביס לתקופת המעבר ● בין היתר: צמצום מספר הבדיקות, הקלות ביצור, התרת היצוא מנקודת המבט של משרד הבריאות ● התקנות אינן מתייחסות לייבוא אולם משרד הבריאות פרסם קול קורא ליבואנים כדי להתגבר על המחסור

רהט / צלם: ברנדייס

אושרה תוכנית ותמ"ל להקמת שכונת מגורים חדשה ברהט

התוכנית כוללת 2,400 יח"ד במבני מגורים בני 3-10 קומות, 19,000 מ"ר עבור שטחי מסחר ותעסוקה, 140 דונם עבור מבני ציבור ו-134 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים ● ראש עיריית רהט: "לתוכנית יש צוואר בקבוק. עדיין לא הצליחו להגיע להסדר עם התושבים"

ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר החוץ האמריקאי מייק פומפיאו / צילום: ג'ים יאנג, רויטרס

מזכיר המדינה האמריקאי פומפיאו: "ההתנחלויות לא מפרות את החוק הבינלאומי"

כתגובה להחלטת בית הדין האירופי לסמן מוצרים המיוצרים בהתנחלויות, מייק פומפיאו צפוי להודיע היום כי ארה"ב מרככת את עמדתה ביחס להתנחלויות ישראליות בגדה המערבית

שמואל סייד מנכ"ל ריט 1 / צילום: תמר מצפי, גלובס

עם רוח גבית מהריבית הנמוכה והצמיחה במשק: ריט 1 מפרסמת דוחות טובים ומעלה תחזיות

הקרן הציגה ברבעון שחלף גידול של 30% ברווח הנקי שהגיע לרמה של כ-80 מיליון שקל ● המנכ"ל שמואל סייד: "התוצאות החזקות נובעות מרכישת נכסים מניבים במהלך השנה בהיקף של כ-700 מיליון שקל יחד עם שיפור ב-NOI מנכסים זהים"

דוד אמסלם / צילום: יצחק הררי דוברות הכנסת

סלקום, גולן טלקום ו-WE4G מתכננות לעתור לבג"ץ בניסיון לדחות את מכרז הדור חמישי

החברות מבקשות הקלות מהמדינה כדי לבצע מהפכה בשירות שמקבלים ישראלים כיום עקב אי-ודאות שעולה מהמכרז ● הוט מובייל העלתה טענות דומות אך מכחישה כי בכוונתה לעתור ● בכירים בחברות ל"גלובס": לא הגיוני שעשרות בקשות להבהרות נדחו ללא הסבר