רפי אלמליח, מנהל התכנון ברשות מקרקעי ישראל / צילום: איל יצהר
כמו חקירה חסויה, שבשלב כלשהו הפכה לגלויה, כך גם התוכנית הגדולה למפרץ חיפה, שנחשפה בתחילת השבוע, הוטלה כפצצה תכנונית, אחרי כשלוש שנים של הגייה ומחשבה וכשנה וחצי של עבודה של צוותי עבודה משולבים של אדריכלים, מתכננים ואנשי מקצוע שונים.
מדובר באחת מהתוכניות היומרניות שנהגו בעשורים האחרונים בישראל. היא משתרעת על שטח ענק, היא תחומה בין כביש 75 חיפה-יגור, מערבית לכביש 70 יגור-מחלף סומך, דרומית לקרית אתא וקרית חיים, ומזרחית לנמל. היא כוללת הקמת 83 אלף יחידות דיור, מה שיהפוך את המתחם הענקי לעיר גדולה בסדר גודל ישראלי (כ-350 אלף תושבים). כמו כן יוקמו בו שטחי תעסוקה בהיקף של 2 מיליון מ"ר.
בשבוע שעבר הוצגו עקרונות התוכנית בפני ראשי הרשויות המקומיות באזור. במשרדי רמ"י בחיפה ניכרה באותו בוקר התרגשות רבה בקרב המעורבים בתוכנית, בעיקר המתכננים הרבים שנכחו בכנס. אבל חרף ההתרגשות, יש כמה סוגיות עקרוניות שעומדות כעת על הפרק.
1. הסוגיה המציקה מכל: פינוי בתי זיקוק והתעשייה הפטרוכימית
"תמיד אמרו שיותר קל לפנות את תושבי חיפה לנגב, מאשר את בתי זיקוק", אמר בכנס ראש עיריית קרית ים, דוד אבן צור, וביטא את תחושת הכלל.
מנהל אגף התכנון ברמ"י, רפי אלמליח, מספר: "במשך שנים אנחנו מחפשים דרכים לשפר תכנונן אזורי, וראינו כיצד ניתן לפתח מקומות באזור הדרום - שכונות חדשות בירוחם, בדימונה ובאופקים, בעוד שאזור חיפה מדשדש. שאלנו את עצמנו, כיצד ניתן להפוך את הצפון למושך יותר לצעירים, ואז עלה נושא מטרופולין חיפה. אף אחד לא ירצה לגדל ילדים באזור מוכה זיהום, שנמצא במרכזם של שני גושים אורבניים, חיפה והקריות, שלא מחוברים ביניהם, וגם התוכניות הקיימות מקבעות את המצב הזה".
הצוות התכנוני פנה למתכנן מחוז חיפה שהקים ועדת היגוי למעקב ולקידום התוכנית. משרד המתכננים יער-קורין נשכר לנהל את התכנון של כל הפרויקט. הצוות הגיע למסקנה שתנאי הכרחי לשינוי המצב הוא סילוק התעשייה המזהמת, אבל אז הועלתה השאלה, אם זה אפשרי בכלל. אלמליח מספר כי בגרסאות מוקמות יותר של התוכנית ניסו ללכת על דרך הפשרה ולהזיז רק חלק מהתעשייה הזו, אולם נוכחו שלא ניתן לעשות זאת - צריך לסלק הכול.
הצוות ערך בדיקה מקדמית לסוגיה המפחידה הזו, והחל להציג את מסקנותיו בפורומים שונים, אחד מהם היה המועצה הלאומית לכלכלה, שם החליטו לשכור את שירותי חברת הייעוץ מקינזי לבדוק את העלויות הכלכליות של פינוי התעשייה. זו העריכה את העלויות ב-13 מיליארד שקל.
בין היתר הועלו בדיונים הממשלתיים הערכות שצריכת הדלקים תלך ותפחת בעשור הבא ועל כן לא בטוח שהמדינה תזדקק ליותר מבית זיקוק אחד - שכבר נמצא באשדוד. על כל מקרה, רמ"י שומרת מיקום אלטרנטיבי לבית זיקוק בנגב. מכל מקום, התחושה בקרב הוגי התוכנית היא שהפינוי אפשרי, ושהגב של המועצה הלאומית לכלכלה, שהיא האחראית על התוכנית האסטרטגית לדיור של המדינה - הוא חשוב ביותר. "קיבלנו מהם חיזוק", אומר אלמליח.
האם התייעצתם עם בז"ן?
"עוד לא פנינו אליהם. עכשיו, לאחר שכולם אימצו את התוכנית, נבנה גוף שיחליט לגבי שלבי היישום. ברור שזה ייקח שנים".
בקבוצת בזן מסרו בתגובה כי "קבוצת בזן מייצרת מדי יום מוצרים חיוניים למשק ומספקת עשרות אלפי מקומות עבודה ריאליים לתושבי אזור מפרץ חיפה. בזן היא אחת מתעשיות העוגן של מדינת ישראל - והיא תמשיך לפעול עשורים רבים, עם בחירות ובלי בחירות, תוך התאמת תמהיל ואיכות מוצריה ושיפור החותם הסביבתי שלה".
2. נטו תכנון: מדלגים על שלבים
בעיה אחרת היא נטו תכנונית: התוכנית אינה תואמת שום מוצר תכנוני קיים: לא את תוכנית המתאר למחוז חיפה (תמ"מ 6), לא את תוכנית המתאר של חיפה ולא את תוכניות המתאר של הרשויות הסובבות. "היא לא תפורה תכנונית, וזה טיבם של רעיונות מחוץ לקופסה שמשנים פני אזור", אומר אלמליח. "אנחנו בחשיבה שונה מכל מה שחשבו קודם על המשך קיום התעשייה. אף אחד לא חשב על הפינוי".
זאת ועוד, התוכנית הקיימת היא תוכנית שלד או תכנית אב. הנוהל שאמור היה לבוא אחרי כן היה לערוך למתחם תכנון מתארי, בצורה של תוכנית אחת או כמה תוכניות (לפי הרשויות המקומיות, למשל). ברמ"י החליטו זה לפסוח על שלב זה, ולגשת ישר לשלב של התכנון המפורט, ל-9,000 יחידות דיור, בחוות המיכלים בקרית חיים המערבית ובסמוך לצומת יגור, שם אין כמעט בעיות של קרקעות מזוהמות. ההערכות שנתן ברוך בורוכוב, מנכ"ל חברת תוכן, שליוותה את התכנון בפן היישומי שלו הן, שניתן יהיה להתחיל לשווק קרקעות במקומות הללו ב-2026. מבחינה זו, יש שיטענו כנגד המהלכים הללו, שהם מזכירים את אופן קידום תכניות ותמ"ל - קידום תכניות שאינן "מדברות" עם סביבתן האורבנית והמוניציפלית.
3. הגבולות המוניציפליים: מי יקבל מה
מועצת העיר חיפה אמנם מיהרה לברך על התכנית, אולם לא כולה נמצא בשטח המוניציפלי של חיפה: חלק נמצא בשטח של בז"ן, חלק אחר בשטחים של קרית אתא, אחרים של נשר ואחרים של המועצה האזורית זבולון. הדבר מעורר קושי לתכנן את השטח כשכונת מגורים ענקית, ועוד צפויות לא מעט בעיות לגבי השיוכים המוניצפליים של המתחמים הפנימיים שבו. אלמליח אומר, כי ההתייחסות לתכנית הזו תהיה כאל מה שהוא מכנה "מגה תכניות", בנוסח תעש השרון, תל השומר וצריפין, שגם הן כוללות מספר רשויות מקומיות. בתעש השרון, למשל, הוקמה ועדה מיוחדת לתכנון ובנייה, ולא מן הנמנע שתוקם ועדה כזו גם למתחם במפרץ.
4. ההיתכנות: יש עוד הרבה מכשולים בדרך
עד כה, התגובות לתוכנית נעו בין ההתלהבות לחוסר אמון.
שר האוצר משה כחלון, שהיה המקדם העיקרי של התוכנית בממשלה, אמר בשבוע שעבר כי מעתה "מי שרוצה להרחיב את המפעל שלו באזור הזה יחשוב פעמיים. מי שרוצה להקים מפעל - לא יקים, כי יבינו שהכיוון הוא החוצה" - אבל לפני זמן לא רב דווקא אושרה תוכנית להרחבת בתי הזיקוק.
מנהל רמ"י עדיאל שמרון אמר כי "אנחנו מניעים תוכנית כלל ממשלתית ואנחנו בדיונים מול משרדי האנרגיה, הגנת הסביבה, האוצר, הכלכלה ונוכל להתייחס בשלב מאוחר יותר למקורות הכספיים. אנו מודעים למורכבות התוכנית".
עוד בעיה צפויה היא עתידו של שדה התעופה בחיפה, משום שנכון לעכשיו המדינה מנסה לבטלו, בעוד שהתוכנית לא רק שמחדשת את ימיו, אלא אף קובעת קרית כנסים לצידו, מה שתואם מאוד את עמדתה של ראשת העיר חיפה, עינת קליש-רותם.
אלמליח מודע לסתירות הללו. "אנחנו נמצאים אחרי מערכת בחירות מקומית, ולקראת מערכת בחירות לאומית", הוא אומר. "גם בגלל חילופי ראשי העיר בחיפה וגם בגלל שהתוכנית הושלמה רק עכשיו, היא לא נכנסה לוועדות התכנון ולא ביקשנו לעצור תהליכים, עד ששר האוצר ועדת ההיגוי וראשי הערים לא אמרו לנו שזה הכיוון שהם רוצים לקדם".