גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא להיכנס לכיס של היזמים: הכול על השינוי בתקן 21

האם תקרת הרווח הסביר בפרויקטים של פינוי-בינוי תשונה בקרוב? "קבעו את ה-25 מ"ר כסטנדרט בכל הארץ, ולא התעמקו בשאלת התמורה האמיתית" ● שאלות ותשובות

אוהד עיני / צילום: תמר מצפי
אוהד עיני / צילום: תמר מצפי

בשבוע שעבר פורסם כי מועצת שמאי המקרקעין דנה בעריכת שינויים בתקנות השמאיות שמלוות פרויקטים של פינוי-בינוי, שכלולות בתקן 21. השינויים עדיין לא סוכמו ולא נחתמו, והם נמצאים בשלב הדיונים, אבל כבר עכשיו הם מעוררים ויכוח. זאת מפני שהם כוללים הצעות לשינוי מידת הרווחיות של היזמים ושינויים בתמורות שיקבלו הדיירים המשתתפים בפרויקטים, וזאת לאחר שבמשך שבע שנות קיומו, התקן הצליח להכניס אחידות מסוימת לפרויקטים הסבוכים. ואולם יש מי שסבורים, שאותה אחידות הייתה מלאכותית ולקתה בלא מעט בעיות.

מה זה תקן 21?

זהו תקן שמאי שמטרתו להסדיר את המערך הסבוך של תוכניות פינוי-בינוי, שצריכות לעמוד בקריטריונים של תכנון עירוני, אך גם להביא רווחיות סבירה ליזמים, וגם תמורה הולמת לבעלי הדירות. מהניסיון שהצטבר מפרויקטים כאלה הוברר, כי רבים מהם עלו על שרטון, משום שאחד מהצדדים לא הגיע לסיפוקו. כשהתוכניות מצומצמות מדי - לא ניתן להבטיח רווחיות יזמית; כשהרווח היזמי גדול מדי, ייתכן שזה בא על חשבון תמורה לדיירים ועל חשבון הציבור, באמצעות זכויות בנייה רבות מדי. לפיכך, התקן נועד להביא את המערכת לאיזון שבו כולם ייהנו, אך לא במידה מופרזת.

מה הרווח היזמי שנקבע בתקן?

הרווח היזמי שנקבע בתקן הוא בין 25% ל-30% משווי הפרויקט.

האם אין מדובר ברווח מופרז?

הרווח גדול משמעותית מהרווח המקובל בפרויקטים למגורים, שנע בסביבות 15%, ואולם הבעיות והסיכונים שקשורים לפינוי-בינוי, גבוהים בהרבה מפרויקטים רגילים, שכן הם מתארכים הרבה יותר שנים מפרויקטים רגילים. לעתים קרובות יזמים נאלצים להתמודד יותר מ-10 שנים עם רשויות מקומיות שהפקידים והעומדים בראשן מתחלפות, ועם דיירים סרבנים, מה שעלול לעכב את הפרויקטים ולסכן אותם.

מהי התמורה שנקבעה לדיירים?

עד כה נקבע סטנדרט של תוספת 25 מ"ר לדירה, בצורה של ממ"ד וחדר נוסף; תוספת של מרפסת; ותוספת של חניה, וזאת על מנת למנוע סחטנות ודרישות לא הגיוניות מצידם.

מדוע החליטו לשנות את התקן?

השמאי הממשלתי אוהד עיני לא אהב את המציאות שנוצרה, לפיה רווחי היזמים הם שמכתיבים את המציאות התכנונית במקומות שבהם הם רוצים לפעול. תוכניות פינוי-בינוי נדונות בוועדות המחוזיות ואחת מהשאלות העיקריות שעולה כשדנים בהן היא האם הם עומדים בטווח הרווח הנדרש, והאם היזם אינו מרוויח יותר מאשר נקבע בתקן. לפי התשובה מכוונים את התוכניות - אם הרווח נמצא קטן מהטווח שבתקן - מגדילים מספר יחידות הדיור; אם הרווח נמצא גדול מהטווח - מקטינים את מספרן. בכך, סבור עיני, עקרונות כלכליים מכופפים את עקרונות התכנון, וזו מציאות פסולה.

מעבר לזה השמאי הממשלתי אינו סבור כי יש הצדקה לקבוע רווח מקסימלי, והוא אומר, כי "לא צריך להיכנס ליזם לכיס".

יו"ר לשכת השמאים לשעבר, רן וירניק, סבור ההפך ממנו. "העקרונות הכלכליים תמיד מלווים את עקרונות התכנון. ברור שאני מסכים עם העמדה שצריך קודם לתכנן ואחר כך לבדוק את הכלכליות של הפרויקט, ולא לבדוק את הכלכליות ואחר כך לתכנן, אבל צריך לשמור על הוגנות. אכן, כשהרווחיות נראית גדולה מדי מכווצים את הפרויקט, וזאת כדי שהיזם לא יתפוס טרמפ של רווחיות חזירית. לא לשכוח, שחלק מההטבות שמקבלים יזמים בפינוי-בינוי הן פטורות ממיסוי ואין שום סיבה לשמור את הדברים אם מאפשרים להם להרוויח הרבה", הוא אומר.

ומה לגבי התמורה לדיירים? האם היא ראויה?

עיני סבור כי 25 מ"ר בתל-אביב אינם כמו 25 מ"ר בקריית גת, וכי הוא נוטה לצדד בגישה, לפיה כל מחוז יקבע לעצמו את התמורה הנכונה לדייר, לפי התנאים הייחודיים לאותו מחוז, ועם זאת, הדיונים במועצה טרם ענו על השאלה, מה לעשות עם התמורה.

וירניק מכנה את ה-25 מ"ר "חטא קדמון". "קבעו את ה-25 מ"ר כסטנדרט בכל הארץ, ולא התעמקו בשאלת התמורה האמיתית שנובעת מעסקת קומבינציה, שזו למעשה מהות העסקה בין בעלי הדירות ליזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. בעסקות קומבינציה רגילות בין בעלי קרקע ליזמים בצפון תל-אביב הם מקבלים 60% משווי הפרויקט, בגלל מחיר הקרקע, ואילו בתמ"א 38 ופינוי-בינוי מגבילים אותם ל-25 מ"ר. למה? אנחנו בודקים לא מעט עסקות של תמ"א 38, שהן מהסוג של פינוי-בינוי, ואף יזם לא מוכן להציג את דוח האפס על ההוצאות שלו. מספרים לדיירים על הוצאות גבוהות בהרבה מההוצאות האמיתיות, והכול על מנת להקטין את התמורות לדיירים. אני מציע להוסיף בתקן חובת גילוי של יזמים, של ההוצאות שלהם, על מנת לדעת טוב יותר מה התמורות שמגיעות לדיירים". 

עוד כתבות

מאיר דור, יו"ר ברן / צילום: עינת לברון

תחרות לקרן פימי: חברת ההנדסה ברן מבקשת למזג לתוכה את תהל בעסקת מניות

ברן טוענת כי למרות שהגיעה לשלב של הסכם סודיות מול הבעלים של תהל, חברת קרדן אן.וי, "נחסמנו בשלב מוקדם של בקשות לקבלת מידע, מסיבות שאינן ידועות לנו" ● מחזיקי האג"ח של קרדן יחליטו היום אם לאשר להנהלת החברה לקדם מו"מ עם פימי לצורך השגת הסכם מפורט

רומן זדורוב / צילום: חגי אהרון

למרות התחייבות שרת המשפטים, הפרקליטות סירבה לאשר בדיקות DNA נוספות על גופה של תאיר ראדה בזירת הרצח

מהפרקליטות נמסר בתגובה ל"גלובס" כי "עד כה בוצעו מספר בדיקות, ומעבר להן לא נמצא צורך בביצוע בדיקות נוספות" ● שרת המשפטים לשעבר איילת שקד: "כל בדיקה שיכולה לשפוך אור ולתת מידע חדש צריכה להיעשות, מבלי לחסוך בכסף או בכוח-אדם"

וד"ר דוד גולן (מימין) וד"ר כריס מנסי, מייסדי החברה VIZ.ai / צילום: יח"צ

Viz.Ai מגייסת 50 מיליון דולר כדי לעזור לאבחן שבץ במהירות

החברה הישראלית פיתחה מערכת לזיהוי שבץ שמבוססת על בינה מלאכותית, ובפברואר האחרון קיבלה אישור לשיווק מוצריה בארה"ב ● ד"ר דוד גולן, ממייסדי החברה: "כל דקה שחוסכים בטיפול בשבץ מוחי מעניקה לחולה שבוע של חיים בריאים"

המהומות בברצלונה, ספרד / צילום:  REUTERS/Albert Gea

רכשתם כרטיס לקלאסיקו? כנראה שהפסדתם אלפי אירו

בעקבות המהומות בספרד בוטל המשחק הנחשק בין ברצלונה לריאל מדריד שאמור היה להתקיים ביום שבת ● כ-2,000 ישראלים ועוד 20 אלף תיירים מרחבי העולם ייאלצו לחשוב כיצד למזער את ההפסדים של עלות כרטיס הכניסה למשחק, הטיסות והמלונות - שעלולים להגיע לסך של למעלה מ-2,000 אירו

פרוייקט מחיר למשתכן / צילום: איל יצהר

יום לנעילת הגרלת מחיר למשתכן: מכרזי ראשל"צ והווילות באילת מככבים

מחר תינעל ההגרלה התשיעית של מחיר למשתכן ● בראשון-לציון הסיכוי לזכות בדירה עומד על אחד ל-15 ● גם בבאר יעקב הסיכויים לא גבוהים ● היענות נמוכה נכון לעכשיו לדירות בנהריה, קריית ים ומגדל העמק

רוני חזקיהו החשב הכללי במשרד האוצר / צילום: משרד האוצר

אין ממשלה ואין תקציב ל-2020: כך יעבוד "התקציב ההמשכי" תחת ידי הפקידים

אם לא יאושר תקציב עד ינואר 2020, המדינה תעבור לתפקד על בסיס תקציב חודשי, שינוהל ע"י החשכ"ל באוצר • אלה חדשות רעות למי שהתרגל לסבסוד של צהרונים, לנכים שציפו לקבל תוספת קצבאות ולמי שמעוניין לקדם רפורמות • אבל יש גם חדשות טובות - זה יצמצם את הגירעון וימנע מפוליטיקאים לבזבז כספים מיותרים

פנים בניין הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

שינויים קלים במדדים המובילים; טאואר צוללת בכ-7%

הירידות בטאואר באות על רקע ירידות בענף בארה"ב לאחר תחזית פסימית של טקסס אינסטרומנטס ● אופקו מאבדת 6% לאחר שצללה ב-11% בטרום מסחר ועיכבה את פתיחת המסחר ● החברה הודיעה על כוונתה לגייס מהציבור עד 100 מיליון דולר בהנפקת מניות ● בוול סטריט ננעלו המדדים אתמול בירידות

מייסדי החברה: אלרם גורן (מימין), שי כהן, אורן אברהם ואייל גורן / צילום: יח"צ

סבב מוצלח: הסטארט-אפ הישראלי פאבריק גייס 110 מיליון דולר

החברה, שנקראה עד לאחרונה CommonSense Robotics, פיתחה טכנולוגיה שעוזרת לקמעונאיות ללקט את המוצרים במחסן ● כעת החברה מתרחבת לארה"ב

שריל סנדברג/ צילום:  GettyImages

שריל סנדברג רומזת: ייתכן שאתמוך באליזבת וורן במרוץ לנשיאות ארה"ב

סמנכ"לית התפעול של פייסבוק, שריל סנדברג, נמנעה מלהשיב בראיון לעיתונאית קייטי קוריק תשובה ישירה בנוגע לתמיכתה בסנאטורית וורן, אך חזרה על כך שהיא דמוקרטית בעמדותיה

סטודנטים  /צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

המגמה התהפכה: מספר הסטודנטים חוזר לעלות

נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה של 3.4% במספר הסטודנטים החדשים לתואר ראשון בשנה האחרונה, זאת לאחר שנתיים של ירידה ● ההתאוששות לא הגיעה לתחומי החינוך ● הנשים מהוות רוב בכל התארים

נתי כהן/  צילום: כדיה לוי

לאן נעלמו השידורים באיכות 4K בישראל, ומתי נזכה ליהנות מרמת שידור כמו באירופה?

לקראת שידורי אירועי ספורט מרכזיים, מפעילות הטלוויזיה מתחרות על ליבו של הצרכן דרך איכות השידור, אך מיד לאחר סיום המשחקים, השידורים חוזרים לאיכות שידור נמוכה ● האם גם לפני טוקיו 2020 הסיפור יחזור על עצמו, ומתי ישראל תיישר קו עם איכות השידור הנהוגה בעולם המערבי?

בנימין נתניהו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

האם על נתניהו להתפטר כמו ח"כ מהמניין? כך משנה העברת המנדט לגנץ את מצבו המשפטי של רה"מ

יש הסבורים כי ההגנה שהחוק מעניק לראש ממשלה מכהן תחת כתב אישום לא צריכה לחול במקרה של ממשלת מעבר, ולפיכך על נתניהו להתפטר מתפקידו כאילו היה ח"כ או שר • ואולם גם כחבר כנסת, אם ישראל תלך לבחירות שלישיות, נתניהו יוכל לעכב את ההליכים המשפטיים נגדו

בניין טבע בכפר סבא / צילום: סיון פרג'

טבע בדרך לסלק איום קיומי? "ההסדר המתגבש בפרשת האופיואידים - תרחיש טוב בהרבה מזה שהשוק ציפה לו"

עפ"י ההסדר המתגבש בפרשת משככי הכאבים, טבע תשלם 250 מיליון דולר במזומן ובעיקר תספק את התרופה נגד השפעת האופיואידים, בשווי של כ-23 מיליארד דולר, במשך עשור ● בלידר שוקי הון מסבירים כי "עלות הייצור עבור טבע היא 1.5-3 מיליארד דולר, סכום שהיא תמצא בקלות בתזרים המזומנים שלה" ● בפייפר ג'פרי אופטימיים פחות

מלון שרונה העתידי / הדמיה: חברת נצבא

טרנד הבוטיק חלף? נצבא תקים מלון ענק סמוך לנתב"ג - וזו רק הסנונית הראשונה

"יש לנו אמון בענף התיירות בישראל", אומר ל"גלובס" מנכ"ל משותף בחברת איירפורט סיטי נצבא, פריאל אטיאס, לאור כוונת החברה לפתוח 2,200 חדרים ב-6 בתי מלון ברחבי הארץ בשנים הקרובות ● המהלך מצטרף לכניסת של חברות נדל"ן נוספות כמו ישראל קנדה לתחום

פיט בוטיג'אג', המועמד הדמוקרטי לנשיאות ארה"ב  / צילום: ג'ון סאמרס, רויטרס

עוד דמוקרט שרץ לנשיאות חובר לוורן: לנצל את הסיוע ללחץ על ישראל

פיט בוטג'ג', שנמצא בסקרים מתחת לשלישייה הדמוקרטית המובילה – ביידן, וורן וסנדרס – אמר בסוף השבוע כי הסיוע צריך לשמש "מכשיר להנחות את ישראל בכיוון הנכון" ● בעבר השמיע בוטג'ג' הצהרות פרו-ישראליות: האם הוא מושפע מהסקרים שמצביעים על התנכרות גוברת של הדמוקרטים הליברליים מישראל?

עמוס לוזון, מגדלי יו / צילום: איל יצהר

ירידה חדה בפעילות או ריקון החברה ע"י עמוס לוזון – מה הוביל לקריסתה של דורי בנייה?

לטענת חברת הבנייה של עמוס לוזון בבקשת הקפאת ההליכים, היא נקלעה למצבה הקשה בשל ירידה חדה בפעילות ופגיעה קשה במוניטין ● ל-81 דיירי מגדלי ת"א יש הסבר אחר, ובמרכזו הטענה כי בשנים האחרונות הוביל לוזון מהלכים מתוחכמים ושיטתיים להברחת נכסים בעשרות מיליוני שקלים ● דורי בנייה: "טענות מופרכות"

מפגינים בלבנון.  צילום: רויטרס

מהמס על הווטסאפ בלבנון ועד מחירי התחב"צ בצ'ילה: מה אפשר ללמוד מהמחאות החברתיות השבוע בעולם

שורה של גזירות כלכליות הוציאו המוני מפגינים לרחובות ביומיים האחרונים, מצ'ילה ועד לבנון מחו רבים על המצב הכלכלי והצליחו לסכל חלק מהצעדים הצפויים של הממשלות • איך התגלגל המס על הווטסאפ בלבנון לצעדי שקיפות מרחיקי לכת על ההון הציבורי, ומה אפשר ללמוד מצ'ילה על מחירי תחבורה ציבורית ועל פנסיה

סנאפ / צילום: רויטרס

תחזית חלשה לרבעון הבא: סנאפ דיווחה על תוצאות לרבעון השלישי

החברה דיווחה על הפסד של 4 סנט דולר למניה, לעומת ציפיות האנליסטים להפסד של 5 סנט למניה ● ההכנסה הממוצעת למשתמש עמדה על 2.12 דולר, מעט מעל ציפיות האנליסטים להכנסות של 2.1 דולר למשתמש

איתן יוחננוף / צילום: תמר מצפי

הרשת השישית בדרך לבורסה: יוחננוף מבקשת לגייס כ-400 מיליון שקל בהנפקת מניות

רשת קמעונות המזון מציגה צמיחה מהירה ועלייה ברווחיות בשנים האחרונות, גם הודות לרכישת סניפים מרשת מגה שקרסה ● עם זאת, ספק האם תקבל את השווי שלו היא שואפת - כ-2 מיליארד שקל לפני הכסף ● ברשת מועסקים עשרה בני משפחת יוחננוף ● במחצית הראשונה של 2019 קפצו הכנסות הרשת ב-26%, ל-1.4 מיליארד שקל

העמוד של קפה עלית באמזון / צילום: צילום מסך

לקנות קפה ברשת: שטראוס הופכת לחברת המזון הראשונה שמוכרת באמזון, וזו עשויה להיות תחילתה של מהפכה

החנות המקוונת של שטראוס לשוק המקומי עלתה תחת השם "עלית", ולפי שעה ניתן למצוא בה רק מארזי קפסולות קפה תואמות נספרסו שמייצרת שטראוס, ולא מוצרים נוספים של החברה