אוהד עיני / צילום: תמר מצפי
בשבוע שעבר פורסם כי מועצת שמאי המקרקעין דנה בעריכת שינויים בתקנות השמאיות שמלוות פרויקטים של פינוי-בינוי, שכלולות בתקן 21. השינויים עדיין לא סוכמו ולא נחתמו, והם נמצאים בשלב הדיונים, אבל כבר עכשיו הם מעוררים ויכוח. זאת מפני שהם כוללים הצעות לשינוי מידת הרווחיות של היזמים ושינויים בתמורות שיקבלו הדיירים המשתתפים בפרויקטים, וזאת לאחר שבמשך שבע שנות קיומו, התקן הצליח להכניס אחידות מסוימת לפרויקטים הסבוכים. ואולם יש מי שסבורים, שאותה אחידות הייתה מלאכותית ולקתה בלא מעט בעיות.
מה זה תקן 21?
זהו תקן שמאי שמטרתו להסדיר את המערך הסבוך של תוכניות פינוי-בינוי, שצריכות לעמוד בקריטריונים של תכנון עירוני, אך גם להביא רווחיות סבירה ליזמים, וגם תמורה הולמת לבעלי הדירות. מהניסיון שהצטבר מפרויקטים כאלה הוברר, כי רבים מהם עלו על שרטון, משום שאחד מהצדדים לא הגיע לסיפוקו. כשהתוכניות מצומצמות מדי - לא ניתן להבטיח רווחיות יזמית; כשהרווח היזמי גדול מדי, ייתכן שזה בא על חשבון תמורה לדיירים ועל חשבון הציבור, באמצעות זכויות בנייה רבות מדי. לפיכך, התקן נועד להביא את המערכת לאיזון שבו כולם ייהנו, אך לא במידה מופרזת.
מה הרווח היזמי שנקבע בתקן?
הרווח היזמי שנקבע בתקן הוא בין 25% ל-30% משווי הפרויקט.
האם אין מדובר ברווח מופרז?
הרווח גדול משמעותית מהרווח המקובל בפרויקטים למגורים, שנע בסביבות 15%, ואולם הבעיות והסיכונים שקשורים לפינוי-בינוי, גבוהים בהרבה מפרויקטים רגילים, שכן הם מתארכים הרבה יותר שנים מפרויקטים רגילים. לעתים קרובות יזמים נאלצים להתמודד יותר מ-10 שנים עם רשויות מקומיות שהפקידים והעומדים בראשן מתחלפות, ועם דיירים סרבנים, מה שעלול לעכב את הפרויקטים ולסכן אותם.
מהי התמורה שנקבעה לדיירים?
עד כה נקבע סטנדרט של תוספת 25 מ"ר לדירה, בצורה של ממ"ד וחדר נוסף; תוספת של מרפסת; ותוספת של חניה, וזאת על מנת למנוע סחטנות ודרישות לא הגיוניות מצידם.
מדוע החליטו לשנות את התקן?
השמאי הממשלתי אוהד עיני לא אהב את המציאות שנוצרה, לפיה רווחי היזמים הם שמכתיבים את המציאות התכנונית במקומות שבהם הם רוצים לפעול. תוכניות פינוי-בינוי נדונות בוועדות המחוזיות ואחת מהשאלות העיקריות שעולה כשדנים בהן היא האם הם עומדים בטווח הרווח הנדרש, והאם היזם אינו מרוויח יותר מאשר נקבע בתקן. לפי התשובה מכוונים את התוכניות - אם הרווח נמצא קטן מהטווח שבתקן - מגדילים מספר יחידות הדיור; אם הרווח נמצא גדול מהטווח - מקטינים את מספרן. בכך, סבור עיני, עקרונות כלכליים מכופפים את עקרונות התכנון, וזו מציאות פסולה.
מעבר לזה השמאי הממשלתי אינו סבור כי יש הצדקה לקבוע רווח מקסימלי, והוא אומר, כי "לא צריך להיכנס ליזם לכיס".
יו"ר לשכת השמאים לשעבר, רן וירניק, סבור ההפך ממנו. "העקרונות הכלכליים תמיד מלווים את עקרונות התכנון. ברור שאני מסכים עם העמדה שצריך קודם לתכנן ואחר כך לבדוק את הכלכליות של הפרויקט, ולא לבדוק את הכלכליות ואחר כך לתכנן, אבל צריך לשמור על הוגנות. אכן, כשהרווחיות נראית גדולה מדי מכווצים את הפרויקט, וזאת כדי שהיזם לא יתפוס טרמפ של רווחיות חזירית. לא לשכוח, שחלק מההטבות שמקבלים יזמים בפינוי-בינוי הן פטורות ממיסוי ואין שום סיבה לשמור את הדברים אם מאפשרים להם להרוויח הרבה", הוא אומר.
ומה לגבי התמורה לדיירים? האם היא ראויה?
עיני סבור כי 25 מ"ר בתל-אביב אינם כמו 25 מ"ר בקריית גת, וכי הוא נוטה לצדד בגישה, לפיה כל מחוז יקבע לעצמו את התמורה הנכונה לדייר, לפי התנאים הייחודיים לאותו מחוז, ועם זאת, הדיונים במועצה טרם ענו על השאלה, מה לעשות עם התמורה.
וירניק מכנה את ה-25 מ"ר "חטא קדמון". "קבעו את ה-25 מ"ר כסטנדרט בכל הארץ, ולא התעמקו בשאלת התמורה האמיתית שנובעת מעסקת קומבינציה, שזו למעשה מהות העסקה בין בעלי הדירות ליזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. בעסקות קומבינציה רגילות בין בעלי קרקע ליזמים בצפון תל-אביב הם מקבלים 60% משווי הפרויקט, בגלל מחיר הקרקע, ואילו בתמ"א 38 ופינוי-בינוי מגבילים אותם ל-25 מ"ר. למה? אנחנו בודקים לא מעט עסקות של תמ"א 38, שהן מהסוג של פינוי-בינוי, ואף יזם לא מוכן להציג את דוח האפס על ההוצאות שלו. מספרים לדיירים על הוצאות גבוהות בהרבה מההוצאות האמיתיות, והכול על מנת להקטין את התמורות לדיירים. אני מציע להוסיף בתקן חובת גילוי של יזמים, של ההוצאות שלהם, על מנת לדעת טוב יותר מה התמורות שמגיעות לדיירים".