כחלון בביקור בפרויקט מחיר למשתכן בלוד / צילום: יוסי אלוני
החריקות בתוכנית הדגל הממשלתית מחיר למשתכן, אי העמידה ביעדי שיווק הקרקעות בהסכמי הגג ובקצב ההתחדשות העירונית, שמאוזכרים בדוח בנק ישראל, בהם ירידה בהיקפי התחלות הבנייה והנפקת היתרי הבנייה, משויכים כולה לאותה אסכולה: זו מתעלמת מהשוני החריף בין היקפי הביקושים האזוריים והיישוביים והצורך לייצר אטרקטיביות למקומות שהציבור אינו מתעניין בהם, במיוחד בפריפריה.
התוצאה של ההסתכלות הפשטנית הזו היא חוסר ההלימה בין הקרקעות שמוצעות למכרזי מחיר למשתכן בפריפריה והדירות שמוקמות שם, לבין הביקושים לדיור באותם מקומות. זה גרם לכך, שבעוד שבמרכז הארץ שיעור הדירות שנותרו ללא זוכים עמד בשנה שעברה על 1.5% וב-2017 על 6.8%, בפריפריה הוא הגיע ב-2016 ל-22.7% וב-2017 41.9%. הקבלנים ראו וברחו - כמעט ממחצית מהקרקעות ששווקו ב-2018 על ידי רמ"י - נותרו ללא היענות מצד קבלנים - רובן בפריפריה.
הדוח של הבנק המרכזי חוזר בכך על ביקורת מכיוונים שונים שהוטחה במדיניות הדיור הממשלתית, ולא רק בתקופתו של כחלון. גם לפניו הממשלה בחרה לשווק קרקעות ודירות במקומות לא מבוקשים כמו חריש, קרית גת, עפולה ואחרים, שיתרונם היחיד הוא מחירי הדירות הנמוכים. התוכניות והשיווקים לא לוו בשום בתכנון להפוך את הפריפריה לאטרקטיבית יותר ולנגישה יותר למרכזי התעסוקה במרכז, באמצעות פיתוח פרויקטים להיסעי המונים.
זה לא רק גרם לכך שמהר מאוד היצע הקרקעות והדירות בערי הפריפריה מיצה את עצמו, גם הסכמי הגג, שרובם נחתם עם ערים בפריפריה, לא עומדים בקצב הממשלתי המיועד: בעוד שבהסכמי הגג שנחתמו בשנים האחרונות עם רשויות מקומיות סוכם על 353 אלף יחידות דיור, מה כ-163 אלף היו אמורות להיות משווקות עד לסוף השנה שעברה, רק 42% מהן שווקו בפועל, ובבנק ישראל מעירים, כי "מכיוון שרוב ההסכמים נערכו עם יישובי הפריפריה, יישומם יושפע ממאמצי הממשלה להגביר את האטרקטיביות של המגורים בפריפריה". כלומר כל עוד הממשלה תמשיך לדבר בקלישאות בנוסח "העברת מחנות צה"ל לדרום תחיה את הנגב" - שום דבר לא ישתנה.
מה שכן השתנה הוא התחלות הבנייה והיתרי הבנייה. אלה גם אלה במגמת ירידה, במיוחד באזורי הפריפריה, שבהדרגה יורדים ממפת הבנייה לשנים הקרובות.
פיגור נותר גם ביישום פרוייקטים להתחדשות עירונית. אמנם התחלות הבנייה במסגרת מסלולי ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 בכל המחוזות רשמו בשנים האחרונות עלייה, ואולם על-פי חישובי הבנק, הן הגיעו ל-88% מהיעד.
"לעומת זאת ,התוספת למלאי התכנוני ב-2017 עומדת רק על 30% מהיעד שנקבע ולדבר השלכות על היכולת לעמוד ביעדי הביצוע בעתיד", נכתב בדוח. במחוז ירושלים, התוספת למלאי התכנוני הגיעה ל-75% מהיעד, במחוז הדרום היא הגיעה ל-65% מהיעד, בתל אביב על כ-37% ובמרכז על כ-25%. במחוזות חיפה והצפון לא אושר אף פרויקט להתחדשות עירונית ב-2017-2016.
בבנק ישראל משערים, כי הסיבה שהפריפריה הצפונית נעדרת כליל ממפת מחיר למשתכן היא ש"באזורים אלה יש תחלופה מסוימת בין מיזמי ההתחדשות העירונית ל'מחיר למשתכן'". וזאת צריך לדעת - ככל שבמקום מסוים עם ביקושים מוגבלים מוקמים יותר פרויקטים חדשים - ההיתכנות לפרויקטים של מחיר למשתכן יורדים.
מה עושים? בבנק ישראל מדברים על ההצורך לבצע השקעות נרחבות בתשתיות, במיוחד במערכת להסעה המונית. אבל גם זה דורש שינוי גישה.