גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה שווה עליית גג? האם הגיע הסוף לשטחי שירות

מינהל התכנון שוקל לבטל את ההפרדה הקיימת בתב"ע בין שטחים עיקריים לשטחי שירות • מה היתרונות של ההחלטה ומה החסרונות

חדר שינה בעליית גג / צילום: shutterstock
חדר שינה בעליית גג / צילום: shutterstock

לאחרונה פרסם מנהל התכנון כי הוא שוקל לבטל את ההפרדה הקיימת כיום בתכניות בניין ערים, בין שטחים עיקריים ובין שטחי שירות.

רקע: החלוקה עוררה בעיות

ההבחנה בדין בין שטח עיקרי לשטח שירות נולדה בשנת 1992, בתקנות שקבעו כי יש לקבוע, במסגרת השטחים הכוללים שניתן לבנות מכוח תוכנית בניין ערים (תב"ע), את היחס בין השטחים העיקריים ובין שטחי השירות. שטחים עיקריים הוגדרו כשטחים המיועדים למטרות עיקריות דוגמת מגורים, מסחר, תעשייה, מלאכה, משרדים ועוד, ואילו שטחי שירות הוגדרו כשטחים שנועדו לתת שירותים נלווים לאחת המטרות העיקריות הללו, דוגמת ביטחון ובטיחות, מערכות טכניות, אחסנה, חניה, מבואות וחדרי מדרגות ועוד.

מאז, ועדות מקומיות שונות נהגו לאשר תוספות של שטחי שירות שונים על פי שיקול דעתן.

השינוי: לחשב לפי נפח ולא לפי סוג השטח

בהצעה הנוכחית של מינהל התכנון צוין כי החלוקה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות עוררה בפועל קשיים שונים. לדוגמה, מוכרים מקרים שבהם תוכנית קבעה שטחי שירות שלא הספיקו לייעודים השונים שהתאפשרו מכוחה, לעיתים בשל הבדלים משמעותיים בשטחי השירות הנדרשים לכל אחד מהייעודים (מגורים לעומת משרדים וכדומה). בנוסף, לעיתים שטחים עיקריים סומנו וחושבו בבקשות להיתרי בנייה כשטחי שירות, באופן מניפולטיבי, כדי לאפשר תוספת שטחים עיקריים, כאשר לא תמיד ועדות מקומיות היו ערות לכך או ידעו כיצד להתמודד עם כך.

לאור הקשיים שהתעוררו, בוחן כיום מנהל התכנון את האפשרות לבטל את ההבחנה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות, ובמקום זאת לקדם תפיסה "נפחית" (מלשון נפח), המתייחסת לשטחי בנייה כוללים.

בדרך כלל, תכנית נפחית קובעת קווי בניין, גובה או מספר קומות מותרים ותכסית, והשטח המותר לבנייה הוא השטח התחום במגבלות קווי הבניין והגובה הללו. כלומר, התוכנית יוצרת מעין "קופסה", שבתוכה ניתן לבנות בניין, והיא אינה מבחינה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות.

התפיסה של תוכניות נפחיות אינה תפיסה חדשה. תפיסה זו הייתה מקובלת בעבר והיא מוכרת מתוכניות שונות שאושרו כבר בתקופת המנדט וגם לאחר מכן, ורבות מהן עדיין בתוקף. כך, לדוגמה, תכונית רובע 3 בתל אביב, שנכנסה לתוקף בראשית 2018, היא תוכנית נפחית.

יש הסוברים שתוכניות נפחיות פשוטות יותר ליישום בהשוואה לתוכניות המפרטות שטחים עיקריים ושטחי שירות, ויוצרות ודאות תכנונית, ועל כן מדובר במהלך רצוי שעתיד לפשט את הליכי הרישוי.

הבעיות האפשריות: היטלי השבחה וניוד זכויות

עם זאת, מהלך זה עשוי לעורר קשיים אחרים במישורים שונים. הנה שתי דוגמאות:

1. היטל השבחה: בעת עריכת שומת היטל השבחה בשל אישור תוכנית נפחית, במקום בו חלה לפני כן תכנית שמבחינה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות, לא תמיד יהיה קל לבחון את השוני בין שני מצבי התכנון, שכן התוכנית הנפחית אינה מבחינה בין שטחים עיקריים, שערכם גבוה יותר ביחס לערכם של שטחי שירות, והדבר עלול להצריך חישובים תיאורטיים לא בהכרח פשוטים.

2. אין הקלות: מינהל התכנון מציע שלא לאפשר הקלות מתוכניות נפחיות, ובמקום זאת לקבוע כי תוכנית נפחית תקבע באופן ספציפי את הגמישות המקסימלית ("הקווים האדומים") שלה. יש הסוברים שיש קושי רב בקביעה קטגורית לפיה לא ניתן לקבל הקלות מתוכניות, שהרי מטרתה של ההקלה היא לאפשר גמישות תכנונית הכרחית, שלא ניתן לצפות מראש את הצורך בה.

לדוגמה, בעבר נטען במסגרת ערר שנדון בוועדת הערר לתכנון ולבניה במחוז תל אביב (ערר 5443/10) כי לא ניתן ל"נייד" (להעביר) זכויות בנייה מכוח תוכנית נפחית שלא נוצלו בקומה מסוימת, משום שהבניין לא נבנה עד גבולות קווי הבניין שנקבעו בתוכנית, לקומה אחרת. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי קבלת הטענה "תביא בהכרח לתוצאה אדריכלית ותכנונית בלתי רצויה והנוגדת באופן מובהק את המגמה האדריכלית והתכנונית היום, להימנע מבניית בניינים שהם בבחינת 'קופסאות', ולאפשר 'משחק אדריכלי', המביא לתוצאה אדריכלית ופונקציונלית מיטבית בכל מגרש".

הכותבים הם עורכי דין מומחים לתכנון ובנייה

עוד כתבות

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; מחירי הנפט קופצים ב-1%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי, לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבית משפט השלום צו חיפוש במשרד של שני עו"ד ● השניים טענו שהמסמכים נתפסו על ידי צו של בית משפט השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את הערעור שלהם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

"סידור עבודה לחברים"? מנכ"ל האוצר עונה למתקפה של מנהל רשות החברות

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● בדבריו, שנאמרו בועידת מרכז הנדל"ן באילת, הוא יוצא נגד הצהרת מנהל רשות המסים אתמול ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט  בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים