אתר בניה / צילום: איל יצהר
■ מדריך זה מבוסס, בין היתר, על חומרים שפורסמו באתר "גלובס", אתר משרד הבינוי והשיכון, חקיקת הכנסת ומקורות נוספים. מטרתו היא לספק לך, בעל הדירה, היכרות בסיסית עם התחום ותובנות ראשוניות שיעזרו לך להתמצא בו. המדריך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסמך. חשוב להדגיש שמדריך זה אינו כולל תוכן שיווקי - הוא נכתב, נערך ומוגש רק עבורך.
עם העלייה ביישום, ביקוש ומימוש פרויקטי תמ"א 38 בשנים האחרונות נרשמה גם עלייה במספר היזמים המקדמים פרויקטים אלה. אך בהינתן מגוון רחב של יזמים הבחירה באחד הנכון עבורכם עלולה להיות מבלבלת - אילו בדיקות מקדמיות מקיפות חשוב לבצע לניסיונו ויכולותיו של היזם בפרויקט? באילו אנשי מקצוע כדאי להיעזר והאם מנהלות התחדשות עירונית מסייעות בתהליך? מדריך
בשנים האחרונות חלה התעוררות של ממש בהיקף הפרויקטים המקודמים במסגרת תמ"א 38. לפריחה זו תרמו פרויקטים שכבר הגיעו לכדי סיום ונחלו הצלחה, הניסיון המצטבר של היזמים, הקבלנים וועדות התכנון המקומיות - וגם הקמת הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון. ככל שגוברת ההכרה בהטבות הכלכליות הגלומות במימוש פרויקט תמ"א 38, כך ניתן לראות לחץ גובר והולך של דיירים לקידום פרויקט כזה גם בבניין שלהם, ואף פניות יזומות מצד יזמים, קבלנים וגם חברות ייעודייות לארגון דיירים הפועלים בתחום. לעיתים קשה להתעלם מהלחץ המופעל להתנעת הפרויקט, הן מצד דיירים אחרים בבניין והן מצד הגורמים המחזרים. לכן חשוב להקדיש את הזמן וללמוד את הנושא לעומק בלי לחץ, ולהגיע לתהליך בחירת היזם עם ידע שיעזור לכם לבחור בתבונה.
מהו תפקידה של חברת יזמות לפרויקט תמ"א 38 ואיך נדע שתעמוד בו?
מבין הגורמים המקצועיים הרבים המלווים פרויקט תמ"א 38, אולי החשוב מבניהם הוא חברת היזמות שתופקד על ניהול וקידום הפרויקט, בתמורה לרווח היזמי שתפיק כתוצאה מזכויות הבניה הנוספות שיתקבלו במסגרת הפרויקט.
לפני בחירת יזם שילווה את פרויקט התמ"א בבניין שלכם, חשוב מאוד להשוות מספר חברות יזמות ולבצע בדיקות מקיפות לגבי כל חברה והתאמתה לפרויקט הספציפי אותו אתם מבקשים לקדם. בהתקשרות עם יזם אתם בעצם מוכרים לו את זכויות הבניה המגיעות לכם מכוח תמ"א 38, בתמורה לשירותי הבניה וחיזוק הבניין. זכרו: זכויות הבניה שאתם מעניקים הן בעלות ערך רב, לכן חשוב לבחור יזם שייתן לכם את הערך הגבוה ביותר תמורתן, ולא רק ערך כלכלי אם כי גם שירותי. אחת האפשרויות שעומדות בפני הדיירים היא בחירת יזם באמצעות מכרז אחיד שבשיתוף עם עו"ד הדיירים יפנה לכמה חברות יזמות. במקביל, אפשרות נוספת היא בקשת הצעות מיזמים שונים וקיום משא ומתן לגביהם. בכל מקרה, כל השוואה בין יזמים חייבת לכלול לפחות את הנושאים הבאים:
האם היזם יכול לעמוד בביצוע הפרויקט?
מאחר שהיזם הוא זה שמממן, בעצמו או על ידי בנק קרנות מימון וכד', את ביצוע הפרויקט עד השלמתו ויחלפו כמה שנים עד שיוכל למכור את היחידות שיתווספו ולקבל הכנסות, עליו להיות מסוגל להעמיד את ההון הדרוש לשם כך. כלומר חשוב להבין כמה הון עצמי מסוגל היזם להעמיד לטובת הפרויקט ומיהם הבנקים או הגורמים החוץ בנקאיים שעשויים להעמיד לו ליווי בנקאי או מימון. אם יש גורמים נוספים המשקיעים בפרויקט חשוב לדעת מיהם ומה רמת המחויבות שלהם למימון הפרויקט במקרה של עיכובים שונים או גידול לא צפוי בהוצאות במהלך הפרויקט. כדי לבדוק זאת הסתמכו על מידע מהימן ועדכני ככל הניתן המבוסס על דוחות כספיים או אישורים מרואי החשבון המבקרים של החברה.
בדקו האם החברה הייתה יציבה ולא סבלה מגירעונות כספיים בשנים האחרונות והאם תזרים ההכנסות הנוכחי שלה חיובי. תוכלו להיעזר באתר רשם החברות במשרד המשפטים כדי לבדוק שהחברה רשומה כחוק ושהיא משלמת אגרה ומדווחת על דוחותיה הכספיים כחוק.
יש לכם ספק לגבי האישורים שקיבלתם מהיזם? תוכלו להזמין גם דוח על המצב הפיננסי של החברה מאחת מחברות המודיעין העסקי הפועלות בשוק. כדי להימנע ממצב בו תגלו במהלך הפרויקט שהיזם אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו, ההסכם עם היזם שתבחרו חייב לכלול בטחונות וערבויות מתאימות לבעלי הדירות וכן הסכם ליווי בנקאי חתום בין היזם לבנק המלווה.
אם היזם מציע לבצע את הפרויקט באמצעות חברת בת ייעודית - חשוב לקבל מחברת האם התחייבויות מספקות בכתב ליחסיה עם חברת הבת, כמו גם התייחסות למידת הגיבוי שתספק חברת האם להתחייבויותיה של חברת הבת. במצב כזה, חשוב לבדוק גם את המצב הפיננסי של החברה האם. עוד נקודה חשוב קשורה למבנה שיעבוד הפרויקט על ידי היזם או הקבלן, ויש לבחון אותו באמצעות עו"ד הדיירים.
האם היזם מנוסה בפרויקט תמ"א 38 דומה ובעבודה באותה רשות מקומית?
פרויקטי תמ"א 38 עשויים להיות שונים מאוד זה מזה בהתאם למצב המבנה, תנאי המגרש וזכויות הבניה שניתן לקבל על פי מדיניות הרשות המקומית. כמובן שפרויקט תמ"א במסלול חיזוק ותוספת קומות (תמ"א 38/1), בו נבנות תוספות לבניין הקיים, שונה מהותית מפרויקט במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), בו נהרס הבניין כליל ואחד חדש נבנה תחתיו. בנוסף, גם בתוך כל אחד מהמסלולים יכול להיות שוני רב בין פרויקט לפרויקט. כדאי לבדוק מהו המצב הנוכחי בפרויקטים קודמים של היזם, בכמה פרויקטים הצליח היזם לקבל היתרי בניה וכמה מהם כבר הושלמו ואוכלסו. תוכלו לקבל את המידע דרך היזם, אך חשוב להצליב את המידע גם באמצעות בדיקת הסטטוס התכנוני בוועדת התכנון והבניה המקומית, וגם באמצעות ביקור באחד האתרים - כי אין טוב כמראה עיניים.
חוץ ממורכבות הפרויקט עצמו, חשוב גם לקחת בחשבון כי ישנו שוני מהותי במדיניות הרשויות המקומיות השונות בנוגע לפרויקטי תמ"א 38 בשטחן. חשוב לוודא שהיזם מנוסה בעבודה מול הרשות המקומית ויכיר היטב את הכללים הנהוגים באותה רשות. ככל שהיזם מנוסה יותר בפרויקטים דומים באותה רשות מקומית - כך קטן הסיכוי לטעויות ועיכובים הנובעים מחוסר ניסיון וידע ובמקרים קיצוניים - לחוסר הצלחה בהוצאת הפרויקט אל הפועל.
מנגד, ניסיון עשיר של היזם עשוי למנוע הפתעות כתוצאה מחריגים בזכויות הבניה החלות על הבניין שלכם או דרישות ייחודיות של הרשות המקומית. בחלק מהרשויות המקומיות עוד לא גובשה מדיניות מסודרת בנושא, ובהן יכולה להיות חשיבות מכרעת להיכרות המוקדמת של היזם עם הגורמים המתאימים ברשות ובוועדה המקומית לצורך קידום הפרויקט בהצלחה.
אפשרות נוספת ומקובלת היא גם פנייה אל מינהל ההנדסה ברשות המקומית הרלוונטית ובקשה לקבלת מידע על פעילות הקבלן או היזם בפרויקטים קודמים בעיר והתנהלותו מול העירייה.
האם הדיירים בפרויקטים קודמים מרוצים מתפקוד היזם?
מעבר לאופן ביצוע פרויקטים קודמים, חשוב להבין גם כיצד היזם התנהל מול בעלי הבתים והדיירים בפרויקטים אלה. כמו בכל התקשרות עם נותן שירות, בטח אם מדובר בשירות בקנה מידה משמעותי ולאורך זמן, יש משקל רב להתרשמות הראשונית של בעלי הדירות מהקשר מול היזם כבר בשלב הבדיקות המקדמיות ומתן ההצעה. אך בנוסף רצוי גם להשיג פרטים של נציגויות דיירים ודיירים נוספים בפרויקטים קודמים של היזם, זאת כדי לשמוע ממקור ראשון על התנהלות היזם מול לקוחותיו לכל אורכו של הפרויקט.
היזם ילווה אתכם פרק זמן ארוך מאוד, משלב התכנון והגשת הבקשה להיתר בניה ועד השלמת הבניה ובמהלך תקופת הבדק, בה ניתנת לדיירים אחריות לטיב הבניה. לכן, חשוב לדעת שאתם נכנסים להתקשרות עם חברה אמינה ומסודרת.
בנקודה זו חשוב להדגיש כי לא פעם יזמים וקבלנים ישמחו לתת מספרי טלפון או פרטי קשר של דיירים או לקוחות מפרויקטים קודמים שהסתיימו. מדובר בצעד מבורך, אולם תמיד כדאי לקחת עוד צעד קדימה, להגיע לכתובת הפרויקט ופשוט ללחוץ באינטרקום או לדפוק בדלת של דייר או בעל דירה אקראי שלא קיבל תדרוך לפני הביקור.
חיפוש בגוגל יוכל לספק לכם מידע גם לגבי תביעות משפטיות שהחברה הייתה מעורבת בהם מול דיירים, קבלני משנה או גורמים אחרים ואת המידע האמור כדאי לחלוק עם עו"ד הדיירים. התנהלות החברה בתביעות אלה עשויה גם היא לשפוך אור על יכולתה לעבוד בצורה נאותה מול דיירים וגורמי מקצוע שונים. כדאי להבין עד כמה היזם היה קשוב ונגיש לנציגות הדיירים לאורך הפרויקט והאם התנהל מולם בשקיפות מלאה - החל מהצגת מסמכים מגבים למצגות החברה וכלה בשקיפות בנוגע לתמורות המלאות שקיבל כל דייר וכל צד להסכם.
עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שעל אף שחיפוש בגוגל אחר תביעות הוא צעד ראשוני חשוב, מומלץ גם להרחיב את יריעת הבדיקה בסיוע עו"ד הדיירים. לא כל תביעה שאפשר למצוא באינטרנט היא אכן מוצדקת, לא כולן מגיעות לבית המשפט ולעיתים גם הצד השני עשוי להתגלות מאוחר יותר כצודק.
האם היזם הוא גם קבלן מורשה?
חלק מהיזמים הם גם קבלנים המבצעים את עבודות הבניה בעצמם, ואילו אחרים מתקשרים עם קבלן חיצוני, כמו גם עם שאר אנשי המקצוע הנדרשים. כאשר היזם אינו הקבלן המבצע, גדל הסיכון למחלוקות ביניהם לאורך הפרויקט שעלולות להוביל לעיכובים שונים בהשלמת הפרויקט או למענה לקוי במצב של ליקויים שהתגלו בבניה. כדי לצמצם את הסיכון לכך בדקו היטב את התנהלות היזם בפרויקטים קודמים - מה היה טיב הבניה שלו או של הקבלנים מטעמו ועם אילו קבלנים הוא נוהג לעבוד בפרויקטי תמ"א 38.
בין אם היזם הוא הקבלן בעצמו ובין אם הוא מתקשר עם קבלן אחר, חשוב להקפיד לוודא שהקבלן יהיה רשום כחוק בפנקס הקבלנים בסיווג המתאים לסוג העבודות הנדרש בפרויקט שלכם. לבירור האם הקבלן רשום ניתן להיכנס לפנקס הקבלנים באתר משרד הבינוי והשיכון. בעת ההתקשרות עם היזם תוכלו לעגן את הדרישה לקבל ביטוחים וערבויות מתאימות לאופי הפרויקט ולנזקים אפשריים שעלולים לקרות במהלכו.
מהו דירוג היזם במדד יזמי בניה תמ"א 38?
כדי לעזור לבעלי הדירות להשוות בין היזמים הרבים הפועלים בתחום נוצרו בשנים האחרונות מדדים שונים שכל תפקידם הוא לדרג חברות המתמחות ביזמות תמ"א 38, בהתאם לפרמטרים שונים של איתנות פיננסית, היקפי פעילות ולעתים אף בהתחשב בהליכים משפטיים קודמים ובשקלול שביעות הרצון של הדיירים. מדדים אלה יכולים לסייע לבעלי הדירות בקבלת מידע ראשוני אודות שמות של חברות הפועלות בתחום כמו גם מיקום הפרויקטים, היקפם ומצבם בשטח. עם זאת, מדדים אלה אינם מחליפים בדיקה פרטנית, מעמיקה ועצמאית של כל יזם ויזם על ידי בעלי הדירות ועורך דינם.
אין ספק כי פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב וארוך ובעל משמעויות כלכליות נרחבות, לכן כל כך חשוב להקפיד על בדיקות מקיפות לפני התחלת הפרויקט והתחייבות ליזם. ברשויות מקומיות רבות הוקמו מנהלות התחדשות עירונית המסייעות לבעלי הדירות ויכולות ללוות ולייעץ להם לאורך הפרויקט ולפני התקשרות עם היזם. לעתים, מציעות המינהלות להתחדשות עירונית גם שירותי ניהול פרויקט ושירותים נוספים. ככל שבעלי הדירות והיזם יפעלו לקידום הפרויקט בשקיפות מלאה מול כל בעלי הדירות כך גדל הסיכוי לקדם את הפרויקט בצורה הטובה והחלקה ביותר.