נכס של סטרווד ווסט,/ צילום: מצגת החברה
קצת יותר משנה לאחר הנפקתה בבורסה בת"א, נסחרה היום איגרת החוב של חברת סטרווד ווסט במחיר של 56 אגורות, המשקף תשואה מתואמת שלילית של 39% ותשואה שנתית לפדיון של 25%. עם זאת, מאז השפל שנרשם בסוף פברואר, הספיקה האג"ח לזנק ב-33% ולתקן חלקית את הקריסה שרשמה בשנה האחרונה.
סטרווד ווסט, שגייסה בת"א 910 מיליון שקל במארס 2018, עוסקת בתחום הנדל"ן המסחרי המניב בארה"ב, ומחזיקה בשבעה קניונים במדינות אוהיו, קליפורניה, וושינגטון ואינדיאנה. בשנה הקרובה תידרש החברה לשלם ריבית של כ-50 מיליון שקל, ובשלוש השנים שלאחר מכן ייפרעו במקביל גם תשלומי קרן בהיקף של 45 מיליון שקל מדי שנה. את עיקר הקרן (85%) תפרע החברה רק באוגוסט 2023, וזאת תוך התבססות מהותית על האפשרות לקבלת הלוואה ממלווים חדשים.
המחיקות וזינוק בהוצאות המימון הובילו להפסד עתק של 120 מ' ד'
עולם הקניונים בארה"ב נמצא תחת לחץ בשנים האחרונות, ואלו שאינם ממוקמים בליבן של הערים הגדולות, סובלים ממעבר הקונים לרכישות מקוונות, שמוביל לקריסת רשתות קמעוניות ולירידה בדמי השכירות שמשולמים לקניונים. את 2018 סיימה סטרווד ווסט עם ירידה של 2.3% בהכנסות מדמי השכירות ושירותים נלווים ל-174 מיליון דולר, וזאת בהמשך לירידה של 1.7% שנרשמה ב-2017.
לדברי החברה, נבעה הירידה משוכרים שהתפנו ומחידוש חוזי שכירות קצרי טווח בדמי שכירות נמוכים יותר עבור שוכרים בעלי יחס דמי שכירות לפדיון גבוה יותר. על רקע השחיקה המתמשכת בהכנסות, מחקה סטרווד ווסט ב-2018 כ-151 מיליון דולר משווי הקניונים שבבעלותה, שהסתכם בסוף דצמבר ב-1.62 מיליארד דולר.
לשם השוואה, בשנים 2016-2017 יחדיו, כלומר עוד לפני הנפקת האג"ח של החברה בת"א, מחקה סטרווד כ-125 מיליון דולר משווי הקניונים. המחיקות האחרונות, לצד זינוק של 55% בהוצאות המימון ל-68 מיליון דולר, הובילו את החברה לרשום ב-2018 הפסד עתק של 120 מיליון דולר. לשם השוואה, ב-2017 הפסידה החברה 23 מיליון דולר בלבד.
הקיטון בדמי השכירות הוביל ב-2018 גם לירידה של 4.4% ברווח הגולמי מפעילות השכרה (NOI) ל-109 מיליון דולר. במקביל, צנח גם ה-FFO (תזרים שוטף מפעילות בניכוי אירועים חד פעמיים כדוגמת רווח ממכירת נכסים או משינוי בערכם) הנומינלי ב-48% ל-32 מיליון דולר.
תרכוש מהאג"ח שלה בעד 40 מיליון דולר
למרות זאת, מציגה סטרווד ווסט בסיכום 2018 תזרים מזומנים חיובי של 96 מיליון דולר מפעילות שוטפת בדוח המאוחד, ותזרים שלילי מפעילות של 1 מיליון דולר בדוח סולו. לסטרווד היו בקופה (סולו) 7 מיליון דולר בסוף 2018, כאשר בתוספת המזומנים שבידי חברות הקניונים מדובר על מזומנים חופשיים בהיקף של 50 מיליון דולר.
נכון לסוף 2018 מציגה החברה הון חוזר חיובי נמוך של 899 אלף דולר במאזן המאוחד וגירעון של 8 מיליון דולר בהון החוזר לפי המאזן הנפרד (סולו). גירעון זה נובע מיתרת הריבית לתשלום בגין האג"ח, שעולה על יתרת המזומנים שבקופה, אולם לדעת דירקטוריון החברה אין בכך כדי להצביע על בעיית נזילות.
נכון לסוף דצמבר הציגה החברה הון עצמי של 621 מיליון דולר, המהווה 37% מסך המאזן. יחס המינוף, חוב ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו), גדל ל-60% לעומת 56% בסוף 2017.
הנפילה החדה במחירי האג"ח של סטרווד ווסט הובילה את החברה להכריז על תוכנית לרכישה עצמית של אג"ח בהיקף של עד 40 מיליון דולר. בדוחות החברה מפורט כי עד לפרסום הדוח הכספי אתמול, היא רכשה 30.5 מיליון שקל ערך נקוב של אג"ח בתמורה ל-17.7 מיליון שקל (4.9 מיליון דולר).
מיכאל גלימצ'ר, מנכ"ל סטרווד ווסט, מסר: "בשנה שחלפה שיעור התפוסה בנכסים נותר גבוה בשיעור יציב של 96% ופדיון השוכרים לרגל רבוע עלה בכ-3%. אנו ממשיכים בהטמעת האסטרטגיה שלנו לשינוי הנכסים שלנו והתאמתם למגמות בשווקים כיום ואנו מנטרים באדיקות את צרכי הלקוחות והשוכרים שלנו על מנת לספק את הצעת הערך הטובה ביותר בכל נכס."