תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
בעת חקיקת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, החליטו המחוקקים להטיל את יישומה על כוחות השוק ונתנו תמריצים שונים שיאפשרו מימושם של פרויקטים. כך, כלל הבסיס להצלחת עסקת התחדשות עירונית הוא שהעסקה תהיה כלכלית הן ליזם על-פי הרווח היזמי המקובל בתחום, וכן שדירותיהם של הבעלים תושבחנה בשעורים ניכרים.
כיוון שכך, תמ"א 38 מיושמת רק באזורי הביקוש, שכן בפריפריה העירונית והגאוגרפית אין היתכנות כלכלית למיזמי התחדשות עירונית ללא מציאת מקורות מימון חיצוניים.
ביצועם של פרויקטים מכוח תמ"א 38 הוכר כצורך לאומי ועל הוועדות לתכנון ובנייה התחשב גם בשיקול הכדאיות הכלכלית במטרה להבטיח ולעודד ביצועם של פרויקטים אלה. אולם מה הוא המשקל שיש לתת לפרמטר זה מתוך כלל השיקולים? האם לצורך בחינת הכדאיות הוועדה מצווה להביא בחשבון את התמורה שהובטחה לבעלי הדירות במסגרת ההסכם לביצוע הפרויקט בבחינת "כזה ראה וקדש"? האם נקודת האיזון של רף הכדאיות הכלכלית צריכה להימצא בין הרווח היזמי המקובל והתנאי לפיו הבעלים לא יידרשו להוסיף דבר עבור התמורות שהובטחו להם?
הכדאיות הכלכלית היא רק פרמטר אחד
סוגיית הכדאיות הכלכלית ואופן חישובה הגיעה לאחרונה לפתחו של בית המשפט המחוזי, שדן בעתירה מינהלית על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב, במסגרת בקשה להיתר לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 לפי תיקון 2 (הריסה ובנייה) לבניין הכולל 13 דירות ב-3 קומות ברמת-גן. במקרה זה ועדת הערר הורתה, בין היתר, לצמצם את מספר הדירות שאושרו בוועדה המקומית מ-34 ל-28, באופן שגרם ליחס ההמרה (דירות בעלים לדירות יזם) לקטון מיחס של 1 ל 2.6 ליחס של 1 ל- 2.15. במסגרת עתירתו טען היזם כי בכך ביטלה הוועדה למעשה את הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט.
לטענת היזם, "מבחן ההיתכנות הכלכלית צריך להיבחן כך שלא תידרש השתתפות כספית של הדיירים במימון הפרויקט, ואין דרך לביצועו ללא השתתפות כאמור".
אולם בית המשפט המחוזי לא מצא הצדקה הדורשת את התערבותו בהחלטת ועדת הערר ובצעד לא שגרתי קבע כי כלכליות הפרויקט הוא פרמטר אחד במכלול השיקולים הנדרשים בבחינת פרויקט מסוג תמ"א 38, וכי ככל שהחלוקה הפנימית בין הבעלים ליזם מביאה לצמצום הרווחים עבור אחד הצדדים, אין בכך כדי לקבוע כי הפרויקט אינו כלכלי באופן המצדיק הקלות בפן התכנוני.
לפיכך, כשבוחנים את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט, יש להתחשב ברווח המצרפי של הפרויקט לכל המעורבים - הבעלים והיזם גם יחד. בית המשפט מנמק את גישתו לאורך פסק הדין וקובע כי אינו מקבל את הגישה לפיה בעלי הדירות צריכים לקבל תמורה מקסימלית. לשיטתו, במסגרת הפרויקט מקבלים הבעלים דירה חדשה, מחוזקת, גדולה, עם חניה פרטית בבניין חדש, ששווייה עולה לאין ערוך משווי דירתם המקורית, והגם שלא מדובר באופציה המועדפת, אין לשלול את האפשרות שעל בעלי הדירות להשתתף בנטל על-מנת שהרווח המצרפי יאפשר את ביצועו של הפרויקט.
קביעת בית המשפט המחוזי בעתירה דנן מאשררת מספר החלטות דומות של ועדות ערר שבהן הובהר כי יש לבחון את השיקול הכלכלי כמכלול שיקולים, ואין כל הוראה גורפת אשר אוסרת השתתפות כספית בפרויקטים של תמ"א 38 מצד הבעלים. עמדה זאת אף עולה בקנה אחד עם המגמה אליה חותרים ראשי רשויות מובילים באזור המרכז וגוש דן - לפיה זכויות הבנייה אשר הרשות תעניק בפרויקטים של פינוי-בינוי לדוגמה, תגלמנה הרחבה של עד 12 מ"ר לבעלי הדירות, כאשר בעבר התמורה לבעלים בפרויקטים דומים הייתה גבוהה באופן משמעותי.
20.01.2019 בית המשפט המחוזי במסגרת עת"מ (מרכז) 53018-05-18.
הכותב הוא שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית