גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הכירו: 30 ס"מ ברמת-גן שממחישים את כל מה שמקולקל בהתחדשות עירונית

30 ס"מ - הרווח האפסי הזה בין שני בניינים אושר כחוק במוסדות התכנון ברמת-גן, לאחר שיזם ביקש להקים באחד המגרשים בניין לפי תמ"א 38 • "שערורייה תכנונית", מכנה זאת בכיר בעירייה, ומצהיר כי מדיניות חדשה תסכל מצבים כאלה בעתיד

הבניינים ברחוב הפודים 33-35 ברמת-גן / צילום: איל יצהר וגיא ליברמן
הבניינים ברחוב הפודים 33-35 ברמת-גן / צילום: איל יצהר וגיא ליברמן

"ביום שהיזם קיבל היתר בנייה, אני ואשתי רצינו לעזוב את הארץ", מספר אחד הדיירים ברחוב הפודים 35 ברמת-גן. "אני לא מבין איך אישרו דבר כזה".

איך נראתה הדירה שלכם לפני הבנייה?

"היה לידנו בית פרטי, והייתה לנו מרפסת שפונה מערבה. היום הכול אטום וחסום".

הוא מתכוון לכך שבצמוד לבניין שלו, שנבנה לפני עשרות שנים, ניתן אישור לבניית בניין חדש בן 9 קומות במסגרת פרויקט תמ"א 38, ובין הבניינים מפרידים סנטימטרים ספורים בלבד. הבניין חסם לגמרי את הצד המערבי של הבניין הישן. איך זה קרה? לפניכם השתלשלות העניינים.

פרק 1: אישור בלי הסתייגויות

ב-2013 הגישה חברת אשדר באמצעות האדריכל דני מועלם, בקשה לאישור פרויקט תמ"א 38 על המגרש ברחוב הפודים 33, ביחד עם המגרש שמאחוריו. הפרויקט כלל את הריסת המבנים שהיו על שני המגרשים והקמת שני בניינים חדשים במקומם, בני 9 קומות ו-71 דירות.

השכנים בבניין הצמוד, רחוב הפודים 35, ודיירים ברחוב המקביל, הגישו התנגדות, אולם התנגדויות נדחו, והפרויקט אושר בכפוף להקמת שני גני ילדים למרגלותיו.

מפרוטוקולים של שתי הישיבות שהתקיימו בוועדת המשנה לתכנון ובנייה, עולה כי מהנדס העירייה דאז, חיים כהן, המליץ לאשר את הבקשה, וכי נושא הסמיכות לבניין בפודים 35 כמעט ולא עלה. חבר המועצה דאז עו"ד רועי ברזילי, שהיום מכהן כסגן ראש העירייה, היה היחיד שהביע התנגדות לאישור פרויקט בקו אפס ובקיר משותף לבניין הצמוד.

"ראש העיר הנוכחי כרמל שאמה הכהן ואנוכי, כחברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, התנגדנו נחרצות לאישור הבקשה, והבענו מחאה ברורה נגד ההחלטה לאשר קיר משותף", מספר ל"גלובס" ברזילי המשמש כיום גם כממלא מקום יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

לדבריו, "מדובר בפרויקט שערורייתי, שבו יזם קיבל בזכות הקלות והטבות בלתי הגיוניות כ-73 דירות, אף שבפועל היה אמור לקבל 44 דירות בלבד. ההחלטה התקבלה ללא כל התחשבות בתשתיות. נוצר בין הבניינים רצף בלתי הגיוני ומפלצתי, תוך פגיעה חמורה בזכויות הבניינים הסמוכים לזרימת אוויר, לאור השמש ולנוף". 

הבניינים ברחוב הפודים 33-35 / צילום: איל יצהר וגיא ליברמן

פרק 2: ועדת הערר מציעה להתאחד

חלק מבעלי הדירות בבניין ברחוב הפודים 35 הגישו ערר כנגד אישור הפרויקט לוועדת הערר, אך הערר נמחק בספטמבר 2014 לאחר שהוסכם, בתמיכת העירייה, כי אשדר תעכב את הבנייה במטרה לנסות ולצרף גם אותם לפרויקט - כלומר להוסיף גם את הבניין ברחוב הפודים 35 לפרויקט ההתחדשות העירונית.

אז למה בעצם לא הצליחו הדיירים בפודים 35 להצטרף לפרויקט? תלוי את מי שואלים.

"למגרש לידנו לא היה כלכלי לצרף אותנו, והוא הלך על הפרויקט לבד", אומר לנו אחד מבעלי הדירות בבניין. "התפקיד של העירייה היה להכריח אותו. יש לנו ילדים קטנים בבית ואתר בנייה בקיר משותף".

על היעדר הכדאיות הכלכלית דיברה גם עו"ד ענת בירן, שייצגה את אשדר בוועדת הערר ואמרה שם כי "הפרויקט הוא בעייתי כי המגרש [בפודים 35] הוא בן 500 מ"ר בלבד וצריך לפנות 13 דירות. זאת אומרת שצריך להגיע למכפלות מאוד גדולות כדי שיהיה ניתן להרים בניין. אין לנו שום כוונה רעה, אבל זה מחייב שיתוף פעולה בין הבעלים ואני לא יודעת לתת מה שאין לי".

באותו דיון הסכים עו"ד ממשרד ע. רייסמן, שייצג שלושה בעלי דירות בפודים 35, למחוק את הערר בכפוף להסכמה עקרונית לשילוב הבניין בפרויקט ואמר: "אין קבלן שעובד ברמת-גן שלא פנינו אליו כדי לקבל הצעה לפרויקט תמ"א 38 חיזוק או הריסה ובנייה עם השטח הצמוד לבניין שבבעלות העירייה. אף קבלן לא מעוניין ולא רוצה לקחת את הבניין שלנו בפודים 35 בלבד. זאת עסקה מאוד לא כלכלית. בעשור האחרון אנחנו בשת"פ מלא עם בעל הקרקע [בפודים 33] לנסות להגיע להבנות משותפות. יש לנו הסכם עקרונות עם 11 דיירים מתוך 13 לעשות פרויקט ביחד איתם. אנחנו במעמד רגיש ובעייתי".

אולם בעל דירה אחר בבניין מצייר בשיחה איתנו תמונה שונה לחלוטין: "נכון שהמצב שלנו נורא, אבל אין לנו על מי להלין אלא על עצמנו. ניסו להגיע איתנו להסכמות, אבל שני דיירים היו סרבנים מטעמי סחטנות, מתוך 13, ולא הסכימו לחתום על הסכם. גם ההתנגדות שכביכול הגשנו הייתה מאוד מינורית, כי היינו במשא ומתן עם אשדר במשך תקופה ארוכה, ורצינו להיות חלק מהפרויקט שלהם. בסוף הם ראו שאי אפשר לשכנע את שני הדיירים הסרבנים ושאנחנו לא מגיעים להסכמות בינינו לבין עצמנו, ויצאו לדרך לבד".

האמת כנראה נמצאת באמצע: והאחריות לאי צירופו של הבניין בפודים 35 לפרויקט, מצויה גם באחריות בעלי הדירות בבניין שלא הגיעו ביניהם להסכמות. אך לא מן הנמנע שגם היעדר מוטיבציה כלכלית מצד בעל הקרקע בפודים 33 ומצד חברת אשדר, לאור ממדיו הקטנים של המגרש בפודים 35, היו חלק מכישלון ההידברות.

כך או כך, היתר הבנייה לפרויקט הונפק במרץ 2017, ולפי הנחיות העירייה, מרגע זה היו לאשדר 120 יום נוספים לנסות ולהגיע להסכמות עם דיירי הפודים 35 ולצרפם לפרויקט.

כפי שאפשר לראות כשעושים סיבוב ברחוב - גם הפעם זה לא קרה. לא הושגו הסכמות בין הבניינים, ואשדר ובעל המגרש ברחוב הפודים 33 יצא לדרך לבד.

פרק 3: הפרויקט בבנייה, אין חלונות

כיום הפרויקט מצוי בעיצומה של בנייה. את הקיר המשותף בבניין החדש הנושק לבניין הישן בפודים 35 הקימה אשדר ללא חלונות, על מנת לאפשר בעתיד בניית פרויקט חדש לפודים 35 מבלי שחלונות בבניין החדש שנבנה היום ייחסמו.

ביום חמישי האחרון, בסיור במקום, פגשנו את סרגיי רזנסקי, שמשמש כמנהל פרויקט הבנייה. משרדו שוכן בדירה שבקומת הקרקע בבניין הישן. "הבניין החדש לא קרוב מדי?" שאלנו. "הוא צמוד, לא קרוב", אמר רזנסקי. "30 ס"מ במקום הכי רחב, 5 ס"מ בחלק הצר", הסביר. בפועל, זה קיר משותף.

באשדר אומרים כי החברה מנהלת כיום מגעים עם בעלי הדירות בפודים 35 למימוש פרויקט משלהם: "בשנים האחרונות ניסינו פעמים מספר לקדם עסקה משותפת לשני הבניינים, אולם בשל מתנגדים בפודים 35, מעולם לא הגענו להסכם חתום להקמת פרויקט משותף. בשל כך, פעלה החברה לממש התחייבויותיה להקמת הפרויקט בפודים 33. הבניין תוכנן עם קיר משותף כפי שהיה במצב הקיים, והתכנון מאפשר הקמה של פרויקט תמ"א לבניין הסמוך.
"לפני למעלה משנה, אושר מסמך מדיניות לתל גנים, המאשר מתחמי המתחדשות עירונית בסמכות ועדה מחוזית. במסגרת זו פנתה החברה לאדריכל העיר וקבלה את ברכתו ליזום פרויקט הריסה ובנייה לבניין בפודים 35 ואנו תקווה כי בפעם הזו המשא ומתן עם הדיירים, ודיירים נוספים במתחם זה, יצלח".

השאלות העקרוניות

עיריית ר"ג מציגה: "בניין סרבן" נולד

הפרויקט ברחוב הפודים מותיר שורה של שאלות עקרוניות פתוחות, וביניהן: איך העירייה אישרה תכנון כזה? האם 11 דיירים צריכים להיות בני ערובה של שני דיירים סרבנים או של בניין שכן שלם? מהצד השני אפשר לתהות אם היזם ובעל המגרש ברחוב הפודים 33 היו צריכים לוותר על הפרויקט אצלם רק כי השכנים לא מצליחים להסתדר ביניהם?

מדיניות חדשה שמובילה עיריית רמת-גן מבקשת לשים סוף לאישור פרויקטים בודדים בהתחדשות עירונית ולאשר רק פרויקטים שכוללים כמה בניינים, מתוך מטרה להקל על הפרשת שטחים למבני ציבור. יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אדם קניגסברג אמר מפורשות כי המדיניות החדשה מפחיתה מהכלכליות של פרויקטים בודדים, אבל הפרויקט בפודים 33 שהותיר מאחוריו את הבניין בפודים 35 הוא דוגמה לכך שמדובר במדיניות נכונה בעיקר מבחינה תכנונית.

מן הצד השני, מדיניות כזו עשויה לסכל מימוש של פרויקטים רבים. למשל, ייתכן בניין ישן שבעלי הדירות בו מעוניינים בביצוע פרויקט תמ"א ובשלים להתקשר עם יזם ולצאת לדרך. אלא שעל פי דרישת העירייה, עליהם להתאחד עם בניין סמוך נוסף. בבניין זה ייתכן ובעלי הדירות אינם בשלים או חפצים בביצוע פרויקט, חלקם אולי אינם מתגוררים בארץ ויש קושי לאתרם, והם רחוקים שנות אור מחתימה על הסכמים. במקרה זה ובגלל ההתניה של העירייה, הבניין "הבעייתי", מסכל את מימוש הפרויקט עבור הבניין בעלי הדירות בו מעוניינים לצאת לדרך. וכך נולד - בניין סרבן.

חבר המועצה רועי ברזילי: "מעכשיו יש העדפה ברורה להתחדשות מתחמית. במקומות שבהם מסיבות אובייקטיביות נדרשת התחדשות ברמת המגרש הבודד, הדבר נעשה באופן מדוד ומוגבל, תוך התחשבות בתשתיות העירוניות".

עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין בישראל המתמחה בתמ"א 38, אומר כי "לראשי הערים יש זכות לשנות מדיניות, הם גם נבחרו לשם זאת. עם זאת, יכול להיות שגם אם המדיניות החדשה היא נכונה, לא ניתן ליישם אותה.

"המדיניות החדשה של עיריית רמת-גן לפרויקטים של תמ"א 38 שמבקשת לאחד בניינים למתחם, ולא לאשר פרויקטים בבניין בודד, מייצרת למעשה מצב שבניין אחד במתחם יכול להפוך לבניין סרבן ולסכל פרויקט לבניינים אחרים. מכיוון שאין תב"ע שמסדירה מראש את המתחם כמתחם כולל כמו בפינוי-בינוי, ברגע שבניין אחד במתחם יתנגד לפרויקט, לא יהיה ניתן לבצע את הפרויקט. כל ההגדרות בחוק הדייר הסרבן שמתייחסות למתחם, או למקבץ, חלות על פינוי-בינוי ולא על תמ"א 38.

"אין לי ספק שמכיוון שמדובר במדיניות שלא נתמכת בתב"ע (תוכנית בניין עיר), מקרים של בניינים סרבנים יגיעו למבחן אצל ועדת הערר, והיא זו שתכריע אם העירייה יכולה להתנות פרויקט תמ"א באיחוד של בניינים או לא".

עוד כתבות

ינון מגל ובן כספית / צילום: שלומי יוסף, אביב חופי

בן כספית וינון מגל מנסים לגשר על התהום האידיאולוגית. לא תמיד זה מצליח להם

כספית מתחרפן מ"הזחיחות ושביעות הרצון העצמית האינסופית של מגל" ● מגל חושב שלהעביר ביקורת על השמאל ועל התקשורת זה לא פחות חשוב מלבקר את ראש הממשלה ● הזוגיות הכי חמה ברדיו התיישבה על ספת הפסיכולוג של "אוף דה רקורד" ● האזינו לראיון המלא

טוויטר / צילום: שאטרסטוק

טוויטר משיבה מלחמה: חסמה את האפשרות לשתף ציוץ של טראמפ "שמאדיר אלימות"

בעקבות מצב החירום שהוכרז במיניאפוליס, צייץ טראמפ בטוויטר את נקודת מבטו על המצב, שהסתיימה במילים "הירי מתחיל". הרשת החברתית חסמה את הציוץ, פחות מיממה לאחר שטראמפ חתם על צו נשיאותי נגד הרשתות החברתיות 

בניית הסכר באתיופיה, אוקטובר 2019. הממשלה מבקשת לחבר את כל 
110 מיליון תושביה 'לאספקת חשמל סדירה
צילום: רויטרס

הוויכוח על מי הנילוס הכחול מצית אש ומלבה רוחות מלחמה בצפון אפריקה

התוכנית של אתיופיה להקמת סכר ענק על נהר הנילוס הכחול מאיים על שלום האזור כולו ● מצרים הודיעה כי ביטחון האזור כולו בסכנה אם יימנעו ממנה המים שמובטחים לה על פי הסכמים בינלאומיים ● "מיליונים יהיו נכונים לצאת למלחמה עם מצרים", הגיב ראש ממשלת אתיופיה שקיבל נובל לשלום באחרונה

דירת  4 חדרים ברמלה ב–1.2 מיליון שקל - יד שנייה / צילום: יח"צ

בלי מעלית: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברמלה?

לדירה הוסיפו מרפסת בשטח 12 מ"ר, ויש לה חניה פרטית ● "הקונים חיפשו דירה במשך למעלה מארבע שנים והדירה הזו ענתה בדיוק לצורכיהם. העסקה נחתמה בעיצומה של המגפה"

איימן עודה / צילום: גיל אליהו, ג'יני

אוצר מלים: איימן עודה חושב שאת הדברים הטובים ביותר השגנו בעזרת מאבקים

ח"כ איימן עודה, יו"ר הרשימה המשותפת, מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "מאבק"● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

בנימין נתניהו, מסיבת העיתונאים בצל הקורונה, אמש / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

ביבי, הסדרה: ספרו של בן כספית על נתניהו בדרך להוליווד

הסדרה תהיה מבוססת על הביוגרפיה שכתב לאחרונה העיתונאי בן כספית והיא תעובד על ידי התסריטאי זוכה האמי, קירק אליס

מריוס נכט - תמר מצפי

אחרי הבנק הדיגיטלי; מריוס נכט פורש גם מתפקיד יו״ר צ׳ק פוינט

במקומו ימונה לתפקיד היו"ר ג'רי אונגרמן המשמש היום כסגן היו"ר ● לאחרונה הודיע נכט גם על פרישה מהבנק הדיגיטלי וזאת 8 חודשים מקבלת האישור להקמתו מבנק ישראל

מנכ"ל מודרנה סטפן בנסל / צילום: Andrew Harnik, AP

חשש מחקירה נגד מפתחת החיסון לקורונה מודרנה הפיל את המניה

חשד כי החברה וחלק ממנהליה או דירקטורים מטעמה ביצעו עבירות שלא כדין בקשר לתוצאות הניסוי בחיסון לקורונה שפרסמה החברה בתחילת החודש

סמי מיכאל  / צילום: רפי דלויה

אוצר מלים: סמי מיכאל על רוגע שמצא בקולות אנוש עדינים ובלחשושי הטבע

הסופר סמי מיכאל מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "צליל" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

סיגל יעקובי / צילום: דוברות בתי המשפט

אוצר מלים: סיגל יעקבי חושבת שמי שחומל על פרח יחמול בוודאי על בני אדם

סיגל יעקבי, האפוטרופוס הכללי וכונסת הנכסים הרשמית, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "חמלה" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

מרגרטה וסטאייר / צילום: רויטרס - Eric Vidal

תום תקופת הקורונה ותחילת עונת החילוצים באיחוד האירופי

החילוצים מעלים שאלות מהותיות מבחינת התחרות באיחוד האירופי ● "יש סכנה לעיוות התחרות ההוגנת, והאטת ההתאוששות הכלכלית ביבשת" אמרה נציבת התחרות באיחוד

הציוץ הגזעני של כתב גל"צ / צילום: צילום מסך

כתב גל"צ יובל שגב גרם לסערה בטוויטר ומחק את הציוץ

וגם: האסיפה השנתית של בעלי המניות בטבע תהיה השנה וירטואלית ● השיחה

אוצר מילים / עיצוב: גלובס

אוצר מלים: 100 ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם בעברית

אמי פלמור / צילום: יח"צ

אוצר מלים: אמי פלמור תוהה מתי אנו מתוודעים לחירות

עו"ד אמי פלמור, חברת מועצת התוכן של פייסבוק, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "חירות" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

דונלד טראמפ / צילום: Gripas Yuri -ABACA, רויטרס

האם טראמפ יגביל את ההגנות על רשתות הסושיאל? טיוטה לצו נשיאותי חדש

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ צפוי לשכתב חוק שהגן מזה זמן רב על טוויטר, פייסבוק וגוגל של אלפאבית מלהיות אחראיות על החומר שמפורסם על-ידי המשתמשים שלהן ● הצו הנשיאותי מגיע לאחר סכסוך של הנשיא עם רשת טוויטר, כשזו סימנה באזהרת "עלולים להטעות" את ציוציו

חיים כצמן, בקניון פרומנדה של אטריום בוורשה 
 / צילום: יח"צ

חיים כצמן על הצניחה במניית גזית גלוב: "יש סנטימנט שלילי לנדל"ן המסחרי - הוא מוטעה"

משבר הקורונה הוביל את ענקית הנדל"ן להפסד של 618 מיליון שקל ברבעון הראשון ● חיים כצמן, המנכ"ל ובעל השליטה: "עברתי כבר משבר אחד או שניים, ואני חושב שנצא מהמשבר הזה הרבה יותר מחוזקים"

כנס לרוכשים פוטנציאליים ביישוב מיתר / צילום: יח"צ

הנחה לחברי מועדון: המודל העסקי של קבוצות רוכשים לדירות

מועדוני לקוחות כמו חבר, הייטקזון ובהצדעה, מציעים ללקוחות שלהם דירות בהנחה או הטבות שוות כסף כמו מעצב צמוד או מוצרי חשמל לבית ● מה מרוויח היזם ממכירה לקבוצות רוכשים, והאם זה באמת משתלם לקונים?

ישראל טויטו / צילום: אריק סולטן

מנכ"ל חדשות 13 משיב מלחמה: עובדי החדשות לא יקבלו את מלוא שכרם בשל העיצומים

לטענת מנכ"ל חדשות 13 ישראל טויטו היות ומדובר בשביתה של העובדים, אין זאת הפרת משמעת כי נקיטת עיצומים מביאה להשהיה מיידית של חוזה העבודה ובמצב כזה העובדים אינם זכאים לשכר רגיל אלא לשכר הולם ● מאוחר יותר הובהר לחלק מהעובדים - הבכירים שביניהם - ששכרם לא יקוצץ

מנכ"ל תנובה, אייל מליס

תנובה תובעת את ויליפוד על העתקת אריזה של גבינת עמק

תנובה טוענת הן להפרת זכויות הקניין הרוחני שלה, בשל זהות האריזות, והן להטעיית הצרכן, כשהמוצר המשווק על ידי ויליפוד אינו גבינה מגורדת, אלא מוצר על בסיס חלב ושומן צמחי ● חברת המזון הגדולה בישראל מבקשת בתביעה צו מניעה ופיצוי כספי של 2.6 מיליון שקל

רן עוז / צילום: רמי זרנגר

הפסדי ההשקעה בשל משבר הקורונה העבירו את מגדל מרווח רבעוני של 543 מיליון ש' להפסד של 564 מיליון ש'

מדובר בהרעה צפויה בתוצאותיה של החברה שבניהולו של רן עוז, ושנובעת בעיקרה מנסיבות חיצוניות שיפגעו בענף כולו ● השינוי של עקום הריבית הביא לגידול בעתודות ביטוח החיים בסך של כ-134 מיליון שקל