הבניינים ברחוב הפודים 33-35 ברמת-גן / צילום: איל יצהר וגיא ליברמן
"ביום שהיזם קיבל היתר בנייה, אני ואשתי רצינו לעזוב את הארץ", מספר אחד הדיירים ברחוב הפודים 35 ברמת-גן. "אני לא מבין איך אישרו דבר כזה".
איך נראתה הדירה שלכם לפני הבנייה?
"היה לידנו בית פרטי, והייתה לנו מרפסת שפונה מערבה. היום הכול אטום וחסום".
הוא מתכוון לכך שבצמוד לבניין שלו, שנבנה לפני עשרות שנים, ניתן אישור לבניית בניין חדש בן 9 קומות במסגרת פרויקט תמ"א 38, ובין הבניינים מפרידים סנטימטרים ספורים בלבד. הבניין חסם לגמרי את הצד המערבי של הבניין הישן. איך זה קרה? לפניכם השתלשלות העניינים.
פרק 1: אישור בלי הסתייגויות
ב-2013 הגישה חברת אשדר באמצעות האדריכל דני מועלם, בקשה לאישור פרויקט תמ"א 38 על המגרש ברחוב הפודים 33, ביחד עם המגרש שמאחוריו. הפרויקט כלל את הריסת המבנים שהיו על שני המגרשים והקמת שני בניינים חדשים במקומם, בני 9 קומות ו-71 דירות.
השכנים בבניין הצמוד, רחוב הפודים 35, ודיירים ברחוב המקביל, הגישו התנגדות, אולם התנגדויות נדחו, והפרויקט אושר בכפוף להקמת שני גני ילדים למרגלותיו.
מפרוטוקולים של שתי הישיבות שהתקיימו בוועדת המשנה לתכנון ובנייה, עולה כי מהנדס העירייה דאז, חיים כהן, המליץ לאשר את הבקשה, וכי נושא הסמיכות לבניין בפודים 35 כמעט ולא עלה. חבר המועצה דאז עו"ד רועי ברזילי, שהיום מכהן כסגן ראש העירייה, היה היחיד שהביע התנגדות לאישור פרויקט בקו אפס ובקיר משותף לבניין הצמוד.
"ראש העיר הנוכחי כרמל שאמה הכהן ואנוכי, כחברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, התנגדנו נחרצות לאישור הבקשה, והבענו מחאה ברורה נגד ההחלטה לאשר קיר משותף", מספר ל"גלובס" ברזילי המשמש כיום גם כממלא מקום יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
לדבריו, "מדובר בפרויקט שערורייתי, שבו יזם קיבל בזכות הקלות והטבות בלתי הגיוניות כ-73 דירות, אף שבפועל היה אמור לקבל 44 דירות בלבד. ההחלטה התקבלה ללא כל התחשבות בתשתיות. נוצר בין הבניינים רצף בלתי הגיוני ומפלצתי, תוך פגיעה חמורה בזכויות הבניינים הסמוכים לזרימת אוויר, לאור השמש ולנוף".
פרק 2: ועדת הערר מציעה להתאחד
חלק מבעלי הדירות בבניין ברחוב הפודים 35 הגישו ערר כנגד אישור הפרויקט לוועדת הערר, אך הערר נמחק בספטמבר 2014 לאחר שהוסכם, בתמיכת העירייה, כי אשדר תעכב את הבנייה במטרה לנסות ולצרף גם אותם לפרויקט - כלומר להוסיף גם את הבניין ברחוב הפודים 35 לפרויקט ההתחדשות העירונית.
אז למה בעצם לא הצליחו הדיירים בפודים 35 להצטרף לפרויקט? תלוי את מי שואלים.
"למגרש לידנו לא היה כלכלי לצרף אותנו, והוא הלך על הפרויקט לבד", אומר לנו אחד מבעלי הדירות בבניין. "התפקיד של העירייה היה להכריח אותו. יש לנו ילדים קטנים בבית ואתר בנייה בקיר משותף".
על היעדר הכדאיות הכלכלית דיברה גם עו"ד ענת בירן, שייצגה את אשדר בוועדת הערר ואמרה שם כי "הפרויקט הוא בעייתי כי המגרש [בפודים 35] הוא בן 500 מ"ר בלבד וצריך לפנות 13 דירות. זאת אומרת שצריך להגיע למכפלות מאוד גדולות כדי שיהיה ניתן להרים בניין. אין לנו שום כוונה רעה, אבל זה מחייב שיתוף פעולה בין הבעלים ואני לא יודעת לתת מה שאין לי".
באותו דיון הסכים עו"ד ממשרד ע. רייסמן, שייצג שלושה בעלי דירות בפודים 35, למחוק את הערר בכפוף להסכמה עקרונית לשילוב הבניין בפרויקט ואמר: "אין קבלן שעובד ברמת-גן שלא פנינו אליו כדי לקבל הצעה לפרויקט תמ"א 38 חיזוק או הריסה ובנייה עם השטח הצמוד לבניין שבבעלות העירייה. אף קבלן לא מעוניין ולא רוצה לקחת את הבניין שלנו בפודים 35 בלבד. זאת עסקה מאוד לא כלכלית. בעשור האחרון אנחנו בשת"פ מלא עם בעל הקרקע [בפודים 33] לנסות להגיע להבנות משותפות. יש לנו הסכם עקרונות עם 11 דיירים מתוך 13 לעשות פרויקט ביחד איתם. אנחנו במעמד רגיש ובעייתי".
אולם בעל דירה אחר בבניין מצייר בשיחה איתנו תמונה שונה לחלוטין: "נכון שהמצב שלנו נורא, אבל אין לנו על מי להלין אלא על עצמנו. ניסו להגיע איתנו להסכמות, אבל שני דיירים היו סרבנים מטעמי סחטנות, מתוך 13, ולא הסכימו לחתום על הסכם. גם ההתנגדות שכביכול הגשנו הייתה מאוד מינורית, כי היינו במשא ומתן עם אשדר במשך תקופה ארוכה, ורצינו להיות חלק מהפרויקט שלהם. בסוף הם ראו שאי אפשר לשכנע את שני הדיירים הסרבנים ושאנחנו לא מגיעים להסכמות בינינו לבין עצמנו, ויצאו לדרך לבד".
האמת כנראה נמצאת באמצע: והאחריות לאי צירופו של הבניין בפודים 35 לפרויקט, מצויה גם באחריות בעלי הדירות בבניין שלא הגיעו ביניהם להסכמות. אך לא מן הנמנע שגם היעדר מוטיבציה כלכלית מצד בעל הקרקע בפודים 33 ומצד חברת אשדר, לאור ממדיו הקטנים של המגרש בפודים 35, היו חלק מכישלון ההידברות.
כך או כך, היתר הבנייה לפרויקט הונפק במרץ 2017, ולפי הנחיות העירייה, מרגע זה היו לאשדר 120 יום נוספים לנסות ולהגיע להסכמות עם דיירי הפודים 35 ולצרפם לפרויקט.
כפי שאפשר לראות כשעושים סיבוב ברחוב - גם הפעם זה לא קרה. לא הושגו הסכמות בין הבניינים, ואשדר ובעל המגרש ברחוב הפודים 33 יצא לדרך לבד.
פרק 3: הפרויקט בבנייה, אין חלונות
כיום הפרויקט מצוי בעיצומה של בנייה. את הקיר המשותף בבניין החדש הנושק לבניין הישן בפודים 35 הקימה אשדר ללא חלונות, על מנת לאפשר בעתיד בניית פרויקט חדש לפודים 35 מבלי שחלונות בבניין החדש שנבנה היום ייחסמו.
ביום חמישי האחרון, בסיור במקום, פגשנו את סרגיי רזנסקי, שמשמש כמנהל פרויקט הבנייה. משרדו שוכן בדירה שבקומת הקרקע בבניין הישן. "הבניין החדש לא קרוב מדי?" שאלנו. "הוא צמוד, לא קרוב", אמר רזנסקי. "30 ס"מ במקום הכי רחב, 5 ס"מ בחלק הצר", הסביר. בפועל, זה קיר משותף.
באשדר אומרים כי החברה מנהלת כיום מגעים עם בעלי הדירות בפודים 35 למימוש פרויקט משלהם: "בשנים האחרונות ניסינו פעמים מספר לקדם עסקה משותפת לשני הבניינים, אולם בשל מתנגדים בפודים 35, מעולם לא הגענו להסכם חתום להקמת פרויקט משותף. בשל כך, פעלה החברה לממש התחייבויותיה להקמת הפרויקט בפודים 33. הבניין תוכנן עם קיר משותף כפי שהיה במצב הקיים, והתכנון מאפשר הקמה של פרויקט תמ"א לבניין הסמוך.
"לפני למעלה משנה, אושר מסמך מדיניות לתל גנים, המאשר מתחמי המתחדשות עירונית בסמכות ועדה מחוזית. במסגרת זו פנתה החברה לאדריכל העיר וקבלה את ברכתו ליזום פרויקט הריסה ובנייה לבניין בפודים 35 ואנו תקווה כי בפעם הזו המשא ומתן עם הדיירים, ודיירים נוספים במתחם זה, יצלח".
השאלות העקרוניות
עיריית ר"ג מציגה: "בניין סרבן" נולד
הפרויקט ברחוב הפודים מותיר שורה של שאלות עקרוניות פתוחות, וביניהן: איך העירייה אישרה תכנון כזה? האם 11 דיירים צריכים להיות בני ערובה של שני דיירים סרבנים או של בניין שכן שלם? מהצד השני אפשר לתהות אם היזם ובעל המגרש ברחוב הפודים 33 היו צריכים לוותר על הפרויקט אצלם רק כי השכנים לא מצליחים להסתדר ביניהם?
מדיניות חדשה שמובילה עיריית רמת-גן מבקשת לשים סוף לאישור פרויקטים בודדים בהתחדשות עירונית ולאשר רק פרויקטים שכוללים כמה בניינים, מתוך מטרה להקל על הפרשת שטחים למבני ציבור. יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אדם קניגסברג אמר מפורשות כי המדיניות החדשה מפחיתה מהכלכליות של פרויקטים בודדים, אבל הפרויקט בפודים 33 שהותיר מאחוריו את הבניין בפודים 35 הוא דוגמה לכך שמדובר במדיניות נכונה בעיקר מבחינה תכנונית.
מן הצד השני, מדיניות כזו עשויה לסכל מימוש של פרויקטים רבים. למשל, ייתכן בניין ישן שבעלי הדירות בו מעוניינים בביצוע פרויקט תמ"א ובשלים להתקשר עם יזם ולצאת לדרך. אלא שעל פי דרישת העירייה, עליהם להתאחד עם בניין סמוך נוסף. בבניין זה ייתכן ובעלי הדירות אינם בשלים או חפצים בביצוע פרויקט, חלקם אולי אינם מתגוררים בארץ ויש קושי לאתרם, והם רחוקים שנות אור מחתימה על הסכמים. במקרה זה ובגלל ההתניה של העירייה, הבניין "הבעייתי", מסכל את מימוש הפרויקט עבור הבניין בעלי הדירות בו מעוניינים לצאת לדרך. וכך נולד - בניין סרבן.
חבר המועצה רועי ברזילי: "מעכשיו יש העדפה ברורה להתחדשות מתחמית. במקומות שבהם מסיבות אובייקטיביות נדרשת התחדשות ברמת המגרש הבודד, הדבר נעשה באופן מדוד ומוגבל, תוך התחשבות בתשתיות העירוניות".
עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין בישראל המתמחה בתמ"א 38, אומר כי "לראשי הערים יש זכות לשנות מדיניות, הם גם נבחרו לשם זאת. עם זאת, יכול להיות שגם אם המדיניות החדשה היא נכונה, לא ניתן ליישם אותה.
"המדיניות החדשה של עיריית רמת-גן לפרויקטים של תמ"א 38 שמבקשת לאחד בניינים למתחם, ולא לאשר פרויקטים בבניין בודד, מייצרת למעשה מצב שבניין אחד במתחם יכול להפוך לבניין סרבן ולסכל פרויקט לבניינים אחרים. מכיוון שאין תב"ע שמסדירה מראש את המתחם כמתחם כולל כמו בפינוי-בינוי, ברגע שבניין אחד במתחם יתנגד לפרויקט, לא יהיה ניתן לבצע את הפרויקט. כל ההגדרות בחוק הדייר הסרבן שמתייחסות למתחם, או למקבץ, חלות על פינוי-בינוי ולא על תמ"א 38.
"אין לי ספק שמכיוון שמדובר במדיניות שלא נתמכת בתב"ע (תוכנית בניין עיר), מקרים של בניינים סרבנים יגיעו למבחן אצל ועדת הערר, והיא זו שתכריע אם העירייה יכולה להתנות פרויקט תמ"א באיחוד של בניינים או לא".