פרויקט תמ"א 38 באשדוד / צילום: אייל פישר
הלך הנוף: בית המשפט העליון סלל השבוע את הדרך לביצוע פרויקט תמ"א 38 ב-3 בניינים באשדוד. זאת לאחר שהתוכנית נתקעה במשך מספר שנים בשל התנגדות שכנים שמתגוררים באזור. כחלק מההתנגדות עלו טענות לפגיעה והורדת ערך הדירות של המתנגדים, בין היתר בשל חסימת הנוף לים ממנו הם נהנים כיום.
הקרב על מספר הקומות
בשנים 2015 ו-2016 הגישו החברות ישפה - שהם התחדשות עירונית ותוהר התחדשות עירונית, בקשות לעיריית אשדוד לקבלת היתר בנייה עבור ביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ובנייה. הבקשה התייחסה ל-3 בניינים בני 7 קומות ברחוב נחל הקישון בעיר, שבכל אחד מהם 28 דירות. הבקשה כללה תוספת יחידות דיור, בדרך של בנייה בקומת העמודים של המבנים וכן תוספת של 2.5 קומות. כך שלאחר ביצוע החיזוק ותוספות הבנייה, יהיו הבניינים בני 10 קומות ויכללו 41 יחידות דיור כל אחד.
במסגרת ההליך הגישו חלק מדיירי הבניינים הסמוכים לוועדה המקומית, התנגדויות לתוכנית שהוצעה. בין היתר הם טענו כי תוספת הבנייה תגרום לחסימת הנוף אל הים שנשקף מדירותיהם, וכפועל היוצא מכך לירידת ערך דירותיהם.
ההתנגדויות נדחו, והתושבים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה. כחלק מהערר אף הוגשו חוות-דעת שמאיות מטעם המתנגדים, ולפיהן קיימת כדאיות כלכלית לפרויקט גם בתצורה מצומצמת יותר של בניית קומה וחצי במקום שתי קומות וחצי, דבר שיפחית את הפגיעה הנופית עבורם. שני העררים שהוגשו נדחו, אלא שהשכנים לא ויתרו ופנו לבית המשפט המחוזי (מינהלי) בבאר-שבע.
המחלוקת שעמדה בלב ההליך המשפטי נגעה, בין השאר, למספר הקומות שיאושרו במסגרת הפרויקט - האם 2.5 כבקשת יזמי הפרויקט או קומה וחצי בלבד כבקשת המתנגדים; והאם ישנה בכלל היתכנות כלכלית לחלופה אחרת לפרויקט, מצומצמת מזו שביקשו היזמים.
בדצמבר 2017 דחה בית המשפט המחוזי את עתירתם השנייה של המתנגדים, אלא שאלה לא הרימו ידיים וערערו לבית המשפט העליון.
"נדרש תמריץ כלכלי משמעותי"
פסק הדין של העליון שניתן בימים האחרונים דחה את הערעור. ראש הרכב השופטים, הנשיאה אסתר חיות, קבעה כי, "ועדת הערר בחנה את חוות-הדעת השונות והגיעה למסקנה כי יש לקבל את עמדת היזמים. ועדת הערר סברה כי מדובר במבנה מובהק, לגביו ניתן להסיק מתיקון 3 לתמ"א כי ככלל נדרשת תוספת זכויות בהיקף 2.5 קומות לשם יישום הפרויקט. מסקנה זו נתמכת בנסיבות המקרה דנן בחוות-דעת השמאי מטעם המשיבים, אשר במסגרתה התייחסות לעלויות הגבוהות של החיזוק, בהתחשב במספר הרב של הדירות הקיימות".
אי לכך, השופטת חיות קבעה כי היא אינה סבורה כי יש הצדקה להתערבות בית המשפט העליון בעניין, "בהחלטת ועדת הערר ובהחלטת בית המשפט קמא שאימץ אותה בהקשר זה. מקובלת עליי נקודת המוצא של ועדת הערר, לפיה, ככלל, נדרש תמריץ כלכלי משמעותי בדמות תוספת זכויות של שתי קומות וחצי לשם הגשמת תכליות התוכנית (תמ"א 38 - מ' ש'), במיוחד כאשר מדובר במבנה רב-קומות הטעונות חיזוק, דוגמת המבנים מושא הערעור דנן".
לסיכום סוגיית כדאיותו הכלכלית של הפרויקט, עמדת העליון הייתה שבנסיבות המקרה, וחרף הפגיעה הנופית בשכנים, "לא נפל פגם בקביעותיה של ועדת הערר, ובצדק אימץ בית המשפט קמא את המסקנה כי לא עלה בידי המערערים להראות שקיימת חלופה לחיזוק המבנים, אשר יש לה כדאיות כלכלית ואשר תפגע פגיעה פחותה במערערים".