נדל"ן מניב / צילום: shutterstock
מתברר שההספדים היו (שוב) מוקדמים: אחרי שבעה חודשים שבהן נעדרו חברות הנדל"ן האמריקאיות כמעט לחלוטין משוק הנפקות החוב הקונצרני בתל אביב, השלימה אמש חברת ווסטדייל אמריקה גיוס אג"ח מוצלח של כחצי מיליארד שקל.
מהעדכון שפרסמה החברה הבוקר (ג'), עולה כי לאיגרות החוב שהונפקו נרשמו ביקושים בהיקף כפול מסכום הגיוס (כ-1 מיליארד שקל), בהנפקה שבוצעה באמצעות קבלת הזמנות מוקדמת (Book Building), במסגרת הצעה לגופים מוסדיים. ככל הידוע, את עסקת הגיוס גיבשה ווסטדייל בעיקר מול ארבעה גופים מוסדיים גדולים, שלקראת ההנפקה נקבו בטווח ריביות של 4.3%-5%, כך שהתימחור הסופי בהנפקה נקבע על ריבית שנתית של 4.8%.
עבור מחזיקי האג"ח העניקה ווסטדייל שיעבודים ראשונים על כמה מהנכסים המניב שלה, ולקראת ההנפקה העניקה לה חברת S&P מעלות דירוג מקדמי של A פלוס בתחזית יציבה. את ההנפקה הובילה ברק קפיטל חיתום, וצביקה מנס, מנכ"ל החברה, אמר היום כי "שוק ההון המוסדי הראה בהנפקה הזו בגרות, עם הבנה לכך שלחברות איכותיות יש מקום ראוי בשוק. ההנפקה קבעה סטנדרט חדש, שחברות זרות יצטרכו לעמוד בו כדי לגייס כסף".
ההתאוששות מחקה את רוב הירידות
נזכיר כי לקראת סיומה של 2018, חוו האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות (חברות BVI, שהוקמו לצורך גיוס החוב באיי הבתולה הבריטיים) מפולת, שגררה קרוב למחצית מתוך כ-50 סדרות חוב שהנפיקו, בהיקף מצרפי של כ-9 מיליארד שקל, להיסחר בתשואות "זבל" דו-ספרתיות. כ-10 סדרות אג"ח נוספות, בהיקף מצרפי של כ-4 מיליארד שקל, נסחרו באותה עת בטווח תשואות חד-ספרתי גבוה.
מאז, נרשמה התאוששות ניכרת בחלק מאותן סדרות, שהחזירו את מרבית הירידות שרשמו. מדד תל-בונד גלובל, שבתוך פחות מחודשיים בסוף 2018 איבד כ-15% משוויו, עלה ב-6.5% מתחילת 2019. עם זאת, גם כיום נסחרות יותר מ-20 סדרות אג"ח אמריקאיות, בסכום מצרפי של קרוב ל-8 מיליארד שקל, בתשואות "זבל" דו-ספרתיות.
בין אלה בולטת זו של סטרווד, שהיקפה 910 מיליון שקל, הנסחרת בתשואה של כ-30%; צמד סדרות החוב הלא-מובטחות של אול-יר (ב' ו-ד'), בתשואות של 19%-17%; וסדרות של ווסיג'י, דלשה קפיטל ומדלי, בתשואות של 14%-15%. התשואות הגבוהות בסקטור והחששות לגבי עתידן מובילים למצב שבו מרבית החברות הנסחרות עדיין לא יכולות לחזור לגייס בשוק.
כך, ברבעון הראשון של 2019 החברה היחידה מהסקטור שביצעה גיוס חוב בודד, בהיקף של פחות מ-200 מיליון שקל, הייתה סילברסטין, שהאג"ח שלה כבר נסחרות בשוק המקומי (בתשואה נוכחית של כ-3.5%). זאת, לעומת הרבעון הראשון של 2018, שבו גייסו חברות הנדל"ן האמריקאיות בשוק המקומי חוב של קרוב ל-3.5 מיליארד שקל.
תהליך נדיר בשוק ההון הישראלי
במסגרת הליך של קבלת הזמנות מוקדמת, כפי שעשתה ווסטדייל, החברה המנפיקה מקבלת אינדיקציות מהגופים המוסדיים המעוניינים לרכוש אג"ח של החברה, עם סכום הרכישה ושיעור הריבית, ובהתאם לסך הביקושים הכולל החברה המנפיקה מבצעת הקצאה של האג"ח. תהליך כזה מוכר בחו"ל, אבל נדיר למדי בשוק ההון המקומי, וככל הידוע, גיוס האג"ח האחרון שבוצע בדרך דומה נעשה לפני שנים רבות.
תהליך דומה אפשרי גם בשוק הנפקות המניות, וגם הוא נדיר למדי בתל אביב. האחרונה שביצעה תהליך כזה הייתה קרן פימי של ישי דוידי, שבסוף 2018 הבטיחה מכירת מניות בסכום של כ-150 מיליון שקל במסגרת הנפקת המניות הראשונית (IPO) של חברת האבטחה ג'י1.
ווסטדייל אמריקה נמנית עם קבוצת ווסטדייל, העוסקת ברכישה, הקמה והשכרה של נדל"ן מניב, תוך התמקדות בהשכרה של יחידות דיור ומשרדים. מטה הקבוצה שוכן בעיר דאלאס שבטקסס, ומרבית נכסיה מרוכזים במדינות "חגורת השמש" - מדינות דרום ארה"ב השמשיות, מפלורידה במזרח ועד קליפורניה במערב.
ווסטדייל נוסדה בראשית שנות ה-90 של המאה הקודמת, בעקבות מפגש בין יזם הנדל"ן ג'ו (ג'וזף) בירד מטקסס לנציגי משפחת קימל היהודית מקנדה. יחד הם התחילו להשקיע בנדל"ן, ובעיקר בתחום הדיור להשכרה במדינת טקסס, ובפרט באזור דאלאס-פורט וורת'.
החברה המונפקת תחזיק 37 נכסים מניבים, הכוללים 27 מתחמי מגורים להשכרה, 9 בנייני משרדים להשכרה, וכן נכס בפיתוח המיועד להשכרה למשרדים. נכסים אלה רשומים בספרים לפי שווי של 1.3 מיליארד דולר, כאשר 27 מתוכם ממוקמים בטקסס והשאר בלואיזיאנה, בג'ורג'יה, בקרולינה הצפונית, בווירג'יניה וכן במדינת וושינגטון שבצפון-מערב ארה"ב. בירד הוא בעל השליטה בחברת האג"ח ומכהן בתפקידי היו"ר והמנכ"ל שלה.
כאמור, גיוס החוב של ווסטדייל מגיע אחרי תקופת "יובש" ארוכה. חברת הנדל"ן האמריקאית האחרונה שהצטרפה לשוק ההון המקומי, הייתה אמ.אר.אר של יזם הנדל"ן רותם רוזן, יחד עם שני שותפיו הזרים, אננד מהינדרה וג'רארד רוטונדה, שגייסה בתחילת ספטמבר 265 מיליון שקל. גם גיוס האג"ח של אמ.אר.אר בלט באותה עת, על רקע מגמה שלילית שאחזה במסחר בסדרות האמריקאיות, שהובילה להדרתן מהשוק כמעט לגמרי.
נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, אומר כי "הנפקה של חברה אמריקאית חדשה היא סימן חיובי, המעיד על נכונות של השוק, אבל גם על כך שהשוק יודע לעשות את ההבחנות בין החברות השונות - אלה בדירוגי הביניים והנמוכים עדיין לא יכולות לגייס בשוק. כרגע, נראה כי השוק מוכן לקבל רק סדרות בדירוגים גבוהים או עם שיעבודים חזקים".
עוד ציין ברקוביץ' כי "ההתאוששות שהציג הסקטור מתחילת השנה דרמטית, אבל בחלק מניירות הערך עוד יש דרך ארוכה למעלה לעומת שוויים לפני גל הירידות בסוף 2018. חלק מהניירות בסקטור אטרקטיביים, וגם אם השוק כרגע סגור עבורם, הם עדיין ראויים להשקעה - ומנגד, יש כמה חברות שיש הצדקה לתשואות הגבוהות שבהן הן נסחרות".
ברקוביץ' הוסיף כי "בקרוב צפוי עדכון המדדים של הבורסה, ובמסגרתו צפויים להיות די הרבה שינויים במדד תל-בונד גלובל, כך שיכול להיות שיש משקיעים שממתינים לעדכונים לפני שיבצעו השקעות בסדרות".