פרויקט תמ"א 38. המפקחת התערבה כי ההליך התנהל באופן לא תקין / צילום: תמר מצפי
לאחרונה ניתן פסק דין של המפקחת על המקרקעין, תמר אריאל זילברברג, אשר חייב חברה יזמית שיזמה פרויקט תמ"א 38, לשלם לדיירת אשר סירבה לחתום על ההסכם, סכום של כחצי מיליון שקל, כפיצוי בגין הפרת השוויון בדירות שהוקצו לבעלים.
בפסק הדין קיבלה המפקחת על המקרקעין (אשר לה סמכויות דומות לאלו של שופטת) את חוות-הדעת של השמאית המוסכמת (נעמי קלפנר) שמונתה לבחינת השוויון בין הבעלים, ואשר מצאה בחוות-דעתה כי אכן שווי הדירה שהוקצה לדיירת המתנגדת היה נמוך משמעותית מהשווי שהייתה אמורה לקבל לפי חלקה בבניין הקיים.
פסק דין זה אינו היחיד - כמה פסקי דין שניתנו לאחרונה בנוגע למיזמי תמ"א 38 מעידים על כך שהדרך לגיבוש ההסכם וההסכמות בין בעלי הדירות לא פחות חשובה מהתוצאה שאליה הגיעו הצדדים, ולאור זאת חשוב לזכור כמה עקרונות יסוד מחייבים ולשמור עליהם לאורך התהליך.
במקרה הנ"ל, אופן החתימה על ההסכם בכלל וחלוקת התמורות בין בעלי הדירות, היו בלתי תקינים לחלוטין. כך למשל, חלוקת דירות התמורה נעשתה בדרך של הסכמה נפרדת ופרטנית בין כל אחד מבעלי הדירות לבין היזם. כל אחד מבעלי הדירות הגיע להסכם נפרד עם היזם ביחס לגודל הדירה החדשה שיזכה בה ומיקומה בבניין, מבלי שהתנהל הליך סדור, שקוף ומאורגן של חלוקת הדירות בין הבעלים. באופן זה, כל בעל דירה זכה לתמורה שונה מרעהו, על פי כוחו וכישוריו במו"מ שבינו לבין היזם, ולאו דווקא בהתאמה לשווי דירתו בבניין.
לאחר שההסכם נחתם על ידי רוב בעלי הדירות והיה צורך בחתימה אחת נוספת על מנת לייצר את הרוב הדרוש על פי חוק ליצירת הסכם בר-אכיפה (קרי ליצירת רוב של 80%), הגיע היזם להסכם עם בעל דירה נוספת אשר היווה את "לשון המאזניים" תוך שנתן לו הטבות מפליגות ביחס למיקום הדירה וגודלה.
ברור כי התנהלות כזו מקעקעת את סמכותו של הרוב לקבל החלטות אשר תחייבנה את המיעוט, ולאורה נדרשת בדיקה אובייקטיבית ביחס לחלוקת התמורות בין הבעלים.
מינוי שמאי מקרקעין על ידי המפקח על המקרקעין אינו נעשה כדבר שבשגרה וככל שמתקיים הליך סדור, הוגן, שקוף ודמוקרטי ביחס לחלוקת התמורות לבעלים, המפקח על המקרקעין מכבד את החלטות רוב בעלי הדירות, ככל שלא ניכר מהן קיפוח של המיעוט.
במילים אחרות, המפקח על המקרקעין לא יתערב בחלוקת התמורות בין הבעלים, ולו גם על בסיס חוות-דעת של שמאי מקרקעין, אם ההליך מנוהל כסדרו וניכר על פניו כי יש בו שמירה כנה על עיקרון השוויון. המפקח על המקרקעין לא ישים את שיקול-דעתו או את קביעתו של שמאי מקרקעין במקום שיקול-דעתם של רוב בעלי הדירות והחלטתם המשותפת, ובלבד שבעלי הדירות יתנהלו באופן נכון תוך שמירה על הגינות, שקיפות ושוויון יחסי.
תיק אצל המפקחת 946/7, הליך ביניים ב"ב 671/18
הכותבת היא שותפה מייסדת במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים ושות' המייצג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית