שכונת נווה זמר ברעננה / צילום: שלומי יוסף
רעננה היא עיר קטנה, אבל מעוז יוקרה ותיק, שבמשך שנים מרכז ביקושים מצד תושבי חוץ אמידים. היא שונה בכמה מאפיינים מערים אחרות עם שוקי יוקרה: אין בה נוף לים, או נוף לכותל, שמייקרים את מחירי הדירות, וגם אין בה שכונות שניתן להגדירן כשכונות יוקרה.
"ברעננה מסתכלים על רחובות ולפעמים על קטעי רחובות, שבהם יש צמודי קרקע על מגרשים גדולים, במיקומים שקטים לא רחוקים ממרכז העיר, והם מרכזים את היוקרה", אומר המתווך אבי זלצמן מטרקלין נדל"ן. לדבריו, מחירי קרקע ממוצעים בעיר מגיעים לרמות של 10,000 שקל למ"ר וברחובות היוקרה הם קופצים ב-20%. רחובות כמו העבודה, הצנחנים, חלק מרחוב ההגנה, השומר ועוד, נחשבים לכאלה. מכיוון שברוב העיר הבנייה נמוכה ויש גם הרבה צמודי קרקע, ההיצע של צמודי קרקע גדול יחסית למקומות אחרים במרכז הארץ.
כפי שרואים בערים אחרות שבהן פעילים תושבי חוץ, בהן נתניה, הרצליה וירושלים, היוקרה הרעננית התפלגה לשתי שלוחות: הראשונה היא "יוקרה זולה" של דירות במחירים של 4-5 מיליון שקל, שקונים בעיקר רוכשים ישראלים. אלה כוללים קוטג'ים ברמה סבירה, ודירות פנטהאוז ומיני פנטהאוז בפרויקטים חדשים וכאלה שעברו תמ"א 38. שלוחת היוקרה השנייה היא של הדירות שנמכרות ב-5 מיליון שקל ומעלה, שבהן יש ייצוג ישראלי, אולם ככל שהמחיר עולה - שיעורם של תושבי החוץ עולה אף הוא.
"לא הייתי ממהר להגדיר דירות של 4-5 מיליון שקל כיוקרה", אומר זלצמן. "קוטג' מינימלי בעיר עולה 4 מיליון שקל, וזה לא יוקרה. כשמכוונים לקוטג'ים יוקרתיים, אני חושב שהם מתחילים ב-7.5 מיליון שקל. גם הפנטהאוזים שבונים היום הם יותר בדופלקסים, שמחיריהם נעים בין 4 ל-5 מיליון שקל בדרך כלל.
"כשמדובר בפנטהאוזים 'קלאסיים', הבעיה היא שהם ממוקמים בדרך כלל במבנים ישנים במרכז העיר, ללא ממ"דים. אנשים כיום מייחסים חשיבות גדולה לממ"דים. וכך, מוצעת למכירה כיום דירת פנטהאוז בבניין בן כ-25 שנים, משופצת ויפה, במחיר שנע בין 3.5 ל-3.7 מיליון שקל".
שמאי מקרקעין מקומי מסתכל על הדברים בצורה שונה: "שוק הפנטהאוזים בעיר משתנה, ואתה רואה המון יצירתיות מצד יזמי תמ"א 38. הם בונים דופלקסים גדולים עם 25 מ"ר נטו על הגג, הדירות גדולות ומהודרות, עם חניה תת קרקעית ומחסן ליד החניה. במקביל האוכלוסייה ברעננה מאוד התבגרה ובעלי צמודי הקרקע כבר לא צריכים אותם, ומעוניינים לעבור לדירות גג, או לעזוב את העיר לתל-אביב".
רק שלושה פנטהאוזים ב-5 מיליון שקל ומעלה
האם באמת היוקרה העירונית משתנה לאיטה ברעננה, והבנייה החדשה דוחקת את היוקרה הוותיקה? הסטטיסטיקה הקרה של 2018 מראה תמונה ברורה: מתוך 19 עסקאות ברמות של 5 מיליון שקל ומעלה, רק שלוש בוצעו בדירות פנטהאוז - האחת ברחוב הגליל ב-6.77 מיליון שקל, השנייה ברחוב בורוכוב ב-5.3 מיליון שקל והשלישית ברחוב אלכסנדר פן ב-5.2 מיליון שקל.
ואולם כשמדובר בעסקאות שבוצעו ברמות של 4-5 מיליון שקל, משקלן של דירות היוקרה בבנייה רוויה גדל במידה ניכרת לכ-40% מכלל העסקאות. מה שבולט בעסקאות הללו הוא הנוכחות החזקה של דירות קבלן חדשות. כלומר יש אפשרות שהיוקרה הרעננית אכן עוברת מהפך איטי, עקב היצע הדירות החדש, שנוצר בעיקר בשכונת נווה זמר החדשה, אך גם בפרויקטים של תמ"א 38 שסמוכים יותר למרכז העירם.
"נגמרו הימים של הכסף השחור"
במקביל, בעלי וילות ותיקות מתקשים למוכרן. "יש וילות שמוצעות למכירה ב-12 וב-15 מיליון שקל וקשה מאוד למכור אותן", אומר זלמן. "קהל היעד שלהן הוא תושבי החוץ, ואולם כיום, בניגוד לעבר, לא ניתן לרכוש דירות בכסף 'שחור'. פעם רכישות רבות של תושבי חוץ היו בשחור, אבל זה נגמר, וכל כסף שאתה מביא, אתה צריך לדווח לבנק. הדבר הזה עצר מאוד את השוק".
הירידה בהיקפי הרכישות של תושבי חוץ ניכרת היטב: מתוך 12 עסקאות של נכסים בשווי 15 מיליון שקל ויותר שבוצעו בעיר בשני העשורים האחרונים, 10 התקיימו במחצית הראשונה של העשור הנוכחי, אחת ב-2009, ועוד אחת בשנה שעברה. העסקה היקרה ביותר שבוצעה ברעננה ב-2018, היא של קוטג' ברחוב ציפמן על חצי דונם אדמה נרכש ב-15.2 מיליון שקל. גם בחינה של היקפי העסקאות מורה שהימים הטובים נמצאים מאחורי היוקרה ברעננה, משום שב-2012-2014 נמכרו 3 וילות ב-20 מיליון שקל ויותר ומאז לא נמצאו עסקאות שהגיעו לרמה הזו.
אז מה עושים בעלי וילות, שפעם יכלו למכור אותן ב-10-20 מיליון שקל, וכיום פשוט אין מי שיפנה אליהם? "יש אנשים שחיים בסרט ומתמחרים את הנכסים שלהם במחירים הזויים", אומר זלצמן. "הם עוברים לגור במקומות אחרים וממשיכים להציע את הנכסים שלהם למכירה ושום דבר לא קורה".