מנזר בית ג'מאל והאדמות סביבו / צילום: יוסי זמיר
מי שמבקר בימים אלה במנזר בית ג'מאל ("כפר היופי") בהרי יהודה, לא הרחק מבית שמש, בוודאי ייהנה מהנוף היפה והירוק שסביבו.
אבל השטח הפתוח הגדול שהעיר נשקפת ממנו, נמצא למעלה מעשור בסכסוך משפטי יצרי ומפותל סביב בנייתן של יותר מ-4,000 דירות על 1,000 דונם השייכים לכנסייה הקתולית.
הצדדים לסכסוך, שכבר כמה שנים מנהלים הליכים משפטיים זה נגד זה, הם בעלת הקרקע - הכנסייה הקתולית, המיוצגת על-ידי עו"ד דוד שמרון; חברת קדמת עדן שבבעלות זיוה כהן שהתקשרה עוד ב-2004 בהסכם עם הכנסייה לרכישת הקרקע; וחברת הנדל"ן אקה פיתוח ובנייה שבבעלות היזם החרדי אלי קליין - שאף היא ניסתה לרכוש את השטח.
ההסכם הראשון: זכויות חכירה
בשנת 2004 נחתם הסכם חכירה בין הכנסייה הקתולית לבין חברת פרחי בית שמש, בבעלות כהן, שלפיו החברה תרכוש את זכויות החכירה בקרקע. אלא שעל-פי הדין הכנסייתי, הסכמים אלה צריכים לקבל את אישור הכס הקדוש על-מנת לקבל תוקף, והכס הקדוש לא אישר את ההסכם.
ההסכם השני: קידום תוכנית בנייה
לאחר שעסקת הקרקע לא אושרה, פעלה כהן להתקשרות עם הכנסייה בהסכם פיתוח - שמאפשר לה לקדם תוכנית בנייה על הקרקע בתמורה לדמי ייזום בגין השבחת הקרקע.
על-פי ההסכם, הייתה קדמת עדן אמורה לקדם תוכנית בנייה על הקרקע בתוך 36 חודשים.
אך כהן לא ויתרה לגמרי על החלום לרכוש את הקרקע וההסכם החדש כלל סעיף מהותי, שלפיו אם הכנסייה תתקשר עם צד שלישי המעוניין לרכוש את הקרקע, תוכל קדמת עדן לרכוש את הקרקע באותם תנאים.
עוד נקבע כי אם הרכישה לא תאושר, כפי שכבר קרה, תהיה קדמת עדן זכאית לסך של 17% משווי הקרקע לאחר השבחתה. לאחר החתימה על הסכם הפיתוח הגישה קדמת עדן תוכנית בנייה ל-1,600 דירות על הקרקע, אך התוכנית נדחתה על-ידי הוועדה המקומית.
במקביל התקשרה החברה בהסכם חכירה חדש עם הכנסייה הקתולית, אך הכס הקדוש שוב סירב לאשר את העסקה והכנסייה הודיעה לקדמת עדן כי הסכמי החכירה והפיתוח מבוטלים.
ההסכם השלישי: חברה חדשה נכנסת לתמונה
לאחר שההסכמים בין קדמת עדן לכנסייה הקתולית לא מומשו, חתמה הכנסייה באוגוסט 2015 על הסכם עם חברה אחרת, חברת אקה נדל"ן, שלפיו תרכוש אקה את הקרקע תמורת 300 מיליון שקל. אקה בונה מאות יחידות דיור למגזר החרדי בירושלים. מאז ועד היום, כל צד טוען לזכותו למימוש ההסכם, ושלושה סכסוכים כבר נבעו מהקרקע הזו.
סכסוך 1: קדמת עדן נגד הכנסייה
ב-2009 הגישה קדמת עדן תביעה נגד הכנסייה בטענה להתנערות מהסכם הפיתוח. הבורר שלפתחו הגיע הסכסוך, השופט בדימוס דוד גלדשטיין, קבע כי הסכמי החכירה אמנם בוטלו כדין, אך הסכם הפיתוח העניק לקדמת עדן זכות שאינה מוגבלת בזמן לקנות את הקרקע במקרה של התקשרות הכנסייה עם צד שלישי.
על כן קיבל הבורר את תביעתה של קדמת עדן לאכיפת הסכם הפיתוח. נקבע כי הכנסייה תשלם לקדמת עדן פיצוי מסוים, והיא אף חויבה לרשום הערות אזהרה לטובת קדמת עדן. פסק הבוררות אף אושר על-ידי בית המשפט.
באוגוסט 2015 כאמור, נחתם הסכם חדש בין הכנסייה לבין אקה נדל"ן, וההליכים המשפטיים נמשכו. הכנסייה טענה כי זכות הסירוב של קדמת עדן אינה תקפה, בין היתר משום שקדמת עדן לא הצליחה לאשר תוכנית על הקרקע בתוך 36 חודשים.
העניין הגיע עד לבית המשפט העליון, שקבע במרס 2018 כי זכות הסירוב לקדמת עדן תקפה, בתנאי שהחברה תפקיד ערבות בנקאית בגובה 10% מסך העסקה, כלומר 30 מיליון שקל, עד ה-18 באפריל 2018. עוד קבע כי אם החברה לא תפקיד את הערבות, יהיה זה ויתור על זכות הסירוב ואקה נדל"ן תהיה רשאית לממש את העסקה ולרכוש את הקרקע.
ואכן, באפריל 2018 העבירה כהן ערבות בנקאית בסך 30 מיליון שקל לעו"ד דוד שמרון, שהודיע לאקה נדל"ן על כך שכהן מימשה את זכות הסירוב שניתנה לה.
סכסוך 2: אקה נגד קדמת עדן
אבל הדברים לא נגמרו בכך.
ביולי 2018 הגישה אקה נדל"ן באמצעות משרד הרצוג פוקס נאמן תביעה נגד קדמת עדן ונגד הכנסייה לבית המשפט המחוזי בירושלים, וביקשה להצהיר על ההתקשרות בינה לבין הכנסייה לרכישת הקרקע כתקפה. בתביעה של אקה נטען כי ההסכם בין החברה לבין הכנסייה משנת 2015 קיבל את כל האישורים החוקיים הנדרשים, לרבות אישור הכס הקדוש. כמו כן טוענת אקה כי לאחר אישור ההסכם, השקיעה מיליוני שקלים בקיום וקידום ההסכם, תוך שמאמציה התכנוניים הגיעו לכדי הפקדת תוכנית ל-4,300 יחידות דיור ושטחי תעסוקה, ולהשבחת שווי הקרקע במאות מיליוני שקלים.
בתביעה טוענת אקה עוד כי קדמת עדן לא הפקידה בעצמה את הערבות הבנקאית שנדרשה ממנה אלא באמצעות חברות אחרות - פרחי רמת בית שמש וסטדן, חברות בשליטת זיוה כהן, שלא היו צד להליכים.
לטענת אקה, קדמת עדן בחרה לנסות ולממש את זכות הסירוב באופן "חסר תום-לב בעליל" אשר סותר חזיתית את פסק הדין של בית המשפט העליון. לטענת אקה, "קדמת עדן לא עמדה באף לא אחד מהתנאים ואף הפרה אותם באורח בוטה... אין כל אפשרות כיום לומר שמימוש זכות הסירוב נעשה על-ידי כדין". על כן טענה אקה כי זכות הסירוב של קדמת עדן פקעה, ועל כן הסכם החכירה בין אקה לכנסייה הקתולית נותר תקף.
אלא שהכנסייה הקתולית הבהירה כי מבחינתה עם העברת הערבות הבנקאית וחתימה על הסכם החכירה החדש, בכוונתה לממש את ההסכם עם קדמת עדן, ועל כן ההסכם שנחתם עם אקה מבוטל, ויש להסיר את הערות האזהרה שנרשמו לטובת אקה.
בספטמבר האחרון אישרה הכנסייה את ההסכם עם קדמת עדן, וכרגע מחכה המצב להחלטת בית המשפט. אם בית המשפט יקבע שזיוה כהן לא מימשה את הזכות כדין, אז אקה תקנה את השטח. אם ייקבע כי הזכות שלה, תצטרך קדמת עדן להעמיד סכום של 300 מיליון שקל. בינתיים כבר החלה החברה לפרסם את השטח. אקה נדל"ן עומדת על כך שההסכם עם קדמת עדן אינו תקף ואילו ההסכם עם אקה נדל"ן תקף ומאושר, ומבקשת מבית המשפט להצהיר כי אין לחברות שבבעלות זיוה כהן זכות סירוב בקשר לקרקע.
"קדמת עדן היא לא רק חברה הנעדרת חוסן כלכלי לממן עסקה בהיקף 300 מיליון שקל, אלא כנגד בעלת השליטה בחברה תלוי ועומד כתב אישום פלילי חמור מאין כמותו בדבר עבירות שוחד ואיסור הלבנת הון אשר מכביד על יכולת גיוס הון למימון העסקה", טענה אקה בתביעה.
כתב האישום שהוזכר בכתב התביעה הוגש נגד כהן וכלל מתן שוחד, הלבנת הון וניהול ספרי חשבונות כוזבים, בנוגע לקידום פרויקט בנייה על קרקע באשדוד. הוא נגמר בינתיים בעסקת טיעון.
קדמת עדן והחברות פרחי בית שמש וסטדן טענו בכתב ההגנה, שהוגש באמצעות משרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, גרינברג ושות', כי בית המשפט העליון כבר אישר שלקדמת עדן זכות סירוב, והיא מומשה כדין באופן שגם הכנסייה הקתולית מאשרת ותומכת בכך. לטענת החברות, אקה נדל"ן מתוסכלת מהחלטת בית המשפט העליון, ועל כן "פתחה במערכה חדשה שמטרתה אחת - להפריע, לסכל לעכב, ולהטריד, בכל הנוגע למימוש הזכות בתקווה שמא אולי מי מהצדדים ירים ידיים ולא היא".
בכתב ההגנה מבהירה קדמת עדן כי בניגוד לטענת אקה נדל"ן הסכם הפיתוח מאפשר לה לממש את זכות הסירוב באמצעות חברות אחרות ומקור המימון של הערבות אינו רלוונטי.
שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים חיה זנדברג קבעה ב-8 באפריל כי הצדדים יגישו בקשות לגילוי מסמכים במסגרתן תיחשף זהותם של בעלי הממון מצידה של קדמת עדן.
הפרשה עוד רחוקה מסיום, ובינתיים אלפי דירות בבית שמש תקועות בגלל הסכסוך המשולש הזה.
תגובות:
מהכנסייה הקתולית נמסר: "עד פסק הדין של בית המשפט העליון, הכנסייה הקתולית הייתה בעמדה שההסכם עם אקה נדל"ן תקף ויש לקיימו.
"מהרגע שבית המשפט העליון קבע כי זכות הסירוב שניתנה לקדמת עדן תקפה, הרי שעמדה לה הזכות לממשה עד 18 באפריל 2018. מאחר שזכות הסירוב אכן מומשה על-ידי הפקדת ערבות בנקאית בסך 30 מיליון שקל עמדה הכנסייה כי זכות הסירוב מומשה כדין.
"לטענת אקה נדל"ן, זכות הסירוב לא מומשה כדין, מכיוון שבניגוד לפסיקת בית המשפט העליון, קדמת עדן לא מימשה את זכות הסירוב בעצמה, אלא באמצעות חברות אחרות - פרחי בית שמש וסטדן. מאחר שהסכם הפיתוח קובע שקדמת עדן רשאית לממש את זכות הסירוב בעצמה או באמצעות חברות אחרות, גם עמדת הכנסייה היא כי הזכות מומשה כדין".
עו"ד ישראל עזיאל, ראש מחלקת נדל"ן במשרד גרוס GKH, המייצג את קדמת עדן: "לאחר הליכים משפטיים שנמשכו שנים רבות, בבתי משפט ובבוררות, פסק בית המשפט העליון לטובת חברת קדמת עדן בע"מ וקבע כי נתונה לה זכות סירוב ראשון לרכישת המקרקעין של המסדר בבית שמש. בכך נדחתה סופית עמדתה של חברת אקה לפיה זכות הסירוב פקעה. בעקבות כך מימשה חברת קדמת עדן את זכות הסירוב הראשון לרכישת המקרקעין תמורת 300 מיליון שקל ובניית פרוייקט מגורים גדול שם. כתוצאה מכך פקעה ההתקשרות של חברת אקה לרכישת המקרקעין.
"בצר לה היא הגישה תביעת סרק נוספת בטענה חדשה כאילו זכות הסירוב האמורה לא מומשה כראוי. יודגש כי אישור הכס הקדוש לרכישת המקרקעין ע"י קדמת עדן ניתן בספטמבר האחרון ולכן עם סיום ההליך המשפטי לא תהא מניעה להוצאתו לפועל של פרויקט הבנייה במקום.
"בתביעה שהגישה אקה וכחלק מהנסיון לסכל את ההתקשרות הועלו שם טענות לענין כתב אישום כביכול כנגד גב' כהן (עניין שהסתיים ממילא) או בנוגע להרשמות עתידיות בכלל בנוגע לפרויקט, ואשר אין להן כשלעצמן אפילו כל רלבנטיות שהיא לתביעה".
מאקה נדל"ן לא נמסרה תגובה.
הקרב בתוך הקהילה החרדית על מכירת הקרקע: "הטעיית הציבור ולשון הרע"
בתחילת 2019 פרסמה קדמת עדן בעיתונות החרדית מודעה בנוגע לפרויקט המתוכנן לקום על קרקע המריבה, תחת הכותרת: "בשורה משמחת". במודעה נכתב בין היתר, "בלב שמורת טבע, מול הנוף המדהים של הרי יהודה ובסמיכות לרמת בית שמש, החלה קבוצת קדמת עדן במכירת שלב א' בפרויקט ייחודי ויוקרתי. ובכך למעשה מוקמת שכונה חדשה במיקום אטרקטיבי, תוך דגש על דירות מרווחות ברמה הגבוהה ביותר".
בתחתית המודעה גם ניתן מספר טלפון, וצוין "להרשמה, קבלת טופס רישום ולתיאום פגישה לרכישה קבוצתית".
בעקבות המודעה פנו כמה מתעניינים פוטנציאליים לוועדת ההלכה לענייני השקעות ופיננסים בבד"ץ שערי הוראה, וביקשו את חוות-דעתו בנוגע לפרסום. על-פי בדיקת "גלובס", בראש הוועדה עומד הרב שמואל אליעזר שטרן מבני ברק.
על רקע זה פנה בד"ץ שערי הוראה לקבוצת קדמת עדן, בבקשה לקבל פרטים אודות הפרויקט המתוכנן, לרבות שאלות הבעלות על הקרקע וקיומו של היתר בנייה.
קדמת עדן לא העבירה לבד"ץ את המידע המבוקש, ושלחה בתגובה מכתב חריף: "מכתבתכם האנונימי אינו נושא שם הרב ושם החותם", צוין במכתב. קדמת עדן ביקשה לדעת מי הרב שעומד מאחורי בית הדין, והאם יש לו קירבה מכל סוג שהוא (משפחתית או אישית) "עם יזם כזה או אחר שלוטש עיניים לעסקה, או שיש לו דין ודברים בעניין הקרקע."
לגופו של עניין ציינה קדמת עדן כי עד כה לא נמכרו דירות בפרויקט, אלא נבנתה רשימה של אנשים שהביעו התעניינות בפרויקט, וכי עד רגע זה "איש לא התבקש להשקיע פרוטה".
קדמת עדן העלתה גם את האפשרות כי מדובר ב"ניסיון סחיטה", ובמקרה כזה היא תשמור לעצמה את הזכות לפנות לרשויות החוק.
ב-14 בינואר 2019 פרסמה "ועדת ההלכה לענייני השקעות ופיננסים" מודעה בעיתון המודיע, שלפיה, "מבדיקת מומחים מטעמנו ברישומים הננו לחוות את דעתנו כי אין לקדמת עדן טאבו על השטח, אין אישור תב"ע ואישורי בנייה על השטח, המתחם נמצא בדיונים משפטיים, פרסום מודעות על שיווק דירות במתחם היא הטעיית הציבור. המניח את כספו מסתכן בהעמדת כספו על קרן הצבי".
בתגובה שלחה קדמת עדן לעיתון המודיע מכתב התראה באמצעות עו"ד עוזי פנחסי בו צוין כי המודעה שפורסמה "מציירת תמונה עובדתית מסולפת ומעוותת, לפיה מרשתנו ביקשה לגבות או גבתה תשלום כלשהו מאיזה מהאנשים אשר ביקשו להירשם לפרויקט ולא כך הדבר. רושם מוטעה זה שנוצא מקריאת המודעה עולה לכדי הטעיית הציבור ומהווה הוצאת לשון הרע כנגד מרשתנו ופגיעה בשמה הטוב". בנוסף דרשה קדמת עדן מהעיתון לפרסם מודעת תיקון.
העיתון, באמצעות עו"ד דורון לנגה, דחה את הטענות והודיע כי אין בכוונתו לפרסם מודעת תיקון.