בניין הפל־קל משנת 1997. מסוכן וייהרס / צילום: אייל פישר
מה היה קורה אם הייתם מגלים שאתם גרים בבניין עשוי פל-קל? זה מה שקרה לדיירים ברחוב בעלי המלאכה 9 בגדרה.
הבניין נבנה בשנת 1997 על-ידי חברת קניונים ונכסים שבבעלות יעקב גינדי, ובו 21 דירות ו-41 חנויות במרכז מסחרי. ב-2001, בעקבות קריסת אולמי ורסאי בירושלים, עלה נושא הבנייה בפל-קל על סדר היום.
שיטת הפל-קל, נזכיר, היא שיטת בנייה שהומצאה על-ידי המהנדס אלי רון במטרה להציע פתרון זול, קל ומהיר יותר ליציקת תקרות. לפי השיטה משתמשים בפח גלי במקום במוטות ברזל מזוין בתוך הבטון. בעקבות קריסת אולמי ורסאי, שנבנו בשיטה זו, הורשע רון ושני מהנדסים נוספים בגרימת מוות ברשלנות וריצו עונשי מאסר בפועל.
התביעה: לא ידענו שזה פל-קל
בשנת 2011, 10 שנים לאחר אסון ורסאי, ולאחר שהדיירים גילו כי הבניין נבנה בשיטת פל-קל, הגישו 27 מבעלי הדירות בבניין תביעה בסך 20 מיליון שקל. התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב נגד החברה, שלטענת התובעים הסתירה מהם את העובדה שהבניין הוקם בשיטת הפל-קל, על אף שמהנדס הבניין אישר זאת בהודעה שהעביר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בנוסף הוגשה התביעה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה, המועצה המקומית גדרה והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז.
בתביעה נטען כי מאז שנודע לבעלי הדירות בבניין כי הבניין נבנה בשיטת הפל-קל המסוכנת, הפכו חייהם לסיוט, והם מקפידים שלא להזמין אליהם בני משפחה לביקור מחשש לביטחונם.
ההסכם: להרוס את הבניין ולבנות חדש
במסגרת הליכי גישור שאליהם הגיע התיק נקבע כי הבניין מסוכן, ויש להרסו, ובין הצדדים התגבש הסכם שקבע כי הבניין יעבור פינוי-בינוי, ובעלי הדירות והחנויות בו יקבלו דירות חדשות בפרויקט החדש. המועצה המקומית גדרה קידמה במרץ עם החברה היזמית תוכנית ל-204 דירות חדשות, אך מכיוון ששטח המגרש שעליו בנוי בניין הפל-קל לא הספיק, הוכנס לתוכנית מגרש צמוד, שעליו שני מבני תעשייה ישנים.
ביוני 2015 אישר בית המשפט את ההסכם, שלפיו הסכימו כל הצדדים לקדם תוכנית שמטרתה העיקרית היא להביא לכך שבעלי הדירות בבניין יקבלו דירות חדשות בפרויקט חדש, שיוקם בתוך 6.5 שנים לכל היותר ממועד החתימה על הסכם הגישור.
התוכנית: 204 דירות במקום 21
התוכנית שהוצעה מוגדרת כתוכנית "התחדשות עירונית" וחלה על המגרש, ששטחו 3 דונם, שעליו עומד בניין הפל-קל הכולל 3 קומות ו-21 דירות, מעל מרכז מסחרי בן 41 חנויות, ועל מגרש סמוך בן 2.7 דונם עליו בנויים שני מבני תעשייה זעירה ישנים נטושים. התוכנית כוללת הריסה של כל המבנים הקיימים ובניית 204 דירות ב-4 בניינים הכוללים חזית מסחרית ומגורים: "הריסת מבנה שבו אלמנטים קונסטרוקטיביים בעלי רמת סיכון ושני מבני תעשייה נטושים", מגדירה התוכנית.
ההתנגדות: בעלי המגרש הצמוד לא ידעו
בעלי המגרש הצמוד, שעליו בנויים שני מבני התעשייה ואשר הוכנס לתוך התוכנית, הגישו התנגדות לתוכנית, וזאת מכמה טעמים.
1. התוכנית מקפחת: לטענתם, מדובר בתוכנית מקפחת, מאחר שכל מטרתה לפצות את בעלי הדירות בבניין הפל-קל ולפטור את האחראיים למחדל מאחריות או ממתן פיצוי כספי - וזאת על חשבון המתנגדים. בעוד מדובר במגרשים דומים בגודלם עם זכויות בנייה דומות, התוכנית קבעה כי 153 דירות יקבל מגרש הפל-קל, ו-51 דירות בלבד יקבל מגרש המתנגדים. "מגרשם של המתנגדים הוכנס לתוכנית רק כמכשיר פיצוי וללא הסכמתם", נטען בהתנגדות.
לתוכנית שהוכנה צורפה חוות-דעת של שמאי המקרקעין טובי גרש, המגדירה את חלוקת הזכויות בין הבעלים, וכך כתב גרש בנספח התמורה: "כל תובע שהוא בעל דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, יקבל דירת 5 חדרים בשטח 120 מ"ר, בקומה הגבוהה בשתי קומות מקומתו הנוכחית. בעלי החנויות יקבלו דירות 3 חדרים בפרויקט בשטח 80 מ"ר". בנוסף קבע גרש כי בהנחיית שמאית הוועדה המחוזית דגנית יצחקי-גולני, טבלאות ההקצאה והאיזון נערכו באופן שמעניק שווי למבנים קיימים, "למרות שאינם תורמים לשווי המגרש במצב החדש, ובניגוד לעמדת הח"מ".
המתנגדים מציינים כי "טבלת האיזון והקצאת הזכויות נערכה בניגוד לעמדת שמאי התוכנית עצמו, שציין זאת בהגינות ורק בשל ההנחיות הבלתי חוקיות ובלתי סבירות ומקוממות שקיבל משמאית הוועדה המחוזית. לטענתם, שווי מגרש המתנגדים הוערך ב-10 מיליון שקל, ושווי המגרש שעליו בנוי בניין הפל-קל הוערך ב-48 מיליון שקל - כמעט פי 5 מזכויות המתנגדים, פער שצועק לשמיים ומלמד על עיוות ואבסורד אדיר, בהתחשב בכך שהפער בין השטחים וזכויות הבנייה שבין מגרש המתנגדים למגרש שעליו בנוי בניין הפל-קל הוא קטן יחסית. סיבה נוספת לפער נעוצה, לטענת המתנגדים, בכך שבתוכנית הוחלט כי שווי מבנה הפל-קל הוא 29 מיליון שקל, וזאת למרות שמדובר במבנה להריסה שלא תורם לשווי המגרש".
2. בכלל לא נתנו הסכמה לתוכנית: "המתנגדים, שלא היו חלק מהתביעה או צד להליך הגישור, מעולם לא נתנו הסכמתם לתוכנית, גילו במפתיע על התוכנית רק לאחר שפורסמה החלטה על הפקדת התוכנית להתנגדויות", צוין בהתנגדות, שהוגשה באמצעות עורכי הדין אלי וילצ'יק ואריאל פל ממשרד כהן וילצ'יק המתמחה בדיני תכנון ובנייה.
עוד טוענים המתנגדים כי מהסכם הגישור בין בעלי הדירות בבניין לחברה היזמית ולוועדה המקומית עולה כי על-מנת לעמוד בתמורות שהובטחו לבעלי הדירות בבניין הפל-קל, הוחל לצרף את המגרש שבבעלות המתנגדים לתוכנית, שלא משיקולי תכנון אלא למטרות פיצוי בלבד, והכול תוך התעלמות ועל חשבון מגרש המתנגדים ותוך פגיעה קשה בזכויותיהם הקנייניות באופן בלתי סביר וללא הצדקה.
לטענת המתנגדים, מהדיון שהתקיים בוועדה המחוזית ב-2018 עלה בצורה ברורה כי השיקול המרכזי שהתווה את דרך קידומה והפקדתה של התוכנית, הוא התביעה הכספית שהגישו בעלי בניין הפל-קל והסכם הגישור והפיצוי שהושג בעקבותיה. בדיון התייחס מתכנן המחוז למספר הדירות הרצויות ואמר כי "הם צריכים שני מגרשים על-מנת לאזן את פריסת הזכויות בגובה סביר"; ובהחלטת הוועדה על הפקדת התוכנית צוין כי "ההליכים המשפטיים מייתרים את הצורך בקיום דיון פתוח לציבור, שכן קיים הסכם גישור הכולל את בעלי הקרקע". אלא שלטענת המתנגדים, הם לא היו חלק מההליך המשפטי, ואף אחד לא טרח ליידע אותם בדבר התוכנית המוצעת, והכול נעשה במחטף מאחורי גבם.
3. התוכנית מונעת משיקולים לא תכנוניים: לטענת המתנגדים, התוכנית שמטרתה איחוד וחלוקה מונעת משיקולים שאינם תכנוניים, וכל מטרתה לשמש כמכשיר פיצוי לבעלי הדירות בבניין הפל-קל. עוד הם טוענים כי הסיבה היחידה שמגרשם הוכנס לתוכנית היא כי סך הדירות שנקבעו בהסכם הגישור כפיצוי לבעלי הדירות, לא נכנס מבחינה תכנונית למגרש הקיים שעליו בנוי בניין הפל-קל. משכך, הוחלט להשלים את הפיצוי המגרש ולפזר את הזכויות שנקבעו בהסכם הגישור עם מגרש המתנגדים. לטענתם, אין שום צורך בפינוי-בינוי במגרש שלהם, ואם היו יוזמים תוכנית בעצמם על המגרש שלהם, היו מקבלים זכויות בנייה רבות יותר, שכן כבר היום במצב המאושר ניתן לבנות 30 דירות.
הכנסתם לתוכנית מחייבת אותם להתקשר עם 62 שותפים שונים ומטילה עליהם מטלה ציבורית לבניית מבנה ציבור שמוריד מערך הקרקע. לטענת המתנגדים, אין זה סביר שוועדות התכנון מיישרות קו עם הסכם גישור, שמטרתו פיצוי קנייני ולא פעילות שיקול-דעת תכנוני. "עם כל הכבוד, הוועדה המקומית, כמו גם הוועדה המחוזית, מחויבות בהפעלת שיקול-דעת עצמאי, ואין הן כפופות לתכתיביו של שום הסכם. גם אם קיבל תוקף של פסק דין, הוא אינו יכול לחייב את מוסדות התכנון לפעול על-פיו בכל הנוגע לענייני תכנון ובנייה בכלל וביחס למי שלא היה חלק ממנו ולא נתן הסכמתו לאמור בו - בפרט".
ההחלטה: לדחות את התוכנית
בדיון שהתקיים לאחרונה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז בראשות שירה ברנד, החליטה הוועדה לדחות את התוכנית.
בין היתר כתבה: "התוכנית המופקדת עוררה שאלות מהותיות בנושא השמאי הנובע בעיקרו מהערכים שניתנו בטבלת האיזון למבנה הפל-קל, אשר יצרו עיוות שמאי וחשש ממשי לפגיעה באיזון. תוכנית חדשה ככל שתוגש תידרש לענות על העקרונות".
תגובות: "למדינה אין מענה לבעיית הפל-קל"
עו"ד אלי וילצ'יק, המייצג את המתנגדים לתוכנית, מסר כי "כשהוגשה ההתנגדות, היה לנו חשש גדול שההתנגדות לא תתקבל, כי התוכנית כולה נועדה לאפשר לוועדות התכנון להימנע מפיצוי, כולל הוועדה המחוזית, והייתה בעיה שהוועדה שדנה בתוכנית היא זו שאם לא תאשר אותה, עלולה למצוא את עצמה נתבעת בסכומי-עתק.
"למרות החשש הראשוני, התברר כי הוועדה המחוזית אכן שקלה שיקולי תכנון בלבד, וכשהבינה שאין שום היגיון בתוכנית למעט הרצון להימנע מפיצויים, וזאת על חשבון הלקוח שלנו, היא ביטלה את התוכנית".
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי, המייצג את חברת קניונים ונכסים, מסר בתגובה: "מטרת התוכנית היא מתן פתרון למבנה שנבנה בשיטת הפל-קל ולגביו נטען שהוא מבנה מסוכן.
"המדינה אינה נותנת מענה כלכלי לבעלי נכסים שנבנו בשיטת הפל-קל, ולכן עד היום מאות מבנים כאלה שנבנו בישראל בשיטת הפל-קל אינם מטופלים. התוכנית שהוגשה היא תוכנית יצירתית המספקת פתרון כלכלי לבעלי הנכסים ולבעלי המגרש השכן. יצוין כי התוכנית הוגשה בידיעת בעלי המגרש השכן, וכי חלוקת הזכויות בין הצדדים נקבעה על-ידי שמאי הוועדה המחוזית עצמה, לכן תמוהה בעינינו החלטת הוועדה.
"בימים אלה מתנהלים מגעים עם בעלי המגרש השכן לקבלת הסכמתם לתוכנית. במקרה שהמגעים לא יצלחו, יוגש ערעור על ההחלטה - דבר שלצערנו ידחה את מימוש התוכנית בזמן הקרוב".
מאז אסון ורסאי: רק 10% ממבני הפל-קל חוזקו
ב-21 במאי2001 קרסה תקרת אולמי ורסאי בשכונת תלפיות בירושלים, ו-23 אורחים ששהו באירוע, נפלו אל מותם. עוד כ-300 נפצעו.
רצפת האולם (שהייתה התקרה של הקומה שמתחתיה) נבנתה בשיטת פל-קל, אותה המציא המהנדס אלי רון, כפתרון קל מהיר וזול ליציקת תקרות. השיטה לא עמדה בדרישות התקן הישראלי.
לאחר האסון הוקמה ועדת חקירה ממלכתית לעניין בטיחות מבנים - ועדת זיילר - שפרסמה בשנת 2002 שורה של מסקנות ביניים, ובהן המלצה לאסור על שימוש נוסף בשיטת הפל-קל. כמו כן המליצה לבדוק את יציבותם של המבנים הרבים שנבנו בשיטת הפל-קל.
אבל מי אחראי לבדוק את המבנים? בשנת 2007 פרסם משרד הפנים חוזר מנכ"ל, שהטיל על הרשויות המקומיות את האחריות לטפל במבנים הבנויים בשיטת הפל-קל, וכלל הנחיות לביצוע.
"ידוע לנו על כ-1,400 מבנים שנבנו בשיטת הפל-קל, אך עד היום טופלו רק 10% מהם", אומרת עו"ד בשמת פלג-סרצ'נסקי, מנכ"לית איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות. "כמו שלא יעלה על הדעת שברגע זה בידיעת כולם נוהגים בכבישי ישראל 1,400 נהגי משאיות כבדות ללא רישיון נהיגה - כך גם לא הגיוני שבניינים שבהם תקרות שאינן עומדות בדרישות התקינה הישראלית מאוכלסים בלי שנבדק כיצד נבנו. בחלק מהמקרים מדובר במבנים ללא היתר בנייה. רשויות מקומיות שיודעות כי המבנים מאוכלסים ללא היתר בנייה, לא פועלות בחלק מהמקרים לאכוף את החוק ולבחון את נושא הבטיחות. בדיוק כמו שבמשך 12 שנה פעל מבנה אולמי ורסאי ללא היתר בנייה".
עוד אומרת פלג-סרצ'נסקי כי האחריות לאכוף ולוודא את הטיפול היא על מהנדסי הערים. "לצערי, אני לא מכירה מקרה אחד שבו מהנדס עיר הודיע לבעל בניין שנבנה בשיטת הפל-קל שהבניין יפונה מדייריו אם לא יחזק את הבניין - והבניין פונה בפועל".
לדברי פלג-סרצ'נסקי, בשל אוזלת-היד שגילו הרשויות המקומיות בנושא, נעשה בעבר ניסיון לקדם את חוק הפל-קל, כך שבמקום שנטל ההוכחה יהיה על מהנדס העיר להוכיח שהמבנה מסוכן, נטל ההוכחה יעבור אל בעל הנכס שיצטרך להוכיח שהמבנה אינו מסוכן, אך חוק זה לא עבר.
רשימת המבנים שנבנו בשיטת הפל-קל מתפרסמת באתר התנועה לחופש המידע.
ממטה הפל-קל נמסר: "סמכויות הפיקוח והאכיפה נמצאות בידי הרשויות המקומיות, והן פונות אל בעלי הנכסים ודורשות מהם לבדוק את המבנה ולחזק אותו לפי ההנחיות.
"מטה הפל-קל מקיים בקרה שוטפת אחר טיפול הרשויות המקומיות במבנים חשודים כפל-קל, וזאת במסגרת הסמכויות המוקנות לו על-פי חוזר מנכ"ל. בשנים שבהן פועל המטה נעשו פניות רבות ונשנות לרשויות המקומיות כדי שיפעלו לטיפול המבנים החשודים.
"בשנה האחרונה החליט מטה הפל-קל לקדם בדיקה מפורטת של כל המבנים בבעלות ממשלתית. לשם כך תוקצב, על-ידי משרד האוצר, משרד השיכון והבינוי שמרכז צוות לבדיקת עשרות מתקנים ציבוריים בבעלות ממשלתית".