גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הגנה על קשישים בפינוי-בינוי? דרושים כמה שינויים בחקיקה

כחצי שנה לאחר שנכנסו לתוקף, אפשר כבר לבחון את התיקונים שנועדו להגן על קשישים בפרויקטים של פינוי-בינוי ולהציע שיפורים ● בין היתר יש לבחון את הביטחונות שנותנים לקשיש תמורת הדירה שפינה, ולחשוב מחדש על הגבלות הגילים ● פרשנות

בסוף אוקטובר האחרון נכנס לתוקף תיקון מס' 6 לחוק חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), שבו הוסדרו מנגנונים להגנה על זכויות קשישים ואנשים עם מוגבלות לדיור חלופי מתאים במסגרת מיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38. בין היתר נקבעה בתיקון חובה להציע דיור חלופי לקשיש או לאדם עם מוגבלות בזמן הבנייה גם במסגרת תמ"א 38 (חיזוק).

כחלוף כחצי שנה מכניסת התיקון לחוק לתוקף, אפשר כבר לבחון איך עמד במבחן המציאות, ומה חסר בו. במקרים שונים עוד לפני התיקון לחוק הגיעו המחלוקות להכרעת המפקח על רישום המקרקעין וגם ממקרים שונים שבהם טיפלתי בנושא הדיור החלופי בעסקאות מסוג זה, ניתן לראות כי החוק הותיר שאלות שונות ומשמעותיות ללא מענה. הנה כמה מהן.

בפסק הדין בתיק 4/173/2015 החליטה המפקחת על רישום המקרקעין כי הדיור חלופי יכלול עלויות אריזה, תיווך והובלה . בניגוד לכך, החוק רק דורש שיוצעו לקשיש "מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות" ללא כל פירוט וללא כיסוי הוצאות שונות הכרוכות במעבר לדיור חלופי. יש לקוות שיזמים יפעלו בהתאם לפרשנות המרחיבה ויכללו בדיור החלופי גם את הדברים הנלווים למעבר דירה.

בפועל יזמים מתנים לעיתים את מימון הדיור החלופי במתן זכות ליזם לשכור את דירה הקיימת של הקשיש לצורך שימוש בה במהלך הפרויקט או לצורך השכרתה לשוכר חלופי (במטרה לכסות על חלק מהוצאות הדיור החלופי). החוק אינו מתייחס לשאלה זו, שיכולה להיות משמעותית גם בהחלטת הקשיש האם לעבור לדיור חלופי, שכן ישנם קשישים שחוששים מכך שאנשים זרים יעשו שימוש בדירתם, כולל החשש מנזקים לדירה.

על הדיור החלופי חלות הוצאות שחלקן מקבילות להוצאות הדירה הקיימת, ובמקרה שהדירה אינה עומדת לרשות היזם ו/או שוכר, הקשיש עלול להיות במצב של תשלום כפול של ארנונה, חימום, ביטוח לשתי הדירות, ביטוח להובלה ועוד, שאינם יכולים לשאת בהם. האם על היזם לקחת על עצמו את עלויות התשלומים הכפולים?

נראה שהיה מקום לתת פטור לקשישים מתשלום ארנונה על דירתם הקיימת במקרה שהיא נותרת פנויה והם עוברים לדיור חלופי (לא די באפשרות הקיימת בחוק לבקש מהרשות המקומית פטור על נכס ריק לתקופה של עד 6 חודשים שאינה קשורה לפרויקטי תמ"א 38).

בהתאם לחוק, גיל הקשיש לצורך בחינת הזכאות לדיור חלופי הוא 80 במועד חתימת הסכם התמ"א 38. במציאות מחתימת הסכם ועד לביצוע הפרויקט עוברות בד"כ 3-5 שנים ולעיתים אף יותר. כך יתכן שאדם היה בן 79 במועד חתימת ההסכם והגיע לגיל 84 במועד ביצוע הפרויקט ולא יהיה זכאי לדיור חלופי בעוד אדם שהיה בן 80 במועד חתימת ההסכם ויהיה בן 82 במועד ביצוע הפרויקט כן יהיה זכאי לדיור חלופי. מן הראוי היה לקחת בחשבון גם את גיל הקשיש במועד ביצוע הפרויקט.

ביטחונות - יש להבטיח את מימון הדיור החלופי על ידי היזם כחלק מהביטחונות שניתנים לכלל הבעלים במסגרת הפרויקט (ערבות הביצוע) ו/או בנוסף אליהם (ערבות ספציפית או פיקדון כספי) כדי למזער את הסיכון לבעלי הדירה.

יש מקום להסדיר את הסוגיות הפתוחות ו/או חלק מהן בחקיקה באמצעות מנגנונים שיתנו מענה לכלל השאלות שישנן בנושא הדיור החלופי. הדבר ימנע את הצורך לשאת ולתת מחדש בענין זה בכל פרויקט בנפרד וגם יבטיח שיותר בעלי דירות הזכאים לדיור חלופי יחתמו על ההסכם, שכן הוא יענה על הצרכים שלהם. כך גם יימנע הצורך לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין, הליך הכרוך בהוצאות ובעיכוב מיותר לפרויקט.

לדעתי אף ראוי לתקן את חוק החיזוק ולהקנות באופן מפורש סמכות למפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים בין בעלי דירות ליזם לגם אחר חתימת ההסכם על ידי הקשיש ובפרט במהלך ביצוע הפרויקט ולהבטיח אפשרות להליך משפטי פשוט, זול שייתן פתרון מהיר לבעלי דירות שיזדקקו לסעד בנושא.

עוד כתבות

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

רגב הורתה להחרים את הדיונים על הקמת שדה תעופה בעמק יזרעאל

שרת התחבורה הורתה שלא לקדם את הקמתו של השדה הצפוני עד להצגת חלופות לשדה הדרומי לראש הממשלה ● בכך מצטרפת רגב לקריאתו של ח"כ אלמוג כהן שלא לקדם בינתיים את השדה

מטוס F-15 של חיל האוויר האמריקאי / צילום: Reuters, Mark Cosgrove

מערכת ישראלית תשמש את חיל האוויר האמריקאי

לגלובס נודע כי מערכת של חברת TSG הישראלית תוטמע בחיל האוויר האמריקאי, כחלק מעסקה בגובה מאות אלפי דולרים

פאנלים סולאריים על גג בית מגורים / צילום: Shutterstock

המדינה תחייב התקנת גגות סולאריים בבתים פרטיים - מי ישלם את החשבון?

החל מדצמבר קבלת טופס 4 תותנה בהתקנת גג סולארי במגוון סוגי מבנים ● במשרד האנרגיה מדגישים את התרומה לביזור רשת החשמל ולהפחתת זיהום - אלא שמומחים מזהירים: הדבר יעלה את מחירי הדיור, יפגע בזכות הקניין והציבור יסבסד את המהלך דרך חשבון החשמל

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר ושרת האוצר רייצ'ל ריבס / צילום: ap, POOL

הטבת מס בת 200 שנה בוטלה והמיליונרים נוטשים את בריטניה

כ־16 אלף מיליונרים זרים עזבו את בריטניה מאז תחילת השנה, בעקבות ביטול הטבת המס בת 200 שנה שפטרה אותם מתשלום על הכנסות מחוץ למדינה ● כעת שרת האוצר רייצ'ל ריבס שוקלת לצמצם את הרפורמה - שהייתה הבטחת בחירות מרכזית של מפלגת הלייבור

עוזי לוי, מנהל מחקר חו״ל בבנק מזרחי טפחות / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

"פוטנציאל לתשואות פנומנליות": מנהל המחקר בבנק שמסמן 3 סקטורים לוהטים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו"ל במזרחי טפחות, לא נלחץ מהשיאים בשוק המניות: "זה לא 'הייפ' על ריק — אנחנו נמצאים בראשיתה של מהפכה טכנולוגית" ● למשקיע אגרסיבי הוא ממליץ לשים את הז'יטונים על מניות AI, ענן ומחשוב קוונטי, לצד הסקטור החבוט של אנרגיות מתחדשות

מנכ''ל בלקרוק, לארי פינק / צילום: בלקרוק

בלקרוק ממליצה למשקיעים: תתרכזו ב"כאן ועכשיו", ותקנו יותר מניות

בבלקרוק סבורים שקשה היום יותר מבעבר, לחזות את העתיד הכלכלי, בשל השינויים המבניים שמובילה ארה"ב ושינוי זה "מחייב גישה חדשה כלפי סיכון" ● במקום שבע המופלאות, ענקית ההשקעות ממליצה על יצרניות החומרה ועל מגזר שירותי התשתיות

איתמר בן גביר, עוצמה יהודית בוקר טוב דרום, רדיו דרום, 25.6.25 / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

האם בשנה שעברה נוספו למשטרה 3,500 שוטרים?

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר התגאה בהגדלת הכוח המשטרתי, אבל הוא לא הפריד בין הברוטו לנטו ● המשרוקית של גלובס

אילוסטרציה: Shutterstock

פסק הדין החדש שכל זוג נשוי צריך להכיר. וההשלכות

בית המשפט העליון קבע השבוע באופן תקדימי כי ניתן לחלק בין בני זוג המתגרשים גם נכס שהיה שייך לאחד מהם לפני הנישואים ● כל מה שכדאי לדעת על הסכסוך שמאחורי ההלכה החדשה, ההשלכות וגם - למה מעכשיו "חייבים לעשות הסכם ממון"

נשיא אזרבייג'ן אילהם אלייב (מימין) עם נשיא איראן מסעוד פזשכיאן / צילום: ap

המל"ט שחשף ידידה ותיקה של ישראל להאשמות איראניות

על רקע קשריה ההדוקים עם ישראל, מוצאת את עצמה אזרבייג'ן מטרה לחשדות של טהרן בשיתופי-פעולה ביטחוניים עם ישראל בזמן המלחמה, לרבות תנועות של מל"טים על גבול איראן ● באקו מכחישה, אבל המשטר האיראני דורש הסברים - והמתיחות האזורית מתגברת

אילון מאסק / צילום: Shutterstock

ניסיון לחזור למירוץ ה-AI: גיוס הענק של של אילון מאסק

בנק ההשקעות מורגן סטנלי הודיע כי סטארט-אפ הבינה המלאכותית xAI, שלפי מאסק, שוויו מוערך בכ-80 מיליארד דולר, גייס 10 מיליארד דולר בחוב ובמניות ● גיוס ההון יאפשר לחברה לקדם את מודל ה-AI של החברה, Grok, ולהשיג יתרון מול המתחרות שלה, OpenAI ו-Anthropic

שלמה אליהו, בעל השליטה במגדל / צילום: תמר מצפי

לחץ המכירות על מניית מגדל השתחרר, ואליהו כבר מורווח מעל 3 מיליארד שקל

מימוש אופציות על־ידי גופים מוסדיים הכביד עד לאחרונה על מניית מגדל ● בעל השליטה, שלמה אליהו, יכול כעת לחייך, אך השקעה במדד הביטוח הייתה מניבה לו תשואה של פי כמה וכמה

הון שחור / צילום: דוברות המשטרה

ועדת השרים אישרה את החוק נגד ארגוני פשיעה במכרזים ציבוריים

התוכנית החדשה תעניק לחשב הכללי במשרד האוצר סמכות לפסול ספקים ממכרזים ציבוריים על בסיס מידע משטרתי ● המנגנון החדש יחול על תחומים שבהם זוהתה מעורבות משמעותית של גורמי פשיעה, ותוקם ועדה מקצועית בראשות בכיר מאגף החשכ"ל שתגבש המלצות לפסילת ספקים ספציפיים

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר / צילום: ap, Tsafrir Abayov

בעקבות רפורמת הנשק של בן גביר: כמות התלונות על המשרד לביטחון לאומי גדלו פי 6

רפורמת הנשק של השר בן גביר הביאה לגל של 370 אלף בקשת לרישיון נשק מתחילת המלחמה, שהביאה לעומס בירוקרטי יוצא דופן ● 1,436 תלונות על המשרד לביטחון לאומי הוגשו בשנה החולפת, לעומת 226 תלונות בלבד בשנה שעברה ● רבות מהתלונות הן של חיילים בחזית שלא הצליחו להוציא רישיון נשק אזרחי

מבנה נטוש בחיפה / צילום: תמר מצפי

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים. לעירייה יש יוזמה להשמיש אותם

בחיפה יש כ-700 בניינים נטושים, הגורעים מהכנסות הארנונה כ־33 מיליון שקל בשנה ● כעת בעירייה נוקטים במספר צעדים להילחם בתופעה, בין היתר בעירייה יסייעו בקידום תוכניות או היתרי בנייה, כמו גם קידום חקיקה על פיה יחויבו בעלי הנכסים לשלם עליהם ארנונה לאחר 3 שנים

איתי בן זאב, מנכ''ל הבורסה לניירות ערך / צילום: כדיה לוי

בזמן המלחמה מול איראן: הבורסה אישרה את המעבר למסחר בימי שישי

לפני כשבועיים החליט דירקטוריון הבורסה על שינוי התקנון - באופן שהמסחר בה יתקיים החל מהשנה הבאה בימים שני עד שישי, במקום ראשון עד חמישי כיום ● IBI: "זהו מהלך חשוב הן בהיבט של חיבור שוק ההון הישראלי והבורסה לני״ע לעולם והן מבחינת בפעילות חבר הבורסה מול הלקוחות" ● איגוד בתי ההשקעות: "מדובר במהלך מורכב הכרוך בשורה של סוגיות רגולטוריות ותפעוליות שטרם הוסדרו"

וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה ירוקה בוול סטריט; רובינהוד קפצה ב-13%, פלנטיר בכ-4%

נאסד"ק עלה ב-0.5% ● אירופה ננעלה בירידות קלות ● פעילות הייצור בסין התכווצה בחודש יוני זה החודש השלישי ברציפות ● קנדה מבטלת את המס על שירותים דיגיטליים "מתוך ציפייה" להסכם סחר כולל עם ארה"ב ● סין מזהירה את ארה"ב כי לא תסבול הסכמי סחר עם מדינות אחרות אשר מנוגדים לאינטרסים שלה ● בוול סטריט, שבוע המסחר יהיה מקוצר ויסתיים ביום חמישי ב-20:00 שעון ישראל

בניין מערכת וואלה בתל אביב / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

גל העזיבות בוואלה נמשך: סגן העורך דוד רוזנטל עוזב אחרי חודשיים בתפקיד

התפקיד הבא של רוזנטל: עורך אתר "ישראל היום" ● בוואלה הודיעו כי ליאת להב תחליף את רוזנטל ותמונה לסגנית העורך הראשי ● לאחרונה עזבו את וואלה גם סגן העורך צחי קומה, המנכ"ל עידן אלרום והפרשן המדיני ברק רביד

מטוס של איזי ג'ט / צילום: Shutterstock

באופן חריג, חברות התעופה הזרות והישראליות מתאגדות. מה הן דורשות?

בחברות התעופה הישראליות והזרות מאחדים כוחות ומבקשים הקלות בחוק שמחייב אותם לפצות נוסעים שבוטלה טיסתם ● החוק כבר תוקן לפני מספר חודשים כדי לתת מענה לחברות תעופה בזמן חירום, וכעת החברות מבקשות שהמדינה תספוג את הנזק במקומן ● "אנחנו נמצאים בזמן קריטי בו חברות התעופה בוחנות האם יחזרו לארץ"

וול סטריט / צילום: Unsplash, Ahmer Kalam

המניה הלוהטת שחזרה לככב בוול סטריט, והמניות שאכזבו בת"א

האופטימיות ביחס להסכמי הסחר והמערכה הקצרה עם איראן צבעו את המסכים בבורסה בתל אביב ובוול סטריט בירוק במהלך החודש החולף ● סקטור השבבים ובעיקר מניית אנבידיה הובילו את העליות, מי אכזבו והאם הראלי יימשך?