גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"רוב הנכסים היקרים בעיר הם צמודי קרקע. אופנת המגדלים עוד לא כאן"

ברמת השרון נמכר השנה בית אחד במחיר של יותר מ–20 מיליון שקל, אבל חוץ ממנו לא נרשמו השנה הרבה עסקאות יוקרה בעיר

2018 הייתה שנה קשה לנדל"ן היוקרה ברמת השרון - רק 33 עסקאות ברמות מחיר של 5 מיליון שקל ומעלה נסגרו בעיר, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2011. ואולם דווקא בשנה שעברה בוצעה אחת העסקאות הגבוהות ביותר שבוצעו בעיר אי-פעם.

שלוש עובדות יסודיות לגבי העיר, הגובלת בדרומה בתל-אביב: הראשונה - רמת השרון היא העיר השנייה, או לפחות מתמודדת על המקום השני (עם גבעתיים) בארץ בגובה מחירי הדירות שלה, או במילים אחרות - אין נכסים זולים בעיר; העובדה השנייה: העיר אינה נמצאת ברשימת הערים שמושכות אליהן תושבי חוץ, ושוק היוקרה שלה מבוסס על הביקושים המקומיים בלבד. העובדה השלישית: היא עיר בתהליך שינויים. תוכנית המתאר העירונית, שאמנם נדחתה לפני כשנתיים, אך עשויה לצוץ מחדש בוואריאציה כזו או אחרת בעתיד הקרוב, תגדיל את מספר הדירות בעיר מ-15 אלף ל-42 אלף עד 2035; ב-2016 אישרה העירייה מסמך מדיניות לתמ"א 38, ובימים אלה מקודמים מגעים עם הממשלה להסכם גג לתוספת יחידות דיור.

שכונת מורשה. פריחה של מגדלים / צילום: שלומי יוסף

"העיר עוברת שינויים רבים, אבל רובם באזור מורשה, במזרח העיר, שבו יש פריחה מטורפת של מגדלים", אומר השמאי מאור ברקו. "כבר היום יש מצוקה קשה של כניסה ויציאה מהשכונה ומקווים שיסיימו במהירות את המוצא לכביש 4. רמת השרון משתנה במהירות, ועוד תשתנה בעתיד, והיא לא הכפר של פעם".

ואולם מבחינת שוק היוקרה שלה, רמת השרון ממשיכה להתבסס על צמודי קרקע בחלק המערבי של העיר, החלק שלא השתנה מבחינת הבינוי שבו, ולהערכת ברקו גם לא ישתנה כל כך מהר, כי מדובר בחלקות קטנות יחסית שלא ניתן לבצע בהן פרויקטים של התחדשות עירונית, למשל. סיבה אחרת היא, שבאזור הזה מתגוררים אנשים בעלי מעמד והשפעה, שלא יתנו כל כך מהר לשנות את השכונה שלהם.

"השינויים התכנוניים נעשים באזורים אחרים", אומרת המתווכת יעל גלוזברג, מסוכנות ריל קפיטל.

פירמידת היוקרה ברמת השרון / נתונים: רשות המסים

שתי יחידות דיור על מגרש

הנכס היקר ביותר שנמכר ב-2018 היה וילה ברחוב בוסתנאי, שרשמה את אחד מהמחירים הגבוהים ביותר שנרשמו על נכסים בעיר - 21.35 מיליון שקל. "מדובר בנכס חדש (בשטח 723 מ"ר, לפי אתר רשות המסים, א"מ) על מגרש גדול בן כדונם. מדובר באחוזה של ממש, שיש מעטות כמותה ברמת השרון", מסביר ברקו.

לא הרחק, ברחוב שיבולת נמכר קוטג' חדש ב-15 מיליון שקל, ואילו ברחובות יסעור והבנים, נמכרו קוטג'ים ב-12.1 מיליון שקל כל אחד, על מגרשים ששטחם כחצי דונם - קטנים בהרבה מזה שנמכר ברחוב בוסתנאי.

הבית ברחוב בוסתנאי / צילום: איל יצהר

יש סיבה להפרש המחירים הגדול - מעבר לשטחם של המבנים. בחלק מהחלקות במערב רמת השרון, ניתן להקים שתי יחידות דיור על שטח מגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-60% משטח המגרש, בתוספת מרתפים ובריכות שחייה; חלק אחר מהחלקות בחלקות מיועדות לאזור מגורים שבו מותר לבנות 4 יחידות דיור למגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-80% משטח החלקה. במגרשים של דונם ניתן להקים חמש יחידות דיור, כך שלמגרשים הגדולים יש פוטנציאל כלכלי הרבה יותר גדול מאשר "סתם" יכולת לבנות עליהם בית אחוזה גדול ומפואר.

העובדה שבפועל היו שהעדיפו שלא לנצל את מלוא הזכויות, ובמקום להקים מספר יחידות דיור, העדיפו לנהוג כמו מוכר הווילה בבוסתנאי, ולהקים נכסים שמבחינת המחירים שלהם יכולים להתמודד עם נכסים בהרצליה פיתוח.

"באותו מחיר אפשר פנטהאוז או בית"

זה המקום לחזור לנתונים הכללים של היוקרה המקומית: מ-2010 מספר העסקאות ביותר מ-5 מיליון שקל שומר על יציבות יחסית של בין 30 ל-50 עסקאות בשנה, וזאת למרות עליות המחירים. שנת השיא בעסקאות יוקרה הייתה דווקא 2017, שנה שבה השוק הכלל ארצי היה בנסיגה, ובמיוחד שוק היוקרה. לפיכך ניתן אפילו לייחס חלק ממיעוט העסקאות של 2018 לתיקון טכני של השוק.

גלוזברג אומרת, שעל אף שמדובר בשוק יוקרה, שלכאורה מנותק מיתר חלקי השוק, המוכרים והרוכשים ערים למציאות שמסביב, וכשהשוק כולו מוריד הילוך, גם הם מעדיפים לעתים לטפס על הגדר.

עסקאות ב-5 מ' שקלים ומעלה ברמת השרון / נתונים: רשות המסים

עיון נוסף בנתונים של 2017 מעלה כי באותה תקופה נכנסו לשוק הרבה דירות יוקרה חדשות בבנייה רווייה, חלקן פנטהאוזים וחלקן דירות גג, שנמכרו ברמות של 6-7 מיליון שקל, ובעלי האמצעים מבין התושבים - עטו עליהן. ב-2018 מספר העסקות בדירות בבנייה רוויה ירד במחצית ל-10 בלבד.

"כשאתה מדבר על דירות בבנייה רוויה, יש מעט מאוד מבני יוקרה אמיתיים בעיר", אומר ברקו. "היוקרה בבנייה רוויה באה לידי ביטוי במגדלים ספורים, כמו זה של חברת גינדי ברחוב יבנה, ששם היו עסקאות ברמות של 5.2-5.3 מיליון שקל, ובהרבה מבני בוטיק קטנים, שבהם מקימים דירות מיוחדות, שניתן לקבל עליהן בין 5 ל-7 מיליון שקל".

מבני הבוטיק כוללים דירות ספורות במסגרת תמ"א 38 בעיקר, ואולם הדירות המיוחדות אינן מתאימות לכולם: "רוב דירות הפנטהאוז הן דופלקסים, והציבור המבוגר שמעוניין למכור את צמוד הקרקע הישן שלו ב-5-6 מיליון שקל, אינו נלהב בדרך כלל מהמדרגות", מסביר ברקו. התוצאה - מעט מאוד דירות יוקרה אמיתיות בשוק, וכשהן יוצאות החוצה, כמו ב-2017 - אנשים מתנפלים עליהן.

מגדל OAK של גינדי החזקות. מעט היצע / צילום: איל יצהר

גלוזברג מסכימה שהיצע הדירות המיוחדות בפרויקטים הרוויים אכן מוגבל מאוד, ואף מעידה כי זו הסיבה שמחירי הדירות הללו עולים. ואולם, היא מציינת, נוצרה אנומליה מסוימת, משום שמחירי הפנטהאוז ודירות הגן כבר השתוו למחירי צמודי קרקע. "באותו מחיר אתה יכול לקנות פנטהאוז או קוטג' על מגרש של 380 מ"ר, ורבים מעדיפים עדיין את הבית הפרטי", היא אומרת.

ומה לגבי תנודות המחירים? כיוון שמדובר במספר מצומצם של עסקאות, קשה לראות מגמה ברורה. אולם מסיפורו של קוטג' ברחוב הבנים ניתן אולי ללמוד משהו על הכיוון: הקוטג' הזה נמכר לפני חמש שנים בכ-12.8 מיליון שקל, ובמאי שנה שעברה נמכר בכ-12.1 מיליון שקל. גלוזברג מסבירה כי הרוכש האחרון ביצע בנכס עבודות שיפוץ מקיפות, שמסבירות את הירידה שדרש במחיר. מצד שני ניתן ללמוד מהסיפור, שבעל הנכס לא הצליח לשמור על הערך שבו רכש אותו לפני חמש שנים.

"אתה צריך לבחון כל נכס כזה כעומד בפני עצמו, כי כל אחד מהם מתנהג בצורה אחרת. יש מצבים שבהם בעלי נכסים מגיעים למסקנה, שעדיף להם להתפשר על מחיר, מאשר להשאיר את הנכס ריק, ולשלם ארנונה, ועל תחזוקת הנכס והבריכה", עונה גלוזברג.

עוד כתבות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים