גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"רוב הנכסים היקרים בעיר הם צמודי קרקע. אופנת המגדלים עוד לא כאן"

ברמת השרון נמכר השנה בית אחד במחיר של יותר מ–20 מיליון שקל, אבל חוץ ממנו לא נרשמו השנה הרבה עסקאות יוקרה בעיר

2018 הייתה שנה קשה לנדל"ן היוקרה ברמת השרון - רק 33 עסקאות ברמות מחיר של 5 מיליון שקל ומעלה נסגרו בעיר, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2011. ואולם דווקא בשנה שעברה בוצעה אחת העסקאות הגבוהות ביותר שבוצעו בעיר אי-פעם.

שלוש עובדות יסודיות לגבי העיר, הגובלת בדרומה בתל-אביב: הראשונה - רמת השרון היא העיר השנייה, או לפחות מתמודדת על המקום השני (עם גבעתיים) בארץ בגובה מחירי הדירות שלה, או במילים אחרות - אין נכסים זולים בעיר; העובדה השנייה: העיר אינה נמצאת ברשימת הערים שמושכות אליהן תושבי חוץ, ושוק היוקרה שלה מבוסס על הביקושים המקומיים בלבד. העובדה השלישית: היא עיר בתהליך שינויים. תוכנית המתאר העירונית, שאמנם נדחתה לפני כשנתיים, אך עשויה לצוץ מחדש בוואריאציה כזו או אחרת בעתיד הקרוב, תגדיל את מספר הדירות בעיר מ-15 אלף ל-42 אלף עד 2035; ב-2016 אישרה העירייה מסמך מדיניות לתמ"א 38, ובימים אלה מקודמים מגעים עם הממשלה להסכם גג לתוספת יחידות דיור.

שכונת מורשה. פריחה של מגדלים / צילום: שלומי יוסף

"העיר עוברת שינויים רבים, אבל רובם באזור מורשה, במזרח העיר, שבו יש פריחה מטורפת של מגדלים", אומר השמאי מאור ברקו. "כבר היום יש מצוקה קשה של כניסה ויציאה מהשכונה ומקווים שיסיימו במהירות את המוצא לכביש 4. רמת השרון משתנה במהירות, ועוד תשתנה בעתיד, והיא לא הכפר של פעם".

ואולם מבחינת שוק היוקרה שלה, רמת השרון ממשיכה להתבסס על צמודי קרקע בחלק המערבי של העיר, החלק שלא השתנה מבחינת הבינוי שבו, ולהערכת ברקו גם לא ישתנה כל כך מהר, כי מדובר בחלקות קטנות יחסית שלא ניתן לבצע בהן פרויקטים של התחדשות עירונית, למשל. סיבה אחרת היא, שבאזור הזה מתגוררים אנשים בעלי מעמד והשפעה, שלא יתנו כל כך מהר לשנות את השכונה שלהם.

"השינויים התכנוניים נעשים באזורים אחרים", אומרת המתווכת יעל גלוזברג, מסוכנות ריל קפיטל.

פירמידת היוקרה ברמת השרון / נתונים: רשות המסים

שתי יחידות דיור על מגרש

הנכס היקר ביותר שנמכר ב-2018 היה וילה ברחוב בוסתנאי, שרשמה את אחד מהמחירים הגבוהים ביותר שנרשמו על נכסים בעיר - 21.35 מיליון שקל. "מדובר בנכס חדש (בשטח 723 מ"ר, לפי אתר רשות המסים, א"מ) על מגרש גדול בן כדונם. מדובר באחוזה של ממש, שיש מעטות כמותה ברמת השרון", מסביר ברקו.

לא הרחק, ברחוב שיבולת נמכר קוטג' חדש ב-15 מיליון שקל, ואילו ברחובות יסעור והבנים, נמכרו קוטג'ים ב-12.1 מיליון שקל כל אחד, על מגרשים ששטחם כחצי דונם - קטנים בהרבה מזה שנמכר ברחוב בוסתנאי.

הבית ברחוב בוסתנאי / צילום: איל יצהר

יש סיבה להפרש המחירים הגדול - מעבר לשטחם של המבנים. בחלק מהחלקות במערב רמת השרון, ניתן להקים שתי יחידות דיור על שטח מגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-60% משטח המגרש, בתוספת מרתפים ובריכות שחייה; חלק אחר מהחלקות בחלקות מיועדות לאזור מגורים שבו מותר לבנות 4 יחידות דיור למגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-80% משטח החלקה. במגרשים של דונם ניתן להקים חמש יחידות דיור, כך שלמגרשים הגדולים יש פוטנציאל כלכלי הרבה יותר גדול מאשר "סתם" יכולת לבנות עליהם בית אחוזה גדול ומפואר.

העובדה שבפועל היו שהעדיפו שלא לנצל את מלוא הזכויות, ובמקום להקים מספר יחידות דיור, העדיפו לנהוג כמו מוכר הווילה בבוסתנאי, ולהקים נכסים שמבחינת המחירים שלהם יכולים להתמודד עם נכסים בהרצליה פיתוח.

"באותו מחיר אפשר פנטהאוז או בית"

זה המקום לחזור לנתונים הכללים של היוקרה המקומית: מ-2010 מספר העסקאות ביותר מ-5 מיליון שקל שומר על יציבות יחסית של בין 30 ל-50 עסקאות בשנה, וזאת למרות עליות המחירים. שנת השיא בעסקאות יוקרה הייתה דווקא 2017, שנה שבה השוק הכלל ארצי היה בנסיגה, ובמיוחד שוק היוקרה. לפיכך ניתן אפילו לייחס חלק ממיעוט העסקאות של 2018 לתיקון טכני של השוק.

גלוזברג אומרת, שעל אף שמדובר בשוק יוקרה, שלכאורה מנותק מיתר חלקי השוק, המוכרים והרוכשים ערים למציאות שמסביב, וכשהשוק כולו מוריד הילוך, גם הם מעדיפים לעתים לטפס על הגדר.

עסקאות ב-5 מ' שקלים ומעלה ברמת השרון / נתונים: רשות המסים

עיון נוסף בנתונים של 2017 מעלה כי באותה תקופה נכנסו לשוק הרבה דירות יוקרה חדשות בבנייה רווייה, חלקן פנטהאוזים וחלקן דירות גג, שנמכרו ברמות של 6-7 מיליון שקל, ובעלי האמצעים מבין התושבים - עטו עליהן. ב-2018 מספר העסקות בדירות בבנייה רוויה ירד במחצית ל-10 בלבד.

"כשאתה מדבר על דירות בבנייה רוויה, יש מעט מאוד מבני יוקרה אמיתיים בעיר", אומר ברקו. "היוקרה בבנייה רוויה באה לידי ביטוי במגדלים ספורים, כמו זה של חברת גינדי ברחוב יבנה, ששם היו עסקאות ברמות של 5.2-5.3 מיליון שקל, ובהרבה מבני בוטיק קטנים, שבהם מקימים דירות מיוחדות, שניתן לקבל עליהן בין 5 ל-7 מיליון שקל".

מבני הבוטיק כוללים דירות ספורות במסגרת תמ"א 38 בעיקר, ואולם הדירות המיוחדות אינן מתאימות לכולם: "רוב דירות הפנטהאוז הן דופלקסים, והציבור המבוגר שמעוניין למכור את צמוד הקרקע הישן שלו ב-5-6 מיליון שקל, אינו נלהב בדרך כלל מהמדרגות", מסביר ברקו. התוצאה - מעט מאוד דירות יוקרה אמיתיות בשוק, וכשהן יוצאות החוצה, כמו ב-2017 - אנשים מתנפלים עליהן.

מגדל OAK של גינדי החזקות. מעט היצע / צילום: איל יצהר

גלוזברג מסכימה שהיצע הדירות המיוחדות בפרויקטים הרוויים אכן מוגבל מאוד, ואף מעידה כי זו הסיבה שמחירי הדירות הללו עולים. ואולם, היא מציינת, נוצרה אנומליה מסוימת, משום שמחירי הפנטהאוז ודירות הגן כבר השתוו למחירי צמודי קרקע. "באותו מחיר אתה יכול לקנות פנטהאוז או קוטג' על מגרש של 380 מ"ר, ורבים מעדיפים עדיין את הבית הפרטי", היא אומרת.

ומה לגבי תנודות המחירים? כיוון שמדובר במספר מצומצם של עסקאות, קשה לראות מגמה ברורה. אולם מסיפורו של קוטג' ברחוב הבנים ניתן אולי ללמוד משהו על הכיוון: הקוטג' הזה נמכר לפני חמש שנים בכ-12.8 מיליון שקל, ובמאי שנה שעברה נמכר בכ-12.1 מיליון שקל. גלוזברג מסבירה כי הרוכש האחרון ביצע בנכס עבודות שיפוץ מקיפות, שמסבירות את הירידה שדרש במחיר. מצד שני ניתן ללמוד מהסיפור, שבעל הנכס לא הצליח לשמור על הערך שבו רכש אותו לפני חמש שנים.

"אתה צריך לבחון כל נכס כזה כעומד בפני עצמו, כי כל אחד מהם מתנהג בצורה אחרת. יש מצבים שבהם בעלי נכסים מגיעים למסקנה, שעדיף להם להתפשר על מחיר, מאשר להשאיר את הנכס ריק, ולשלם ארנונה, ועל תחזוקת הנכס והבריכה", עונה גלוזברג.

עוד כתבות

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: באדיבות עיריית קריית אונו

הרוב קובע, גם כשהבניין שלכם נהרס מטיל. וזה לא תמיד כל כך פשוט

השאלה הגדולה העומדת בפני דיירים שהבית המשותף בו הם מתגוררים נפגע היא האם קיים רוב לשיקום הבניין ● אם כן - המחוקק מעודד זאת ● במידה ואין הסכמה שכזו - יכול להתבטל רישום הזכויות הפרטניות והדיירים הופכים לשותפים במקרקעין ללא זיקה לחלק מסויים בשטח ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

וול סטריט / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בוול סטריט; טסלה נופלת בכ-7% בעקבות הכרזת מאסק על הקמת מפלגה חדשה

הנאסד"ק יורד בכ-0.6% ● ארה"ב הודיעה כי מספר הסכמי סחר לקראת חתימה ● טראמפ: מאסק ירד מהפסים ● שר האוצר סקוט בסנט אמר אתמול כי המכסים ייכנסו לתוקף ב־1 באוגוסט עבור מדינות שלא יגיעו להסכם ● "השאננות זוחלת פנימה": כלכלנים מזהירים שהימורים ספקולטיביים דוחפים את הראלי בוול סטריט • וגם, אנליסטים מובילים בעולם ממליצים שלוש מניות

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

קשת טעמים / צילום: באדיבות קשת טעמים

לקבל את המשכורת באמצע החודש: המהלך המפתיע של קשת טעמים

מכללת גל נבחרה להוביל את תוכנית "צומחים" לחוסן תעסוקתי, התוכנית כוללת ייעוץ אישי למעסיקים וסדנאות לעובדים ● הסטארט-אפ Payro מודיע על שיתוף פעולה עם קמעונאית המזון קשת טעמים, שתאפשר לעובדיה למשוך עד 2,000 שקל או  30% משכרם במהלך החודש

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הרופא המוכר נרצח רגע לפני שעמד לחשוף "תרופת פלא"? פייק מוחלט

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

נשיאת נציבות  האיחוד האירופי, אורסולה פון־דר־ליין ונשיא ארה''ב דונלד טראמפ / צילום: Reuters, Jonathan Raa, Fritz Nordengren

רגע האמת של אירופה: ביבשת מתלבטים איזו עסקת סחר לסגור עם ארה"ב

מסתמן שהדדליין להטלת מכסים הוארך ל־1 באוגוסט. על הפרק עומדים יחסי סחר בהיקף 1.6 טריליון דולר ● הדעות באירופה חלוקות בין תמיכה בהסכם מהיר לחשש מוויתורים ● האפשרויות המרכזיות: רכישת אנרגיה מסיבית מארה"ב לצד ״מכס מינימלי״ של 10% על סחורה אירופית

פלסטינים ברצועת עזה / צילום: ap, Abdel Kareem Hana

דיווח: בבית הלבן דנו לאחרונה בתוכנית הגירה מרצון מעזה

דיווח: נשיא לבנון מסר את התשובה על המתווה האמריקני לפירוק חיזבאללה מנשקו ● "מבצע דגל שחור": 20 מטוסי קרב השתתפו במבצע בתימן הלילה, ותקפו באמצעות יותר מ-50 חימושים ● שעות לאחר התקיפה: 2 טילים שוגרו מתימן לשטח ישראל - תוצאות היירוט בבדיקה ● טראמפ בשיחה עם כתבים: ניתן להגיע לעסקה בעזה עוד השבוע● נשיא איראן טוען שישראל ניסתה להתנקש בו ● 50 חטופים - 640 ימים בשביעדכונים שוטפים

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

הלחצים על הנגיד ובית ההשקעות שמעריך: "הריבית עשויה היום"

בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית היום (ב'), שצפויה על פי רוב הכלכלנים להישאר על רמה של 4.5% ● עם זאת, בלידר שוקי הון מעריכים שהסיכוי שנראה כבר הפחתה היום עומדת על 65%

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק

אינטל חיפה. / צילום: Shutterstock

מאות עובדי אינטל יפוטרו בימים הקרובים. מה הם יקבלו בעזיבה?

עשרות עובדי אינטל ישראל קיבלו במהלך היום הזמנות לשימוע ● לפי ההערכה אינטל צפויה לפטר בין 15% ל-20% מעובדי חטיבת הייצור שלה בעולם ועוד אלפים רבים של עובדי מחקר ופיתוח ● אינטל מציעה חבילות פרישה מוגדלות לפורשים מרצון

ח''כ אושר שקלים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהצעה למנות בכירים ללא אישור ועדת גרוניס

לפי הצעת החוק של ח"כ אושר שקלים מהליכוד, שעלתה לדיון בוועדת השרים לחקיקה - מינויים בכירים, ובהם ראש השב"כ, יתבצעו על ידי הממשלה, ללא צורך באישורה של הוועדה המייעצת ● באחרונה ביקש רה"מ נתניהו מבג"ץ לקבוע כי הוועדה תתחיל לקדם את מועמדותו של דוד זיני לראשות השב"כ

מימין: מנהיג סוריה אחמד א־שרע, יורש העצר הסעודי מוחמד בן סלמאן ונשיא ארה''ב דונלד טראמפ, בפגישה בריאד / צילום: ap

טורקיה מתחממת על הקווים: ההשלכות הכלכליות של הסכם בין סוריה וישראל

בזמן שנתניהו נוחת בוושינגטון, נרקם מאחורי הקלעים מהלך שעשוי לשנות את האזור: נורמליזציה היסטורית בין ישראל לסוריה, בתיווך טראמפ ● המהלך מבוסס על צורכי תשתיות האנרגיה הדחופים של דמשק, אבל תלוי גם בארדואן ● וגם לבנון ופירוז חיזבאללה על הפרק

טלפון עם eSIM / צילום: Shutterstock

מתכננים לטוס לחו"ל? כך תבחרו חבילת אינטרנט

כדי לבחור חבילת אינטרנט שתתאים לכם בחו"ל, צריך לקחת בחשבון את נפח הגלישה הדרוש, האם יש צורך גם בשיחות, משך השהות ומספר המדינות שבהן תהיו ● לפניכם הפתרונות הזמינים לכל אפשרות

יאיר נחמד, מנכ''ל נאייקס ויו''ר הדירקטוריון / צילום: דוד זיסר

נאייקס מפטרת קרוב ל-6% מעובדיה, רובם בישראל

חברת הפינטק תפטר כ-70 עובדים, רובם בישראל ● לפי החברה, הרכישות האחרונות שביצעה יצרו חפיפות בתפקידים מסוימים ● מניית החברה זינקה בכ-53% מאז השפל האחרון באפריל על רקע מלחמת הסחר

רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ

לפחות חמישה אזורי תעשייה בצפון יתחרו על השקעת הענק של אנבידיה

אנבידיה הצהירה על כוונתה לשלש את היקף הנדל"ן שהיא מחזיקה בישראל בהשקעה של כ־2 מיליארד שקל, ולבנות קמפוס ענק בקרבת משרדיה ביקנעם ● רשויות מקומיות באזור הצפון כבר מציעות קרקעות בשטחן - מעפולה עד חיפה ● ההערכה: הפרויקט יכלול מעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה - מנוע צמיחה מרכזי שלה

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

אינטל מפטרת, אנבידיה מגייסת: האם ההייטק הישראלי בדרך למהפך / צילום: אסף גלעד

אינטל מפטרת, אנבידיה מגייסת: מי מהן תורמת יותר לכלכלת ישראל?

נראה שאנבידיה בדרך להישג נוסף שיאפיל על זה של אינטל ● ובכל זאת: מי תורמת כלכלית יותר לישראל? נראה שדווקא אינטל שנמצאת במצוקה ● הסיבה: התרומה של מפעל ייצור למדינה היא לאין שיעור גבוהה יותר מאשר מרכז פיתוח

פרופסור אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. צילום: איל יצהר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הנגיד צופה אינפלציה של 2% בשנה הבאה, ומסמן: נסללה הדרך להורדת ריבית

בהתאם לצפי המוקדם, בנק ישראל הותיר את הריבית על כנה על רמה של 4.5%, בפעם ה-12 ברציפות ● ברקע ההחלטה: למרות התחזקות השקל והירידה בפרמיית הסיכון, בנק ישראל החליט כי האינפלציה לא מאפשרת עדיין להפחית את הריבית ● הנגיד פרופ' אמיר ירון אותת כי יהיו מספר הורדות ריבית בשנה הקרובה, אך ציין גורמים שעשויים לעכב זאת, בהם הגידול בביקוש לשכירות בשל המלחמה

רחובות טהרן / צילום: Reuters, Morteza Nikoubazl

הקשיים של איראן בתחום הנפט והחשמל עשויים לזרז הסכם גרעין

הסכם גרעין חדש שיבטל עיצומים יעמיד את טהרן בפני ירידה במחיר הנפט, התפתחות שלילית מבחינתה, אבל זינוק ביצוא צפוי לפצות על כך ויותר ● בנוסף, למשטר יש צורך דחוף בסיוע אמריקאי בפרט ומערבי ככלל בשדרוג תשתיות

מגדלי משרדים בתל אביב / צילום: Shutterstock

המספרים שמגלים עד כמה קשה לקנות דירה בתל אביב

פער משמעותי בין יוקר המחיה בתל אביב לאיכות החיים בה: לפי דירוג של דויטשה בנק, העיר ניצבת במקום השמיני ברשימת הערים היקרות בעולם ובולטת לרעה גם עם מחירי הדיור, אך מדורגת רק במקום ה-28 באיכות חיים ● אלו הפרמטרים שבחן הבנק