גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"רוב הנכסים היקרים בעיר הם צמודי קרקע. אופנת המגדלים עוד לא כאן"

ברמת השרון נמכר השנה בית אחד במחיר של יותר מ–20 מיליון שקל, אבל חוץ ממנו לא נרשמו השנה הרבה עסקאות יוקרה בעיר

שתי יח"ד במגרש, ועוד מרתפים ובריכות שחייה / צילום: יח"צ
שתי יח"ד במגרש, ועוד מרתפים ובריכות שחייה / צילום: יח"צ

2018 הייתה שנה קשה לנדל"ן היוקרה ברמת השרון - רק 33 עסקאות ברמות מחיר של 5 מיליון שקל ומעלה נסגרו בעיר, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2011. ואולם דווקא בשנה שעברה בוצעה אחת העסקאות הגבוהות ביותר שבוצעו בעיר אי-פעם.

שלוש עובדות יסודיות לגבי העיר, הגובלת בדרומה בתל-אביב: הראשונה - רמת השרון היא העיר השנייה, או לפחות מתמודדת על המקום השני (עם גבעתיים) בארץ בגובה מחירי הדירות שלה, או במילים אחרות - אין נכסים זולים בעיר; העובדה השנייה: העיר אינה נמצאת ברשימת הערים שמושכות אליהן תושבי חוץ, ושוק היוקרה שלה מבוסס על הביקושים המקומיים בלבד. העובדה השלישית: היא עיר בתהליך שינויים. תוכנית המתאר העירונית, שאמנם נדחתה לפני כשנתיים, אך עשויה לצוץ מחדש בוואריאציה כזו או אחרת בעתיד הקרוב, תגדיל את מספר הדירות בעיר מ-15 אלף ל-42 אלף עד 2035; ב-2016 אישרה העירייה מסמך מדיניות לתמ"א 38, ובימים אלה מקודמים מגעים עם הממשלה להסכם גג לתוספת יחידות דיור.

שכונת מורשה. פריחה של מגדלים / צילום: שלומי יוסף

"העיר עוברת שינויים רבים, אבל רובם באזור מורשה, במזרח העיר, שבו יש פריחה מטורפת של מגדלים", אומר השמאי מאור ברקו. "כבר היום יש מצוקה קשה של כניסה ויציאה מהשכונה ומקווים שיסיימו במהירות את המוצא לכביש 4. רמת השרון משתנה במהירות, ועוד תשתנה בעתיד, והיא לא הכפר של פעם".

ואולם מבחינת שוק היוקרה שלה, רמת השרון ממשיכה להתבסס על צמודי קרקע בחלק המערבי של העיר, החלק שלא השתנה מבחינת הבינוי שבו, ולהערכת ברקו גם לא ישתנה כל כך מהר, כי מדובר בחלקות קטנות יחסית שלא ניתן לבצע בהן פרויקטים של התחדשות עירונית, למשל. סיבה אחרת היא, שבאזור הזה מתגוררים אנשים בעלי מעמד והשפעה, שלא יתנו כל כך מהר לשנות את השכונה שלהם.

"השינויים התכנוניים נעשים באזורים אחרים", אומרת המתווכת יעל גלוזברג, מסוכנות ריל קפיטל.

פירמידת היוקרה ברמת השרון / נתונים: רשות המסים

שתי יחידות דיור על מגרש

הנכס היקר ביותר שנמכר ב-2018 היה וילה ברחוב בוסתנאי, שרשמה את אחד מהמחירים הגבוהים ביותר שנרשמו על נכסים בעיר - 21.35 מיליון שקל. "מדובר בנכס חדש (בשטח 723 מ"ר, לפי אתר רשות המסים, א"מ) על מגרש גדול בן כדונם. מדובר באחוזה של ממש, שיש מעטות כמותה ברמת השרון", מסביר ברקו.

לא הרחק, ברחוב שיבולת נמכר קוטג' חדש ב-15 מיליון שקל, ואילו ברחובות יסעור והבנים, נמכרו קוטג'ים ב-12.1 מיליון שקל כל אחד, על מגרשים ששטחם כחצי דונם - קטנים בהרבה מזה שנמכר ברחוב בוסתנאי.

הבית ברחוב בוסתנאי / צילום: איל יצהר

יש סיבה להפרש המחירים הגדול - מעבר לשטחם של המבנים. בחלק מהחלקות במערב רמת השרון, ניתן להקים שתי יחידות דיור על שטח מגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-60% משטח המגרש, בתוספת מרתפים ובריכות שחייה; חלק אחר מהחלקות בחלקות מיועדות לאזור מגורים שבו מותר לבנות 4 יחידות דיור למגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-80% משטח החלקה. במגרשים של דונם ניתן להקים חמש יחידות דיור, כך שלמגרשים הגדולים יש פוטנציאל כלכלי הרבה יותר גדול מאשר "סתם" יכולת לבנות עליהם בית אחוזה גדול ומפואר.

העובדה שבפועל היו שהעדיפו שלא לנצל את מלוא הזכויות, ובמקום להקים מספר יחידות דיור, העדיפו לנהוג כמו מוכר הווילה בבוסתנאי, ולהקים נכסים שמבחינת המחירים שלהם יכולים להתמודד עם נכסים בהרצליה פיתוח.

"באותו מחיר אפשר פנטהאוז או בית"

זה המקום לחזור לנתונים הכללים של היוקרה המקומית: מ-2010 מספר העסקאות ביותר מ-5 מיליון שקל שומר על יציבות יחסית של בין 30 ל-50 עסקאות בשנה, וזאת למרות עליות המחירים. שנת השיא בעסקאות יוקרה הייתה דווקא 2017, שנה שבה השוק הכלל ארצי היה בנסיגה, ובמיוחד שוק היוקרה. לפיכך ניתן אפילו לייחס חלק ממיעוט העסקאות של 2018 לתיקון טכני של השוק.

גלוזברג אומרת, שעל אף שמדובר בשוק יוקרה, שלכאורה מנותק מיתר חלקי השוק, המוכרים והרוכשים ערים למציאות שמסביב, וכשהשוק כולו מוריד הילוך, גם הם מעדיפים לעתים לטפס על הגדר.

עסקאות ב-5 מ' שקלים ומעלה ברמת השרון / נתונים: רשות המסים

עיון נוסף בנתונים של 2017 מעלה כי באותה תקופה נכנסו לשוק הרבה דירות יוקרה חדשות בבנייה רווייה, חלקן פנטהאוזים וחלקן דירות גג, שנמכרו ברמות של 6-7 מיליון שקל, ובעלי האמצעים מבין התושבים - עטו עליהן. ב-2018 מספר העסקות בדירות בבנייה רוויה ירד במחצית ל-10 בלבד.

"כשאתה מדבר על דירות בבנייה רוויה, יש מעט מאוד מבני יוקרה אמיתיים בעיר", אומר ברקו. "היוקרה בבנייה רוויה באה לידי ביטוי במגדלים ספורים, כמו זה של חברת גינדי ברחוב יבנה, ששם היו עסקאות ברמות של 5.2-5.3 מיליון שקל, ובהרבה מבני בוטיק קטנים, שבהם מקימים דירות מיוחדות, שניתן לקבל עליהן בין 5 ל-7 מיליון שקל".

מבני הבוטיק כוללים דירות ספורות במסגרת תמ"א 38 בעיקר, ואולם הדירות המיוחדות אינן מתאימות לכולם: "רוב דירות הפנטהאוז הן דופלקסים, והציבור המבוגר שמעוניין למכור את צמוד הקרקע הישן שלו ב-5-6 מיליון שקל, אינו נלהב בדרך כלל מהמדרגות", מסביר ברקו. התוצאה - מעט מאוד דירות יוקרה אמיתיות בשוק, וכשהן יוצאות החוצה, כמו ב-2017 - אנשים מתנפלים עליהן.

מגדל OAK של גינדי החזקות. מעט היצע / צילום: איל יצהר

גלוזברג מסכימה שהיצע הדירות המיוחדות בפרויקטים הרוויים אכן מוגבל מאוד, ואף מעידה כי זו הסיבה שמחירי הדירות הללו עולים. ואולם, היא מציינת, נוצרה אנומליה מסוימת, משום שמחירי הפנטהאוז ודירות הגן כבר השתוו למחירי צמודי קרקע. "באותו מחיר אתה יכול לקנות פנטהאוז או קוטג' על מגרש של 380 מ"ר, ורבים מעדיפים עדיין את הבית הפרטי", היא אומרת.

ומה לגבי תנודות המחירים? כיוון שמדובר במספר מצומצם של עסקאות, קשה לראות מגמה ברורה. אולם מסיפורו של קוטג' ברחוב הבנים ניתן אולי ללמוד משהו על הכיוון: הקוטג' הזה נמכר לפני חמש שנים בכ-12.8 מיליון שקל, ובמאי שנה שעברה נמכר בכ-12.1 מיליון שקל. גלוזברג מסבירה כי הרוכש האחרון ביצע בנכס עבודות שיפוץ מקיפות, שמסבירות את הירידה שדרש במחיר. מצד שני ניתן ללמוד מהסיפור, שבעל הנכס לא הצליח לשמור על הערך שבו רכש אותו לפני חמש שנים.

"אתה צריך לבחון כל נכס כזה כעומד בפני עצמו, כי כל אחד מהם מתנהג בצורה אחרת. יש מצבים שבהם בעלי נכסים מגיעים למסקנה, שעדיף להם להתפשר על מחיר, מאשר להשאיר את הנכס ריק, ולשלם ארנונה, ועל תחזוקת הנכס והבריכה", עונה גלוזברג.

עוד כתבות

קמפיין החוצות של מפעל הפיס / צילום: איל יצהר, גלובס

מיליון מובטלים? משבר כלכלי? בלוטו רוצים שתחזרו להמר

ביקורת על קמפיין שילוט של מפעל ההגרלות, שמשתמש באלמנטים ממגפת הקורונה • האם יכול להיות שגוף ציבורי מנצל את תקופת אי הוודאות, שבה יש לציבור נטייה להתפתות אחר "פתרונות קסם"? • מפעל הפיס: אין הגדלת תקציבי פרסום כדי לנצל את המצב. רק יידוע על חזרה לפעילות

אליעזר פישמן / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"גלובס" לביהמ"ש: להסיר את החיסיון על הדיון בהסדר הנושים בין משפחת פישמן לבנקים

הבנקים מתקרבים להסדר עם בני משפחתו של אליעזר פישמן ● "גלובס" מבקש לפתוח את הדיון החסוי בבית המשפט המחוזי בנוגע להסדר הנרקם ● המשפחה הסכימה להצעה משופרת לנושים, שלפי הערכה עדיין נמוכה ביחס לחוב ● הנאמן לנכסי פישמן עו"ד בנקל צפוי להתנגד להסכם הנרקם

משה ממרוד / צילום: איל יצהר

משה ממרוד מימש מניות תדיראן בכ-40 מיליון שקל, ובתו נופר מימשה ב-1.5 מיליון שקל

מנייתה של יבואנית ומשווקת מערכות המיזוג עלתה מתחילת השנה ב-15% ● החברה דיווחה על משא ומתן לרכישת חברת מזגנים זרה ב-80 מיליון שקל

משמאל: ד''ר מורי בלומנפלד, ד''ר מוריס לסטר, דויד סוקוליק / צילום: OurCrowd

Ourcrowd מקימה "קרן השקעה במגפות": רוצה לגייס 100 מיליון דולר

כמחצית מהקרן תשמש להשקעה בחברות בתחומים רפואיים וכמחצית בתחומים הנהנים מן המגפה באופן עקיף ● ג'ון מדבד, מייסד OurCrowd: "המודל שלנו הוא להיות רלוונטיים. המשבר יצר הזדמנויות פיננסיות"

מתוך תיעוד הרצח של פלויד ומתוך הסרט "עשה את הדבר הנכון" בסרטון שספייק לי צייץ / צילום: צילום מסך

צפו: סרט קצרצר ועוצמתי של ספייק לי על אלימות משטרתית באמריקה

"זה קורה שוב ושוב ושוב לאורך ההיסטוריה, אמר לי לסי.אן.אן, "האלימות נגד השחורים הייתה פה מההתחלה. אני לא מסכים עם כל מה שקורה בהפגנות אבל אני מבין מאיפה הם מגיעים"

שבתאי אדלסברג/ צילום: יחצ

המניה בשיא: אודיוקודס יוצאת לגיוס של כ-100 מיליון דולר

חברת הטכנולוגיה נהנית מהמעבר לעבודה מרחוק, מגמה שהתגברה בעקבות התפשטות וירוס הקורונה

רון חולדאי / צילום: שלומי יוסף

"לצלוח את התקופה": עיריית ת"א מקימה מרכז גישור לשוכרי הדירות

המרכז הוקם במטרה לסייע לאזרחים בבעיות כמו סכסוכים משפטיים, עיכובים בתשלום שכירות ותביעות פינוי ● חולדאי: "מקווה שמרכז הגישור יסייע לפחות לחלק מהתושבים לצלוח את התקופה הקרובה, בהסכמה ומתוך סולידריות של בעלי הבתים"

טרנס פלויד, אחיו של ג'ורג' פלויד, נואם לזכר אחיו במיניאפוליס / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

הנאום המרגש של אחיו של ג'ורג' פלויד: "אלימות היא לא הדרך"

טרנס פלויד דיבר במקום בו נרצח אחיו ותקף את אלו שמוחים באלימות, ונדליזם וביזה ● פלויד האיץ במוחים לבחור בדרכי שלום, השכלה וחינוך ובעיקר לצאת להצביע בקלפיות: "רק כך נחזיר להם" ●  הקשיבו הנאום המלא

יוסי לובטון / צילום: איל יצהר

אפקט הקורונה: פובליסיס ישראל יוצאת בפיילוט לעבודה מהבית

החברה תחל בפיילוט שיימשך שלושה חודשים, במסגרתו במהלך יומיים בשבוע יעבדו העובדים מהבית ● יו"ר הקבוצה: "העבודה מהבית בתקופת הקורונה הוכיחה לנו שמדובר במודל עבודה חדשני המתאים לתקופה"

דודי עזרא   / צילום: נטו

מימוש של 90 מיליון שקל בנטו מלינדה - המוכרת, נטו של דודי עזרא

המניות נמכרו למשקיעים מוסדיים בדיסקאונט של 1.8% ● נטו ירדה להחזקה של 49.7% מהחברה, אך ממשיכה להחזיק ב-52.5% מזכויות ההצבעה

יואב זייף, מנכ"ל סטרטסיס / צילום: באדיבות סטרטסיס

כפי שנחשף בגלובס: סטרטסיס מפטרת 10% מכוח האדם

המנכ"ל יואב זייף: "ההפחתה במספר העובדים היא צעד הכרחי בתהליך האסטרטגי שלנו, במטרה למצב טוב יותר את החברה לקראת צמיחה רווחית ובת קיימא" ● נכון לסוף 2019, יצרנית המדפסות תלת ממד העסיקה בישראל 538 עובדים, מתוך מצבת כוח אדם עולמית של 2,268 עובדים

מנכ"לי הבנקים: דב קוטלר,  חנן פרידמן, סמדר ברבר-צדיק, אורי לוין, אלדד פרשר / צילום: איל יצהר, אביב חופי

הרבעון הראשון של המערכת הבנקאית: יותר עמלות ויותר הפסדי אשראי

הדוחות הכספיים של הבנקים לרבעון הראשון מציבים תמרורי אזהרה להמשך • הבנקים רשמו יותר הפסדי אשראי, הציבור ברח לפיקדונות ושילם יותר עמלות, בעיקר עבור ניירות ערך ועסקאות מט"ח

מתחם עזריאלי באזור התעשייה בחולון / צילום: גיא ליברמן, גלובס

לאחר שקיבלה שתי המלצות חיוביות: עזריאלי קופצת ב-4%

האנליסט ישי ששון מדיסקונט ברוקראז' ממליץ "תשואת יתר" ומציב מחיר יעד של 213 שקל למניה, גבוה בכ-17% ממחירה בבורסה כעת ● ברי גנדנשטיין מלאומי פרטנרס מציב מחיר יעד של 204 שקל למניה

מטוסי אל על מושבתים בשדה התעופה / צילום: Oded Balilty, Associated Press

ועד עובדי נתב"ג: "השדה יעבור למתכונת יום כיפור אם לא ייפתחו השמיים"

בשל נהלי משרד הבריאות, הלכה למעשה נמשך העוצר התעופתי ● ועד עובדי רשות שדות התעופה הודיע כי אם לא יגובש מתווה לחזרת הטיסות בהקדם, כל עובדי רש״ת יצאו לחל״ת ביום א' הקרוב והצוותים היחידים שיעבדו יהיו צוותי חירום

אולפן חדשות 13 / צילום: באדיבות חדשות 13

עובדי חדשות 13: רשת משלבת תכנים מסחריים בחדשות בניגוד לחוק

ל"גלובס" נודע כי ועד העובדים וארגון העיתונאים התריעו בפני מנכ"ל הרשות השנייה כי רשת עוברת על החוק ומקדמת תוכניות כמו האח הגדול, הישרדות וגידי ואהרוני במסגרת שידורי החדשות ● גורמים בהנהלת רשת: "אם חלילה רשת תקרוס, ועד העובדים יישא באחריות מוסרית למעשיו המופקרים"

ריחוק חברתי בכל מקום. גם בלונה פארק בגרמניה, בשבוע שעבר / צילום: Philipp von Ditfurth, Associated Press

להפתעת החוקרים: הסגר הוסר, אבל באירופה לא נרשם אף גל של התפרצות קורונה מחדש

כלי התקשורת באירופה, וגם מומחים ורופאים, נקראו בימים האחרונים כדי להסביר את התופעה: מדוע מספר מקרי הקורונה לא עולה עם הסרת הסגר ● ההסברים המדעיים הם עדיין בגדר השערות ● אך נראה כי כבר יש מספר תובנות מבוססות כיצד להתמודד עם הנגיף

אאודי A8.  לא רק לנתניהו / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

ממשלת הניתוק: לשכות במיליוני שקלים לשרים, שני רכבי אאודי A8 לבני גנץ

משבר כלכלי חמור? לא בממשלת ישראל ● משרד האוצר נאלץ להפנות שרים חדשים למשרד ראש הממשלה לאחר שהתקשה לטפל בשלל הבקשות שהופנו אליו ● גנץ דורש כלי רכב זהים לאלה שמקבל נתניהו, על אף שעלותם עומדת על מיליוני שקלים

חנות רנואר בקניון TLV נסגרה / צילום: תמונה פרטית

בצל משבר הקורונה: רנואר נוטשת את קניון TLV

רנואר הפעילה בקניון שתי חנויות בשטחים רחבים - רנואר, וטוונטי פור סבן

יואב זייף, מנכ"ל סטרטסיס / צילום: באדיבות סטרטסיס

סטרטסיס מפטרת עשרות עובדים בישראל לאחר החלפת המנכ"ל

נכון לסוף 2019, יצרנית המדפסות תלת ממד העסיקה בישראל 538 עובדים, מתוך מצבת כוח אדם עולמית של 2,268 עובדים ● בפברואר, זמן קצר לפני פרוץ משבר הקורונה, נכנס לתפקיד המנכ"ל יואב זייף ● מניית יצרנית מדפסות התלת ממד ירדה ב-87% מהשיא ב-2014

קאר שולץ / צילום: כדיה לוי

טבע: תרמנו תרופות בהיקף של 246 מיליון דולר ב-2019

לפי נתוני טבע, התרופות הגנריות שלה היו אחראיות לחיסכון בהיקף כולל של 54.6 מיליארד דולר ב-18 מדינות בשנה שעברה ● בסוף 2019 עמדה מצבת כוח האדם של טבע על 39,288 עובדים, ירידה של 4.6% לעומת 2018 ושל 28% לעומת 2016