גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"רוב הנכסים היקרים בעיר הם צמודי קרקע. אופנת המגדלים עוד לא כאן"

ברמת השרון נמכר השנה בית אחד במחיר של יותר מ–20 מיליון שקל, אבל חוץ ממנו לא נרשמו השנה הרבה עסקאות יוקרה בעיר

שתי יח"ד במגרש, ועוד מרתפים ובריכות שחייה / צילום: יח"צ
שתי יח"ד במגרש, ועוד מרתפים ובריכות שחייה / צילום: יח"צ

2018 הייתה שנה קשה לנדל"ן היוקרה ברמת השרון - רק 33 עסקאות ברמות מחיר של 5 מיליון שקל ומעלה נסגרו בעיר, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2011. ואולם דווקא בשנה שעברה בוצעה אחת העסקאות הגבוהות ביותר שבוצעו בעיר אי-פעם.

שלוש עובדות יסודיות לגבי העיר, הגובלת בדרומה בתל-אביב: הראשונה - רמת השרון היא העיר השנייה, או לפחות מתמודדת על המקום השני (עם גבעתיים) בארץ בגובה מחירי הדירות שלה, או במילים אחרות - אין נכסים זולים בעיר; העובדה השנייה: העיר אינה נמצאת ברשימת הערים שמושכות אליהן תושבי חוץ, ושוק היוקרה שלה מבוסס על הביקושים המקומיים בלבד. העובדה השלישית: היא עיר בתהליך שינויים. תוכנית המתאר העירונית, שאמנם נדחתה לפני כשנתיים, אך עשויה לצוץ מחדש בוואריאציה כזו או אחרת בעתיד הקרוב, תגדיל את מספר הדירות בעיר מ-15 אלף ל-42 אלף עד 2035; ב-2016 אישרה העירייה מסמך מדיניות לתמ"א 38, ובימים אלה מקודמים מגעים עם הממשלה להסכם גג לתוספת יחידות דיור.

שכונת מורשה. פריחה של מגדלים / צילום: שלומי יוסף

"העיר עוברת שינויים רבים, אבל רובם באזור מורשה, במזרח העיר, שבו יש פריחה מטורפת של מגדלים", אומר השמאי מאור ברקו. "כבר היום יש מצוקה קשה של כניסה ויציאה מהשכונה ומקווים שיסיימו במהירות את המוצא לכביש 4. רמת השרון משתנה במהירות, ועוד תשתנה בעתיד, והיא לא הכפר של פעם".

ואולם מבחינת שוק היוקרה שלה, רמת השרון ממשיכה להתבסס על צמודי קרקע בחלק המערבי של העיר, החלק שלא השתנה מבחינת הבינוי שבו, ולהערכת ברקו גם לא ישתנה כל כך מהר, כי מדובר בחלקות קטנות יחסית שלא ניתן לבצע בהן פרויקטים של התחדשות עירונית, למשל. סיבה אחרת היא, שבאזור הזה מתגוררים אנשים בעלי מעמד והשפעה, שלא יתנו כל כך מהר לשנות את השכונה שלהם.

"השינויים התכנוניים נעשים באזורים אחרים", אומרת המתווכת יעל גלוזברג, מסוכנות ריל קפיטל.

פירמידת היוקרה ברמת השרון / נתונים: רשות המסים

שתי יחידות דיור על מגרש

הנכס היקר ביותר שנמכר ב-2018 היה וילה ברחוב בוסתנאי, שרשמה את אחד מהמחירים הגבוהים ביותר שנרשמו על נכסים בעיר - 21.35 מיליון שקל. "מדובר בנכס חדש (בשטח 723 מ"ר, לפי אתר רשות המסים, א"מ) על מגרש גדול בן כדונם. מדובר באחוזה של ממש, שיש מעטות כמותה ברמת השרון", מסביר ברקו.

לא הרחק, ברחוב שיבולת נמכר קוטג' חדש ב-15 מיליון שקל, ואילו ברחובות יסעור והבנים, נמכרו קוטג'ים ב-12.1 מיליון שקל כל אחד, על מגרשים ששטחם כחצי דונם - קטנים בהרבה מזה שנמכר ברחוב בוסתנאי.

הבית ברחוב בוסתנאי / צילום: איל יצהר

יש סיבה להפרש המחירים הגדול - מעבר לשטחם של המבנים. בחלק מהחלקות במערב רמת השרון, ניתן להקים שתי יחידות דיור על שטח מגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-60% משטח המגרש, בתוספת מרתפים ובריכות שחייה; חלק אחר מהחלקות בחלקות מיועדות לאזור מגורים שבו מותר לבנות 4 יחידות דיור למגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-80% משטח החלקה. במגרשים של דונם ניתן להקים חמש יחידות דיור, כך שלמגרשים הגדולים יש פוטנציאל כלכלי הרבה יותר גדול מאשר "סתם" יכולת לבנות עליהם בית אחוזה גדול ומפואר.

העובדה שבפועל היו שהעדיפו שלא לנצל את מלוא הזכויות, ובמקום להקים מספר יחידות דיור, העדיפו לנהוג כמו מוכר הווילה בבוסתנאי, ולהקים נכסים שמבחינת המחירים שלהם יכולים להתמודד עם נכסים בהרצליה פיתוח.

"באותו מחיר אפשר פנטהאוז או בית"

זה המקום לחזור לנתונים הכללים של היוקרה המקומית: מ-2010 מספר העסקאות ביותר מ-5 מיליון שקל שומר על יציבות יחסית של בין 30 ל-50 עסקאות בשנה, וזאת למרות עליות המחירים. שנת השיא בעסקאות יוקרה הייתה דווקא 2017, שנה שבה השוק הכלל ארצי היה בנסיגה, ובמיוחד שוק היוקרה. לפיכך ניתן אפילו לייחס חלק ממיעוט העסקאות של 2018 לתיקון טכני של השוק.

גלוזברג אומרת, שעל אף שמדובר בשוק יוקרה, שלכאורה מנותק מיתר חלקי השוק, המוכרים והרוכשים ערים למציאות שמסביב, וכשהשוק כולו מוריד הילוך, גם הם מעדיפים לעתים לטפס על הגדר.

עסקאות ב-5 מ' שקלים ומעלה ברמת השרון / נתונים: רשות המסים

עיון נוסף בנתונים של 2017 מעלה כי באותה תקופה נכנסו לשוק הרבה דירות יוקרה חדשות בבנייה רווייה, חלקן פנטהאוזים וחלקן דירות גג, שנמכרו ברמות של 6-7 מיליון שקל, ובעלי האמצעים מבין התושבים - עטו עליהן. ב-2018 מספר העסקות בדירות בבנייה רוויה ירד במחצית ל-10 בלבד.

"כשאתה מדבר על דירות בבנייה רוויה, יש מעט מאוד מבני יוקרה אמיתיים בעיר", אומר ברקו. "היוקרה בבנייה רוויה באה לידי ביטוי במגדלים ספורים, כמו זה של חברת גינדי ברחוב יבנה, ששם היו עסקאות ברמות של 5.2-5.3 מיליון שקל, ובהרבה מבני בוטיק קטנים, שבהם מקימים דירות מיוחדות, שניתן לקבל עליהן בין 5 ל-7 מיליון שקל".

מבני הבוטיק כוללים דירות ספורות במסגרת תמ"א 38 בעיקר, ואולם הדירות המיוחדות אינן מתאימות לכולם: "רוב דירות הפנטהאוז הן דופלקסים, והציבור המבוגר שמעוניין למכור את צמוד הקרקע הישן שלו ב-5-6 מיליון שקל, אינו נלהב בדרך כלל מהמדרגות", מסביר ברקו. התוצאה - מעט מאוד דירות יוקרה אמיתיות בשוק, וכשהן יוצאות החוצה, כמו ב-2017 - אנשים מתנפלים עליהן.

מגדל OAK של גינדי החזקות. מעט היצע / צילום: איל יצהר

גלוזברג מסכימה שהיצע הדירות המיוחדות בפרויקטים הרוויים אכן מוגבל מאוד, ואף מעידה כי זו הסיבה שמחירי הדירות הללו עולים. ואולם, היא מציינת, נוצרה אנומליה מסוימת, משום שמחירי הפנטהאוז ודירות הגן כבר השתוו למחירי צמודי קרקע. "באותו מחיר אתה יכול לקנות פנטהאוז או קוטג' על מגרש של 380 מ"ר, ורבים מעדיפים עדיין את הבית הפרטי", היא אומרת.

ומה לגבי תנודות המחירים? כיוון שמדובר במספר מצומצם של עסקאות, קשה לראות מגמה ברורה. אולם מסיפורו של קוטג' ברחוב הבנים ניתן אולי ללמוד משהו על הכיוון: הקוטג' הזה נמכר לפני חמש שנים בכ-12.8 מיליון שקל, ובמאי שנה שעברה נמכר בכ-12.1 מיליון שקל. גלוזברג מסבירה כי הרוכש האחרון ביצע בנכס עבודות שיפוץ מקיפות, שמסבירות את הירידה שדרש במחיר. מצד שני ניתן ללמוד מהסיפור, שבעל הנכס לא הצליח לשמור על הערך שבו רכש אותו לפני חמש שנים.

"אתה צריך לבחון כל נכס כזה כעומד בפני עצמו, כי כל אחד מהם מתנהג בצורה אחרת. יש מצבים שבהם בעלי נכסים מגיעים למסקנה, שעדיף להם להתפשר על מחיר, מאשר להשאיר את הנכס ריק, ולשלם ארנונה, ועל תחזוקת הנכס והבריכה", עונה גלוזברג.

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

נעילה חיובית בת"א: אלטשולר גמל זינקה 8% לעומת ההנפקה

מדד ת"א 35 טיפס ב-0.4%, ת"א 90 עלה ב-0.34% ● שיכון ובינוי צפויה להיכנס למדד ת"א 35 ● באטמ עדכנה על "השקת פלטפורמת רשת להעברת נתונים מהירה ובנפח גבוה במיוחד" ● הראל פיננסים: "מתמקדים כיום בהסטה למניות ישראל לצד ארה"ב, החזקה באג"ח קונצרני בדירוגים גבוהים-בינוניים לפדיון וחשיפה לדולר במח"מ קצרצר"

אוטובוס של חברת דן/ צילום: תמר מצפי

ביהמ"ש ביטל את החלטת משרד התחבורה במכרזי האוטובוסים לתחבורה ציבורית

בעקבות עתירה שהגישה קבוצת הארגז, ביהמ"ש הורה על ביטול החלטת ועדת המכרזים של משרד התחבורה ומשרד האוצר מלפני כשנה, ולפיה לא תינתן העדפה לאוטובוסים המורכבים בארץ על פני חברות זרות במכרזים לרכישת אוטובוסים לחברות התחבורה הציבורית

בריאות דיגיטלית / צילום: Shutterstock

שת"פ והשקעה: ענקית הביטוח Anthem תטמיע את האפליקציה של אלון בלוך

שיתוף-הפעולה יספק ל-K Health של אלון בלוך גישה לנתונים של מיליוני אמריקאים, שיאפשרו לשפר את חוות-הדעת ● במקביל, Anthem תשקיע בחברה עשרות מיליוני דולרים, באופן הדרגתי

אריה דרעי באירוע ההשקה של קמפיין ש"ס / צילום: יעקב כהן, יח"צ

דרעי: סמוטריץ' צריך לפעול משפטית נגד תחבורה ציבורית בשבת

בהשקת קמפיין הבחיירות של ש"ס, דרעי האשים את ליברמן בבחירות אך אמר שאינו תוקף אותו כי הוא "מעולם לא פגע אפילו בכוס מים של אדם דתי" ● דרעי הציב רשימת הבטחות ובהן: העלאת שכר המינימום באלף שקל, חידוש פרויקט שיקום השכונות, טיפול שיניים חינם לקשישים וחינוך חינם מגיל אפס

יבגני סובה צילום: יצחק הררי, דוברות הכנסת

נתניהו או ליברמן? מי עבד למען החיילים והעולים בממשלה האחרונה

בישראל ביתנו מנסים להוכיח לנתניהו שבניגוד לדבריו, הם כן פעלו למען עולים וחיילים ● חבר הכנסת הטרי יבגני סובה התגאה במיוחד בהטבות שניתנו למילואימניקים עצמאיים ובמענק כספי לחיילים בודדים ● בדקנו אותם

אודי אדם / צילום: דוברות משרד הביטחון

לא כלכלי? תע"א פרשה ממכרז בהיקף מיליארדי שקלים; רפאל ואלביט ממשיכות להתמודד

התעשייה האווירית החליטה לפרוש ממכרז ענק של משרד הביטחון הכולל פיתוח ואספקת מערכות מודיעיניות לצה"ל ● בחברה טוענים כי המכרז לא כלכלי בעקבות הגבלות על מכירת הציוד לחו"ל, אך בכירים בתעשיות הביטחוניות טוענים כי המכרז לא כלכלי לחברה עקב חוסר יעילותה

צוות ויסיטה / צילום: vCita

vCita גייסה 15 מיליון דולר כדי לחבר נותני שירותים ללקוחותיהם

vCita מפתחת מערכת לניהול קשרי לקוחות עבור עסקים קטנים ונותני שירותים של עד כעשרה עובדים ● החברה דיווחה כי היקף הכנסותיה הוכפל בשנה האחרונה, והן עומדות על כמה עשרות מיליוני דולרים בודדים

ישראלים באומן, אוקראינה / צילום: Valentyn Ogirenko, רויטרס

האם מחירי הטיסות לאומן בתקופת החגים יהיו נמוכים מהרגיל?

רשות התעופה האזרחית צפויה לפנות לרשות התעופה האזרחית האוקראינית עם הצעה להגדלת מכסת המושבים בטיסות המיוחדות לאוקראינה בתקופת החגים ● בשנה שעברה בקשה דומה שהגישה הרשות נדחתה, והמחירים זינקו

גוגל / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

הדלפה חדשה של מכשיר פיקסל 4 מעוררת שמועות על מערכת מבוססת מחוות, שתאפשר שליטה במכשיר ללא מגע

הדלפה זו מצטרפת להדלפות קודמות, שהובילו לחשיפה של גוגל מלפני כחודש את גבו של המכשיר החדש ● הפעם מתפרסמות תמונות של חזית המכשיר, שגררו גל שמועות לפיהן ייתכן שיהיה בו רדאר למערכת מבוססת מחוות - שתאפשר לבצע פעולות שונות במכשיר מבלי לגעת כלל במסך

יהודה בן אסאייג / צילום: איל יצהר

הרבעון השני הניב חצי מהתשואה באפיקי החיסכון לטווח ארוך לעומת הרבעון הראשון

במחצית הראשונה של 2019 רשמו שני האפיקים החדשים - גמל להשקעה וחיסכון לכל ילד - תשואות נומינליות ברוטו של 9%, עיקרן ברבעון הראשון ● ומי המנהלים המובילים בדירוגי התשואה נכון לסוף יוני?

וול סטריט / צילום: רויטרס

עליות קלות בוול סטריט: הנאסד"ק עולה ב-0.75%; נעילה מעורבת באירופה

המדדים המובילים עברו לעליות שערים ● אינטק פארמה הישראלית מתרסקת ב-85% לאחר כישלון בניסוי ● טבע מאבדת גובה למחיר של 7.6 דולר למניה ● נעילה מעורבת באירופה

גן ילדים / צילום: שאטרסטוק

על רקע האירועים האחרונים: בזק תצא בקרוב בשירות "גן חכם"

השירות יכלול התקנת מצלמות וחיישנים שינטרו את תנועת הילדים בגן וכן חיישן מצוקה שיקושר למשטרה

נוני מוזס, בנימין נתניהו  / צילום: מגד גוזני, דניאל שמיל

נתניהו: "העתירה השנייה לפרסום תמלילי שיחותיי עם נוני מוזס – ניסיון לפגוע במעמדי כראש ממשלה"

רה"מ הגיש תגובה לעתירה בה מתבקש בג"ץ להורות ליועמ"ש, שוב, לפרסם בציבור את תמליל השיחות שהתקיימו בין נתניהו לבין מו"ל "ידיעות אחרונות" ● "תקופת הבחירות מחייבת את בית המשפט הנכבד לנקוט משנה זהירות"

סקר הסקרים - מועד ב'

סקר הסקרים: החיבור עם גשר מחזק מעט את העבודה על חשבון גנץ וברק; איחוד בימין יאיים על נתניהו

מערכת הבחירות החדשה יצאה לדרך, וסקר הסקרים חוזר ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הלוהטת

יואל בר־אל ודרור פלדהיים, מייסדי טראקס / צילום: יח"צ

חד-קרן חדש נולד: טראקס השלימה גיוס של 100 מיליון דולר

לפני חודשיים דווח ב"בלומברג" כי החברה הסינגפורית-ישראלית נמצאת במהלך סבב גיוס לפי שווי של 1.1 מיליארד דולר

גלעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

המרצדס של שוק הגמל הגיעה לבורסה בתל-אביב

הצעת המכר של אלטושלר שחם גמל ופנסיה היא הנפקה ראויה, המשלבת פוטנציאל לתשואת דיבידנד גבוהה, מכפיל רווח חד-ספרתי הוגן ותחזית ורודה להמשך צמיחה בשנתיים הקרובות ● פרשנות

אסנת ענתבי, שרון גרשביין, רן שחם, יאיר לוינשטיין, קלמן שחם וחני שטרית בך/  צילום עומר מסינגר

"עם אהבה וללא חרטה": אלטשולר שחם פתחה את יום המסחר בת"א

וגם: מינוי נוסף לדרור נגל: הצטרף לדירקטוריון חברת האגרוטק רוטס; מטומי מבקשת לאשר מענקים לבכיריה לשעבר; ואות בינלאומי הוענק לעו"ד נטלי משען-זכאי, היועמ"ש של קבוצת הראל

רומי חכמוב / צילום: פרטי

“זו עבודה לקיץ, אבל צריך להיות מקצועיים ולהפיק משהו כל יום”

רומי חכמוב (15), מאפיינת בסיס נתונים ב-SeeTree ● הערכת שכר: 4,700 שקל

ג'ו לובין, ממייסדי את'ריום / צילום: Joe Bender

תביעה של יותר מ-13 מיליון דולר נגד אחד ממייסדי את'ריום

ג'וזף לובין, מנכ"ל ומייסד קבוצת הבלוקצ'יין ConsenSys, הנמנה עם מייסדי הפלטפורמה השנייה בגודלה בשוק המטבעות הדיגיטליים, נתבע על ידי מנהל לשעבר באחד הסטארט-אפים של הקבוצה, שהעלה נגדו טענות להפרת חוזה ולהונאה ● לובין יבקר בישראל בספטמבר לרגל אירועי שבוע הבלוקצ'יין בתל אביב

ניצה מימון-שעשוע / צילום: כרמית שי

חרוצה מדי: העליון פסל את "השופטת הממהרת" אחרי חשיפת "גלובס"

נשיאת העליון אסתר חיות קיבלה את הבקשה לפסול את השופטת ניצה מימון-שעשוע מלהמשיך ולדון בתיק שבו פרסמה פסק דין מפורט בטרם הוגשו סיכומי הצדדים ● עם זאת, חיות קיבלה את עמדת השופטת שלפיה מדובר בטעות אנוש, ושיבחה אותה על "חריצותה" ● הנהלת בתי המשפט: אין מקום להליך משמעתי נגד השופטת