שתי יח"ד במגרש, ועוד מרתפים ובריכות שחייה / צילום: יח"צ
2018 הייתה שנה קשה לנדל"ן היוקרה ברמת השרון - רק 33 עסקאות ברמות מחיר של 5 מיליון שקל ומעלה נסגרו בעיר, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2011. ואולם דווקא בשנה שעברה בוצעה אחת העסקאות הגבוהות ביותר שבוצעו בעיר אי-פעם.
שלוש עובדות יסודיות לגבי העיר, הגובלת בדרומה בתל-אביב: הראשונה - רמת השרון היא העיר השנייה, או לפחות מתמודדת על המקום השני (עם גבעתיים) בארץ בגובה מחירי הדירות שלה, או במילים אחרות - אין נכסים זולים בעיר; העובדה השנייה: העיר אינה נמצאת ברשימת הערים שמושכות אליהן תושבי חוץ, ושוק היוקרה שלה מבוסס על הביקושים המקומיים בלבד. העובדה השלישית: היא עיר בתהליך שינויים. תוכנית המתאר העירונית, שאמנם נדחתה לפני כשנתיים, אך עשויה לצוץ מחדש בוואריאציה כזו או אחרת בעתיד הקרוב, תגדיל את מספר הדירות בעיר מ-15 אלף ל-42 אלף עד 2035; ב-2016 אישרה העירייה מסמך מדיניות לתמ"א 38, ובימים אלה מקודמים מגעים עם הממשלה להסכם גג לתוספת יחידות דיור.
"העיר עוברת שינויים רבים, אבל רובם באזור מורשה, במזרח העיר, שבו יש פריחה מטורפת של מגדלים", אומר השמאי מאור ברקו. "כבר היום יש מצוקה קשה של כניסה ויציאה מהשכונה ומקווים שיסיימו במהירות את המוצא לכביש 4. רמת השרון משתנה במהירות, ועוד תשתנה בעתיד, והיא לא הכפר של פעם".
ואולם מבחינת שוק היוקרה שלה, רמת השרון ממשיכה להתבסס על צמודי קרקע בחלק המערבי של העיר, החלק שלא השתנה מבחינת הבינוי שבו, ולהערכת ברקו גם לא ישתנה כל כך מהר, כי מדובר בחלקות קטנות יחסית שלא ניתן לבצע בהן פרויקטים של התחדשות עירונית, למשל. סיבה אחרת היא, שבאזור הזה מתגוררים אנשים בעלי מעמד והשפעה, שלא יתנו כל כך מהר לשנות את השכונה שלהם.
"השינויים התכנוניים נעשים באזורים אחרים", אומרת המתווכת יעל גלוזברג, מסוכנות ריל קפיטל.
שתי יחידות דיור על מגרש
הנכס היקר ביותר שנמכר ב-2018 היה וילה ברחוב בוסתנאי, שרשמה את אחד מהמחירים הגבוהים ביותר שנרשמו על נכסים בעיר - 21.35 מיליון שקל. "מדובר בנכס חדש (בשטח 723 מ"ר, לפי אתר רשות המסים, א"מ) על מגרש גדול בן כדונם. מדובר באחוזה של ממש, שיש מעטות כמותה ברמת השרון", מסביר ברקו.
לא הרחק, ברחוב שיבולת נמכר קוטג' חדש ב-15 מיליון שקל, ואילו ברחובות יסעור והבנים, נמכרו קוטג'ים ב-12.1 מיליון שקל כל אחד, על מגרשים ששטחם כחצי דונם - קטנים בהרבה מזה שנמכר ברחוב בוסתנאי.
יש סיבה להפרש המחירים הגדול - מעבר לשטחם של המבנים. בחלק מהחלקות במערב רמת השרון, ניתן להקים שתי יחידות דיור על שטח מגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-60% משטח המגרש, בתוספת מרתפים ובריכות שחייה; חלק אחר מהחלקות בחלקות מיועדות לאזור מגורים שבו מותר לבנות 4 יחידות דיור למגרש מינימלי של 750 מ"ר, ב-80% משטח החלקה. במגרשים של דונם ניתן להקים חמש יחידות דיור, כך שלמגרשים הגדולים יש פוטנציאל כלכלי הרבה יותר גדול מאשר "סתם" יכולת לבנות עליהם בית אחוזה גדול ומפואר.
העובדה שבפועל היו שהעדיפו שלא לנצל את מלוא הזכויות, ובמקום להקים מספר יחידות דיור, העדיפו לנהוג כמו מוכר הווילה בבוסתנאי, ולהקים נכסים שמבחינת המחירים שלהם יכולים להתמודד עם נכסים בהרצליה פיתוח.
"באותו מחיר אפשר פנטהאוז או בית"
זה המקום לחזור לנתונים הכללים של היוקרה המקומית: מ-2010 מספר העסקאות ביותר מ-5 מיליון שקל שומר על יציבות יחסית של בין 30 ל-50 עסקאות בשנה, וזאת למרות עליות המחירים. שנת השיא בעסקאות יוקרה הייתה דווקא 2017, שנה שבה השוק הכלל ארצי היה בנסיגה, ובמיוחד שוק היוקרה. לפיכך ניתן אפילו לייחס חלק ממיעוט העסקאות של 2018 לתיקון טכני של השוק.
גלוזברג אומרת, שעל אף שמדובר בשוק יוקרה, שלכאורה מנותק מיתר חלקי השוק, המוכרים והרוכשים ערים למציאות שמסביב, וכשהשוק כולו מוריד הילוך, גם הם מעדיפים לעתים לטפס על הגדר.
עיון נוסף בנתונים של 2017 מעלה כי באותה תקופה נכנסו לשוק הרבה דירות יוקרה חדשות בבנייה רווייה, חלקן פנטהאוזים וחלקן דירות גג, שנמכרו ברמות של 6-7 מיליון שקל, ובעלי האמצעים מבין התושבים - עטו עליהן. ב-2018 מספר העסקות בדירות בבנייה רוויה ירד במחצית ל-10 בלבד.
"כשאתה מדבר על דירות בבנייה רוויה, יש מעט מאוד מבני יוקרה אמיתיים בעיר", אומר ברקו. "היוקרה בבנייה רוויה באה לידי ביטוי במגדלים ספורים, כמו זה של חברת גינדי ברחוב יבנה, ששם היו עסקאות ברמות של 5.2-5.3 מיליון שקל, ובהרבה מבני בוטיק קטנים, שבהם מקימים דירות מיוחדות, שניתן לקבל עליהן בין 5 ל-7 מיליון שקל".
מבני הבוטיק כוללים דירות ספורות במסגרת תמ"א 38 בעיקר, ואולם הדירות המיוחדות אינן מתאימות לכולם: "רוב דירות הפנטהאוז הן דופלקסים, והציבור המבוגר שמעוניין למכור את צמוד הקרקע הישן שלו ב-5-6 מיליון שקל, אינו נלהב בדרך כלל מהמדרגות", מסביר ברקו. התוצאה - מעט מאוד דירות יוקרה אמיתיות בשוק, וכשהן יוצאות החוצה, כמו ב-2017 - אנשים מתנפלים עליהן.
גלוזברג מסכימה שהיצע הדירות המיוחדות בפרויקטים הרוויים אכן מוגבל מאוד, ואף מעידה כי זו הסיבה שמחירי הדירות הללו עולים. ואולם, היא מציינת, נוצרה אנומליה מסוימת, משום שמחירי הפנטהאוז ודירות הגן כבר השתוו למחירי צמודי קרקע. "באותו מחיר אתה יכול לקנות פנטהאוז או קוטג' על מגרש של 380 מ"ר, ורבים מעדיפים עדיין את הבית הפרטי", היא אומרת.
ומה לגבי תנודות המחירים? כיוון שמדובר במספר מצומצם של עסקאות, קשה לראות מגמה ברורה. אולם מסיפורו של קוטג' ברחוב הבנים ניתן אולי ללמוד משהו על הכיוון: הקוטג' הזה נמכר לפני חמש שנים בכ-12.8 מיליון שקל, ובמאי שנה שעברה נמכר בכ-12.1 מיליון שקל. גלוזברג מסבירה כי הרוכש האחרון ביצע בנכס עבודות שיפוץ מקיפות, שמסבירות את הירידה שדרש במחיר. מצד שני ניתן ללמוד מהסיפור, שבעל הנכס לא הצליח לשמור על הערך שבו רכש אותו לפני חמש שנים.
"אתה צריך לבחון כל נכס כזה כעומד בפני עצמו, כי כל אחד מהם מתנהג בצורה אחרת. יש מצבים שבהם בעלי נכסים מגיעים למסקנה, שעדיף להם להתפשר על מחיר, מאשר להשאיר את הנכס ריק, ולשלם ארנונה, ועל תחזוקת הנכס והבריכה", עונה גלוזברג.