גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: מה קורה כשהממ"ד המתוכנן מפריע לדירת השכנים?

ועדת הערר במחוז תל אביב קבעה כי בניית ממ"דים בקו אפס מהבניינים הסמוכים, תפגע ביכולת שלהם לעבור תמ"א בעצמם, ופסלה את החלטת הוועדה המקומית

הבית בבת ים. השכנים חששו מחסימת אור ואוויר / צילום: איל יצהר
הבית בבת ים. השכנים חששו מחסימת אור ואוויר / צילום: איל יצהר

חשיבותו של ממ"ד בדירת מגורים הוכחה בשנים האחרונות כאקוטית ואף מצילת חיים. לצד זאת, מהווה הממ"ד אלמנט משמעותי ביותר בחיזוק הבניין.

לכן, נוטות ועדות התכנון להקל על יזמים בכל הנוגע להוספת ממ"דים ולאפשר את מיקומם של הממ"דים אף בצמוד למגרשים הסמוכים ("בקו אפס").

במקרים כגון אלה, טוענים לרוב בעלי הדירות בבניינים הסמוכים לפגיעה בזכויותיהם הקנייניות, וזאת משום הוספת הממ"דים בסמוך לחלונות דירתם. לרוב תעלה הטענה מצד בעלי הדירות בבניין הסמוך, כי הוספת הממ"דים בסמוך לדירתם תגרום בהכרח לחסימת אור ואוויר ואף לפגיעה בפרטיותם (חלון הממ"ד של הדירות בבניין בו מבוצע פרויקט התמ"א עלול להימצא כמעט בצמידות לחלון חדר השינה של השכנים).

במקרים כגון אלה, מוטלת על ועדות התכנון מלאכת האיזון (שאיננה קלה) בין אינטרס בעלי הדירות בבניין בו מבוצע הפרויקט מחד (ליהנות מבניין מחוזק העומד בתקן רעידות אדמה ומהגנה מרבית מפני טילים ואירועי דומים (לא עלינו) ובין אינטרס בעלי הדירות בבניין הסמוך מנגד (למנוע פגיעה בקניינם ובפרטיותם).

סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה על ידי ועדת הערר המחוזית בתל אביב במסגרת ערר שבמרכזו מצוי בניין ברחוב השקמה 24 בבת ים. מדובר בבניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים, ובו 16 דירות (4 דירות בכל קומה) ו-3 חנויות בקומת הקרקע.

במסגרת בקשה להיתר שהוגשה לביצוע פרויקט חיזוק (תמ"א 38/1) ביקש היזם לחזק את הבניין, להוסיף מעלית, להוסיף מרפסות שמש וממ"ד לדירות הקיימות ולבנות 12 דירות חדשות בשלוש קומות.

במסגרת הבקשה התבקשו הקלות בקווי בניין לצורך הקמת מגדלי ממ"דים: חזית קדמית (מזרח): 0 במקום 5 מ'; חזית צדית (דרום): 0 במקום 3.50 מ'; חזית אחורית (מערב): 0.26 מ' במקום 5 מ'; חזית צדית (צפון): 0.90 מ' במקום 3.50 מ'.

לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות מצד בעלי דירות בבניינים הסמוכים. הוועדה החליטה לאשר את הבקשה להיתר וזאת במספר תנאים כגון שינוי מיקום חלק מהממ"דים ובנוגע לאחרים - שינוי מיקום החלון המצוי בהם כך שלא יפנו לבניין הסמוך.

המתנגדים לא השלימו עם החלטת הוועדה המקומית ועתרו לוועדת הערר נגד מתן היתר הבניה.

במסגרת הערר טענו המתנגדים לפגיעה מהותית בדירותיהם כתוצאה מהקמת מגדל ממ"דים בקו אפס למגרש שלהם. בניה כאמור תגרום לטענתם מניעת אור ואויר לדירותיהם.

מנגד, טענה הוועדה המקומית בערר, כי היא קיבלה החלטה המאזנת בין האינטרס החשוב של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לבין טענות המתנגדים בדבר הפגיעה בהם.

לאחר שמיעת טענות הצדדים מצאה ועדת הערר לקבל את הערר.

ועדת הערר מצאה תחילה להזכיר כי זכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, ולוועדה המקומית נתון שיקול דעת רחב כמפורט בסעיפים 21-22 להוראותיה של התמ"א, שלא לאשר בקשות מכוחה.

עוד הזכירה הוועדה כי תמ"א 38 נועדה לייצר כלי סטטוטורי מהיר שיאפשר חיזוק מבנים במהירות בהתאם לתקן 413 ומהווה כלי סטטוטורי חריג ויוצא דופן, שנועד להתמודד עם אירוע יוצא דופן - הצורך להתאים מבנים לתקן עמידות ברעידות אדמה, על מנת להבטיח את ביטחונם של תושבי מדינת ישראל במקרה של רעידת אדמה.

אולם, הוסיפה הוועדה וקבעה כי הקמתם של מגדלי ממ"דים בצמידות למגרשים סמוכים, בסטייה מקווי הבניין המאושרים, מעוררת קשיים תכנוניים של ממש, לרבות פגיעה בבעלי נכסים במגרשים הצמודים.

בעניין הנדון נקבע, כי הפתרון עליו הורתה הוועדה המקומית ביחס לממ"דים אינו מהווה איזון מספק.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה כך: "כאשר מתוכנן ממ"ד בקו אפס (או דומה לכך) נדרש לערוך תיאום ובחינה אל מול המגרש הצמוד, זאת על מנת לבחון את ההשלכות על המבנה הצמוד, ובין השאר, לבחון האפשרות שגם הבניין במגרש הצמוד יבקש לחזק ולמגן עצמו באופן דומה. במקרה זה אין זה סביר בעינינו שלא נערך תיאום או בדיקה בדבר מיקום מגדל הממ"דים באופן אשר לא יאיין את האפשרות לחיזוק ומיגון גם של המבנה הצמוד".

נקבע עוד, כי הוועדה המקומית לא הציגה תכנון עקרוני עתידי שיאפשר גם למבנים הצמודים לחזק ולמגן עצמם בעתיד ובכך שגתה עת אישרה הקמתם של מגדלי ממ"דים כאמור, מבלי שבחנה קודם לכן את אפשרות החיזוק והמיגון של הבניינים במגרשים הגובלים, המושפעים ממיקום מגדלי הממ"דים בצמידות אליהם.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי בבחינה ראשונית של מבנה המתנגדים נראה שאפשרויות מיקום ממ"דים עבור הדירות העורפיות בבניין המתנגדים מצומצמות ואפשר שיתברר בעתיד שהמיקום האפשרי לממ"דים הוא רק לכיוון מגרש מגישי הבקשה להיתר.

משמעות הדבר היא שככל שתידרש בעתיד הקמת ממ"דים כאמור לבניין המתנגדים עלול להיווצר מצב תכנוני בעייתי ביותר, בו שני המבנים יחוברו, ויחסם כליל מעבר של אויר ושמש מכיוון חזית זו (וכבר היום כך נקבע, הקמת מגדל הממ"דים במיקום המוצע מייצרת פגיעה של ממש בדירות המתנגדים משום שבניית הממ"דים המוצעת תצמצם משמעותית מעבר של אויר ואור לדירות המתנגדים).

נוכח כל האמור לעיל מצאה ועדת הערר לקבל את הערר ולבטל את החלטת הוועדה המקומית שאישרה את הבקשה להיתר.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).

לאתר האינטרנט של המשרד: http://www.halpert-law.co.il

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב/ צילום: איל יצהר

נעילה שלילית בבורסה: ת"א 90 איבד 1.5%, טבע סיימה באדום

ביקום דיווחה כי התקבל אישור שר התקשורת דודי אמסלם לרכישת השליטה בחברה בידי סרצ'לייט ● טבע, שרשמה עליות במהלך רוב שעות המסחר, סיימה את היום בירידות ● אנלייט וסלע נדלן בלטו בירידות

שלמה נחמה, יו"ר אלומיי קפיטל  / צילום: אלי דסה

דרישת התשלום של רמ"י גרמה לאלומיי להקפיא פרויקט אגירה שאובה של 1.4 מיליארד שקל בצוק מנרה

למנכ"ל הפרויקט, דורון גרופר, ולחברי הצוות שלו ניתנה הודעה על הפסקת הסכם העסקה, הצפויה להיכנס לתוקף בעוד 90 יום, אם לא תירשם התקדמות מול רמ"י

שי באב"ד בדיון בוועדת הכספים / צילום: דוברות הכנסת, יח"צ

באב"ד: "המבקר לא טען לרגע שהיו משחקים בגירעון. המבקר צריך לפרסם דוח במיידי"

מנכ"ל האוצר חשף בדיון בוועדת הכספים של הכנסת כי דוח מבקר המדינה שטרם פורסם מצא שלא היו משחקים בגירעון התקציבי ב-2018 ● מרידור: "אין כסף באוצר היום" ●  עלות מוערכת למערכה שלישית של בחירות: כ-3.3 מיליארד שקל

צה"ל הפציץ בשכונת שג'אעיה בעזה את ביתו של בכיר בג'יהאד האסלאמי / צילום: REUTERS/Mohammed Salem

הסלמה ביטחונית: אחרי חיסול הבכיר בעזה - אזעקות מהדרום עד המרכז

(עדכונים שוטפים): ביתו של בהאא' אבו אל-עטא, שהוגדר על ידי צה"ל כ"פצצה מתקתקת", הופצץ בשכונת שג'עאיה ● הג'יהאד האסלאמי: "התגובה שלנו תזעזע את היישות הציונית" ● אזעקות נשמעו מעוטף עזה ועד לגדרה, ראשון לציון וחולון. אין לימודים בדרום ובערים במרכז

חדר צינתור בהרצליה מדיקל סנטר/  קרדיט: יח"צ.

קבוצת הביטוח מגדל במו"מ לרכישת נתח מהרצליה מדיקל סנטר

הרצליה מדיקל סנטר הינו בית חולים פרטי מוביל שככל הידוע נמצא בבעלות יאיר לנדאו, קופת החולים שירותי בריאות כללית וכלל ביטוח ● ככל הידוע הכללית וכלל ביטוח לא במו"מ למכירת החזקותיהן

חיפוש נפט וגז/ צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

ארגוני הסביבה נגד חיפוש פצלי שמן באתר אורון: "עוול היסטורי"

ארגוני הסביבה נגד חיפוש והפקת פצלי שמן: "מדובר בסתירה מובהקת להתחייבויות המדינה לצמצום גזי חממה" ● הארגונים פנו למנהל מקרקעי ישראל בדרישה לא לתת רישיון לחיפושי פצלי השמן והזהירו מפני השפעות שליליות על הטבע ובריאות הציבור ● המשרד להגנת הסביבה סבור כי "עסקה זו מעניקה תמריץ לאחד מסוגי הדלקים הגרועים ביותר וכי לקידומה יהיו השלכות שליליות על ישראל"

בנימין נתניהו / צילום: יוסי זמיר

הפרקליטות: המבחנים לסיקור חיובי כשוחד בתיק שמעוני תואמים את החשדות נגד נתניהו

בפרקליטות הביעו שביעות-רצון מהכרעת הדין שנתנה היום השופטת לימור מרגולין-יחידי בעניין איתמר שמעוני, ראש העיר אשקלון לשעבר ● בהכרעת הדין נפסק כי בתנאים מסוימים יכולה מערכת יחסים בין נבחר ציבור וכלי תקשורת להיחשב כמערכת יחסים שוחדית

חבילות של אמזון / צילום: שאטרסטוק

עברית הפכה לשפה השמינית באמזון: צעד משמעותי ללוקליזציה בישראל

מאז ההשקה נשמעו תלונות של סוחרים כי אמזון נמנעת מלהשקיע בשיווק הפלטפורמה, וכי אין תנועה של לקוחות בחנויות שלהם ● הבשורה המרכזית בצעד הנוכחי היא בעיקר הנכונות של אמזון לבצע השקעות בזירת המסחר בארץ

תקשורת דור 5 - הדלק לכלכלה של העשור הבא / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

חדשות טובות לחברות הסלולר: ישלמו עשרות מיליוני שקלים פחות עבור ערבויות

משרד התקשורת החליט להקל על המפעילים גם בערבות עבור הרישיון וגם עבור הערבות בחובות הפריסה ● החדשות שלא יאהבו לשמוע הם שבמכרז הדור החמישי המשרד לא משנה את התנאים לגבי תדרי ה–700 מגה הרץ המבוקשים

שלמה אייזנברג / צילום: תמר מצפי, גלובס

עדי דנה יחליף את שי טאובר כמנכ"ל קבוצת ישרס של שלמה אייזנברג

דנה (45) יחליף את שי טאובר, שמסיים 11 שנות כהונה כמנכ"ל הקבוצה וסיכם באחרונה על פרישתו מהתפקיד בסוף 2019

צחי הנגבי

האם החוק מכיר בנבצרות של ראש ממשלה רק מטעמים רפואיים?

מתווה הנשיא להקמת ממשלת אחדות כולל גם סעיף שנוי במחלוקת: אם יוגש כתב אישום נגד רה"מ הוא "ייצא לנבצרות" ● אבל האם יכול להיות שהחוק קובע כי נבצרות עוסקת רק בעניינים בריאותיים? ● המשרוקית של גלובס

בני גנץ / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

גנץ: מחר אפגש עם ליברמן בנוגע למתווה שהציע לממשלת אחדות

יו"ר כחול לבן קרא לנתניהו לקיים עמו מו"מ ישיר, אמיתי וכן: "בוא נדבר תכל'ס, על מה שמעניין את אזרחי ישראל - ולא רק על מה שמעניין אותך. זו השעה, זו הציפייה של אזרחי ישראל משנינו, מכולנו, והם לא יסלחו לנו אם לא נעשה זאת"

מיכל לוצקי/ צילום: מיכה לובטון

מיכל לוצקי פורשת מרשת 13 ותמונה לסמנכ"לית הדיגיטל והפיתוח העסקי של "גלובס"

לוצקי, שעובדת בתחום הדיגיטל למעלה מ-15 שנה, מחליפה ב"גלובס" את סמנכ"ל הדיגיטל ניר אינגביר, שביקש לסיים את תפקידו וחוזר לתעשיית ההייטק

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

שר התקשורת אמסלם חתם על עסקת מכירת השליטה בבזק

המהלך התאפשר בעקבות אישורו של היועמ"ש, למרות שאמסלם לא היה זקוק מבחינה חוקית לאישורו ● עמי ברלב, מנכ"ל ביקום: "מודים לצוות משרד התקשורת ושר התקשורת שניהלו מהלך יסודי תוך התנהלות מקצועית במיוחד לטובת הציבור במדינת ישראל"

אמזון./ צילום:  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אמזון עולה עם תרגום לעברית ויוצאת במבצע שילוח חינם לישראל

זאת בקנייה מעל 49 דולר ● המבצע אומנם לא חל כאמור על כל המוצרים הנמכרים באמזון, אבל רבים מהם, בקטגוריות השונות, כן נכללים בו

בורסות אסיה / צילום: רויטרס

נטייה לעליות באסיה בעוד וול סטריט מדשדשת ברמת שיא

הניקיי היפני עולה ב-0.5%, הבורסה בהונג קונג עולה ב-0.3%, שנחאי ללא שינוי, והבורסה בסינגפור עולה ב-0.56%% ● עיני המשקיעים מופנות לעדות יו"ר הפד ג'רום פאואל בסנאט

כיפת ברזל/צילום:תמר מצפי

מי עובד היום ואיפה הכל סגור: אלו הנחיות פיקוד העורף המלאות

מחשש לתגובת הג'יהאד האסלאמי לחיסולו של מפקד בכיר בארגון על ידי צה"ל הבוקר, הודיע פיקוד העורף כי כל מקומות העבודה שאינם חיוניים בגוש דן - יישארו סגורים ● רשויות בדרום ובמרכז הארץ הכריזו על ביטול הלימודים ● צירי תנועה הקרובים לגדר נחסמו ● הבנקים עברו למתכונת חירום

השולמנים וביטוח לאומי/ צילום: כדיה לוי, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מה הן נקודות התורפה של מחאת השולמנים?

ח"כ לשעבר רועי פולקמן, האיש שניסה לשפר את מצב העצמאים בכנסת, מסביר מה הן נקודות התורפה של מחאת העצמאים המוצדקת - ומייעץ לשולמנים ממה כדאי להם להזהר ● האזינו

חגיגות יום הרווקים של עליבאבא / צילום: Aly Song, רויטרס

יום הרווקים הסיני שבר שיאים: היקף מכירות של 38.4 מיליארד דולר

יום ההנחות הבינלאומי יצא לדרך בשעה חצות שעון סין ● מספר שעות לפני סיום יום הרווקים עמד היקף המכירות על 37.5 מיליארד דולר ● אחרי דקה ו-8 שניות בלבד נרשמו באתרים של קבוצת עליבאבא מכירות בהיקף של מיליארד דולר

בנימין נתניהו בקלפי / צילום: חיים צח-לעמ"

נתניהו: "במדינות ערב יש נכונות גוברת והולכת למיסוד הקשרים עם ישראל"

ראש הממשלה הגיע היום במפתיע לכנס לציון 25 להסכם השלום עם ירדן, שיזמה ח"כ מרב מיכאלי ● נתניהו: ביורוקרטיה מעכבת הקמת רשת מסילות רכבת בין ישראל, ירדן וערב הסעודית