למרות העליות של השנים האחרונות, חלק מחברות הנדל"ן המקומיות שרוב פעילותן מתרכזת בחו"ל עדיין נסחרות בשווי הנמוך, לעיתים משמעותית, מההון העצמי שלהן. ברשימה זאת ניתן לציין בין השאר את ביג, סאמיט, אדגר ואספן גרופ. האחרונה נסחרת כיום בשווי של כ-410 מיליון שקל בעוד הונה העצמי עומד על כ-590 מיליון שקל.
אספן, בשליטת יזם ההייטק רוני צארום, עוסקת ברכישה, השכרה וניהול נדל"ן מניב בישראל ובחו"ל, וכן בהשקעה בחוות סולאריות. לחברה נכסים מניבים בענפי התעשייה והלוגיסטיקה (34% מסך הנכסים), המשרדים וההייטק (50%) המסחר (13%) ורפואה ונופש (3%). תיק הנכסים שלה חלש בסוף 2018 על כ-370 אלף מ"ר, בשיעור תפוסה ממוצע של 96%, הנחלקים גיאוגרפית בין הולנד (51%), גרמניה (30%), ישראל (14%) ושווייץ (5%).
אספן עברה לאחרונה שינויים בהנהלה הבכירה, לאחר שבחודש ינואר השנה מונתה צופית הראל (45) למנכ"לית החברה במקום גיא אליאס, לאחר שכיהנה בשלוש השנים האחרונות כסמנכ"לית הכספים של החברה. יו"ר החברה ב-11 השנים האחרונות הוא גיא פרג (48), רו"ח בהשכלתו, האומר כי "כשקיבלנו את המפתחות לחברה ב-2005 היו לה נכסים בישראל בלבד, בהיקף של כ-400 מיליון שקל עם הכנסות של כ-30 מיליון שקל בשנה. היום אנחנו כבר עם היקף נכסים של כ-3.3 מיליארד שקל והכנסות של כ-260 מיליון שקל בשנה. חברה עם נכסים חזקים ותזרים יציב".
בעל השליטה באספן גרופ הוא כאמור רוני צארום (מחזיק 47% מהמניות), שעשה את הונו הגדול ממכירת הסטארט-אפ אקסלינק בשנת 2000, רגע לפני התפוצצות בועת מניות הדוט-קום, לידי ענקית הטכנולוגיה דאז קומברס, תמורת כ-550 מיליון דולר במניות. שווי חלקו של צארום במכירה הוערך ביותר מרבע מיליארד דולר.
מלבד צארום מחזיקים במניות אספן עוד שלושה גופים מוסדיים גדולים - מיטב דש, מנורה מבטחים והראל - שהם בעלי עניין בחברה. "אנחנו עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם המוסדיים וחלק מההשקעות שלנו באירופה נעשות ביחד עם גופים מוסדיים אחרים, כמו הלמן אלדובי ואלטשולר שחם, מה שנותן לנו הרבה יותר כוח ויוצר הזדמנויות נוספות", אומר פרג. "הקמנו באספן חברה בת שמתמקדת בניהול נכון של ניהול משרדים במאה ה-21, כמו שיעורי יוגה וקבוצות ריצה לעובדים ולמעשה ייצור קהילה בבניין".
אתם לא היחידים שעושים זאת.
"נכון. אבל לקחנו את זה רמה אחת קדימה. אין ספק שהבניינים החדשים והמודרניים יותר עושים את זה, אבל אנחנו יודעים להיכנס לבניינים ישנים יותר ולשדרג את חוויית השהייה שם".
בשנים האחרונות הגדילה אספן את רמת המינוף שלה, כאשר ההון העצמי שלה עומד על כ-18% מהמאזן המאוחד, שהיקפו תפח לכ-3.2 מיליארד שקל.
המינוף שלכם נחשב לגבוה יחסית. משבר יכול לתפוס אתכם במצב לא נעים.
"אנחנו מאמינים ובטוחים בדרך שלנו ואם רוצים להתקדם אז צריך להשתמש במינוף, אבל אנחנו עושים את זה בצורה מושכלת. תמיד שמרנו על כרית מזומנים מספיק גדולה. אפשר לראות את זה בתשואות האג"ח שלנו שהן נמוכות יחסית. אני מרגיש מאוד בנוח עם רמת המינוף שלנו. אף פעם לא הגענו קרוב לקצה וגם לא נגיע. תמיד אנחנו בשליטה מאוד טובה על מה שקורה בחברה".
לאחרונה זכתה מניית אספן גרופ להמלצת קנייה מבית ההשקעות ווליו בייס, שהציב למניה מחיר יעד של 10.2 שקלים, הגבוה ב-51% ממחירה בבורסה. "אנו מעריכים כי החברה תמשיך לצמוח בפעילות המניבה באירופה, שם יש לה בסיס איתן... אופי הפעילות הסולידי בתחום הנדל"ן המניב והמשך השאת הרווחים כפי שקרה בשנת 2018, יימשך להערכתנו ביתר שאת בשנתיים הקרובות, ומקרבים את המנייה להיכלל במדד ת"א 125".
לדברי פרג, "חלק מהבעיה זה גם הסחירות הנמוכה במניה. ידוע שהמוסדיים הגדולים מתנזרים מהשקעות בחברות הקטנות ולכן שמנו לנו למטרה להיכנס למדד ת"א 125. אנחנו בדרך לשם, הולכים ומתקרבים. ואז גם מוסדיים אחרים יוכלו להצטרף ולהשקיע ומחזורי המסחר במניה יגדלו".
כשאתם קונים נכס באירופה, כיצד הוא ממומן?
"בשנים האחרונות כשקנינו נכסים בהולנד עשינו את המימון באמצעות בנקים גרמניים שהם הכי אגרסיביים. היום הריבית שלנו לצורך קניית נכסים באירופה עומדת על 1.3%-1.5% ריבית קבועה לתקופה של 5-7 שנים באירו, שזה כמעט כמו לקבל כסף בחינם. כבר תקופה מאוד ארוכה הריבית באירופה מאוד מאוד נמוכה וזה כנראה יימשך בשנים הקרובות".
ואיזה תשואות אתם מצליחים להשיג בממוצע על הנכסים?
"אנחנו עושים עסקאות ברמה של 6%-8% תשואה. אז אם אתה מסתכל על המרווח מול הריבית רואים מיד שאפשר להשיג תשואה מאוד גבוהה על ההון".
את שנת 2018 סיימה אספן עם גידול של 33% בהכנסות לעומת 2017, לרמה של כ-260 מיליון שקל, התזרים הנקי מפעילות (FFO) גדל ב-40% לרמה של כ-90 מיליון שקל והרווח הנקי קפץ ב-66% והסתכם בכ-114 מיליון שקל. בשלוש השנים האחרונות רשמה מניית אספן גרופ עלייה מתונה יחסית של 35%.
"התשואות בגרמניה נפלו ל-3% במיקומים מרכזיים"
כמו חברות נדל"ן מניב אחרות הפועלות בחו"ל, גם אספן חשופה לשינוי פתאומי לרעה באזורי הפעילות שלה, לירידה בביקושים לשטחים להשכרה, להוזלה בדמי השכירות, לתחלופה גבוהה של שוכרים וכמובן לירידה בערך נכסיה. גם עלייה מהירה בשיעורי הריבית ושינויים בשערי המטבעות יכולים לפגוע כמובן בתוצאות של אספן.
הכלכלה באירופה בכלל ובגרמניה בפרט נמצאות בהאטה, ורמת האי ודאות שם ובעולם בכלל גבוהה יחסית. זה משפיע?
"בהחלט. אבל צריך להבין שיש הרבה מאוד כסף ומשקיעים בעולם שמעוניינים היום בעסקאות עם תשואה של 3% שיכולים לקבל זאת בשוק המשרדים בגרמניה. בגלל זה, אגב, עברנו להולנד. יש פער של 1%-2% בתשואות בהולנד מול גרמניה במיקומים מרכזיים. הולנד היא כלכלה של טריפל איי, עם שיעור אבטלה מאוד נמוך. היה שם משבר בשוק המשרדים ב-2011-2012 וקרו שם שתי תופעות מקבילות - הבנייה החדשה נעצרה והמדינה נתנה אישורים להסב בנייני מגורים למשרדים. ב-2013 זיהינו שם שינוי מגמה והתחלנו להשקיע. היום שיעור התפוסה במשרדים בהולנד הוא בשיאו. אנחנו מרגישים מאוד בנוח בהולנד וגרמניה אבל לא נחים ומסתכלים גם על שווקים נוספים באירופה".
בראשית השבוע דיווחה החברה על מכירת נכס בהולנד תמורת 50.6 מיליון אירו (כ-203 מיליון שקל). מדובר במרכז לוגיסטי שאספן רכשה ב-2012 בסכום של כ-25 מיליון אירו והרחיבה אותו, וכיום הוא מושכר לחברת האופנה הבינלאומית טימברלנד. החברה תרשום רווח (לפני מס והוצאות נלוות) של כ-25 מיליון שקל (כ-6.3 מיליון אירו), ויוותר בידה תזרים חופשי (לפני מס והוצאות נלוות) בסך של כ-100 מיליון שקל.
עם זאת, באספן מתכוונים להמשיך ולהעמיק את הפעילות בהולנד, למרות שפרג מסכים כי היום קשה הרבה יותר למצוא נכסים במערב אירופה בתשואות של 6%-7%, לאחר העליות במחירי הנכסים בשנים האחרונות. "היום נסגרות עסקאות בתשואות של כ-5% ואפילו 3% בגרמניה בתחום המשרדים במיקומים מרכזיים. יש לנו מטה בהולנד עם אנשים מקומיים שמנהל ומטפל בנכסים. זו מדינה קטנה יחסית עם כמה שחקנים מרכזיים גדולים ובגלל שהיינו פעילים מאוד במדינה בשנים האחרונות, מכירים אותנו ויש לנו מוניטין טוב. מגיעות אלינו הרבה עסקאות מכל מיני מקורות".
אז אתם יכולים עדיין למצוא עסקאות בתשואות גבוהות יחסית?
"כן. בהחלט. ובגלל שהריבית כל כך נמוכה אפשר לסגור עסקאות עם פוטנציאל השבחה ותשואה גבוה. אבל, אין ספק שיהיה קשה לשחזר את התוצאות והתשואות שלנו בשנים האחרונות. עדיין החברה נהנית מצמיחה מאוד יפה וזה לא בא לידי ביטוי בתמחור שלנו בשוק".