בנייני מגורים באילת / צילום: שאטרסטוק
לפני יותר מעשור, בסוף 2008, נרשמה באילת העסקה היקרה ביותר אי פעם על יחידת דיור - 12 מיליון שקל שולמו על וילה בשכונת שחמון בעיר. ב-2010 נמכרה באותה שכונה וילה ב-9.2 מיליון שקל וב-2013 נמכרה באותה שכונה וילה אחרת ב-10.3 מיליון שקל; ב-2015 בוצעו בעיר שלוש עסקאות ביותר מ-8 מיליון שקל. מאז, קשה למצוא באילת עסקות ביותר מ-4 מיליון שקל.
"אילת היא לא עיר עם צביון יוקרתי, והאפיון הסוציו-אקונומי של תושבי אינו גבוה", אומר השמאי עידן אזולאי. "מי שהשפיע על התנודתיות של המחירים הם תושבים זרים. לפני עשור הצרפתים ממש כבשו את העיר ורכשו כאן נכסים. בשנים האחרונות הם כמעט שלא מגיעים וזו הסיבה לירידה הגדולה במספר העסקות במחירים גבוהים".
"הצרפתים והרוסים שבעבר עשו את השוק - נעלמו, והעיר כבר לא מושכת ישראלים כבעבר", מוסיף זכיין אנגלו סכסון בעיר, שמוליק רוזנפלד.
רק שלוש עסקאות של 4 מיליון שקל ויותר בוצעו בעיר בשנה שעברה: בראשונה נמכרה וילה של 7 חדרים, 250 מ"ר, בדרך הבשמים ברובע 6 היוקרתי שמעל לנמל ב-4 מיליון שקל; בעסקה השנייה נמכרה וילה בת 8 חדרים, 290 מ"ר, במשעול תלתן בשכונת אמדר, הסמוכה לים ולבתי המלון. בעסקה הגבוהה ביותר ב-2018 נמכרה וילה בסמטת צוקים, שהיא הקטנה מבין השלוש, 180 מ"ר, 7 חדרים, ב-4.25 מיליון שקל.
מה מיוחד בנכסים הללו?
"הנכס ברובע 6 חדש, והשניים האחרים משופצים ברמה יסודית", מספר אזולאי.
"קהל מצומצם מאוד"
הקבלן הגדול ביותר שבונה בעיר הוא יוסי אברהמי, שמספר כי "רוב הלקוחות שבוחרים לרכוש דירת יוקרה בעיר הם תושבי אילת, או תושבי חוץ שרוצים ליהנות מהאקלים הייחודי שלה בזמן שהם שוהים בארץ. בכל מקרה, מדובר בקהל מצומצם מאוד. בתקופה האחרונה אנחנו מזהים שינוי מגמה וביקוש גדל לדירות יוקרה בעיר, בעיקר בדירות שחוצות את רף ה-3 מיליון שקל, אולם טרם הגענו לרמת הביקוש אליה היינו רגילים עד לפני שנים אחדות".
אברהמי, שבנה באילת למעלה מ-1,200 יחידות דיור, אומר, כי "אילת היא עיר יוצאת דופן בכל הנוגע לעולם הנדל"ן. מצד אחד היא רחוקה ממרכז הארץ, מבודדת כביכול ולא מושפעת מערים שכנות, אולם מחירי הדירות בעיר גבוהים ואף חוצים את רף ה-2 מיליון שקל לדירה. הסיבה לכך היא היצע נמוך מאוד של דירות בעיר, בוודאי שמדובר על תחום דירות היוקרה".
שיא בעסקאות של יוקרה-לייט
חרף הירידה במספר עסקאות היוקרה, 2018 קבעה שיא של שמונה שנים לפחות במספר העסקות שאפשר לקרוא להן יוקרתי לייט - נכסים במחירים של 2 מיליון שקל ויותר. 74 עסקאות כאלה נחתמו בשנה שעברה, לעומת 55 ב-2016 וב-2017.
מי שמבצע את העסקאות של 2-2.5 מיליון שקל הם בעיקר ישראלים. אזולאי מעריך שחלק גדול מהעסקות בטווחים הללו, נסגרות בפרויקטים חדשים שמוקמים בשכונת שחמון וברובע 6, שם בונות בין היתר החברות א. לוי, קבוצת פרץ לוזון, בלושטיין חי ויוסי אברהמי. ואכן, כמחצית מהעסקאות ברמות המחירים הללו היו עסקאות לרכישת דירות חדשות. אבל מדוע דווקא בשנים האחרונות חלה מעין פריצת דרך?
רוב השוק המקומי מתנהל בדירות של פחות ממיליון שקל. במצב של האוכלוסייה המקומית לא חל בשנים האחרונות שום שינוי סוציו-אקונומי אמיתי, שיוכל לשלב חלקים משמעותיים ממנה בתוך שוק היוקרה.
נראה כי הדינמיקה של שוק הדירות היקרות יותר מוכתבת על ידי גורמים חיצוניים, תושבי חוץ או משקיעים ישראלים שאינם תושבי העיר. ואם תושבי החוץ ממעטים לרכוש דירות יוקרה בעיר, המפתח טמון ככל הנראה אצל המשקיעים הישראלים.
"אילת היא משק סגור, שמה שמניע את גלגל הנדל"ן שלה זה אנשים מבחוץ", אומר אזולאי. "אני מעריך שתושבי מרכז הארץ רוכשים להשקעה. פעם ניתן היה להגיע לתשואות של 6%-7% בשנה על השכרת דירות; כיום זה בסביבות 4%".
"לדעתי זה קשור לצפי התיירות החדשה שתגיע לעיר", סבור רוזנפלד. "העיר לא מספיק ערוכה לתיירות הזולה שתגיע הנה, משום שרוב בתי המלון הם של 4-5 כוכבים, אבל מי שיגיע הנה בטיסות שכר, מחפש יותר דירות של Airbnb. זה מביא משקיעים מסוימים לקנות קוטג'ים ודירות גדולות שבאמת עולים בסביבות 2-2.5 מיליון שקל".
ומה עם בעלי נכסי היוקרה בעיר, שעולים יותר מ-3 מיליון שקל? "מאוד פשוט. הם נתקעים, ויכולים להישאר שנים עם הנכסים למכירה", עונה רוזנפלד.