עתודות קרקע בדרום חולון / צילום: Shutterstock
היטלי השבחה הם תפוח אדמה לוהט בענף הנדל"ן, משום שמדובר מצד אחד בהכנסה שמנה לרשויות המקומיות בעקבות תכנון חדש, ומצד שני זו הוצאה ניכרת לבעלי נכסים, שבדרך כלל מצטיידים בעורך דין ורצים לערער על החיובים שהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה מגישות להם. לעתים, כמו במקרה שמתרחש בימים אלה בחולון, מדובר במלחמה עקובה מהרבה כסף.
העיקרון של ההיטל פשוט: על בעל הנכס לשלם מחצית מגובה ההשבחה של הנכס במצבו התכנוני החדש, לעומת זה הקודם. לדוגמה, במקרה של נכס ששוויו עלה ב-10% בזכות החלטה מסוימת של עירייה, יצטרכו בעלי הדירה לשלם לעירייה 5% מעליית השווי.
בפועל, הנוסחאות לחישובי הערכים של המצב הקודם לעומת זה הנוכחי, הן סבוכות, ומורכבות לא פעם מהנחות שונות כמו מידת זמינות הקרקע, שלבי התוכנית, ולעתים גם אין הסכמות לגבי המצב התכנוני של יחידות קרקע, שנתון לפרשנויות שונות.
כתוצאה מכך, בעלי הקרקעות והרשויות המקומיות מגיעים בחלק גדול מאוד מהמקרים להכרעות של שמאים מכריעים, שמחליטים על ערכי הנכסים במצבים השונים, ולא פעם המאבק ממשיך לוועדות ערר מחוזיות לתכנון ולבנייה, ואף לבתי משפט. אפשר להניח שגם המחלוקת הבאה תגיע לשם.
היטל השבחה בגובה של 750 שקל למ"ר
מדובר בעתודת הבנייה העיקרית של חולון - חטיבת קרקע בגודל 4,080 דונם, שנמצאת בדרום העיר, בין שדרות ירושלים ושכונת קרית שרת מצפון, כביש 4 ממזרח, הגבול עם ראשל"צ מדרום ונתיבי איילון ממערב.
התוכנית שאושרה במקום, ח/500, כוללת בנייה של כ-13.7 אלף דירות, בבנייה רוויה וצמודת קרקע; כ-930 אלף מ"ר לתעסוקה ולמסחר; וכ-175 אלף מ"ר לטובת צרכי ציבור. לפני כן חלה על המתחם הזה תוכנית מ-1978, המהווה את הבסיס לכל החישובים.
לפי שומה כוללת שנערכה עבור עיריית חולון על ידי השמאי אורי כהן, שווי כלל הקרקע הכלולה בתוכנית מגיע ל-14.6 מיליארד שקל, בעוד שלפי התוכנית הקודמת השווי הגיע ל-7.1 מיליארד שקל. ואולם מכיוון שהקרקע אינה זמינה לבנייה, כי אין לגביה תוכניות בניין עיר, העריכו בעירייה כי שווי מ"ר במצב הקודם הגיע ל-1,450 שקל, ואילו שווי של מ"ר לפי ח/500 מגיע ל-2,900 שקל. לאור כל זאת, ההשבחה שכל מ"ר קרקע בתוכנית החדשה, מגיעה ל-1,500 שקל, ועל כן היטל ההשבחה צריך להגיע ל-750 שקל. סך היטל ההשבחה על כל התוכנית מגיע לכ-2.6 מיליארד שקל. השטחים שחושבו לצורך היטל ההשבחה הם כ-3,470 דונם. היתרה יהיו שטחים ציבוריים וחניוני אוטובוסים.
בעלי קרקעות במתחם לא נותרו שקטים, והם הגישו השגות באמצעות שמאים מטעמם. כאן התקבלו מגוון של הכרעות מצד שמאים מכריעים.
השמאית המכריעה דורית פריאל טיפלה בשני מקרים של השגות, שהוגשו על ידי השמאית איריס כדרי שלומוביץ. בהכרעה אחת, שבה הוועדה המקומית העריכה כי הקרקע הושבחה ב-162 אלף שקל, קבעה השמאית פריאל כי אין כל השבחה ולכן אין כל צורך בחיוב בעלת הקרקע בהיטל השבחה; במקרה אחר, שבו הוועדה המקומית קבעה השבחה של 502.5 אלף שקל, הסתפקה השמאית המכרעת בקביעה כי התוכנית השביחה את הקרקע ב-134 אלף שקל בלבד.
גם הכרעות נוספות של שמאים מכריעים שהגיעו לידי "גלובס" מראות כי האחרונים אינם מאמצים את שיטת החישוב של הוועדה המקומית.
במקרה אחד שהובא על ידי השמאי ליאור בדש, שייצג בעלי קרקע, השמאית המכריעה שושי שרביט-שפירא קבעה השבחה של 121 אלף שקל לחטיבת קרקע שבוועדה המקומית העריכו את עליית השווי שלה ב-252 אלף שקל; במקרה אחר שבו ייצג השמאי בדש בעל קרקע אחר, הפחית השמאי המכריע עומר סרחאן את הערכת השבחת הקרקע מ-504 אלף ל-50.4 אלף שקל בלבד; השמאי המכריע בועז קוט, שאליו הוגשה שומה נגדית מצד השמאי דורון כהן, הפחית ערך של השבחת קרקע מ-507 אלף שקל ל-335 אלף שקל; השמאי אלי סידאוי שייצג בעלי קרקע במקום אחר, הצליח לשכנע את השמאי המכריע דוד טיגרמן להפחית את שווי ההשבחה מ-337.5 אלף שקל ל-146.2 אלף שקל.
להתאים את ההיטל לכל נכס ונכס בתוכנית
השמאים המכריעים ציינו קשיים שונים בהערכת השווי של הקרקעות במצבן הקודם. "נושא זה מהווה את עיקר המחלוקת", כתב השמאי המכריע טיגרמן. "לא ניתן לבסס את השווי במצב הקודם על עסקאות בקרקע, שכן אין בפועל עסקאות המשקפות, בסמוך למועד הקובע, את הציפייה הכללית בהיעדר תוכנית ח/500 . ניתן לאתר עסקאות הקודמות להחלטה על פרסום הודעה על הכנת תוכנית ח/ 500 - הפרסומים הראשונים על עריכת התוכנית נעשו ב-2006 - אך התאמה בזמן למועד הקובע - כ-12 שנה מאוחר יותר - היא בעלת תוקף נמוך לנוכח השינויים בשוק המקרקעין בתקופה כה ארוכה".
השמאית המכריעה פריאל עמדה על בעיה אחרת: העירייה הסתמכה על ממוצע כולל של ההשבחה בקרקעות, בעוד שאנשים מחזיקים בחלקים קטנים מהן, בייעודים מסוימים, ובמצב קודם אחר, ולכן אין טעם לערוך ממוצעים כוללים, אלא לבדוק ספציפית את המצב בכל מגרש ומגרש. "ההשבחה תוערך בהתייחס לנכס נשוא השומה ולמצבי התכנון השונים הרלבנטיים לנכס זה", כתבה בהכרעתה. "ייחוס ההשבחה בהתאם לחלק היחסי מכלל שטחי התוכנית, כשהיעודים במצב קודם אינם זהים וכוללים מגבלות שונות, אינה משקפת את ההשבחה, אלא את הממוצע הכללי לכלל היעודים".
מגוון התחשיבים והשיקולים של השמאים המכריעים, כמו גם הכסף הגדול שטמון במתחם ח/500 מבטיחים שהסיפור השמאי של עתודות הקרקע הגדולות של חולון בדרום העיר עתיד להתמשך בתקופה הקרובה, ולמשוך אליו לא מעט מתדיינים ומתווכחים.