משרדים בגוש דן / צילום: shutterstock
"שוק הנדל"ן למשרדים מתבסס על הרבה יותר סיפורים ועל הרבה פחות מידע משוק המגורים, ומשקיע שפועל על סמך סיפורים, הוא בבעיה", אומר עידן אלקבץ, מייסד ומנכ"ל חברת PLAN A, שמתמחה בהשקעות נדל"ן.
הנה דוגמה לסיפור מעולם הנדל"ן המניב: תל אביב מוצפת במגדלי משרדים, ואפשר לראות זאת במנופים הרבים שצצו בשנים האחרונות באזורי התעסוקה בעיר. האומנם? העובדות מספרות שהתחלות הבנייה של משרדים בחמש השנים האחרונות, דווקא נמוכות מהתחלות הבנייה שהיו בתל אביב בחמש השנים שלפניהן.
והנה עוד סיפור: כדאי לקנות משרד להשקעה, כי התשואה גבוהה וענף הנדל"ן למגורים חלש. העובדות, לעומת זאת, מלמדות שבשנים האחרונות מגמת התשואה של נדל"ן למשרדים נמצאת בירידה, אף שברוב המקומות הן עדיין גבוהות מהתשואות מהשכרת דירות למגורים.
"המסקנה משני הסיפורים הללו היא שמי שנכנס היום לשוק המשרדים, ולא משנה לאיזו מטרה, צריך לבדוק היטב לפני שהוא קונה, ולא לקנות סיפורים שמספרים לו. אנחנו יודעים שבענף הנדל"ן סיפורים זה כלי שמשתמשים בו הרבה - גם במגורים וגם בנדל"ן מניב. אבל במגורים יש כיום מידע ונתונים, ובמשרדים הדרך לסיפורים קלה יותר", מוסיף אלקבץ, שבעברו שימש כ-11 שנה כמנהל פיתוח עסקי ומחקר בבנק לאומי.
"הביקושים לשטחים קטנים בירידה"
יותר ויותר משקיעים קטנים נכנסים לשוק המשרדים, אם באמצעות קבוצות רכישה ואם באמצעות רכישה ישירה. האם כולם יודעים למה הם נכנסים?
אלקבץ מצר על כך שלמרות הגידול בהתעניינות בענף, יש חוסר במידע, דבר שגורם למשקיעים לפעול בחוסר שיקול דעת מספק. "השוק עובר בשנים האחרונות שני שינויים מרכזיים: הראשון - כניסת משקיעים קטנים ובינוניים להשקעות במשרדים, שנובעת מהורדת הריבית, ומירידת האטרקטיביות של תחום המגורים בהשוואה לעבר", הוא אומר.
השינוי השני מגיע מכיוונם של בעלי עסקים. "יותר ויותר בעלי עסקים קטנים רוכשים משרדים לשימוש עצמי במקום לשכור", אומר אלקבץ. הסיבה לכך פשוטה: הריבית הנמוכה ושינוי מדיניות הבנקים, שמאפשרים כיום לקחת משכנתה ל-20 שנים לצורך רכישת משרד, הביאו לכך שהחזר חודשי של משכנתה עבורם, זול מתשלום דמי שכירות, ובסופו של דבר הנכס נמצא בבעלותם.
במילים אחרות, בזמן שהמשקיעים בטוחים שבשוק המשרדים יזכו לתשואות שנתיות של 7% ויותר על המחיר ששילמו, הביקושים לחלק מהנכסים הללו יורדים, משום שהשוכרים עצמם הופכים לרוכשים.
ואכן, לדברי אלקבץ, הוא כבר נתקל במצבים שבהם משקיעים רכשו יותר מדי שטחים, ועתה הם נאלצים להתפשר על מחירי השכירות על משרדים בשטחים קטנים של 50-100 מ"ר. "בבני ברק, במגדל ב.ס.ר 4, דמי השכירות הגיעו כבר ל-55-60 שקל למ"ר בגמר, מול מחיר רכישה בגמר של 13 אלף שקל למ"ר", הוא אומר.
מדובר בצניחה דרמטית. לפי בדיקה שעורך השמאי הממשלתי, התשואה השנתית הממוצעת על משרדים נמצאת זה שנים במגמת ירידה, ואולם נכון למחצית השנה שעברה היא עמדה על 7.5%. המחירים שבהם נוקב אלקבץ מדברים על תשואה שנתית של 5%-5.5%. לפני שנתיים הוא מעריך כי זו הגיעה לסביבות 6.5%.
הירידה בתשואות אינה מפתיעה נוכח היקפי הבנייה בסביבה. "בקרוב יתאכלסו מגדלי אלייד והמגדל שמקימה קבוצת סופרין במתחם, מה שיגדיל עוד יותר את ההיצע שם", אומר אלקבץ.
"איבדנו רסן", אומר ג'קי מוקמל מנכ"ל CBRE ישראל. "בונים שטחים קטנים בכמויות גדולות, אבל הביקושים לשטחים הקטנים יורדים והציבור לא מבין את זה. אין מספיק כוח אדם למשרדים קטנים שיאכלסו את השטחים שבמגדלים. אז אלה שקנו שטחים במגדלים שונים, כמו במגדל ב.ס.ר 4, מגלים שקשה להם להגיע ל-7% תשואה, כפי שהם ציפו מראש. בנוסף, הארנונה בבני ברק לא זולה כלל, זה הופך למעיק".
זה מחזק את הדעה, שבתל אביב וסביבתה יש עודף שטחי משרדים.
אלקבץ: "זה הניתוח המקובל, אבל אני לא רואה את זה כך. אינך יכול להשוות בין תל אביב לבני ברק. לא במחירי הרכישה, לא במחירי השכירות ולא מבחינת הביקושים וסוג הציבור שיאכלס את המגדלים.
"הדבר הנכון הוא להסתכל על שני אזורים נפרדים, כשתל אביב, רמת גן וגבעתיים נחשבים לאשכול אחד".
התחלות הבנייה למשרדים בתל אביב הגיעו בחמש השנים שבין 2014 ל-2018 ל-534 אלף מ"ר, בעוד שבין 2009 ל-2013 הן הגיעו ל-599 אלף מ"ר. ברמת גן, היקף התחלות הבנייה למשרדים בחמש השנים האחרונות ירד בכמחצית לעומת חמש השנים שקדמו להן והגיע ל-58 אלף מ"ר; בסך הכל נרשמה ירידה בשתי הערים המרכזיות הללו בהיקף של 23% בחמש השנים האחרונות לעומת קודמותיהן.
סיפור שונה מתרחש בשתי השכנות המזרחיות - פתח תקווה ובני ברק. בפתח תקווה החלו בחמש השנים האחרונות בהקמת 396 אלף מ"ר משרדים, כמות שגדולה פי שמונה ממה שהוקם בחמש השנים הקודמות; בבני ברק אומנם חלה ירידה של 60 אלף מ"ר בבנייה בין 2014 ל-2018, כשהוקמו 224 אלף מ"ר, ואולם אלקבץ מזכיר כי כ-300 אלף מ"ר, רובם המוחלט במתחם BBC, אוכלסו בשנים האחרונות בעיר. לכן הוא סבור כי מזרח מטרופולין תל אביב נתון בהיצף, וסיפור מגדל בסר 4 אינו חריג.
"מה יש לחפש בבני ברק ובפתח תקווה?"
"בבני ברק, בפתח תקווה, בקריית אונו, בהוד השרון, בגבעת שמואל, באור יהודה ובראש העין נרשמה עלייה דרמטית בהתחלות הבנייה - יותר מכמות כפולה של התחלות בנייה בחמש השנים האחרונות לעומת 2009-2013, עם עלייה בבניינים מרובי בעלים עם משקיעים קטנים.
"אני צופה שבאזור זה תהיה ירידה באחוזי התפוסה, ירידה במחירי השכירות ובמקביל עלייה משמעותית בשטחי משרדים קטנים כפי שיש כיום במתחם BBC בבני ברק ובקריית מטלון, שם נבנים בימים אלו מגדלי בסר סיטי ועוד פרויקטים. מנגד, שטחים גדולים של קומות משרדים שלמות או מספר קומות ברצף ייהנו מביקושים יציבים", סבור אלקבץ.
מוקמל מדבר על חללי עבודה משותפים בסגנון WeWork כעל אלטרנטיבות מועדפות כיום על שוכרים קטנים רבים. "אנשים עושים חשבון שאם צריך לחתום על חוזה שכירות לחמש שנים ואחר כך לעשות התאמות ולרהט את השטח המושכר, אז אולי כדאי לשלם קצת יותר ולקבל את הכול מוכן", הוא אומר.
"ב.ס.ר 4 הוא בניין נהדר, אבל במרחק קצר מאוד ממנו יש 25 אלף מ"ר להשכרה במגדל אלייד, ובמתחם הכשרת היישוב מוקם המגדל של קבוצת סופרין, שכולל גם הוא שטחים קטנים, ולא רחוק משם בקריית אריה בפתח תקווה יש עוד שטחים קטנים להשכרה. מי ישכור כל כך הרבה? חברות גדולות צריכות שטחים, אבל לא קטנים, וברור שסטארט-אפ יעדיף לשכור בתל אביב. וצעירים ישקלו אולי לשכור שטחים בהרצליה פיתוח, אבל מה יש להם לחפש בפתח תקווה ובבני ברק?"
ומה קורה בחלקים אחרים של המטרופולין? באזור הדרומי, הכולל את הערים בת ים, חולון, ראשון לציון, רחובות ונס ציונה התחלות הבנייה גדלו באופן מתון יחסית.
"אני צופה שתהיה בערים אלו עלייה בביקושים ויש לצפות שמרב הביקושים יתנקזו למתחם האלף בראשון לציון", אומר אלקבץ. מנגד, ברחובות ובחולון חלה עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה.
הצד הצפוני של המטרופולין, הכולל את הרצליה, כפר סבא, רעננה, נתניה - המובל על ידי אזור התעשייה הרצליה פיתוח - שומר על נתח קטן יחסית בהתחלות הבנייה שלו ביחס לכל אזור המרכז - כ-10%. "80% מהתחלות הבנייה מתנקזות להרצליה ולנתניה. בנו כ-200 אלף מ"ר בחמש שנים לעומת 470 אלף מ"ר באזור הדרומי ו-720 אלף מ"ר באזור המזרחי", אומר אלקבץ, וצופה באזור זה ביקושים יציבים עם תפוסות בשיעור גבוה ועליות במחירי השכירות והרכישה.
מחוץ לגוש דן: עודף היצע בירושלים
בערים שאינן קשורות למטרופולין הגדול - ירושלים, באר שבע וחיפה, יש בנייה בכמויות רק בבירה, שם הוחל בחמש השנים האחרונות בהקמת 330 אלף מ"ר, גידול של פי שלושה לעומת חמש השנים שקדמו להן. האם זה היצף? אלקבץ סבור שכנראה שכן.
בבאר שבע נרשמו בכל העשור האחרון התחלות בנייה בהיקף של 80 אלף מ"ר בלבד. אלקבץ מספר כי שני מגדלי משרדים ששווקו באחרונה בעיר נמכרו בתוך תקופה קצרה, מה שמרמז כי אכן השטחים הקיימים אינם מספיקים. להערכתו עידוד ממשלתי לחברות טכנולוגיה לעבור לדרום, יביא לעלייה בביקושים לשטחי משרדים ובעיקר לשטחים גדולים שיתאימו להן, בעוד שבמרכז העיר יתפתח שוק לשטחי משרדים קטנים.
בחיפה לעומת זאת הוחל בהקמת 20 אלף מ"ר בלבד בעשור האחרון. לאור היצע המשרדים האפסי הביקושים בחיפה יישארו גבוהים ויובילו לתפוסות גבוהות ועליות מחיר לרכישה.