חביבה רייך 21, חיפה / צילום: ערן גילווארג
דיירי הבניין ברחוב חביבה רייך 21 בחיפה חתמו ביום 17.05.12 על הסכם לביצוע פרויקט חיזוק במסגרת תמ"א 38/1. על-פי ההסכם גם תורחבנה דירות הבעלים ותשופצנה, וכנגד היזם יהיה רשאי לבנות 22 יחידות דיור על גג הבניין. היזם התחייב להגיש בקשה להיתר בנייה בתוך שלושה חודשים מיום חתימת ההסכם ולקבל היתר בנייה בתוך 12 חודשים ממועד הגשת הבקשה. כן ניתנה לו אופציה להאריך את התקופה להוצאת ההיתר בשישה חודשים נוספים.
בין לבין התברר לבעלים כי הבניין הוא בעל פוטנציאל תכנוני וכלכלי לביצוע פרויקט פינוי-בינוי.
בינתיים היזם הגיש את הבקשה להיתר בנייה, ולאחר שהחל לנקוט פעולות להוצאת ההיתר, פנה לבעלים והודיע להם כי הוא מבקש לממש את האופציה להארכת המועד להוצאת היתר הבנייה בשישה חודשים נוספים, כקבוע בהסכם התמ"א.
או-אז הודיעו לו במפתיע הבעלים כי ההסכם מבוטל, בעיקר בשתי עילות עיקריות: ביטול עקב איחור בלוחות הזמנים בהגשת הבקשה להיתר הבנייה; ובנוסף קיימת הפרה צפויה, שכן ברור כי היזם לא יצליח להוציא את היתר הבנייה במועד הנקוב בהסכם, קרי 12 חודשים. היזם הגיש בקשה לצו מניעה אך נדחה, ובעקבות כך חתמו הבעלים הסכם לפינוי-בינוי בחודש נובמבר 2013.
היזם הגיש תביעה על סך כ-900,000 שקל בגין הנזקים הכבדים שנגרמו לו לדבריו.
בית משפט השלום בהרצליה, שדן בתביעה, בדק קודם כל האם החוזה בוטל כדין. על-פי קביעת בית המשפט, החוזה לא בוטל כדין, שכן גם אם היה איחור זניח (18 יום) בהגשת הבקשה להיתר בנייה, הרי שאיחור זה היה בעטיים של הבעלים שהתמהמהו באישור הבקשה. מעבר לכך, בחתימת הבעלים על הבקשה להיתר בנייה, באמצעות בא-כוחם, ובשתיקתם בזמן אמת כי לוחות הזמנים התארכו, הם אישרו הלכה למעשה את הארכת לוחות הזמנים, ואין הם יכולים להיתלות בדיעבד באיחור זה.
שנית, בנוגע להפרה הצפויה, בית המשפט קבע כי על-מנת לבסס עילה עתידית לביטול ההסכם, יש לבסס חשש כמעט ודאי להפרה הצפויה, שכן אין לאפשר לצד המבקש להשתחרר מההסכם על בסיס "מאורע עתידי שקיומו אינו בהסתברות גבוהה".
בית המשפט בחן את הנזקים שנגרמו ליזם כתוצאה מביטול הפרויקט, וקבע כי על הבעלים לשלם ליזם סך של 563,049 שקל, בתוספת אגרות והוצאות משפט בסך של 80,000 שקל.
לטעמנו, מוסר ההשכל מהפרשה שעלתה לבעלים בכסף רב הוא שחוזים יש לקיים בתום-לב. גם לבעלים יש אחריות, ומוטב שידם לא תהיה קלה על ההדק. בעלי הדירות ביקשו לבטל את ההסכם לא מחמת הפרתו הנטענת, אלא מחמת הזדמנות כלכלית טובה יותר.
הסכמי תמ"א ככלל הם הסכמים ארוכי-טווח, והתחייבויותיו של היזם לעתים תלויות גם בצדדים שלישים, לדוגמה רשות מקומית, יועצים וכו', ולכן יש לצפות בפרויקט כה ארוך-טווח שלא כל סטייה קטנה בלוחות זמנים תפעיל את זכות הביטול, שכן הסיכונים מהפעלת זכות ביטול שלא כדין הם עצומים.
תא (הרצ') 51644-12-15 ד.א. מעלה הכרמל בע"מ נ' אסתר רמתי ואח'
הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין מינצר-כרמון, נסים