פארק צמרת בתל-אביב / צילום: שאטרסטוק
14 שנה לאחר שמכרו מגרש ב"פארק צמרת" בצפון תל-אביב ישלמו שותפי שותפות האחים גיבשטיין - איש העסקים חנניה גיבשטיין ויורשיו של אחיו, שלמה גיבשטיין המנוח - מס בסך כ-31 מיליון שקל בגין העסקה; כך קבע אתמול (ב') בית המשפט העליון, לאחר שדחה את ערעורם של האחים גיבשטיין על פסק דינו של השופט ד"ר אחיקם סטולר מבית המשפט המחוזי בלוד מ-2017.
בכך הפסידו האחים גיבשטיין סופית במאבקם נגד שומה שהוצאה להם על-ידי מע"מ רחובות בגין מכירת המגרש.
חנניה גיבשטיין, יליד 1933, הוא איש עסקים, שבין היתר כיהן בעבר כראש עיריית ראשון-לציון במשך 14 שנים. עסקיו הפרטיים כוללים נכסי מקרקעין ובעלות על ובחברות שונות, בהן גיבשטיין השקעות וגיבשטיין החזקות, שאותן מנהל בנו של גיבשטיין, יהושע ("שוקי"). חנניה גיבשטיין נמנה עם מייסדי חברת הכבלים מת"ב, ובעבר החזיק במניותיה. אחיו, שלמה גיבשטיין, נפטר במהלך ניהול המשפט.
הקרקע בפארק צמרת בתל-אביב נמכרה על-ידי האחים במרץ 2005 לקבוצת רכישה שכללה 144 רוכשים, בתמורה לכ-106 מיליון שקל. בפארק צמרת, המצוי בין רכבת אלרוזרוב בדרום לכביש ההלכה בצפון, הוקמו מגדלי יוקרה, בהם מגדלי YOO ומגדלי W. לאחר המכירה הוצאה לאחים שומת מס, במסגרתה דרשה רשות המסים מהאחים מע"מ בסך כ-16 מיליון שקל. האחים טענו כי מדובר בעסקה פרטית ולא כחלק מעסק למכר מקרקעין - ולכן היא אינה חייבת במע"מ. לאחר שהשגה שהגישו לרשות המסים על השומה נדחתה, ערערו האחים על השומה לבית המשפט.
בית המשפט המחוזי בחן את השאלה האם האחים גיבשטיין ניהלו עסק של מכר מקרקעין, ולכן מכירת זכויותיהם במגרש לקבוצת הרכישה היא "עסקה" החייבת בתשלום מע"מ, או שמא מדובר בעסקה פרטית שאינה חייבת במע"מ?
התשובה שאליה הגיע בית המשפט היא כי מדובר בעסקה בעלת אופי עסקי. זאת, בין היתר בהתחשב בטיב הנכס, ובפרט שטחו הגדול ושוויו הכלכלי הגבוה; תדירות עסקאות המכר שביצעו המערערים לאורך השנים בקרקעות השונות שהיו בבעלותם; היקפן של העסקאות; פעולות ההשבחה שביצעו המערערים ביחס למקרקעין; ובקיאותו של חנניה גיבשטיין בתחום המקרקעין.
על הכרעה זו ערערו האחים גיבשטיין לעליון.
השופט יצחק עמית העיר תחילה כי "אף שאיני משוכנע כי המקרה שלפנינו הוא אומנם כה מובהק כפי שהתרשם בית המשפט המחוזי, לאחר עיון בכתבי הטענות של הצדדים ובחומר הראיות ולאחר שמיעת טיעוניהם בעל פה, הגעתי למסקנה כי אין מקום להתערבותנו, וכי דין הערעור להידחות", כתב השופט עמית בפסק הדין. "זאת", קבע, "מכיוון שמכלול הנסיבות אכן מלמדות כי פעילותם של המערערים לגבי הקרקעות השונות עולה כדי 'עסק' לצורכי חוק מע"מ; ומשום שהמערערים לא עמדו בנטל להראות מדוע יש להתייחס למגרש בתל-אביב כאל נכס "פרטי" במובחן מיתר הקרקעות שבבעלותם".
עמית ציין, כי הפסיקה קבעה כי יש לפרש את המונח "עסק" שבחוק מע"מ לפי הפירוש שניתן לו בדיני מס הכנסה, ולהחיל לשם כך את המבחנים המבדילים בין הכנסה שבהון להכנסה שבפירות, בהם: מבחן טיב הנכס, מבחן תדירות והיקף העסקאות, מבחן ההשבחה, מבחן הארגון, מבחן הבקיאות והמומחיות ומבחן-הגג - מבחן הנסיבות הייחודיות של העסקה.
עוד ציין עמית, כי "ייתכנו מקרים - והמקרה שלפנינו נמנה עליהם - בהם מבחני עזר שונים ימשכו לכיוונים מנוגדים. בנסיבות אלו, ייחסה הפסיקה משקל רב ל'מבחן-הגג' שמורנו להשקיף מלמעלה על התמונה בשלמותה, וזאת 'במיוחד במצב בו חלק מהמבחנים מכוונים לקיומו של 'עסק' וחלק מעידים ההפך'".
עשר עסקאות - רבע מיליארד שקל
לאחר ניתוח כל המבחנים והנסיבות של העסקאות, ציין עמית כי חלק מן המבחנים, ובפרט מבחן "אופן המימון" ו"משך ההחזקה", תומכים לכאורה בעמדת האחים גיבשטיין; אך מנגד, מבחנים אחרים, ובייחוד "מבחן ההשבחה" ו"מבחן בקיאותו של הנישום" - שאף הם כבדי משקל, כלשון בית המשפט - "צובעים את פעילות האחים בגוון בוהק של עסקיוּת".
בנסיבות העניין, הכריע עמית באמצעות אותו "מבחן-הגג", הבוחן את התמונה, על מכלול נסיבותיה, במבט ממעוף הציפור, וזה הכריע את הכף לרעת האחים. "לטעמי, הסתכלות על מכלול הנסיבות מובילה למסקנה כי פעילות המערערים עולה כדי 'עסק', ובדין קבע כך בית משפט", קבע עמית. "וכך ניתן לסכם את הדברים במבט ממעוף הציפור: האחים גיבשטיין קיבלו במתנה מדודיהם קרקעות רבות, והחזיקו בהן שנים רבות; בשלב מסוים הקימו האחים שותפות בלתי רשומה בקשר לפעילותם במקרקעין ורשמו אותה כ'עוסק' בספרי מע"מ; תחילה נרשמה השותפות כעוסק בתחום הפרדסנות, ובהמשך שונה תחום פעילותה לנדל"ן; המערערים השקיעו משאבים בהשבחת הקרקעות, תוך ניצול מומחיותו ובקיאותו של חנניה גיבשטיין בתחומי הנדל"ן, פיתוחו והשבחתו; בחלוף השנים, לאחר שחלק מן הקרקעות "הופשרו" בהדרגה ואפשרו בנייה של כ-1,500 יחידות דיור, הן נמכרו על-ידי המערערים בעשר עסקאות שנפרסו על פני כ-15 שנה, נגד תמורה המסתכמת בלמעלה מרבע מיליארד שקל; בגין העסקאות במקרקעי הדרום, המערערים אף הוציאו בשם השותפות חשבוניות מס וניכו מס תשומות.
בנסיבות, נדחתה טענת האחים, כי הם כלל לא החזיקו ב"עסק" וכי אין לראותם כ"עוסק" בתחום הנדל"ן.
דין תל-אביב כדין באר טוביה
בית המשפט דחה גם את טענתם החלופית של האחים גיבשטיין - ולפיה אף אם יש לראותם כמי שניהלו "עסק" בתחום הנדל"ן, אזי עסק זה חולש רק על מקרקעי הדרום - הקרקעות בבאר טוביה וקריית מלאכי - ולא על המגרש בתל-אביב. "טענה זו אין בה ממש. עסק של סחר בנדל"ן אינו מוגבל על-פי טיבו לעיר פלונית, וסוחר מקרקעין המוכר קרקעות הפזורות ונפרדות זו מזו, יתקשה לשכנע כי קרקע פלונית אינה חלק מעסקו אך מחמת מיקומה הגאוגרפי", כתב השופט.
בית משפט פירט תשע עסקאות מכר שביצעו האחים גיבשטיין בין השנים 2008-1993, כאשר רוב העסקאות נערכו לגבי מקרקעין בקריית מלאכי ובאר טוביה, עסקה אחת נערכה לגבי מקרקעין בראשון-לציון ושתי עסקאות נוספות נערכו לגבי המגרש בתל-אביב; מלבד העסקאות במגרש בתל-אביב, חמש עסקאות נעשו בשטח של עד 4 דונם, עסקה אחת בשטח של כ-70 דונם, עסקה אחת בשטח של כ-174 דונם, ועסקה אחת בשטח נרחב (שגודלו לא פורט) שאִפשר בניית 896 יח"ד בבנייה רוויה, 335 יחידות צמודות קרקע ו-150 יחידות בצמודי קרקע דו-משפחתיים. בסך הכל, הקרקעות שמכרו האחים בתקופה זו, יועדו לבנייה של למעלה מ-1,500 יחידות לדיור או לתעשייה ולמסחר, נגד תמורה המסתכמת בכ-276 מיליון שקל.