ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר
מהפכה בעולם הנדל"ן או תיקון שמשמעותו זניחה? אתמול (ג') אישרה פה-אחד המועצה הארצית לתכנון ובנייה, בראשותו של זאב בילסקי, את תמ"א 1 שמאחדת כ-300 תוכניות מתאר ארציות. וזאת במטרה להקל על הסבך הביורוקרטי בישראל ועל הסרבול שיצרו שלל התוכניות - שלעתים אף סותרות זו את זו, מדובר בתוכנית שעוסקת בעיקר בסביבה החופית, ביערות, ובשטחים פתוחים וחקלאיים. מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, שהייתה ממובילי המהלך, מסרה אתמול כי "התוכנית עושה מהפכה של ממש ברמה הסביבתית והן ברמה התכנונית".
"לא הייתי אומר שזו מהפכה"
בענף הנדל"ן לא כולם שותפים לחגיגה. ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הצהיר כי "מדובר בהחלטה שיתרונה בקיצור ביורוקרטיה, וזה דבר חשוב. אולם עדיין הרפורמה בחוק התכנון והבנייה רחוקה מיישום ועל כן, לצערי, לא יביא הדבר לשינוי מהותי בביורוקרטיה שעוצרת תכנון מאות אלפי דירות חדשות ומאריכה מאוד תהליכים".
רוח דומה נשמעת מפיו של עו"ד משה פולאקביץ, שמשמש כראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד יוסי לוי ושות' שאומר כי "אין ספק שמדובר בשינוי חשוב שמפשט מושגים ומתקן סתירות בין תוכניות מתאר ארציות שונות, אך לא הייתי אומר שזו מהפכה, אלא הקלה מסוימת בהליכי התיאום שיש לעשות במסגרת קידומן של תוכניות. אם עד היום, יזמים, וועדות, חברות ממשלתיות וכל מי שמגיש תוכנית היו צריך לבדוק התאמה במספר תוכניות מתאר ארציות, מעתה הם יצטרכו לעיין במספר דומה של פרקים בתוכנית החדשה, כך שעל פניו, מבחינת העבודה בפועל, אין כאן הבדל מהותי".
לדברי אילנית ציבין, שמאית המקרקעין וראש תחום תכנון ובנייה במשרד עוה"ד גינדי-כספי, מוקדם לדעת האם מדובר בתוכנית שתביא ליעילות ממשית בתחום התכנון והבנייה: "אין ספק שתוכנית המתאר הארצית "אחת" הינה יוזמה מבורכת ומושכלת של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ושל מינהל התכנון הארצי. תוכנית זו באה לעולם על מנת לייעל את הליכי התכנון הגלובאלי במדינת ישראל, ובאופן זה למקסם באופן מקצועי יותר את תכנונה של הארץ ובנייתה לדורות. עם זאת, רק חלוף הזמן ויישומה בפועל של התוכנית יעידו על יעילותה. יש לזכור, כי נושאים כלל ארציים הינם מורכבים מעצם טבעם גם כאשר נדון כל נושא לגופו ובפני עצמו. יתכן כי הראייה הגלובאלית של כל נושא בו זמנית וביחס לנושאים תכנוניים נוספים, תביא להתמשכות הליכים ולסרבול קבלת ההחלטות, לא רק ברמת התכנון הארצית, כי אם גם ברמה היומיומית של הליכי התכנון המקומיים והמחוזיים".
"הסרת חסמים תכנוניים"
מנגד, יש גם מי שבירכו. לדברי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי, "מדובר בתוכנית חשובה שמסנכרנת בין מגוון עצום של תוכניות מתאר, בעיקר תוכניות מתאר מקומיות לתוכנית מתאר ארצית אחת. מדובר במהלך לו צפויות השפעות משמעותיות על השוק. אני מעריך שההחלטה שהתקבלה במינהל התכנון תביא להסרת חסמים תכנוניים רבים ואני מאמין שחודשים ספורים לאחר שתאושר סופית, נראה את השפעותיה שתתבטאנה בין היתר בעלייה בהתחלות הבנייה. נוסף על כך התוכנית שומרת על מרקמי הטבע והנוף השונים בכך שהיא מגדירה מפורשות שטחים מוגנים".
גם האדריכל הראל ניר בירך על ההחלטה ואמר כי הוא מברך עליה, "לא רק משום שיש בה הקלה ביורוקרטית, אלא גם ובעיקר, משום שהיא מגדירה סוף סוף, לראשונה בהיסטוריה התכנונית של מדינת ישראל, שטח משמעותי של כחצי מיליון דונם שיישמר לדורי דורות כשמורות טבע וחורש טבעי, ובכך יש לטעמי תקדים טוב וחשוב מאוד".
עו״ד צבי שוב מסר כי, ״יש לברך על הרצון לעשות סדר בהיקף תוכניות ארציות רב ונראה כי איחוד התוכניות חשוב בין היתר כדי למנוע טעויות וסתירות ביניהן ובתוך כך אף לייעל את הליכי התכנון. אולם, יש ללמוד את התוכנית ולהבין האם מדובר באיחוד של תוכניות בלבד. כפי שנראה כרגע, מסתמן כי התוכנית יוצרת שינויים מסוימים וקובעת ייעודים ולכן תהיה לה השפעה גדולה בהרבה מתוכנית המתיימרת להיחשב ככזו שעושה רק סדר ומאגדת תחת מטריה אחת את מרבית התוכניות הארציות הקיימות.
יש לזכור שבמקרה של תוכנית מתאר ארצית בהיקף גדול, קיימת בעייתיות מסוימת כאשר נעשה למשל שינויי ייעוד. במקרה כזה לא בהכרח ניתן יהיה להגיש התנגדויות, כפי שניתן לעשות בוועדות התכנון בהיררכיה נמוכה יותר, והמשמעות העלולה להיווצר מכך היא, שייקבעו מגמות תכנוניות מבלי שבהכרח הציבור יוכל להשמיע את דברו על אף שהוא זה שיושפע מכך. עם זאת בשנים האחרונות הערכאה העליונה, היא המועצה הארצית, שהיא מעורבת יותר מבעבר ויש לכך יתרונות אך לא מעט חסרונות".
יצוין כי תמ"א 1 טרם נכנסה לתוקף. לאחר ההחלטה במועצה הארצית לתכנון ובנייה עוברת התוכנית לאישור הממשלה. מבדיקת "גלובס" נמצא כי למרות שמדובר בממשלת מעבר, יתכן כי בסמכותה לאשר את התוכנית ובכך לתת לה תוקף.