גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחכים להגנות על שוכרים? זו המהפכה שעומדת לקרות בניו יורק ובעלי הבתים כבר בלחץ

ב-15 ביוני יפקעו חוקי השכירות שהיו נהוגים במדינה מאז שנות התשעים ● הדמוקרטים, ששולטים בסנאט, מקווים להעביר חקיקה חדשה שתגן על ציבור השוכרים על חשבון בעלי הנכסים

בנייני מגורים בשכירות בניו יורק. / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב
בנייני מגורים בשכירות בניו יורק. / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

מדינת ניו יורק נערכת לרפורמה בפיקוח על דמי השכירות למגורים. החוקים הללו, מתחילת שנות התשעים, יפקעו ב-15 ביוני, בעוד כעשרה ימים. זו תהיה ההזדמנות לחוקק בבירת המדינה אולבני תקנות חדשות, שיסגרו את הפרצות שבעלי הנכסים השיגו בהגנה על ציבור השוכרים - או יפתחו אותן עוד יותר. הנה ספוילר: דווקא בעידן הרפובליקאי בבית הלבן, החוקים צפויים להיות חברתיים יותר.

לסנאט של ניו יורק נבחר בנובמבר שעבר קאדר של דמויות מהשמאל, שממהר לנצל את פקיעת החקיקה הנוכחית כדי להניח על השולחן את רעיון "הפיקוח האוניברסלי על שכירות". מדובר על תשע הצעות חוק שהוגשו לסנאט הזה. תשע הצעות החוק כוללות ביטול בונוסים של המדינה לשיפוצים על-ידי בעלי הנכסים, שאחריהם הם יכולים לגבות שכירות מוגדלת, ביטול ההיתר לבעלי הבתים לייקר את השכירות על דירות ריקות (תחלופת דיירים), ומניעה של ייקור שכירות לדיירים קיימים שמשלמים שכר דירה "מועדף" (פחות מהמקסימום החוקי, אבל כפופים לייקור חד כשהחוזים מתחדשים). הרפורמות הללו יסגרו כמה פרצות משפטיות שבעלי הנכסים השיגו תוך החלשת הפיקוח על שוק הדיור בשכירות, ויגנו על דיירים בשכירות מוגנת ("דיור בשכירות יציבה" בעגת התפוח הגדול).

גל של חקיקה

ניו יורק היא חלק חשוב מגל של חקיקה לפיקוח על שוק השכירות שדוחפים הגורמים ה"חברתיים" ("פרוגרסיביים") ברחבי ארה"ב. פיקוח על השוק הזה הוא דבר אחד במדינה אחת ודבר אחר במדינה אחרת, אבל הרעיון הכללי הוא לאפשר לדיירים להישאר בבתיהם ובשכונותיהם על ידי הגבלת ייקור השכירות שבעלי הבתים יכולים לדרוש והגבלת הפינויים הכפויים. מדינת אורגון העבירה לאחרונה חוק פיקוח אוניברסלי על שוק השכירות במדינה, ומאמצי חקיקה דומים מתנהלים כעת בקולורדו, באילינוי ובמדינת וושינגטון.

למעשה, הרפורמה בניו יורק, אם אכן תיחקק, תהיה חזרה לשנות ה-70 במובן של הגנה חוקית מסורתית על דיירים. לנו, הישראלים שאינם מכירים את השוק האמריקאי לפרטיו, הרעיון שאמריקה הקפיטליסטית הגנה בעבר על דיירים בשכירות על חשבון בעלי הבתים בעלי הכוח הפוליטי נראה משונה. במציאות, המודל האמריקאי מזכיר במידה רבה סידורים שקיימים בשווקים כמו גרמניה, בריטניה, הולנד וצרפת, שאולי רלוונטיים יותר לשוק הישראלי בגלל קרבתם הגיאוגרפית והתרבותית אלינו.

הגנה על דיירים אינה רק משאלת לב אידיאולוגית מופשטת של האגף השמאלי במפה הפוליטית. עובדים בשכר מינימום בארה"ב (בדרך-כלל 15 דולר לשעה) כבר לא יכולים להרשות לעצמם דירה של שני חדרי שינה (מלבד סלון) בשום מחוז (county) בארה"ב. שיעור חסרי הדיור הגבוה ביותר הוא בלוס אנג'לס, אבל ניו יורק מתחילה להדביק אותה, עם גידול של 46% מאז המשבר הפיננסי, הגידול המהיר ביותר בארה"ב.

העשירים התעשרו

לעלייה במחירי הדיור והשכירות יש כמובן שפע של סיבות, אך בדרך-כלל מדובר על כוחם הכלכלי והפוליטי של העשירים, שלא נשחק כמו הכנסת מעמד העובדים. אחד העיסוקים הכלכליים המכניסים בארה"ב ובכל העולם הוא ניהול קרן נדל"ן מניב או חברת השקעות פרטיות (פרייבט אקוויטי) שמשקיעה בנכסים להשכרה.

ההזדמנות הגדולה של הקרנות ושל חברות ההשקעה הללו הייתה המשבר הפיננסי והמיתון שגרמו לפינוי של עשרות מיליוני משקי בית מבתיהם, ואיפשרו לרכוש את הנכסים הללו בזיל הזול. הדיירים חזרו לבסוף, כשהם משלמים שכירות מוגדלת וסובלים מפחות תחזוקה של הבתים.

נכון, התיאור הזה פשטני במקצת. בעלי הנכסים טוענים בלא מעט היגיון שרפורמות דרסטיות מדי נגדם יפגעו בסופו של דבר בדיירים, ולא רק בהם. אם נחזור לניו יורק סיטי, העיר הזו דווקא בנתה (לא היא, קבלנים ומשקיעים פרטיים בסבסוד עירוני) מספר חסר תקדים של דירות בנות השגה תחת ראש העיר ביל דה בלאזיו, אבל במקביל העיר איבדה אלפי יחידות דיור בפיקוח על שכר הדירה בגלל חוקים שמקילים על בעלי הדירות להוציא אותן מפיקוח, ויוקר המחיה דוהר מהר יותר מיכולתם של הדיירים לממן את השכירות.

לפי הערכה מקובלת, כשלושה מיליון משקי בית במדינת ניו יורק מתגוררים בשכירות, ומחציתם משלמים יותר מ-30% מהכנסתם השנתית על שכירות. דווקא תושבי חמשת הרבעים המפורסמים של ניו יורק סיטי - מנהטן, ברוקלין, קווינס, ברונקס וסטטן איילנד - מוגנים יחסית מפני בעלי בתים תאבי בצע, או גחמות שוק הנדל"ן.

נשארה לנו קצת היסטוריה על קצה המזלג: הפיקוח על השכירות למגורים בניו יורק הושק ב-1943, כמובן על רקע צורכי המלחמה ומשפחות החיילים הלוחמים בצורר הנאצי והיפני. חוק ייצוב השכירות הראשון עבר ב-1969, בתגובה לשיעור הדירות הריקות הגבוה בעיר, ואיתו הוקמה "לשכת הנחיות השכירות", שקובעת בכמה אפשר להעלות את שכר הדירה החודשי מדי שנה בדירות מוגנות. ב-1974 נחקק "חוק החירום להגנת הדייר", שביטל את הוצאת הדירות המתפנות מהפיקוח על השכירות. מאז היו ביטולי פיקוח על דירות בשכירות גבוהה (כאמור לעיל, דירה בשכירות של 2,733 דולר בחודש כיום יכולה לצאת מפיקוח משהחוזה מסתיים מ-1993). העדכון האחרון של החוק הזה היה ב-2015. 

בינתיים בישראל: חוק הסדרת השכירות, הבטחה שמוסמסה

שוק הדירות בישראל רווי כשלים, שרבים מהם נוצרים על ידי יוזמות ממשלתיות, אולם דווקא בכשלים מתחום השכירות לא באמת מטפלים.

חוק שכירות הוגנת, שאותו יזמו לפני כחמש שנים הח"כים סתיו שפיר ורועי פולקמן, אמור היה לצמצם את הבעיות, ובין היתר דובר אז על מנגנון שיגדיר מה היא דירה למגורים, מה הם החובות של בעלי הדירה ומה הם החובות השוכרים. כדי למנוע את חוסר הוודאות הוצע לייסד פיקוח על עליית שכר הדירה שיוכנס לחוק, ורשם שכירויות שיבצע מעקב אחרי חוזי שכירות ויספק מידע בתחום .

אולם רוח החוק המקורי מוסמסה בהדרגה. הרעיון להטיל פיקוח על מחירי השכירות או על האפשרות להעלותם, עורר התנגדות חריפה מצד כלכלנים; הרעיון לקיים רשם שכירויות שיעקוב אחרי השוק - עורר התנגדות מצד הרשויות המקומיות, שטענו כי אינן יכולות לעמוד בנטל. בסופו של דבר מקדמי החוק נאלצו להתפשר על לא מעט, כך שחלקים מהחוק נכנסו כתיקון לחוק השכירות והשאילה מ-1971. נכון לעכשיו הגרסה הסופית של החוק מגדירה מה היא דירה ראויה למגורים, ועשויה למנוע מצבים שאירעו בעבר, של השכרת מחסנים כדירת לכל דבר.

עוד הסדיר החוק את החובות והזכויות של השוכרים והמשכירים, שעד כה נדונו בעיקר בתביעות הדדיות בבתי משפט, אולם עד כה לא נראה שהחוק גרם לשינוי הנדרש בשוק השכירות כך שיותר אנשים יחליטו שעדיף להם לשכור דירה מאשר לרכוש.

החברה האמריקאית שחשופה לרפורמת השכירות בניו יורק והנפיקה אג"ח בת"א

בבורסה בת"א נסחרות כיום איגרות חוב של חברות זרות, הפועלות בשוק הנדל"ן האמריקאי בכלל ובעיר ניו יורק בפרט. לחלק מהחברות חשיפה גם לשוק הדיור בשכירות מפוקחת. החברה המרכזית שפועלת בתחום הזה ושהנפיקה אג"ח לציבור בישראל היא דה זראסאי גרופ , שבשליטת ג'ואל וינר.

דה זראסאי פועלת בארבעה מתוך הרבעים של ניו יורק - מנהטן, ברוקלין, ברונקס וקווינס, ובבעלותה 10.3 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-9.1 אלף יחידות דיור להשכרה בפיקוח. בסוף מאי פרסמה החברה את דוחות הרבעון הראשון של 2019, ובהם ציינה כי קיימות כמה הצעות לשינוי חקיקה אשר צפויות לעלות לאישור מדינת ניו יורק ב-15 ביוני. "החברה תבחן את השפעת ההצעות האמורות ככל שתתקבלנה ובשלב זה אין ביכולתה להעריך אלו הצעות יאושרו, אם בכלל, ולפיכך מה תהיה ההשפעה על החברה", נכתב בדוחות.

חודש קודם לכן פרסמה חברת מידרוג דוח עדכון על דה זראסאי, ובו אושר מחדש דירוג האשראי של החברה (Aa3) . באותו הדוח ציינה מידרוג כי "בחודשים האחרונים מתבצעת בחינה של שינויים בתחום הדיור להשכרה תחת רגולציה. משיחות שערכנו עם החברה, להערכתה השינויים, כפי שמסתמנים כעת, לא צפויים להשפיע מהותית על פעילותה".

עם זאת, במידרוג הדגישו כי שינויים רגולטוריים שיהיה בהם כדי להשפיע מהותית לרעה על פעילותה העסקית של החברה, הם חלק מהגורמים שיכולים להוביל להורדת דירוג החוב שלה. עיקר הפגיעה עלולה להגיע מהקשחת התנאים להעלאת מחירים ולשדרוג ומכירת הדירות המפוקחות בשוק החופשי לאחר עזיבתן בידי הדיירים הקיימים.

בינתיים, בשוק ההון לא מחכים להחלטת מדינת ניו יורק וכבר מתמחרים חלק מהסיכונים החדשים. מסיבה זו ירד בחודש האחרון מחירה של אג"ח ג' של זראסאי ב-3% והוא משקף כעת תשואה שנתית לפדיון של 6.7%. מנגד, עלתה אג"ח ד' של החברה ב-1% באותה התקופה והיא נסחרת כעת בתשואה לפדיון של 3.5% בלבד, וזאת למרות שתקופת הפדיון שלה ארוכה יותר.

הסיבה לכך היא שאג"ח ד' מובטחות בביטחונות הכוללים שעבודים על נכסים, בעוד שאג"ח ג' אינה מובטחת בשעבודים כלשהם. בסה"כ נסחרות בבורסה אג"ח של דה זראסאי בהיקף של 2 מיליארד שקל ערך נקוב.

עוד כתבות

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: שלומי יוסף, גלובס

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

פרופ' גבריאל זוקמן / צילום: Genevieve Shiffrar

פרופ' גבריאל זוקמן, רק בן 32 וכבר מצליח להסעיר את אמריקה כשהוא דורש מיסוי אגרסיבי על עשירים

בגיל 32 פרופ' גבריאל זוקמן לא רק מסעיר את אמריקה, אלא גם מסייע לעצב את מדיניות המס האגרסיבית של המפלגה הדמוקרטית ● "העובדה שהמיליארדרים בארה"ב משלמים כעת, לראשונה, פחות מס מכל השאר היא כישלון", הוא אומר בראיון בלעדי ל־G

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

שבוע המסחר בוול סטריט ננעל בירידות; ג'ונסון אנד ג'ונסון צנחה 5.9%

בורסות אירופה ננעלו בירידות שערים ● נגיד הבנק המרכזי של אנגליה צפוי לנאום הלילה כשברקע ציפייה להצבעה על הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי ● בורסת שנחאי נסגרה בירידה של 1.3% בעקבות הודעת התמ"ג של סין, שאר המדדים העיקריים באסיה ננעלו בירידות שערים גם כן

זה ייגמר בבכי  / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

זה ייגמר בדמעות: שורה של חוקרים מנסים לפענח מה גורם לנו לבכות והאם אפשר לחיות בלי בכי

בכי כתגובה לרגש הוא תופעה נדירה בעולם היצורים החיים ונחשב תכונה אבולוציונית מתקדמת, אבל חוקרים עדיין מנסים לפענח מה בדיוק התפקיד שלו ומדוע גם חוויות חיוביות יכולות לגרום לדמעות לזלוג מעצמן

ג'ונסון אנד ג'ונסון./ צילום:  רויטרס

שוב צרות בג'ונסון אנד ג'ונסון? החברה מודיעה על ריקול בארה"ב

הריקול יוגבל לאצווה אחת של בקבוקי טלק לתינוקות שיוצרו והופצו בארה"ב ב-2018

נתניהו ובנט. מי ייצא שבע אחרי הבחירות? / צילום: מוטי מילרוד, הארץ

בנט מתייצב לצד נתניהו, ומתעלם מהתוצאות בבחירות

נתניהו קיבל פחות קולות מגנץ, מחנה הימין ירד ב-5 מנדטים ואף על פי כן, ח"כ נפתלי בנט מציין שהחלפת נתניהו צריכה להיות "דרך פתק" תוך שהוא מתעלם מתוצאות הבחירות ● פרשנות

נחל הקיבוצים / צילום: יותם יעקובסון

כמעיין המתגבר: פארק המעיינות מציין 60 שנה בפסטיבל חגיגי

פסטיבל המעיינות חוגג השנה עשור להקמתם של פארק המעיינות ושביל המעיינות, וגם 60 שנה לגן השלושה (הסחנה), בשפע של פעילויות, הופעות, תערוכות ואירועים מיוחדים בחול המועד סוכות

גפילטע בפיתה עם חזרת ביתית / צילום: דוד ששון

לא רק לאייל שני מותר: לסגור את החגים עם גפילטע, בפיתה

אחת האופנות הקולינריות הבולטות בישראל היא תופעת ה"הכול בפיתה", אבל גפילטע פיש בפיתה, זה כבר השיא

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס SIMON DAWSON

בוריס ג׳ונסון אחרי התבוסה בפרלמנט: ״אנסה להעביר את הסכם הברקזיט שוב בשבוע הבא״

הפרלמנט הבריטי הצביע בעד עיכוב נוסף בפרישה מהאיחוד האירופי ● חברי הפרלמנט הצביעו בעד תיקון שיאלץ את רה"מ לבקש עוד הערב מבריסל הארכה נוספת של שלושה חודשים ● ג'ונסון: "החוק לא מחייב אותי לכך" ● במקביל לדיון התקיימה הפגנה מחוץ לפרלמנט שבה השתתפו מאות אלפי בני אדם

מאיר שמגר / צילום:אמיר מאירי

מאיר שמגר היה גדול הבנאים של שלטון החוק במדינת ישראל

פרקליט צבאי ראשי, יועץ משפטי לממשלה ונשיא בית המשפט העליון – בכל תפקידיו הניעה את מאיר שמגר מחויבות דמוקרטית עמוקה, אנושיות, ואמונה בחירות, שוויון וצדק לכל אדם

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

עוקף מלמעלה: תנו לאנשים לעוף, והם יבינו הכל אחרת

לא הייתי צריך לטוס בגובה 800 רגל כדי לאהוב את המקום שאני חי בו, אבל עכשיו אני רואה אותו אחרת לגמרי

ראש ממשלת לבנון סעאד חרירי / צילום: Aziz Taher, רויטרס

המס על הוואטסאפ הצית הפגנות זעם בלבנון

המס עצמו כנראה יבוטל אבל ההפגנות לא שוככות ● ראש ממשלת לבנון סעד אל-חרירי ביטל את ישיבת הממשלה שאמורה הייתה לדון בהצעת התקציב לשנה הבאה, והקציב לקואליציה שלושה ימים לפתור את המשבר ● מנהיג חיזבאללה, חסן נסראללה: "נגד מסים חדשים, אבל לא תומך בהתפטרות של הממשלה"

שחקני NBA / צילום: רויטרס

מלחמת הסחר בין סין לארה"ב מאיימת להטביע גם את ה-NBA

ציוץ אחד של הג'נרל מנג'ר של יוסטון רוקטס שהביע תמיכה במחאה בהונג קונג נגד השלטון בסין, הביא בן רגע למשבר חמור בין ה-NBA לבין המדינה שבה היא תולה תקוות כלכליות גדולות ● וליגת הכדורסל הטובה בעולם אינה לבד: עולם הספורט מושפע כעת יותר מתמיד מיחסים בינלאומיים ומשברים גיאופוליטיים

 מאזדה 3 סדאן / צילום: יחצ

שאיפות פרימיום: מאזדה 3 החדשה זכתה לשדרוג מרשים ביחס לדור היוצא

מאזדה 3 מתברכת בשלדה מהנה לנהיגה, בתא נוסעים איכותי, ובביצועים מכובדים • אבל תג מחיר שאפתני מציב אותה במיקום בעייתי מול ההיברידיות והקרוס-אוברים האופנתיים

רצח העם הארמני./ צילום:  ויקימדיה

כורדים? את מי זה מעניין. על המגבלות של השותפות עם טראמפ ועל לקח בן 100 שנה

הסכנה הגדולה ביותר במדיניות החוץ האמריקאית הייתה תמיד הצירוף של בורות ושל קוצר רוח ● הנה מה שהתכונות האלה גרמו השבוע לפני מאה שנה ● לכורדים של אז קראו "ארמנים", וארה"ב העדיפה לחזור הביתה

מאיר שמגר / צילום: איל יצהר, גלובס

זכרונות של מתמחה קטן מאיש גדול: בצילו של מאיר שמגר

ההתמחות אצל מאיר שמגר הייתה מנקודות השיא של חיי. איש מואר. כמוהו לא פגשתי, עד אז או מאז ● עו"ד דוד תדמור נפרד 

ליברפול, מרכז העיר. רחוב אופייני של בנייני לבנים אדומות  / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

ליברפול, לא רק ביטלס וכדורגל. טיול אחר בעיר

רוב התיירים שמגיעים לליברפול נוחתים בשדה התעופה ע"ש ג'ון לנון ועושים את הסיבוב המסורתי בעקבות ארבעת המופלאים ● אבל הביטלס לא צמחו מתוך ואקום, וליברפול היא לא רק הביטלס ● יש לה היסטוריה, מורשת כדורגל מפוארת והרבה אווירה

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס

דרמת הברקזיט: ג'ונסון שיגר לאיחוד שני מכתבים סותרים בנוגע לפרישה

(עדכון) ● אחרי שלא הצליח לאשר את הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי אתמול, ג'ונסון נאלץ לבקש דחייה מהאיחוד • כלי התקשורת בבריטניה דיווחו כי שלח בקשת הארכה בלתי-חתומה בבריסל, מלווה במכתב חתום נוסף שבו הוא מפציר באיחוד לא לאשר אותה

רנו / צילום: רג'י דוביגנאו, רויטרס

ב-3% עד 4%: ההכרזה שגרמה למניית רנו לצנוח

לאור ביצועים חלשים, רנו קוצצת בתחזית הרווחים שלה ● רנו גם חתכה את התחזית שלה למרווח התפעולי לאזור ה-5%, לעומת התחזית הקודמת ששמה את המרווח התפעולי ב-6%