עו"ד יפעת בן אריה / צילום: כפיר סיון
בשבוע שעבר אושרה במועצה הארצית לתכנון ובנייה תמ"א 1 - תוכנית המתאר הארצית מס' 1 - לאחר הצבעה שעברה ברוב מוחלט של 25 בעד ו-0 מתנגדים. את התוכנית קידם מינהל התכנון שבמשרד האוצר, ולאחר אישור ממשלה היא תיכנס לתוקף. מטרת התוכנית היא לסייע בייעול ובקידום תוכניות, על ידי איחוד ותמצות של למעלה מ-300 תוכניות מתאר ארציות קיימות לתוכנית אחת.
בין היתר קיבלו בתוכנית התייחסות נרחבת השטחים הפתוחים וחופי הים. "פרק החופים בתוכנית נתן התייחסות והגנה מיוחדת לחופים בשל חשיבותם ברמה הארצית, בשל ערכיהם הטבעיים והנופיים וכמרחב פנאי, רוגע ורווחה לציבור רחב המצטופף מול הערים הגדולות לאורך מישור החוף", נכתב בהודעת מינהל התכנון. התוכנית קובעת איסור בנייה על החוף בתחום 100 מטר מקו המים, פרט לפיתוח שירותי חוף לטובת כלל הציבור, וזאת במקומות מוגדרים בלבד, ובכך משאירה את מרבית שטחי החופים חופשיים ופתוחים. כמו כן, מינהל התכנון הגדיר תוספת של כ-12.6 אלף דונם בעורף החופים כשטחי חוף מוגנים.
עו"ד יפעת בן אריה, מנהלת מחלקת תכנון, בנייה וליטיגציה במשרד עו"ד צבי שוב, סבורה כי לתמ"א 1 עשויות להיות כבר עתה השלכות על בעלי קרקעות.
מה עיקריה של תמ"א 1, במה היא שונה מתוכניות המתאר עד כה?
"מדובר, על פניו במהלך חיובי שנועד להקנות בהירות ופשטות באמצעות האחדה ותמצות של תוכניות מתאר ארציות רבות למסגרת של תוכנית מתאר ארצית אחת שתשמש כלי עיקרי פשוט ובהיר לשמירת שטחים ורצועות לטובת שימושים ציבוריים עתידים כגון שטחים פתוחים, דרכים, מתקנים שונים, קווי תשתיות ועוד.
"במצב השורר כיום קיימות תוכניות מתאר ארציות רבות, בנושאים שונים דוגמת גז, חשמל, גנים לאומיים ושמורות טבע, פסולת ועוד, חלקן נוקטות שפות תכנוניות שונות וחלקן סותרות זו את זו.
"השינוי דומה לשינוי שנערך לאחרונה ברמ"י, שבו ביטלו את כל החלטות המועצה ואיגדו אותן בקודקס אחיד, אולם כאן נראה שהתוכנית כוללת גם תוספת ניכרת של שטחים פתוחים ושינויים תכנוניים נוספים על המצב שכבר אושר בעבר וכו'.
"נראה שהמהלך נועד להקל על העוסקים בתחום, כגון ועדות תכנון ויזמים, ש'איבדו את הרגליים והידיים' ונדרשו לבצע בדיקות התאמה וסנכרון בין תוכניות רבות שלכל אחת תכלית אחרת. נראה כי מהלך זה יצור סדר באנדרלמוסיה שנוצרה".
האם השינוי שמביאה תוכנית זו משפיע על תוכניות קיימות?
"צריך יהיה ללמוד את מסמכי התוכנית לאחר אישורה הסופי על ידי הממשלה, אך במבט ראשון וממה שפורסם עד כה ניתן לומר כי התוכנית הכניסה שינויים לא מעטים מלבד איחוד כלל התוכניות. למשל, התוכנית קובעת ייעודים חדשים ונראה כי תוסיף כחצי מיליון דונם של שטחי ציבור, 'ריאות ירוקות' כמו שטחי שמורות טבע, גנים לאומיים, יערות טבעיים ויערות נטע אדם. כלומר, על פניו נראה כי מדובר בתוכנית שגם תהיה כרוכה בשינויים בתוכניות, לרבות תוכניות מתאר ארציות הכלולות בה".
אילו השלכות קנייניות יש לאישור התוכנית?
"נכון להיום, לפי חוק התכנון והבנייה ניתן להגיש תביעה ירידת ערך גם ביחס לפגיעת תוכנית מתאר ארצית, במקרה שבו יימצא כי התוכנית פגעה בקרקע, אף שיש מחלוקות בפסיקה מה נחשבת 'פגיעה' שמכוחה ניתן לתבוע. למשל, בתוכניות דרך, התוכנית כוללת בדרך כלל הוראות גמישות המאפשרות את שינוי מיקום הדרך בעשרות ואף מאות מטרים".
אם ככה, האם אנחנו צפויים לראות גל של תביעות בגין ירידת ערך בעקבות אישור תמ"א 1?
"לא כל כך מהר, זה תלוי בנסיבות ויש לבדוק פרמטרים שונים בגין כל קרקע בארץ. אם יתברר כי התוכנית באזורים מסוימים אכן משנה ייעודים קיימים פרטיים לייעודים ציבוריים, או קובעת מגבלות שלא היו קיימות ערב התוכנית, צריך יהיה לבחון אם השינוי עומד במבחנים לתביעת ירידת ערך, האם תמנע תכנון עתידי, כאשר קרוב לוודאי שהיא תהיה יותר משמעותית בסביבה החופית, ביערות, ובשטחים פתוחים וחקלאיים ועוד".
מה עצתך לבעלי קרקע כעת? מה כדאי להם לעשות כדי להבטיח את זכויותיהם?
"המלצתנו לבעלי קרקע היא להיוועץ באנשי מקצוע - שמאים, עורכי דין, אדריכלים - כדי לבצע בדיקה מסודרת ולבחון את מסמכי התוכנית החדשה ובהתאם את השלכותיה על הקרקע שבבעלותם. אם יימצא כי היא אכן פוגעת, לשקול לנקוט הליכים כגון הגשת תביעת ירידת ערך במקרים המתאימים על מנת שזכות התביעה לא תתיישן".