רוני וייס ויואל וייס / צילום: שלומי יוסף
בעל רשת קמעונאית גדולה הופתע באחרונה כשקיבל הזמנה מחמיאה לפגישה עם נציגי ענקית הסחר המקוון, אמזון. במהלך הפגישה עמו דנו נציגי החברה, שעושה כעת את צעדיה הראשונים בישראל, באפשרות לשלב את מוצרי הרשת באתר הסחר שלה. ללא ספק אפשרות מלהיבה - התקשרות עם אמזון היא הרי חלומו הרטוב של כל ספק ישראלי כיום. אלא שאז התברר מה שידוע כבר לרבים בענף: אמזון לא מתכוונת להקים, לפחות בשלב זה, מרכז לוגיסטי (מרלו"ג) בישראל, וכרגע הספקים הם אלה שיתבקשו לספק את פתרונות האחסון. מי שלא יוכל לספק פתרונות כאלה, יוותר למעשה על התקשרות עם הרשת.
ההתפתחות הזאת היא איתות חיובי לאחים יואל ורוני וייס, בעלי "קבוצת וייס", שבשנים האחרונות פועלת גם בתחום ייזום המרלו"גים. מה שפעם היה לא יותר משם יפה לאוסף מחסני ענק משעממים, הוא היום, בעידן הסחר המקוון, אחד הענפים החמים בכלכלה העולמית. לפי פרסומים, בעלי מחסנים בארה"ב נהנים מתשואה של יותר מ-16% - הרבה יותר מהתשואה על משרדים למשל - והכול בזכות ענקיות הסחר המקוון שזקוקות לעוד ועוד שטחים לצורך אחסנה, טיפול ושינוע של אריזות.
"לטבע יהיה מענה, כנראה שגם לרמי לוי, אבל ללקוחות הקטנים והבינוניים אין מענה בתחום המרלו"גים", אומרים האחים וייס בראיון. "תחשבי על יבואן של קפה או על בעל עסק בתחום המחשבים. מה שהם עשו בדרך כלל עד היום זה להקים 'מרלו"גון' קטן באחד המושבים באזור המרכז, עבדו בלי היתר, והתנהלו משם. זה לא מרלו"ג אמיתי, מה עוד שהמועצות לא רוצות את זה בשטח שלהן. אז אנחנו זיהינו את זה, וחשבנו איך אנחנו נותנים לקהל הזה מענה. הקמנו באזור התעשייה בחולון מרלו"ג בהיקף של 20-30 אלף מ"ר, שאותו חילקנו ליחידות קטנות, 200-300 מ"ר, ואנו מאפשרים ללקוחות הקטנים להיות בעלים של יחידות מרלו"ג כאלה במסגרת קבוצת רכישה. זה המרלו"ג הכי מודרני שיש, עם אפשרות כניסה של משאית לתוך היחידה".
ומי הלקוחות שעושים בזה שימוש?
"קחי לדוגמה לקוח שלנו שהוא יבואן משקאות. עד עכשיו הוא החזיק מחסן בניר צבי, אבל בלילה לא הייתה לו אפשרות להיכנס למחסן. בכל פעם שהוא רצה לעשות את זה הוא היה צריך לבקש שיפתחו לו את השער במיוחד. בעל עסק כזה עובד הרבה בלילה - מתקשרים אליו ברים בתל אביב ומבקשים ממנו עוד אספקה. כשהוא שמע על המרלו"ג שלנו הוא אמר לנו: 'הצלתם אותי. החיים שלי ישתנו מעכשיו'. זה מקום שפתוח 24/7, קרוב לתל אביב, והגישה אליו הרבה יותר נוחה".
המרלו"ג, הקרוי 'טכנו פארק חולון', שווק בתוך חודשיים בלבד, מה שמלמד, לדברי האחים, על הביקוש הגדול. בעקבות כך, הם מתכננים כעת מרלו"ג נוסף באותה מתכונת, הפעם באזור השרון, על פני שטח של 25 אלף מ"ר. "אין ספק שהיקף הרכישות בחנויות עם שטח רצפה כל-כך גדול, יפחת", הם אומרים. "כיום אין כדאיות לשלם שכר דירה לקניון".
מצד שני, יש גם תנועה בכיוון ההפוך, אפילו אמזון מתחילה להקים חנויות פיזיות.
"הסחר באינטרנט לא מהווה תחליף, אבל הוא ינגוס בחלק מהחנויות. השוק נשאר אותו שוק, רק העוגה נחלקת אחרת. סחר אונליין, כדי שיוכל לתפקד, צריך מרלו"גים. תשווי שמלה שיושבת בקניון לכזו שיושבת במרלו"ג. ברור שהעלויות שלה נמוכות יותר והזמינות מאוד גבוהה".
"קבוצות הרכישה חיות וקיימות"
המרלו"גים הם רק אפיק פעילות אחד מתוך רבים של האחים יואל (60) ורוני (58). הם פועלים בעשרות פרויקטים של נדל"ן: יזמות, קבוצות רכישה, נדל"ן מניב והתחדשות עירונית. בין היתר, הם מעורבים בפרויקטים מוכרים ומרכזיים כמו מגדל דיסקונט בתל אביב, מגדל הכשרת היישוב בבני ברק ומגדל השחר בגבעתיים. יש להם גם פעילות בתחום התחבורה והאנרגיה הירוקה והם אפילו זכיינים של מפעל הפיס.
למרות זאת, עד כה היקף החשיפה שלהם לתקשורת היה כמעט אפסי. הם לא נראו באירועים חברתיים וגם מעולם לא התראיינו. כעת, כשנה לאחר מהלך עסקי גדול ופומבי בתחום אחר שבו הם פועלים, יבוא צמיגים לרכב, הם התרצו לדבר.
הם נולדו בתל אביב להורים ניצולי שואה וגדלו בעיר יחד עם אחותם הבכורה. אביהם שלום ז"ל היה סגן הקונסול בשגרירות האמריקאית, האם חנה ז"ל הייתה אשת חינוך. כיום שניהם גרים בשכונת תל ברוך. ליואל שלושה ילדים, ולרוני שתי בנות, הצעירה שבהן, קים, הופיעה בתוכניות הריאליטי "המירוץ למיליון" ברשת ו"איט גירלז" בהוט.
עיקר הפעילות שלהם כיום היא נדל"נית, באמצעות חברת פנדום, וכ-70% ממנה בענף המשרדים, בעיקר באמצעות ארגון וניהול קבוצות רכישה. פעילות שאותה הם מקיימים עם היזם קלמן סופרין, חלוץ קבוצות הרכישה. בשבע השנים האחרונות הם מנהלים בתחום הזה פעילות בהיקפים משמעותיים, ולא רק בשדה המשרדים, אלא גם בתחומי המגורים, והמרלו"גים.
התחושה בציבור היא שקבוצות הרכישה חטפו מכה רצינית אחרי פרשת ענבל אור.
"התחום חי, קיים ובועט. הטובים עובדים, והפחות טובים עובדים פחות. היום אחת השאלות הראשונות של בנק מממן היא מיהו המארגן. זה מביא לכך שאין הרבה, אך המובילים הם בסר ואקרו נדל"ן. בפרויקטים שלנו, האומדן ההתחלתי והמחיר הסופי מאוד דומים".
נראה שענף המשרדים נמצא בפריחה, עם בנייה מסיבית של עוד המון מגדלים, כל זה במקביל למגמות כמו מעבר לעבודה מהבית או בחללים משותפים. איך זה מסתדר ביחד?
"מנוע הצמיחה של המשרדים מגיע מענף ההייטק. זה ענף שהוא צרכן משמעותי של משרדים. פאלו אלטו יושבים אצלנו, וויקס וסטארט-אפ ניישן (המיזם של המיליארדר פול זינגר - ה.מ)".
"מחיר למשתכן לא הצליח"
נדל"ן למגורים מהווה רק כ-20% מפעילות הנדל"ן שלהם, והם מציינים כי כיום, חלק מהפרויקטים המאושרים כבר כוללים בחלקם דיור בר השגה - עיקרון שבו הם תומכים, כי "זה מהלך שמשאיר את הצעירים בתל אביב".
יש סיכוי שמחירי הדיור ירדו?
"אני לא רואה את מחירי הדיור באזורי הביקוש יורדים", אומר רוני וייס, האחראי בין השניים על עסקי הנדל"ן. "במקרה הטוב, יהיה קיפאון או עליות קטנות. עם כל הרצון שיש אצלנו בחברה הישראלית להיות בעלים של דירה, לא ברור איך המחירים ירדו. יש גם מגבלות אובייקטיביות של קרקעות ואני לא רואה פה איזו האטה באזורי הביקוש".
מה לגבי מחיר למשתכן?
"זה לא הצליח כי שיווקו דירות באזורי פריפריה".
לא רק, שיווקו למשל גם בגליל ים.
"אם במקום 120 דירות שם, היו משווקים 1,200 דירות, היה ביקוש במיידי, אבל כשמוציאים 1,200 יחידות באזור שאין לו ביקוש - לא פלא שזה לא מצליח".
רוטשילד 10 ת"א: 2,000 מ"ר של מסחר; 29 קומות שמיועדות למגורים ולמלונאות
אחד הפרויקטים המעניינים שהאחים וייס מעורבים בו הוא פרויקט מתחם רוטשילד 10. מדובר בפרויקט משולב של מסחר, מלונאות, ומגורים, שבו שותפים האחים וייס עם תדהר, היזמית של הפרויקט. תדהר אמונה על החלק המלונאי, והאחים וייס אמונים על חלק המגורים.
הפרויקט, שעדיין נמצא בשלבי תכנון, יוקם במפגש הרחובות רוטשילד, הרצל ולילינבלום. ייחודו, מלבד היותו משולב, שהוא נבנה סביב חמישה בניינים לשימור, משנות ה-20, שהיו חלק משכונת אחוזת בית, השכונה הראשונה בתל אביב. שטח המבנים לשימור הוא כ-2,000 מ"ר, והם מתוכננים לשמש את החלק המסחרי.
לפי התכנון, המבנה המרכזי בפרויקט יכלול 29 קומות, שהתחתונות הן לייעוד מלונאי, והיתר הן למגורים. בין הקומות המלונאיות לבין קומות המגורים תהיה קומת ספא.
הרעיון הוא שדיירי המגורים יוכלו ליהנות מהשירותים שמציע המלון, כמו בריכה, חדר כושר, שירותי כביסה, ואפילו שירות חדרים. קומת הקרקע וקומת הגלריה צפויות לחבור לבניינים ההיסטוריים, באמצעות מבואה משותפת וגשרים, והן יכללו מסעדות, גלריה לאמנות, שטחי תצוגה ומשרדים.
הכניסה המרכזית של המגדל תהיה ככל הנראה משדרות רוטשילד, אך יהיו גם שתי גישות מרחוב הרצל, באמצעות מעברים שיוקמו בין הבניינים לשימור. סיום הבנייה צפוי ב-2022.