גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אזהרת הצפה של הכלכלנית הראשית למשקיעי הנדל"ן בנתיבות

ועוד תופעה: מחיר למשתכן הגדיל את רכישת הדירות יד שנייה אצל זוגות צעירים ● סקירת הכלכלנית הראשית מתייחסת לרבעון האחרון של 2018, והיא מפורסמת באיחור ניכר, ואולם יש בה לא מעט ניתוחים שחשובים גם לאמצע 2019

בנייה בנתיבות / צילום: דייגו מיטלמן
בנייה בנתיבות / צילום: דייגו מיטלמן

רכישות אינטנסיביות מצד משקיעים ומצד אנשים שאינם תושבי העיר, מעלה חשש שהעיר בדרך להצפה - כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של הכלכלנית הראשית. ועוד תופעה: מחיר למשתכן הגדיל את רכישת הדירות יד שנייה אצל זוגות צעירים. הסקירה מתייחסת לרבעון האחרון של 2018, והיא מפורסמת באיחור ניכר, ואולם יש בה לא מעט ניתוחים שחשובים גם לאמצע 2019.

שני הסקטורים שמעניינים את האגף הכלכלן הראשי הם המשקיעים והזוגות הצעירים, שעל שניהם שם שר האוצר משה כחלון את הדגש בשנים האחרונות - בעוד שאת המשקיעים ביקש לסלק מהשוק, הוא שאף לכך שעיקר הבנייה בו תוקדש לצעירים, ובנקודה זו הוא אכן נחל הצלחה.

במהלך שנה שעברה נרכשו 13,800 דירות על ידי משקיעים, ירידה של 21% בהשוואה לשנת 2017, בהמשך לירידות חדות שבין 30%-20% בשנתיים הקודמות, ואולם עיקר הירידה במשקל הרכישות שלהם נרשמה דווקא באזורי המרכז, בעוד שבפריפריה הפגיעה היתה פחות דרמטית. בכלכלן הראשי מעריכים, כי הדבר נעשה עקב מחירי הדירות הזולים בפריפריה, התשואה הגבוהה ומס הרכישה הנמוך יחסית שמוטל עליהם שם.

שתי ערים פריפריאליות הנהנות לאחרונה מהתעוררות ברכישות המשקיעים הן נתיבות ואור-עקיבא, ולגבי שתיהן הכלכלנית הראשית מציבה תמרורי אזהרה של הצפה. לגבי אור-עקיבא היא עשתה זאת לפני כחודשיים, והיא חוזרת עלייה גם בסקירה הנוכחית. נתיבות, לעומת זאת, היא שם חדש.

סך הדירות שרכשו המשקיעים בנתיבות ברבעון האחרון של 2018 עמד כ-80 דירות, כפליים מהכמות שנרכשה ברבעון האחרון של 2017. בנוסף, משקל נתיבות בסך רכישות המשקיעים באזור הדרום הגיע ברבעון האחרון של 2018 ל-15%, הרמה הגבוהה ביותר לפחות בארבע השנים האחרונות

זה לא הכול. במקביל לגידול המשמעותי במספר המשקיעים, נרשמה גם התנפלות על דירות חדשות בנתיבות גם על ידי רוכשי דירה יחידה, כולל כאלה שכלל לא מתגוררים בעיר, מה שיש לרמז שלפחות חלקם הם משקיעים מוסווים, שינסו להשכיר את הדירות. צירוף שני הנתונים הללו מביא את הכלכלן הראשי להגיע למסקנה, כי בשוק הנתיבותי יש "גידול פוטנציאלי משמעותי בהיצע הדירות שיעמדו להשכרה בעיר זו עם השלמת הבנייה", כנכתב בסקירה.

14,500 דירות שרכשו זוגות צעירים ברבעון האחרון של השנה שעברה, רשמו שיא של לפחות מתחילת העשור הנוכחי. זאת כתוצאה מגידול חד שנרשם בעסקאות של דירות "מחיר למשתכן", שנמכרו ברבעון זה ואולם במקביל לגידול הזה, נרשם גידול גם ברכישת דירות יד שנייה במחירי השוק. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר את הרבעון האחרון של 2018 בשוק הדירות למגורים.

מה הביא לגידול הרכישות של דירות יד שנייה של זוגות צעירים, ברבעון האחרון של השנה שעברה? חלק מזה מוסבר על ידי מכירת דירות על ידי משקיעים. סך הדירות שמכרו משקיעים לזוגות צעירים באותו רבעון הגיע ל-2.2 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017.

ואולם מדובר בחלק קטן מרכישת הדירות יד שנייה על ידי הצעירים, ברבעון זה, שהגיעו לכ-11,500 בסך-הכול. על פי בדיקת אגף הכלכלן הראשי, עד לתחילת מכירת הדירות החדשות במסגרת מחיר למשתכן, אחוז הדירות יד שנייה בקרב הזוגות הצעירים, הגיע לכ-70%, ואילו מאז 2017 הוא נע בסביבות 80% מכלל הדירות שהם רוכשים.

השערה אחרת שלא מובאת בסקירה היא, שזוגות שלא מגרילים את הדירה הרצויה בתכנית הממשלתית, פונים לשוק הדירות יד שנייה, לרכוש דירות שם.

שוב מעלה הכלכלנית הראשית את השאלה, עד כמה באמת רוכשי הדירות ב"מחיר למשתכן", באמת מממנים את הדירות הללו מכיסם. בפילוח גיאוגרפי שערכה לפלח זה של השוק עלה אזור השפלה, הכולל בין היתר את רחובות, ראשון לציון, נס ציונה, ומודיעין, שבו רכשו הצעירים 370 דירות, כפליים ממספרן ברבעון האחרון של 2017.

"ניתוח רמות השכר של רוכשים אלו, בפרט על רקע רמות המחירים של הדירות שנרכשו מעמיד בסימן שאלה את יכולתם של הרוכשים הצעירים לממן בעצמם את רכישת הדירה (גם בהינתן משכנתא)", נכתב בסקירה.

בין היתר הוברר, כי השכר החציוני ברוטו של משקי הבית שרכשו דירות חדשות באזור השפלה, הגיע ל-15 אלף שקל, בשעה שמחיר הדירה החציוני עמד על 1.5 מליון שקל; רבע מכלל משקי בית אלה השתכרו בשכר שלא עלה על 8,500 שקל בחודש, בעוד שמחיר הדירה שרכשו עמד בממוצע על 1.6 אלף שקל.

במילים אחרות - משקי בית שהשתכרו פחות רכשו דירות יותר יקרות.

להערכת הכלכלן הראשי, לפחות בחלק מהמקרים עומדים מאחרי זוגות צעירים שמשתכרים שכר מאוד נמוך, כוחות כלכליים חזקים - ההורים או משקיעים, שהם אלה שרכשו את הדירות על שם הצעירים, בין אם כדי לסייע להם כדי להגיע לדירה, ובין אם כדי להשתמש בהם כאמצעי לחסוך מיסוי. יש לציין, כי באגף הכלכלן הראשי מתריעים על התופעה הזו של משקיעים בהסוואה של זוגות צעירים, כבר זמן רב.

עוד כתבות

מאיר שפיגלר / צילום: שלומי יוסף

האם זה אחראי מצד הביטוח הלאומי להפסיק לקנות אג"ח ממשלתיות? העימות עם האוצר מגיע לרתיחה

בביטוח הלאומי הכריזו כי על רקע החשש לגורלו של המוסד בעתיד, הוא יפסיק להעביר עודפי גבייה למדינה ● באוצר מזהירים שהדבר יגדיל את הגירעון השנה ליותר מ-4% תוצר, והעימות מידרדר לפסים אישיים ● האם יימצא פתרון בחודשיים הקרובים?

שלי תשובה/ צילום: אלמוג סוגבקר

"אם המדינה לא תשנה גישה ותתחיל להשקיע בעצמה בתשתיות התקשורת הפער מהעולם רק יגדל"

שלי תשובה, מוביל מגזר הטכנולוגיה בדלויט ישראל, מודאג מאוד ממצב התשתיות בענף התקשורת בארץ: "אנחנו חיים על השקעות שבוצעו לפני 5-10 שנים וצוברים פערים" • הפתרון שלו הוא שהמדינה תכניס את היד לכיס: "סין הפכה להיות מה שהיא בזכות ההשקעה הממשלתית"

הסדרה "עושים סדר" בנטפליקס / צילום: באדיבות נטפליקס, יח"צ

יש לכם ג'אנק בבית? מארי קונדו תעזור לכם לנקות הכול. גם את הנפש

יש לכם יותר מדי חפצים בבית? רוצים להיפטר מהם? הגיע הזמן שתכירו את שיטת מארי קונדו (קונמארי) שנאבקת באגרנות ומוסיפה לכך ארומה פסיכולוגית. האם אפשר "לקנמר" כל דבר, איזה חפצים צריכים למצוא את עצמם בפח ומה חושבים המתנגדים ● חשיפת מותג העל של השנה - ביום שלישי במדד המותגים ובוועידת MAD של גלובס

התחדשות עירונית. פרויקטים צריכים להיבדל זה מזה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

מתי מוכר דירה שעברה התחדשות עירונית זכאי לפטור ממס שבח

חוק המקרקעין פוטר בתנאים מסוימים בעלי דירה יחידה מתשלום מס שבח ● האם הפטור תקף גם במקרה שבעלי הדירה לא גרו בה

בר רפאלי / צילום: שלומי יוסף

ערעור בר רפאלי: לא מאבק נגד תשלום 8 מיליון שקל מס, אלא כדי לא להיכנס לכלא

אסור להתבלבל, המאבק שמנהלת הדוגמנית בר רפאלי היום בזירה האזרחית קשור בעבותות ברזל למאבק שהיא מנהלת בזירה הפלילית, במסגרתה הוחלט לאחרונה להעמידה לדין על שורת עבירות מס והעלמת הכנסות ● המלחמה של הדוגמנית המצליחה בזירה הפלילית, המלחמה לא להיכנס לכלא, מתחילה בזירה האזרחית ● פרשנות

שלי יחימוביץ / צלם: שלומי יוסף

סוף עידן מגדרי: למה הנשים נעלמות מהפוליטיקה הישראלית?

שלי יחימוביץ' פרשה השבוע מהחיים הפוליטיים, והצטרפה למועדון נשים משפיעות שמצאו עצמן לאחרונה מחוץ למשחק ● בניגוד לשנים קודמות, אף אישה לא תעמוד בראש מפלגה בבחירות הקרובות ● למה יותר ויותר נשים נעלמות מהפוליטיקה? ● האזינו ל"גלובסטוק" - פודקאסט מאחורי הכותרות

דנה עזריאלי.  "אני לומדת מכולם"  / צילום: איל יצהר

עזריאלי מרחיבה פעילות: משקיעה 135 מיליון דולר בחברה הפועלת בתחום הדאטה סנטרס בצפון אמריקה

השקיעה את הסכום המדובר ב-20% ממניות חברת קומפאס, וקיבלה אופציה להגדיל בה את חלקה ● "ענף הדאטה סנטרס הוא מן הצומחים בעולם בתחום הנדל"ן המניב"; השוכרים בו - "מחברות הטכנולוגיה המובילות בעולם"

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה שלילית בבורסה: ת"א 90 נפל 1.2%, דלק צנחה בעוד 5.6%

דלק משלימה נפילה של 15% מאז ההודעה על עסקת שברון; נאלצה לצמצם את היקף הגיוס למימון העסקה ● חברת הדירוג פיץ' העלתה את תחזית דירוג האשראי של כיל מ"יציבה" ל"חיובית" ● חברת סייפ-טי דיווחה על קבלת "הזמנה משמעותית" מחברת תשתיות ישראלית

חיית מחמד / צילום: Shutterstock

ארבעה גאדג'טים להולכים על ארבע ועוד אחד שיחליף אותם

מערכת בידור ומעקב לכלבים וחתולים, דלת לחצר שמזהה את הכלב, רובוט אלחוטי לאקווריום ומתקן ביתי משוכלל שיעזור לאלה שלא יכולים להוציא את הכלב לטיול

ניצול שואה / צילום: רויטרס

פיצוי רטרואקטיבי: גרמניה תכיר בכ-8,000 יוצאי רומניה כניצולי שואה

הכרה זו תאפשר תביעת זכויות סוציאליות שונות, ובהן פיצוי רטרואקטיבי רנטה וקצבה חודשית קבועה ● גמליאל: "נמשיך לפעול להכרה גרמנית בזכאותם של עוד אלפי ניצולים שטרם הוכרו, בין שהם יוצאי רומניה ובין שהם יוצאי מדינות נוספות"

מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון/ צילום: איל יצהר

מגדלי הים התיכון גייסה 320 מיליון שקל בריבית של 2.8%

במסגרת השלב המוסדי זכתה החברה לביקושי יתר של כ-1.2 מיליארד שקל ● תמורת ההנפקה תשמש במלואה לפירעון מוקדם ומלא של סדרה ב', תוך הארכת פריסת החוב של החברה

האימוג'יז החדשים / איור: אפל, יח"צ

יש אפילו פלאפל: הצצה לאימוג'יז החדשים של אפל ואנדרואיד

לכבוד יום האימוג'י הבינלאומי שנחגג אמש, אפל וגוגל העניקו הצצה לחלק מעשרות האימוג'ים החדשים שיצאו בהמשך השנה, יחד עם עדכוני גרסאות למערכות ההפעלה למובייל שלהן

יורם נוה, מנכ"ל כלל ביטוח / צילום: כדיה לוי

חברות הביטוח מציגות את יחס כושר הפירעון ל-2018: מגדל שבה לחלק דיבידנדים, כלל ביטוח רחוקה מכך

בשנים האחרונות עובר ענף הביטוח בישראל מהפכה בתחום דרישות ההון להבטחת יכולת הפירעון של החברות, כשאלה עוסקות בהגדלת הון ● "גלובס" מנתח בסיוע EY ישראל מיהן החברות האיתנות יותר, ואילו מהן אינן יכולות לגייס עוד הון "רובד 2"

בועז רקוץ' / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

ההפחתה הדרמטית של בנט: צמצם חצי תלמיד לכיתה

שלוש פעמים לפחות טען בנט, שר החינוך לשעבר, כי הוא הפחית דרמטית את מספר התלמידים בכיתות ● הבעיה היא שזה פשוט לא נכון

אסף רפפורט  / צילום: יח"צ

מנכ"ל מיקרוסופט ישראל: "לא הייתי יכול להיות משקיע, כי כמעט כל רעיון מגניב אותי"

אסף רפפורט, מנכ"ל מיקרוסופט ישראל מחקר ופיתוח, מסביר בראיון ל"גלובס" מה עומד מאחורי האקטיביזם החברתי שהוא הכניס לסניף המקומי של החברה הגדולה בעולם, מספר על הבדלי הניהול בין סטארט-אפים לחברות ענק ומתאר את השינוי בשוק העבודה: "מבחינתי עובדים יכולים לעבור לגוגל אחרי שנתיים, ואז לחזור אלינו, כמו רילוקיישן" ● האזינו ל"רוד שואו" - פודקאסט ההייטק החדש של גלובס

וול סטריט IBM /  צילום: Reuters, Brendan McDermid

וול סטריט ננעלה בירוק על רקע דברי וויליאמס; הזהב טס

נשיא הפד של ניו יורק דוחק בהורדת הריבית והעביר את וול סטריט לעליות ● עונת הדוחות נמשכת: הלילה לאחר המסחר מיקרוסופט צפויה לפרסם דוחות ● מורגן סטנלי עולה ב-1.4% לאחר שהבנק היכה את תחזית הרווח למניה ב-9 סנט ● פיליפ מוריס ואיביי קופצות לאחר הדוחות ● אפל זוכה להעלאת המלצה מצד בית ההשקעות ריימונד

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דאטה שנאסף במיקרוסופט מצביע על חשש מהתערבות בבחירות לנשיאות ארה"ב

לפי פוסט שפורסם לאחרונה בבלוג הרשמי של מיקרוסופט, בשנה האחרונה עשו כ-800 ניסיונות פריצה לארגונים הממוקדים בדמוקרטיה, עובדים מקרוב עם מפלגות או פוליטיקאים, או חוקרים נושאים שמרכזיים בקמפיינים פוליטיים, ע"י האקרים שרובם היו מרוסיה, איראן וצפון קוריאה

מפעל באשדוד. בישראל רק 5% מהמפעלים חוברו לגז טבעי, לעומת 28% במדינות OECD / צילום: תמר מצפי

מחדל הגז הטבעי: מה תוקע את חיבורם של מאות מפעלים לרשת, למרות שהתשתית מוכנה כבר שנים?

מסמכים שהגיעו לידי "גלובס" מגלים כי עשרות תלונות הוגשו למשרד האנרגיה נגד זכייני הגז שלא עמדו בהתחייבויות • למרות המצוקה הקשה, לא ננקטו נגדם צעדים • בעוד שהזכייינים מאשימים את הביורוקרטיה, בממשלה מבינים שהם יצרו מונופולים וכי כל המהלך היה שגוי • משרד האנרגיה: נותנים לזכיינים צ'אנס אחרון, לאחר מכן נפעל בכל הכוח

רוני אליאס / צילום: שלומי יוסף, גלובס

פרשת UBS שוויץ: רוני אליאס, הבנקאי שאצלו נמצאו המסמכים שהובילו לפרוץ הפרשה, מוסר עדות בביהמ"ש

עדותו של אליאס, שאצלו תפסה רשות המסים מסמכים עם שמות של מאות ישראלים שניהלו ע"פ החשד חשבונות לא מדווחים בבנק UBS שוויץ, נשמעת במסגרת המשפט שמתנהל בפרשת "קלינקה און" בה חשודים בעלי הרשת בהלבנת הון בהיקף של 730 מיליון שקל

עבודות הרכבת הקלה בתל אביב בשנה שעברה / צילום: איל יצהר, גלובס

עשרות עובדים סיניים בפרויקט הרכבת הקלה לא מקבלים אשרות כניסה לארץ

הסיבה: העיצומים של עובדי משרד החוץ בעקבות הכוונה לקצץ בתקציבי האירוח של דיפלומטים ונספחים בעולם ● מטה המאבק: נחריף את העיצומים