גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אזהרת הצפה של הכלכלנית הראשית למשקיעי הנדל"ן בנתיבות

ועוד תופעה: מחיר למשתכן הגדיל את רכישת הדירות יד שנייה אצל זוגות צעירים ● סקירת הכלכלנית הראשית מתייחסת לרבעון האחרון של 2018, והיא מפורסמת באיחור ניכר, ואולם יש בה לא מעט ניתוחים שחשובים גם לאמצע 2019

בנייה בנתיבות / צילום: דייגו מיטלמן
בנייה בנתיבות / צילום: דייגו מיטלמן

רכישות אינטנסיביות מצד משקיעים ומצד אנשים שאינם תושבי העיר, מעלה חשש שהעיר בדרך להצפה - כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של הכלכלנית הראשית. ועוד תופעה: מחיר למשתכן הגדיל את רכישת הדירות יד שנייה אצל זוגות צעירים. הסקירה מתייחסת לרבעון האחרון של 2018, והיא מפורסמת באיחור ניכר, ואולם יש בה לא מעט ניתוחים שחשובים גם לאמצע 2019.

שני הסקטורים שמעניינים את האגף הכלכלן הראשי הם המשקיעים והזוגות הצעירים, שעל שניהם שם שר האוצר משה כחלון את הדגש בשנים האחרונות - בעוד שאת המשקיעים ביקש לסלק מהשוק, הוא שאף לכך שעיקר הבנייה בו תוקדש לצעירים, ובנקודה זו הוא אכן נחל הצלחה.

במהלך שנה שעברה נרכשו 13,800 דירות על ידי משקיעים, ירידה של 21% בהשוואה לשנת 2017, בהמשך לירידות חדות שבין 30%-20% בשנתיים הקודמות, ואולם עיקר הירידה במשקל הרכישות שלהם נרשמה דווקא באזורי המרכז, בעוד שבפריפריה הפגיעה היתה פחות דרמטית. בכלכלן הראשי מעריכים, כי הדבר נעשה עקב מחירי הדירות הזולים בפריפריה, התשואה הגבוהה ומס הרכישה הנמוך יחסית שמוטל עליהם שם.

שתי ערים פריפריאליות הנהנות לאחרונה מהתעוררות ברכישות המשקיעים הן נתיבות ואור-עקיבא, ולגבי שתיהן הכלכלנית הראשית מציבה תמרורי אזהרה של הצפה. לגבי אור-עקיבא היא עשתה זאת לפני כחודשיים, והיא חוזרת עלייה גם בסקירה הנוכחית. נתיבות, לעומת זאת, היא שם חדש.

סך הדירות שרכשו המשקיעים בנתיבות ברבעון האחרון של 2018 עמד כ-80 דירות, כפליים מהכמות שנרכשה ברבעון האחרון של 2017. בנוסף, משקל נתיבות בסך רכישות המשקיעים באזור הדרום הגיע ברבעון האחרון של 2018 ל-15%, הרמה הגבוהה ביותר לפחות בארבע השנים האחרונות

זה לא הכול. במקביל לגידול המשמעותי במספר המשקיעים, נרשמה גם התנפלות על דירות חדשות בנתיבות גם על ידי רוכשי דירה יחידה, כולל כאלה שכלל לא מתגוררים בעיר, מה שיש לרמז שלפחות חלקם הם משקיעים מוסווים, שינסו להשכיר את הדירות. צירוף שני הנתונים הללו מביא את הכלכלן הראשי להגיע למסקנה, כי בשוק הנתיבותי יש "גידול פוטנציאלי משמעותי בהיצע הדירות שיעמדו להשכרה בעיר זו עם השלמת הבנייה", כנכתב בסקירה.

14,500 דירות שרכשו זוגות צעירים ברבעון האחרון של השנה שעברה, רשמו שיא של לפחות מתחילת העשור הנוכחי. זאת כתוצאה מגידול חד שנרשם בעסקאות של דירות "מחיר למשתכן", שנמכרו ברבעון זה ואולם במקביל לגידול הזה, נרשם גידול גם ברכישת דירות יד שנייה במחירי השוק. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר את הרבעון האחרון של 2018 בשוק הדירות למגורים.

מה הביא לגידול הרכישות של דירות יד שנייה של זוגות צעירים, ברבעון האחרון של השנה שעברה? חלק מזה מוסבר על ידי מכירת דירות על ידי משקיעים. סך הדירות שמכרו משקיעים לזוגות צעירים באותו רבעון הגיע ל-2.2 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017.

ואולם מדובר בחלק קטן מרכישת הדירות יד שנייה על ידי הצעירים, ברבעון זה, שהגיעו לכ-11,500 בסך-הכול. על פי בדיקת אגף הכלכלן הראשי, עד לתחילת מכירת הדירות החדשות במסגרת מחיר למשתכן, אחוז הדירות יד שנייה בקרב הזוגות הצעירים, הגיע לכ-70%, ואילו מאז 2017 הוא נע בסביבות 80% מכלל הדירות שהם רוכשים.

השערה אחרת שלא מובאת בסקירה היא, שזוגות שלא מגרילים את הדירה הרצויה בתכנית הממשלתית, פונים לשוק הדירות יד שנייה, לרכוש דירות שם.

שוב מעלה הכלכלנית הראשית את השאלה, עד כמה באמת רוכשי הדירות ב"מחיר למשתכן", באמת מממנים את הדירות הללו מכיסם. בפילוח גיאוגרפי שערכה לפלח זה של השוק עלה אזור השפלה, הכולל בין היתר את רחובות, ראשון לציון, נס ציונה, ומודיעין, שבו רכשו הצעירים 370 דירות, כפליים ממספרן ברבעון האחרון של 2017.

"ניתוח רמות השכר של רוכשים אלו, בפרט על רקע רמות המחירים של הדירות שנרכשו מעמיד בסימן שאלה את יכולתם של הרוכשים הצעירים לממן בעצמם את רכישת הדירה (גם בהינתן משכנתא)", נכתב בסקירה.

בין היתר הוברר, כי השכר החציוני ברוטו של משקי הבית שרכשו דירות חדשות באזור השפלה, הגיע ל-15 אלף שקל, בשעה שמחיר הדירה החציוני עמד על 1.5 מליון שקל; רבע מכלל משקי בית אלה השתכרו בשכר שלא עלה על 8,500 שקל בחודש, בעוד שמחיר הדירה שרכשו עמד בממוצע על 1.6 אלף שקל.

במילים אחרות - משקי בית שהשתכרו פחות רכשו דירות יותר יקרות.

להערכת הכלכלן הראשי, לפחות בחלק מהמקרים עומדים מאחרי זוגות צעירים שמשתכרים שכר מאוד נמוך, כוחות כלכליים חזקים - ההורים או משקיעים, שהם אלה שרכשו את הדירות על שם הצעירים, בין אם כדי לסייע להם כדי להגיע לדירה, ובין אם כדי להשתמש בהם כאמצעי לחסוך מיסוי. יש לציין, כי באגף הכלכלן הראשי מתריעים על התופעה הזו של משקיעים בהסוואה של זוגות צעירים, כבר זמן רב.

עוד כתבות

סניף מגה בעיר / צילום: איל יצהר

ועד עובדי מגה מאיים לטרפד את עסקת יינות ביתן-פרשמרקט?

יו"ר ועד עובדי מגה הנחה את העובדים שלא להגיע ב-1 בנובמבר לעבודה בחמשת סניפי מגה בעיר שאמורים להימסר לידי פרשמרקט ● "הסירוב של הרוכש להיפגש ולדון על תנאי העובדים לא מבשר טובות"

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

שאול אולמרט / צילום: איל יצהר

״כשירדתי מאולימפוס הבנתי שהצלחה לא הופכת אותי לגאון, ולהיפך": שאול אולמרט מסכם תקופה בפלייבאז

שמונה שנים לאחר שהקים את פלייבאז, שאול אולמרט התפטר בשבוע שעבר מתפקיד המנכ"ל ● בראיון ל"גלובס" הוא מספר על המעבר מההצלחה המסחררת וההפלגות ביאכטות של מיליארדרים למציאות הכואבת של סטארט-אפ שנאלץ לפטר כשליש מעובדיו ולהמציא את עצמו כל פעם מחדש

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

נחום ביתן ממשיך לממש נכסים: מוכר סניף לרשת קינג סטור 

קינג סטור תרכוש ב-2 מיליון שקל סניף של יינות ביתן בעיר כרמיאל ● העסקה בין הצדדים נחתמה אתמול וכוללת סניף בשטח של 3,000 מ"ר

מנכ"ל מיקרוסופט סאטיה נדלה / צילום: רויטרס

שווי המשכורת השנתית של מנכ"ל מיקרוסופט: 43 מיליון דולר

משכורתו של נאדלה גבוהה ב-66% לעומת משכורתו בשנה שעברה, שעמדה על 26 מיליון דולר, אך היא נמוכה יותר ממשכורתו ב-2014, שהייתה 84.3 מיליון דולר, השנה בה נכנס לתפקיד

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים

נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני

יוסטון יש לנו בעיה: שו"ב צופה הפסד של 16-12 מיליון דולר מעיכוב בפרויקט הקמת נתיבי אגרה

החברה הודיעה כי השותפות הקבלנית המקימה את כבישי האגרה, שבה מחזיקה שו"ב 21.6%, הודיעה לה כי העיכוב נגרם "מגורמים שונים שחלקם אינם בשליטת החברה, ובכלל כך מספר אירועי מזג אוויר"

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

עופר שלח / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

עופר שלח: התר"ש לצה"ל לא מעניין את נתניהו כבר שנה שלמה

ח"כ עופר שלח הוסיף בפוסט פייסבוק נוקב במיוחד כי "רק כעת משתמש נתניהו בכך להפעלת לחץ פוליטי על כחול לבן"

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: שלומי יוסף, גלובס

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

נחל הקיבוצים / צילום: יותם יעקובסון

כמעיין המתגבר: פארק המעיינות מציין 60 שנה בפסטיבל חגיגי

פסטיבל המעיינות חוגג השנה עשור להקמתם של פארק המעיינות ושביל המעיינות, וגם 60 שנה לגן השלושה (הסחנה), בשפע של פעילויות, הופעות, תערוכות ואירועים מיוחדים בחול המועד סוכות

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בדרך לפשרה: שופט זימן את מנכ"לי טבע וחברות התרופות האחרות לדיון לפני המשפט

שופט פדרלי זימן בכירים מהחברות על מנת לדון בפיצויים שהחברות מציעות ● טבע תשלם 29 מיליארד דולר, כחלק מהסכם הפשרה, בתרופות ובשירותי הפצה - כך על פי מקורבים לעסקה

ג'ראד קושנר ובנימין נתניהו / צילום: קובי גדעון/לע"מ

ג'ארד קושנר מגיע לישראל לדון על תכנית השלום

על פי דיווח באמצעי תקשורת אמריקאים, יבחן קושנר את האווירה הפוליטית בישראל בעקבות הבחירות האחרונות ● קושנר מתכנן לתת פומבי לתכנית השלום בין ישראל לפלסטינים

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

ג'ונסון: "יש הסכם ברקזיט"; הליש"ט עברה לירידות על רקע התנגדות בפרלמנט

ההסכם עדיין טעון אישור של הפרלמנט הבריטי, ולא ברור אם יש לו רוב בעקבות הודעת המפלגת הדמוקרטית הצפון-אירית הבוקר כי אינה מקבלת אותו "במתכונתו הנוכחית" ● אחרי שעלתה בעד 0.9% מול הדולר, הליש"ט עברה לירידות

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

לקראת הסדר בפרשת משככי הכאבים בארה"ב? דיווח: טבע וחברות נוספות מציעות פיצויים בכ-50 מיליארד דולר

לפי הדיווח, חמש חברות שעסקו בייצור ובהפצה של משככי הכאבים מציעות לשלם פיצויים בסכום של כ-22 מיליארד דולר במזומן ועוד כ-28 מיליארד דולר בתרופות ובשירותים

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

מפעל פרוטליקס  / צילום: פאול אורלייב

פרוטליקס זינקה ב-74% בוול סטריט על רקע נתוני ביניים חיוביים בטיפול בחולי פברי

נתונים מ-12 חודשי טיפול בתפקוד הכלייתי של חולי פברי מעידים על שיפור משמעותי בתפקוד הכלייתי אצל החולים שעברו מטיפול באחת משלוש התרופות המתחרות בשוק לחלבון Prx-102 של פרוטליקס

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בנימין נתניהו פרסם מתווה לממשלת אחדות

נתניהו פנה לח"כ בני גנץ והציע בין השאר הקפאת הסטטוס קוו בנושאי דת ומדינה ואימוץ מתווה אטיס לחוק הגיוס