שלמה איזנברג / צילום: איל יצהר
"אני עדיין לא מבין את התופעה של WeWork, אולי בגלל גילי המתקדם. כשאני משכיר שטח משמעותי בנכסים שלי, הדבר הראשון שאני בודק זה את המאזן הכספי של השוכר, כי אני מאמין שחברה שלא מרוויחה לא יכולה לשלם שכר דירה - זו נקודת הפתיחה שלי. כך אמר אתמול שלמה איזנברג, בעל השליטה ויו"ר קבוצת הנדל"ן ישרס בכנס הנדל"ן של פירמת הייעוץ וראיית החשבון EY, ומשרד עורכי הדין שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות', שהתקיים בתל אביב.
בפאנל שעסק בין היתר בשינויים הנרשמים בשוק המשרדים, התייחס איזנברג לחברת חללי העבודה השיתופיים, שהיא ודומותיה נחשבות כמחוללות שינוי עיקריות בתחום. לדבריו, "אין ספק שהמודל ש-WeWork מציעה הוא מלהיב וחדשני, ולכן בעקבותיו הגיעו כל כך הרבה חקיינים, אבל אני לא כל כך מבין אותו.
"למרות זאת, אנחנו כן משכירים לחברות מסוגה, אבל רק מעט שטחים, ורק לגופים בינלאומיים. אחד היתרונות שאני רואה בכניסה של חברה כמו WeWork לנכסים שלנו הוא דווקא בשוכרים קטנים, שנוח לנו שיצמחו אצלנו ואז כשהם יגדלו יעברו להיות שוכר רגיל אצלנו. את דוחות WeWork לא ראיתי, ואני קורא עליהם רק דרך העיתונות, אבל כשהם יראו מודל של רווח, ארוץ אחריהם להשכיר להם שטחים".
מול דבריו של איזנברג אמר עוזי לוי, סגן נשיא לנדל"ן ב-Wework, כי "אמנם הרבה פעמים התייחסו בתקשורת לדוחות הכספיים של החברה, אך אני לא אתייחס לכך. אבל צריך לזכור שהחברה פותחת כל חודש מרכזים מסחריים בהיקף של מגדל עזריאלי, ואין ספק שהוצאות הפיתוח משפיעות על המאזן ועל גודלה של וויוורק".
לוי אמר, כי "וויוורק עושה לא רק שינוי, אלא שידוד מערכות בתחום המשרדים משום שהיא הכניסה משהו חדש לשוק מסורתי, והנושא פה הוא בכלל קהילה ולא חללי עבודה משותפים. חלל העבודה שנותן חוויית משתמש אחרת לגמרי הוא חלק מהקהילה".
"מעבר לכך", הוסיף לוי, "וויוורק הכניסה את השוק לעולם טכנולוגי שלא היה קיים לפני כן. היום אפשר להזמין משרד דרך האפליקציה של החברה ולעבוד בכל מקום בעולם. הטכנולוגיה גם משולבת בבחירת הבניינים ובתכנון שלהם, במעברים הקיימים בתוך הבניין, בחדרי הישיבות ובעוד הרבה נתונים שיחד מספקים חלל עבודה המאפשר לכל אחד לצמוח בצורה הטובה ביותר".
לפי הנתונים שהציג לוי, לוויוורק יש היום כ-500 בניינים ברחבי העולם, ביותר מ-100 ערים וב-30 מדינות. עוד ציין לוי, כי "כ-40% מהשטחים של וויוורק כיום הם של האנטרפרייזים הגדולים בעולם; זה לא רק שטח שהוא תחליף לסטרטאפיסט שישב לפני כן בבית קפה".
דודו זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה (הכוללת את חברת מבני תעשיה), אמר כי "יש לנו כבר עשרות אבות-טיפוס של חללים משותפים, בין אם אותה חברה נמצאת כשוכרת עוגן של כל הבניין, או רק בחלקו. אם חברה כמו וויוורק יושבת בנכס ותיק שלנו יש לכך יתרון, כי היא יכולה לייצר גם לי וגם לה אפגרייד, אבל אני לא בטוח שבבניין חדש כדאי שחברה כזו תשב, כי לעיתים זה עלול לפגוע לי בשווי.
"אני דוגל בשיטה של מקצוענות, והפעילות של וויוורק הוא עסק בפני עצמו, לכן כמו שלא אפעל להקים רשת של בתי מלון, גם לא אכנס לפעילות שכזו. אם הרעיון עובד להם טוב, אז צריך לעבוד איתם בשילוב, לא לגנוב להם את הרעיון וליישם אותו, ואנחנו לא בנויים להתעסק עם עשרות או מאות שוכרים קטנים. השכרה זה לא רק מתן שטחים, זה עסק מורכב עם השקעות בנכסים".
אבי ורטהיים, יו"ר אלוני חץ ומבעלי השליטה בחברת השקעות הנדל"ן, אמר כי "המתחמים המשותפים הם כאן כדי להישאר. כשמדברים על וויוורק ודומותיה, מדברים על כל מיני תופעות כמו אורך תקופת השכירות, אספקה של מכלול שירותים שניתנים בנכס, לעומת אספקה של ארבעה קירות בלבד כפי שהיה פעם, ועוד".
"באופן מובהק יש פה חיבה לנדל"ן"
בפאנל אחר בכנס, שעסק במימון עסקאות נדל"ן, אמר עופר עמיר, מנהל צוות הנדל"ן EMEA Ratings, s&p Global, כי "תחום הנדל"ן מהווה כשליש מהאג"ח המדורגות בישראל, ובארה"ב כ-3%, כך שניתן לראות שבאופן מובהק יש פה חיבה לנדל"ן. לכן, מי שרוצה לממן נדל"ן יש לו יתרון מובנה בשוק המקומי".
לדברי עמיר "השוק פה אוהב את הנראות של הנדל"ן המניב, וב-S&P רואים את הסיכון בנדל"ן המניב כנמוך יחסית, כשבוחנים אותו לטווח ארוך". לגבי מצב השוק ציין עמיר כי "סביבת הריבית כרגע תומכת בנדל"ן המניב ומסייעת לנושא המימון שלו, מה שעוזר להרבה חברות שפעלו למימון חוב מחדש בריביות נמוכות יותר ומח"מ ארוך יותר ממה שהיה להם, כך שרובן כעת במצב פיננסי טוב יותר משהיו. מצד שני, מצב השוק גורם לתופעה של הרבה כסף נזיל, ובהתאם, התמחור של השוק מתחיל להיות בעינינו קצת בעייתי".
רנן כהן אורגד, מנכ"ל לידר הנפקות, אמר כי "בעוד שמשקל הנדל"ן בבורסה המקומית גבוה וחריג ביחס לעולם, באופן מפתיע משקל ההייטק בבורסה נמוך ביחס לעולם, למרות שכמדינה אנחנו יותר מעצמת הייטק ממעצמת נדל"ן. חלק מהסיבה לכך קשורה לכך שהחיסכון ארוך הטווח יותר גדול ומשוכלל ממה שיש בעולם, וכסף פנסיוני ארוך-טווח מחפש השקעות יותר סולידיות".
חנה הולנדר, מנכ"לית אקסלנס בית השקעות התייחסה גם היא למצב השוק, ואמרה כי "אין ספק שהריבית מאוד משפיעה על מחירי הנכסים, ועליית ריבית היא אחד האיומים הגדולים על מחירי מניות חברות הנדל"ן המניב בארץ. אבל אין ראיה באופק שהריבית תעלה, וזה משהו שתומך בעליית מחירי הנדל"ן, ושינוי בשיעורי הריבית הוא גם האיום הגדול ביותר עליהם. כיום יש פער גדול בין מחירי הנדל"ן ובין שיעורי ההיוון של הנכסים, לבין מחירי הגיוס שבהם החברות מגייסות חוב, מה שתומך באקוויטי".
גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, אמר כי "היתרון הגדול בנדל"ן הוא היכולת למנף אותו ותפיסת העולם היא שעל נכס הבסיס אפשר לשים חוב, זאת לעומת השקעות אחרות בשוק ההון או בהייטק, שם קשה לקבל מימון. בסך הכול לא צריך להיבהל מחוב, אבל צריך להיות שמרן וזהיר בנוגע אליו".
טלי ריצ'מן, מנהלת אגף נדל"ן ותשתיות בבנק דיסקונט, סיפרה על מצב הפעילות בבנק ואמרה כי "הסביבה העסקית מאתגרת ותחרותית ביותר, והצורך להתאים את עצמך לסביבה עסקית משתנה הוא לא פשוט. העובדה שאנחנו בנק לא מאוד גדול מאלצת אותנו להיות מאוד חדים בפעילות שלנו".
המשתתפים בפאנל התייחסו גם למצב האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות שהגיעו להיסחר בבורסה המקומית, ובעניין זה אמרה הולנדר, כי "ברמת המאקרו, התשואות על האג"ח הללו היו נמוכות מדי במועד ההנפקה. אבל היום יש לא מעט הזדמנויות בשווקים, ולהחזיק חלק מהסדרות של האמריקאיות זה נכון, בגלל התשואות הנוכחיות עליהן".
יוסי דורי, משנה למנכ"ל, מנהל חטיבת ההשקעות כלל חברה לביטוח, ציין כי "נוצר משבר אמון בין המשקיעים לבין המכשיר שהחברות האלה מציעות, וצריך לטפל שם ברמת השקיפות והממשל התאגידי. אנחנו עוברים איתם שלבי התבגרות, ואחרי שהן יעברו את חבלי ההתבגרות אני מאמין שנחזור לראות פה הנפקות יותר חזקות".
לדברי כהן אורגד, "בגלל שהייתה ירידה במחירים ועליית תשואות משמעותית, הסביבה כיום פחות אטרקטיבית עבור חברות חדשות להגיע להנפיק, אבל לדעתי יש כאן תמחור לקוי עם תשואות גבוהות מדי לרוב החברות האמריקאיות. העובדה שחברה היא אמריקאית, לא הופך אותה למועמדת גדולה יותר ל'דיפולט' מהמקבילה הישראלית שלה, ובחלק מהמקרים אפילו הפוך".