גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סיידוף עשה בית ספר לשותפיו ב-ADO: שיכון ובינוי מכרה מניות במחיר שיא וחסכה לעצמה צניחה של יותר מ-30%

מניית חברת הנדל"ן איידיאו ממשיכה לקרוס, על רקע המהלך להקפאת שכר הדירה בברלין - השוק שבו היא פועלת ● שיכון ובינוי מכרה את רוב החזקותיה בזמן, ורשמה רווח של 480 מיליון שקל ● דיסקונט ברוקראז': "מניית ADO מגלמת את התרחיש החמור ביותר במלואו; שווי נכסי החברה הבת ADP עלול לרדת ב-16%"

נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני
נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני

מניית חברת הנדל"ן איידיאו גרופ  (ADO) המשיכה גם אתמול לאבד גובה - והשלימה צניחה דו-יומית של 16% ושל יותר מ-30% בחודש האחרון.

ADO פועלת בברלין, בירת גרמניה, באמצעות החברה המוחזקת ADO פרופרטיז (ADP), שנהנתה בשנים האחרונות מהשגשוג בתחום הנדל"ן המניב לדיור בעיר, ואף רשמה כמה שערוכי נכסים בהיקף מצטבר של מאות מיליוני אירו. בידי החברה פורטפוליו של כ-23,700 דירות בעיר, לצד שטחי מסחר. שווי תיק הנכסים של החברה הוערך באחרונה ב-4.1 מיליארד אירו.

צניחת המניה התחילה בעקבות דיווחים, שהתממשו ביום שלישי האחרון, כשהסנאט של ברלין נקט צעד חסר-תקדים בניסיון להתמודד עם עליית מחירי השכירות בעיר בשנים האחרונות, ואימץ מסמך עקרונות הקורא להקפיא את שכר הדירה שגובים בעלי הדירות בברלין בחמש השנים הקרובות. על פי ההערכות, מסמך העקרונות יהיה הבסיס להצעת חוק שתאומץ בשבועות או בחודשים הקרובים. החוק צפוי להיות תקף לשנים 2020-2025, אבל כמה ממומחי הנדל"ן העריכו כי הקואליציה תחיל אותו בעתיד באופן רטרואקטיבי - החל מיום שלישי השבוע.

שו"ב זינקה 48% מאז הרכישה

הירידה החדה הביאה את מניית ADO להיסחר היום במחיר של כ-53 שקל, המשקף לחברה שווי של כ-1.5 מיליארד שקל. מי שהצליחה להימנע מעיקר נזקי הנפילה הכואבת במניה היא חברת הנדל"ן והתשתיות שיכון ובינוי (שו"ב), הנמצאת בשליטת איש העסקים נתי סיידוף - עד לאחרונה מבעלות השליטה ב-ADO. לפני כשלושה חודשים מכרה שו"ב, במה שמתברר כעת כעיתוי מזהיר, את מרבית החזקותיה (30% ממניות ADO) לשותפיה בחברה, ונותרה עם החזקה של 7.5% מהמניות בלבד. בעקבות מכירת המניות, שנעשתה במחיר של 87-88 שקל למניה (גבוה ב-65% ממחירה הנוכחי), רשמה שיכון ובינוי רווח הון גדול של כ-480 מיליון שקל בדוחות הרבעון הראשון של 2019.

מאז השלמת העסקה ב-12 במרץ, רשמה מניית שו"ב עלייה של 48%, בעוד מניית ADO צונחת ב-36% בתקופה זו. העלייה של שו"ב, חשוב לציין, באה גם על רקע מינויו של אייל לפידות למנכ"ל החברה. שו"ב נמצאת בשליטת נתי סיידוף, שרכש אותה אשתקד מידי שרי אריסון תמורת כ-1.1 מיליארד שקל (עבור כ-47% מההון). מאז העסקה זינק שווי ההחזקה של סיידוף בכ-900 מיליון שקל. 

מניית ADO הגיעה לשיא של כל הזמנים באוגוסט 2018 - מחיר של 87.5 שקל למניה - ומאז צנחה בכ-40%, כך שמבחינת סיידוף מכירת מרבית ההחזקות בחברה באה בדיוק בזמן. מי שפחות מרוצים, מן הסתם, הם רוכשי המניות בעסקה - קרן אפולו (שהגדילה את החזקתה ב-ADO לכ-32%) ומשה דיין (מחזיק כעת כ-20%), וכן גוף זר בשם CGE, המנהל את כספי בני משפחתו של המנוח סר ג'יימס גולדסמית' (10%).

85% מהברלינאים שוכרים דירות

הרקע ליוזמה הברלינאית הוא הזינוק החד במחירי הדיור שחווה בירת גרמניה בעשור האחרון. בניגוד למצב בישראל, המיקוד בבירת גרמניה הוא בעיקר על מחירי השכירות, מכיוון שלא פחות מ-85% מתושבי ברלין שוכרים דירה, ואין להם בעלות על דירה. באזורים מבוקשים בעיר, כמו קרויצברג, למשל, שיעור השוכרים מגיע ל-95%.

בעשור האחרון, מחיר השכירות הממוצע למ"ר בברלין עלה ב-120% (באופן רשמי), ובחלק מהאזורים הוא זינק פי שלושה. בעיר נרשם מחסור חמור בדירות חדשות, ותורים של מאות אנשים משתרכים לעתים בפתחי הבניינים שבהם מוצגות דירות להשכרה.

הניסיון הקודם להיאבק במחירים המאמירים בברלין לא היה בעל השפעה מצננת משמעותית על שוק הדיור בעיר, שהמשיך למשוך משקיעים מרחבי העולם (ב-2015, למשל, יותר משני שלישים מהדירות בברלין נמכרו לתושבים זרים), עם הבטחות לתשואות גבוהות, על רקע מחירים נמוכים בהשוואה לבירות אירופיות אחרות. כעת, כאמור, החליטו בברלין "להסיר את הכפפות".

באופן תיאורטי, שכר הדירה בברלין מפוקח, ונוסחה מסובכת, הכוללת נתונים כמו רוחב הכיור, סוג הפרקט והרעש מהרחוב, משתקללים לתוך מחיר מקסימלי למ"ר שמותר לבעל הדירה לגבות. באופן מעשי, על רקע המחסור החמור, שוכרים רבים מוכנים לשלם מעבר למחיר זה, רק כדי להשיג דירה. הרפורמה הנוכחית אמורה להקל עליהם משמעותית להשיג את ההנחה המגיעה להם לפי החוק, וגם להגדיל את הקנסות על בעלי דירות המפרים את החוק - עד לחצי מיליון אירו.

"שכר הדירה לא יוקפא לנצח"

האנליסט ישי ששון מדיסקונט ברוקראז' ציין בשיחה עם "גלובס" כי "בשוק ההון מאוד חוששים מהמהלך, ולכן המניות התרסקו גם בארץ וגם בגרמניה. אבל, נכון להיום, אנחנו עדיין לא יודעים מה ייצא לפועל, בסופו של דבר. לכן, אני מביא בחשבון את התרחיש החמור ביותר, ששכר הדירה יוקפא לגמרי בכל סוגי הדירות, ולאחר מכן הוא יוכל לעלות, אבל באופן מדוד לעומת מה שהיה עד היום. ברור לגמרי ששכר הדירה לא יוקפא לנצח".

אז איך זה יבוא לידי ביטוי ?

"שיעורי ההיוון של הנכסים יהיו גבוהים הרבה יותר. כיום הנכסים בספרים של ADP מהוונים בשיעור של 2.8% - שיעור נמוך, שנובע בין השאר מהנחת השמאי שביצע את הערכת השווי לנכסים, שתהיה צמיחה בשכר הדירה גם בשנים הקרובות. להערכתי, הוא הניח צמיחה של כ-2% בשכר דירה. אם שכר הדירה לא צומח, שיעורי ההיוון צריכים לעלות. להערכתי, בהנחה של 5 שנות הקפאה בשכר הדירה, שיעור ההיוון צריך לעלות ל-4.8% למשך כ-5 שנים, עד 2024".

ולאחר מכן ?

"אני מעריך ששיעור ההיוון יירד לכ-3.1% משנת 2025".

מה המשמעות של זה?

"שווי הנכסים בספרים צריך לרדת, לדעתי, ב-16% ביחס למה שרשום בספרים כיום. זה אומר ששווי מניית ADP בגרמניה צריך לעמוד על כ-37 אירו - כלומר, כ-5% נמוך ממחירה כיום. היא לא מגלמת עדיין את התרחיש הגרוע ביותר במלואו".

ומה לגבי מניית ADO?

"מניית החברה כבר מגלמת את התרחיש החמור ביותר במלואו. בסופו של דבר, אף אחד לא יודע עדיין בדיוק מה יתממש, כך שאם למשל, לא תהיה הקפאה מוחלטת, יכול להיות שהמניה תתקן למעלה".

עוד כתבות

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-12%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-16%

סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבימ"ש השלום צו חיפוש במשרד של שני עורכי דין ● השניים טענו כי המסמכים נתפסו ע"י צו של בימ"ש השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את ערעורם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר