נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני
מניית חברת הנדל"ן איידיאו גרופ (ADO) המשיכה גם אתמול לאבד גובה - והשלימה צניחה דו-יומית של 16% ושל יותר מ-30% בחודש האחרון.
ADO פועלת בברלין, בירת גרמניה, באמצעות החברה המוחזקת ADO פרופרטיז (ADP), שנהנתה בשנים האחרונות מהשגשוג בתחום הנדל"ן המניב לדיור בעיר, ואף רשמה כמה שערוכי נכסים בהיקף מצטבר של מאות מיליוני אירו. בידי החברה פורטפוליו של כ-23,700 דירות בעיר, לצד שטחי מסחר. שווי תיק הנכסים של החברה הוערך באחרונה ב-4.1 מיליארד אירו.
צניחת המניה התחילה בעקבות דיווחים, שהתממשו ביום שלישי האחרון, כשהסנאט של ברלין נקט צעד חסר-תקדים בניסיון להתמודד עם עליית מחירי השכירות בעיר בשנים האחרונות, ואימץ מסמך עקרונות הקורא להקפיא את שכר הדירה שגובים בעלי הדירות בברלין בחמש השנים הקרובות. על פי ההערכות, מסמך העקרונות יהיה הבסיס להצעת חוק שתאומץ בשבועות או בחודשים הקרובים. החוק צפוי להיות תקף לשנים 2020-2025, אבל כמה ממומחי הנדל"ן העריכו כי הקואליציה תחיל אותו בעתיד באופן רטרואקטיבי - החל מיום שלישי השבוע.
שו"ב זינקה 48% מאז הרכישה
הירידה החדה הביאה את מניית ADO להיסחר היום במחיר של כ-53 שקל, המשקף לחברה שווי של כ-1.5 מיליארד שקל. מי שהצליחה להימנע מעיקר נזקי הנפילה הכואבת במניה היא חברת הנדל"ן והתשתיות שיכון ובינוי (שו"ב), הנמצאת בשליטת איש העסקים נתי סיידוף - עד לאחרונה מבעלות השליטה ב-ADO. לפני כשלושה חודשים מכרה שו"ב, במה שמתברר כעת כעיתוי מזהיר, את מרבית החזקותיה (30% ממניות ADO) לשותפיה בחברה, ונותרה עם החזקה של 7.5% מהמניות בלבד. בעקבות מכירת המניות, שנעשתה במחיר של 87-88 שקל למניה (גבוה ב-65% ממחירה הנוכחי), רשמה שיכון ובינוי רווח הון גדול של כ-480 מיליון שקל בדוחות הרבעון הראשון של 2019.
מאז השלמת העסקה ב-12 במרץ, רשמה מניית שו"ב עלייה של 48%, בעוד מניית ADO צונחת ב-36% בתקופה זו. העלייה של שו"ב, חשוב לציין, באה גם על רקע מינויו של אייל לפידות למנכ"ל החברה. שו"ב נמצאת בשליטת נתי סיידוף, שרכש אותה אשתקד מידי שרי אריסון תמורת כ-1.1 מיליארד שקל (עבור כ-47% מההון). מאז העסקה זינק שווי ההחזקה של סיידוף בכ-900 מיליון שקל.
מניית ADO הגיעה לשיא של כל הזמנים באוגוסט 2018 - מחיר של 87.5 שקל למניה - ומאז צנחה בכ-40%, כך שמבחינת סיידוף מכירת מרבית ההחזקות בחברה באה בדיוק בזמן. מי שפחות מרוצים, מן הסתם, הם רוכשי המניות בעסקה - קרן אפולו (שהגדילה את החזקתה ב-ADO לכ-32%) ומשה דיין (מחזיק כעת כ-20%), וכן גוף זר בשם CGE, המנהל את כספי בני משפחתו של המנוח סר ג'יימס גולדסמית' (10%).
85% מהברלינאים שוכרים דירות
הרקע ליוזמה הברלינאית הוא הזינוק החד במחירי הדיור שחווה בירת גרמניה בעשור האחרון. בניגוד למצב בישראל, המיקוד בבירת גרמניה הוא בעיקר על מחירי השכירות, מכיוון שלא פחות מ-85% מתושבי ברלין שוכרים דירה, ואין להם בעלות על דירה. באזורים מבוקשים בעיר, כמו קרויצברג, למשל, שיעור השוכרים מגיע ל-95%.
בעשור האחרון, מחיר השכירות הממוצע למ"ר בברלין עלה ב-120% (באופן רשמי), ובחלק מהאזורים הוא זינק פי שלושה. בעיר נרשם מחסור חמור בדירות חדשות, ותורים של מאות אנשים משתרכים לעתים בפתחי הבניינים שבהם מוצגות דירות להשכרה.
הניסיון הקודם להיאבק במחירים המאמירים בברלין לא היה בעל השפעה מצננת משמעותית על שוק הדיור בעיר, שהמשיך למשוך משקיעים מרחבי העולם (ב-2015, למשל, יותר משני שלישים מהדירות בברלין נמכרו לתושבים זרים), עם הבטחות לתשואות גבוהות, על רקע מחירים נמוכים בהשוואה לבירות אירופיות אחרות. כעת, כאמור, החליטו בברלין "להסיר את הכפפות".
באופן תיאורטי, שכר הדירה בברלין מפוקח, ונוסחה מסובכת, הכוללת נתונים כמו רוחב הכיור, סוג הפרקט והרעש מהרחוב, משתקללים לתוך מחיר מקסימלי למ"ר שמותר לבעל הדירה לגבות. באופן מעשי, על רקע המחסור החמור, שוכרים רבים מוכנים לשלם מעבר למחיר זה, רק כדי להשיג דירה. הרפורמה הנוכחית אמורה להקל עליהם משמעותית להשיג את ההנחה המגיעה להם לפי החוק, וגם להגדיל את הקנסות על בעלי דירות המפרים את החוק - עד לחצי מיליון אירו.
"שכר הדירה לא יוקפא לנצח"
האנליסט ישי ששון מדיסקונט ברוקראז' ציין בשיחה עם "גלובס" כי "בשוק ההון מאוד חוששים מהמהלך, ולכן המניות התרסקו גם בארץ וגם בגרמניה. אבל, נכון להיום, אנחנו עדיין לא יודעים מה ייצא לפועל, בסופו של דבר. לכן, אני מביא בחשבון את התרחיש החמור ביותר, ששכר הדירה יוקפא לגמרי בכל סוגי הדירות, ולאחר מכן הוא יוכל לעלות, אבל באופן מדוד לעומת מה שהיה עד היום. ברור לגמרי ששכר הדירה לא יוקפא לנצח".
אז איך זה יבוא לידי ביטוי ?
"שיעורי ההיוון של הנכסים יהיו גבוהים הרבה יותר. כיום הנכסים בספרים של ADP מהוונים בשיעור של 2.8% - שיעור נמוך, שנובע בין השאר מהנחת השמאי שביצע את הערכת השווי לנכסים, שתהיה צמיחה בשכר הדירה גם בשנים הקרובות. להערכתי, הוא הניח צמיחה של כ-2% בשכר דירה. אם שכר הדירה לא צומח, שיעורי ההיוון צריכים לעלות. להערכתי, בהנחה של 5 שנות הקפאה בשכר הדירה, שיעור ההיוון צריך לעלות ל-4.8% למשך כ-5 שנים, עד 2024".
ולאחר מכן ?
"אני מעריך ששיעור ההיוון יירד לכ-3.1% משנת 2025".
מה המשמעות של זה?
"שווי הנכסים בספרים צריך לרדת, לדעתי, ב-16% ביחס למה שרשום בספרים כיום. זה אומר ששווי מניית ADP בגרמניה צריך לעמוד על כ-37 אירו - כלומר, כ-5% נמוך ממחירה כיום. היא לא מגלמת עדיין את התרחיש הגרוע ביותר במלואו".
ומה לגבי מניית ADO?
"מניית החברה כבר מגלמת את התרחיש החמור ביותר במלואו. בסופו של דבר, אף אחד לא יודע עדיין בדיוק מה יתממש, כך שאם למשל, לא תהיה הקפאה מוחלטת, יכול להיות שהמניה תתקן למעלה".