גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

סיידוף עשה בית ספר לשותפיו ב-ADO: שיכון ובינוי מכרה מניות במחיר שיא וחסכה לעצמה צניחה של יותר מ-30%

מניית חברת הנדל"ן איידיאו ממשיכה לקרוס, על רקע המהלך להקפאת שכר הדירה בברלין - השוק שבו היא פועלת ● שיכון ובינוי מכרה את רוב החזקותיה בזמן, ורשמה רווח של 480 מיליון שקל ● דיסקונט ברוקראז': "מניית ADO מגלמת את התרחיש החמור ביותר במלואו; שווי נכסי החברה הבת ADP עלול לרדת ב-16%"

נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני
נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני

מניית חברת הנדל"ן איידיאו גרופ  (ADO) המשיכה גם אתמול לאבד גובה - והשלימה צניחה דו-יומית של 16% ושל יותר מ-30% בחודש האחרון.

ADO פועלת בברלין, בירת גרמניה, באמצעות החברה המוחזקת ADO פרופרטיז (ADP), שנהנתה בשנים האחרונות מהשגשוג בתחום הנדל"ן המניב לדיור בעיר, ואף רשמה כמה שערוכי נכסים בהיקף מצטבר של מאות מיליוני אירו. בידי החברה פורטפוליו של כ-23,700 דירות בעיר, לצד שטחי מסחר. שווי תיק הנכסים של החברה הוערך באחרונה ב-4.1 מיליארד אירו.

צניחת המניה התחילה בעקבות דיווחים, שהתממשו ביום שלישי האחרון, כשהסנאט של ברלין נקט צעד חסר-תקדים בניסיון להתמודד עם עליית מחירי השכירות בעיר בשנים האחרונות, ואימץ מסמך עקרונות הקורא להקפיא את שכר הדירה שגובים בעלי הדירות בברלין בחמש השנים הקרובות. על פי ההערכות, מסמך העקרונות יהיה הבסיס להצעת חוק שתאומץ בשבועות או בחודשים הקרובים. החוק צפוי להיות תקף לשנים 2020-2025, אבל כמה ממומחי הנדל"ן העריכו כי הקואליציה תחיל אותו בעתיד באופן רטרואקטיבי - החל מיום שלישי השבוע.

בעלי המניות באיי.די.או / אינפוגרפיק: יח"צ

שו"ב זינקה 48% מאז הרכישה

הירידה החדה הביאה את מניית ADO להיסחר היום במחיר של כ-53 שקל, המשקף לחברה שווי של כ-1.5 מיליארד שקל. מי שהצליחה להימנע מעיקר נזקי הנפילה הכואבת במניה היא חברת הנדל"ן והתשתיות שיכון ובינוי (שו"ב), הנמצאת בשליטת איש העסקים נתי סיידוף - עד לאחרונה מבעלות השליטה ב-ADO. לפני כשלושה חודשים מכרה שו"ב, במה שמתברר כעת כעיתוי מזהיר, את מרבית החזקותיה (30% ממניות ADO) לשותפיה בחברה, ונותרה עם החזקה של 7.5% מהמניות בלבד. בעקבות מכירת המניות, שנעשתה במחיר של 87-88 שקל למניה (גבוה ב-65% ממחירה הנוכחי), רשמה שיכון ובינוי רווח הון גדול של כ-480 מיליון שקל בדוחות הרבעון הראשון של 2019.

מאז השלמת העסקה ב-12 במרץ, רשמה מניית שו"ב עלייה של 48%, בעוד מניית ADO צונחת ב-36% בתקופה זו. העלייה של שו"ב, חשוב לציין, באה גם על רקע מינויו של אייל לפידות למנכ"ל החברה. שו"ב נמצאת בשליטת נתי סיידוף, שרכש אותה אשתקד מידי שרי אריסון תמורת כ-1.1 מיליארד שקל (עבור כ-47% מההון). מאז העסקה זינק שווי ההחזקה של סיידוף בכ-900 מיליון שקל. 

מניית ADO הגיעה לשיא של כל הזמנים באוגוסט 2018 - מחיר של 87.5 שקל למניה - ומאז צנחה בכ-40%, כך שמבחינת סיידוף מכירת מרבית ההחזקות בחברה באה בדיוק בזמן. מי שפחות מרוצים, מן הסתם, הם רוכשי המניות בעסקה - קרן אפולו (שהגדילה את החזקתה ב-ADO לכ-32%) ומשה דיין (מחזיק כעת כ-20%), וכן גוף זר בשם CGE, המנהל את כספי בני משפחתו של המנוח סר ג'יימס גולדסמית' (10%).

85% מהברלינאים שוכרים דירות

הרקע ליוזמה הברלינאית הוא הזינוק החד במחירי הדיור שחווה בירת גרמניה בעשור האחרון. בניגוד למצב בישראל, המיקוד בבירת גרמניה הוא בעיקר על מחירי השכירות, מכיוון שלא פחות מ-85% מתושבי ברלין שוכרים דירה, ואין להם בעלות על דירה. באזורים מבוקשים בעיר, כמו קרויצברג, למשל, שיעור השוכרים מגיע ל-95%.

בעשור האחרון, מחיר השכירות הממוצע למ"ר בברלין עלה ב-120% (באופן רשמי), ובחלק מהאזורים הוא זינק פי שלושה. בעיר נרשם מחסור חמור בדירות חדשות, ותורים של מאות אנשים משתרכים לעתים בפתחי הבניינים שבהם מוצגות דירות להשכרה.

הניסיון הקודם להיאבק במחירים המאמירים בברלין לא היה בעל השפעה מצננת משמעותית על שוק הדיור בעיר, שהמשיך למשוך משקיעים מרחבי העולם (ב-2015, למשל, יותר משני שלישים מהדירות בברלין נמכרו לתושבים זרים), עם הבטחות לתשואות גבוהות, על רקע מחירים נמוכים בהשוואה לבירות אירופיות אחרות. כעת, כאמור, החליטו בברלין "להסיר את הכפפות".

באופן תיאורטי, שכר הדירה בברלין מפוקח, ונוסחה מסובכת, הכוללת נתונים כמו רוחב הכיור, סוג הפרקט והרעש מהרחוב, משתקללים לתוך מחיר מקסימלי למ"ר שמותר לבעל הדירה לגבות. באופן מעשי, על רקע המחסור החמור, שוכרים רבים מוכנים לשלם מעבר למחיר זה, רק כדי להשיג דירה. הרפורמה הנוכחית אמורה להקל עליהם משמעותית להשיג את ההנחה המגיעה להם לפי החוק, וגם להגדיל את הקנסות על בעלי דירות המפרים את החוק - עד לחצי מיליון אירו.

"שכר הדירה לא יוקפא לנצח"

האנליסט ישי ששון מדיסקונט ברוקראז' ציין בשיחה עם "גלובס" כי "בשוק ההון מאוד חוששים מהמהלך, ולכן המניות התרסקו גם בארץ וגם בגרמניה. אבל, נכון להיום, אנחנו עדיין לא יודעים מה ייצא לפועל, בסופו של דבר. לכן, אני מביא בחשבון את התרחיש החמור ביותר, ששכר הדירה יוקפא לגמרי בכל סוגי הדירות, ולאחר מכן הוא יוכל לעלות, אבל באופן מדוד לעומת מה שהיה עד היום. ברור לגמרי ששכר הדירה לא יוקפא לנצח".

אז איך זה יבוא לידי ביטוי ?

"שיעורי ההיוון של הנכסים יהיו גבוהים הרבה יותר. כיום הנכסים בספרים של ADP מהוונים בשיעור של 2.8% - שיעור נמוך, שנובע בין השאר מהנחת השמאי שביצע את הערכת השווי לנכסים, שתהיה צמיחה בשכר הדירה גם בשנים הקרובות. להערכתי, הוא הניח צמיחה של כ-2% בשכר דירה. אם שכר הדירה לא צומח, שיעורי ההיוון צריכים לעלות. להערכתי, בהנחה של 5 שנות הקפאה בשכר הדירה, שיעור ההיוון צריך לעלות ל-4.8% למשך כ-5 שנים, עד 2024".

ולאחר מכן ?

"אני מעריך ששיעור ההיוון יירד לכ-3.1% משנת 2025".

מה המשמעות של זה?

"שווי הנכסים בספרים צריך לרדת, לדעתי, ב-16% ביחס למה שרשום בספרים כיום. זה אומר ששווי מניית ADP בגרמניה צריך לעמוד על כ-37 אירו - כלומר, כ-5% נמוך ממחירה כיום. היא לא מגלמת עדיין את התרחיש הגרוע ביותר במלואו".

ומה לגבי מניית ADO?

"מניית החברה כבר מגלמת את התרחיש החמור ביותר במלואו. בסופו של דבר, אף אחד לא יודע עדיין בדיוק מה יתממש, כך שאם למשל, לא תהיה הקפאה מוחלטת, יכול להיות שהמניה תתקן למעלה".

עוד כתבות

נוחי דנקנר /צילום: שלומי יוף

משטרת ישראל מבקשת לעכב מתן חנינה לנוחי דנקנר בשל מידע חדש

בחדשות 12 נחשף הערב כי דנקנר הועבר מבית הכלא מעשיהו לכלא ניצן לתא בבידוד זאת על סמך מידע חדש בעניינו ● דנקנר הגיש בפברואר האחרון בקשת חנינה לנשיא המסתמכת בעיקר על מצבו הרפואי

סטיבן מנושין, שר האוצר האמריאי / צילום: ג'ייסון לי, רויטרס

ארה"ב חוששת מהצעות לשינויים בינלאומיים של חוקי המיסוי

כך כתב שר האוצר האמריקאי סטיבן מנושין במכתב ל-OECD ● מנושין קרא למדינות להשעות את המסים שהן מתכננות על שירותים דיגיטליים עד שיגובש הסכם בינלאומי

אביגדור ליברמן / צילום: טל שניידר, גלובס

ליברמן: "לצערי הולכים לבחירות, רק נס חנוכה יכול עוד לעזור"

חבר הכנסת אמר הבוקר כי אין לו כוונה לשבת בממשלה צרה, וכי נתניהו וגנץ "קיבלו את ההחלטה ללכת לבחירות בעיניים פקוחות" ● עוד ציין כי לא יחתום על טפסי ה-61 לאף אחד מן הצדדים

שר התיירות יריב לוין / צילום: יהודה עשור, יח"צ

במידה ולא תוקם ממשלה, מענקי משרד התיירות לחברות תעופה נמצאים בסכנה

האם תקציב המענקים לחברות התעופה (250 אלף אירו לקו בשנה) יסתיים כבר בחודש הבא? ● לפי שר התיירות: "אם לא תקום ממשלה זה אוי ואבוי. התנופה בענף התיירות נמצאת בסכנה ענקית אם ניכנס ל-2020 בלי תקציב התוצאה המיידית תהיה שתקציב השיווק ייעלם"

אליעזר מרום (צ'ייני), מיקי גנור ודוד שמרון / צילומים: אבי אוחיון - לע"מ, כדיה לוי, יונתן בלום

כתבי האישום בפרשת הצוללות: מיקי גנור ואליעזר מרום הואשמו בשוחד; דוד שמרון בהלבנת הון

מפקד חיל הים לשעבר וכן עד המדינה שחזר בו יואשמו בשוחד בכפוף לשימוע בתיק הצוללות המכונה "פרשה 3000", דוד שמרון, מקורבו של רה"מ נתניהו, יואשם בהלבנת הון ● כל הפרטים

משה מזרחי, אינמוד / צילום: איל יצהר, גלובס

חודש חיובי נוסף לישראליות בוול סטריט: מדד גלובס פרומתאוס עלה ב-3.8%

בחודש שעבר טיפס מדד ת"א 125 ב-3% והנאסד"ק הוסיף 4.5% לשיא חדש ● תת-מדד גלובס-פרומתאוס מדעי החיים זינק ב-11.7% ● תת-מדד גלובס-פרומתאוס טכנולוגיה עלה ב-2.3% ● מניית יורוג'ן, המפתחת טיפולים למגוון סוגי סרטן בתחום האורולוגיה, זינקה ב-40% לאחר שהודיעה על הסכם בלעדי עם Agenus

הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי

המסחר בבורסה ננעל במגמה מעורבת: ת"א 35 נסוג ב-0.24%, טבע צנחה ב-4.1%

מזרחי טפחות, אופקו ובזק בלטו בצד החיובי; נייס נחלשה ב-1.5% ● טאואר טיפסה ב-2%, אפי נכסים זינקה בכ-4%, אלקטרה עלתה ב-2.3% ופז עלתה בכ-1% ● מחזור המסחר, כולל הפקיעה השבועית, הסתכם ב-3 מיליארד שקל

דניאלה פיק בקמפיין החדש של Yes / צילום: רותם לבל

סקר הפרסומות: דניאלה פיק ו-yes כבשו את הצמרת

גיאוקרטוגרפיה: הקמפיין הכי מושקע בשבוע החולף - הפרסומת לפליי קארד עם השקעה של 1.2 מיליון שקל

"גינת ההסתדרות" / הדמיה: חוי לבנה

אחרי עשרות שנים: המדשאה של בניין ההסתדרות בת"א נפתחת לציבור; ככה זה הולך להיראות

אחרי עשרות שנים בהן בניין ההסתדרות ברחוב ארלוזרוב היה תחום בגדר, החליטו בארגון העובדים להסיר את הגדרות המקיפות אותו ולאפשר מעבר חופשי ושימוש ציבורי במדשאה רחבת הידיים שבמתחם ● המהלך קודם בעזרת עיריית ת"א

ערן פרץ / צילום: תמונה פרטית

"רשימת הקשיים ארוכה. להיות עצמאי זה לחיות תמיד באי ודאות"

ערן פרץ בעל משרד לייעוץ כלכלי ומימוני, הוא בן 36 וחושב שהוא לא יוכל לדעת לעולם מה תהיה ההכנסה שלו בחודש העוקב ● עצמאים? "גלובס" רוצה לשמוע מכם מה מטריד אתכם. צרו קשר במייל ATZMAIM@globes.co.il

אסי טוכמאייר וברק רוזן / צילום: חן גלילי

הבוננזה של רוזן וטוכמאייר מניהול קבוצת הרכישה של פרויקט דה וינצ'י: דמי ניהול של קרוב ל-200 מיליון שקל

בעקבות השלמת התנאים הדרושים בהסכמי הליווי הפיננסי של חברי הקבוצה, יקבלו ישראל קנדה ואקרו נדל"ן, המנהלות את הקמת פרויקט המגורים היוקרתי במרכז תל אביב, את החלק הראשון מדמי הניהול שלהם הן זכאיות, בסכום של 108 מיליון שקל

מה אפשר לקנות ב- 800 אלף שקל בצפון הארץ / צילום: בר אל, עיצוב תמונה: טלי בוגדנובסקי

איזו בית תוכלו לקנות ב-800 אלף שקל בצפון הארץ?

דירת 5 חדרים בטבריה, קוטג' בבית שאן או דירת 4 חדרים בכרמיאל

ערן יסעור, מוריס קאהן, רוני צארום, מתי כוכבי ואתי עמיעד  / צילום: פרי מנדלבוים

מוריס קאהן מתריע: "אם לא ניזהר, נהיה אפיזודה היסטורית חולפת"

וגם: קבוצת הראל מציעה לעובדים: צמצום היקף העבודה ל-4 ימים בשבוע

 

שי ניצן, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

מהישיבה ועד כתב אישום נגד ראש הממשלה: מי אתה שי ניצן?

פרקליט המדינה, שי ניצן, מסיים את תפקידו בקרוב, ומפנה את השולחן לקראת סיום הקדנציה בהגשת כתבי אישום חסרי תקדים ● כך הפך נער הישיבה לאיש המכריע בתיקי השחיתות החמורים בתולדות המדינה ● האזינו

דן בודנר, מנכ"ל ורינט / צילום: איל יצהר

הלחץ עבד: ענקית הטכנולוגיה ורינט מתפצלת לשתי חברות - אזרחית וביטחונית

הפיצול מגיע מספר חודשים לאחר שבעלת מניות מיעוט בחברה טענה שאין סינרגיה בין העסקים, אך ורינט דחתה את טענותיה ● למתחרה נייס זה עבד היטב: ב-2015 היא יצאה מהתחום הביטחוני ומאז שווייה יותר מהוכפל

סוחר בבורסת ניו יורק. המצטרפת החדשה אינמוד סיימה את אוגוסט בזינוק של 42%   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

זהירות, האטה לפניך: אם לא יקרה שינוי גם החגיגה בשווקים תיגמר

קצב הצמיחה בכלכלות החזקות מאט, אך הביצועים של השווקים השנה היו בין הטובים בשנים האחרונות ● אם לא יקרה שינוי, גם החגיגה בשווקים תיגמר ● כדי שיקרה השינוי שיאפשר את המשך הביצועים הטובים, צריך להבין מה היו הסיבות להאטה בצמיחה בשנתיים האחרונות

איילת שקד / צילום: מארק ניומן, לע"מ

איילת שקד בטור מיוחד ל"גלובס": "ההסתדרות גורמת נזק למשק"

הכוח של ההסתדרות הוא חסר היגיון; החקיקה שמסדירה את פעולתה היא קיצונית ויוצאת דופן בהשוואה לעולם בכוח הלא פרופורציונאלי שמקבלת ההסתדרות לעומת הכוח שמקבלים שאר השחקנים במשק ● דעה

שר האוצר משה כחלון, ד"ר יפעת שאשא־ביטון, ראש עיריית שדרות, אלון דוידי בחנוכת פרויקט מחיר למשתכן  / צילום: דביר מלכה

הממשלה תאריך את מחיר למשתכן גם לשנה הבאה; בספטמבר 53% מהדירות החדשות שנמכרו היו במחיר למשתכן

כדי לממן את הארכת מחיר למשתכן יקצה משרד השיכון 36 מיליון שקל מתקציב הפיתוח ומוסדות הציבור

נכס של אול יר/ צילום: מצגת החברה

אג"ח חברת הנדל"ן אול-יר חזרו לצנוח אחרי הפסד של 45 מיליון דולר ברבעון השלישי

להפסדי החברה הזרה, שגייסה יותר מ-2 מיליארד שקל באג"ח בת"א, תרמו בעיקר מחיקה של 10 מיליון דולר בערך הנדל"ן להשקעה של החברה וזינוק של 180% בהוצאות המימון

ג’ולי סוויט, מנכ”לית אקסנצ’ר / צילום: רויטרס

מתמודדים על תפקיד בתוך החברה? תהיו נחמדים ליריבים

המינוי של ג'ולי סוויט למנכ"לית ענקית הייעוץ אקסנצ'ר יכולה לסמן את האסטרטגיה לבכירים: מועצות מנהלים מעדיפות לקדם אנשים שמפרגנים לחבריהם לעבודה