ברלין / קרדיט: REUTERS, Fabrizio Bensch
עבור רבים מתושבי ברלין, יום שלישי בשבוע שעבר, שבו אישר הסנאט של העיר תוכנית חסרת תקדים להקפיא את שכר הדירה בעיר לחמש שנים, היה יום שמח. האיום שחשו משפחות צעירות בנוגע לעתידן בדירה שכורה, החשש של פנסיונרים רבים משיפוץ שיכריח אותם לשלם כפליים, חוסר הביטחון שהרגישו כל מי שראו את נחילי המבקרים מול דירות להשכרה וחששו למצוא את עצמם במקומם יום אחד - הראו לראשונה סימנים של דעיכה. מחירי הנדל"ן בברלין זינקו פי שניים בממוצע בעשור האחרון, פי שלושה בשכונות מבוקשות, ושינו מהיסוד את הדינמיקה של הדיור בבירת גרמניה. בשביל אחרים - בעלי דירות ומשקיעים זרים, ביניהם ישראלים רבים, חברות העוסקות בנדל"ן בעיר ועוד, זה היה יום שחור.
ביום שאחרי, לצד השמחה על הצעד התקדימי שנקטה קואליציית השמאל השולטת בברלין, או הכעס על כך שגישה סוציאליסטית מרסנת את השוק החופשי, התחושה בשני הצדדים בעיר הייתה של אי ודאות.
קתרין לומפשר, הסנאטורית האחראית על הדיור (ממפלגת "די לינקה" השמאלית), הודיעה אמנם בציוץ בטוויטר כי היא מתחייבת לרפורמה שיזמה, שהיא תחול רטרואקטיבית מיום אימוץ העקרונות וכי גם ייקבע שכר דירה מקסימלי שיאפשר למי שמשלם יותר מדי כיום להפחית בקלות את התשלום מול בעל הדירה - אך עדיין לא ברור איך תתקדם הרפורמה ואילו דירות יוחרגו ממנה. על הקואליציה בברלין לגבש הצעת חוק על בסיס מסמך העקרונות שאושר עד אוקטובר, ועל הפרלמנט לאשר אותו עד ינואר 2020. בנוסף, לא בטוח כי הצעד שנקטה הקואליציה מתיישב עם החוקה הגרמנית, ואינו פוגע יתר על המידה בזכויות בעלי הדירות.
כך למשל סבור גורם ישראלי בכיר הפעיל בשוק הנדל"ן הגרמני בשנים האחרונות. "הדרך עד לאישור החוק היא מאוד ארוכה", אמר ל"גלובס", "ישבתי עם כמה בנקים כאן בשבועות האחרונים, והם לא מאמינים שהחוק הזה יעבור במתכונתו הנוכחית. ישבתי גם עם גורמים מקצועיים בעירייה, ואפילו הם לא חושבים שהתוכנית תצא לפועל. יש מתחים בתוך הקואליציה בנוגע לחוק הזה (הקואליציה מורכבת מהסוציאל-דמוקרטים, הירוקים ומפלגת השמאל 'די לינקה', א.א.) בתוך הירוקים יש כעס על התוכנית, כי היא למעשה תשאיר את הבניינים בברלין במצב הקיים, ותמנע מבעלי דירות ליזום שיפוץ שיאפשר בידוד טוב יותר, הפחתת אנרגיה לחימום ושמירה על הסביבה. בנוסף, יש משוכה מאוד גבוהה שעל החוק לעבור משום שחוות דעת משפטיות מעריכות כי לברלין אין את הסמכות לחוקק אותו - רק ברמה הפדרלית".
בנוסף, הגורם מעריך כי גם אם התוכנית תאושר, ההשפעה על מחירי הדיור לא תהיה דרמטית. בין אם משום שהרפורמה מוגבלת לחמש שנים - תקופת זמן שבה פשוט יכולים להצטבר ביקושים שיקפיצו את השוק מאוחר יותר, או משום שממילא אפשרויות העלאת שכר הדירה של חברות הנדל"ן ובעלי הדירות הייתה מוגבלת יחסית עד עכשיו. "מה שיקרה עכשיו הוא שאף בעל בניין לא ישפץ יותר דירות, אף אחד לא יבנה דירות חדשות. במקום שהעירייה תבוא עם הצעה ליזמים - בואו נבנה עשרות אלפי דירות - הם בחרו צעד לא יעיל שלא יפתור את המצב".
"צריך לפזר השקעות בכל גרמניה"
מצד שני, הירידות החדות במניות חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בגרמניה אחרי אישור מסמך העקרונות, לצד הירידה החדה במניות חברות אירופיות בתחום, מראות כי השוק חושב אחרת, וכי ייתכן שגורמים רבים "מדברים מהפוזיציה".
אידיאו פרופרטיז הישראלית למשל איבדה כ־30% משוויה בחודש האחרון.
"אני מודה שלא ראינו את זה בא", אומר בכיר ישראלי אחר, הפעיל בשוק הנדל"ן באירופה כולה, "אבל זה רק מחזק את הגישה שלנו לפיה צריך לפזר השקעות בכל גרמניה, ובכל אירופה, ולא להתמקד בעסקים בעיר אחת, כמה ששוק הנדל"ן שלה לא ייחשב למושך. גם חשוב לפזר את ההשקעות בין סוגי נדל"ן שונים - שכירות למגורים ונדל"ן עסקי, למשל (שעליו לא תחול הקפאת השכירות, א.א.)".
בנוגע להקפאת שכר הדירה בברלין, אומר הבכיר כי "להערכתי מדובר בפתרון פופוליסטי, שנוח לפוליטיקאים לקבל, משום שהוא מניב להם נקודות, אך לא דורש מהם שום עשייה. הקפאת שכר הדירה לא תפתור שום דבר, המצב הבסיסי הוא שברלין מתפתחת, והופכת מעיר ענייה לעיר מובילה שטוב לגור בה ויש בה עבודה. שיעור האבטלה כאן ירד, רמת החיים עלתה, והחשוב מכל - יש נהירה של אנשים לעיר".
"אין מה לעשות", הוא אומר, "הפתרון היחיד שיוריד את מחירי הדירות במצב כזה - כאן בברלין או בכל מקום אחר - הוא הגדלת ההיצע. כל דבר אחר, מע"מ אפס כמו שניסו לעשות בישראל, או הקפאה כמו שעושים כאן עכשיו - לא יעבוד. בגרמניה שום דבר לא זז מבחינת בנייה, יש יותר מדי ביורוקרטיה לבנייה חדשה, אז החוק החדש לא יפתור שום דבר, מקסימום ישנה קצת את השוק בטווח הקצר, אבל לא בטווח הארוך.
"לגבי הטווח הקצר", אומר הגורם הבכיר, "אם הצעד יאושר מבחינה משפטית, הוא אולי יביא לירידה קלה במחירי הדירות, משום שהוא ינפה מהשוק אנשים שחוששים להשקיע בשל המצב הלא-ברור. כך קורה כבר שלוש שנים בבריטניה בגלל ה'ברקזיט', למשל. בטווח הארוך, להערכתי, זה לא יוריד את מחירי הדירות בברלין, או את מחירי השכירות שלהן".
להפתעה של כרישי הנדל"ן הגדולים שותפים גם משקיעים זרים מרחבי העולם, שנהרו בשנים האחרונות לקנות דירות בברלין והתפתו לתשואות פנומנליות. בשכונת פרנצלאואר ברג, למשל, המחיר למטר מרובע עלה מ-1,500 אירו ב-2008 ליותר מ-5,000 אירו במחיר השוק הנוכחי. העובדה כי 85% מהדירות בברלין הן שכורות, שיעור גבוה מאוד יחסית לכל עיר בירה אחרת באירופה, בוודאי בהשוואה ללונדון, פריז, אמסטרדם או תל-אביב - יצרה לחץ פוליטי רב על הממשלה המקומית בברלין, שהתבטא בצעד האחרון. ברקע נמצאת העובדה כי שני שלישים מהדירות נמכרו בשנת 2015, לדוגמה, למשקיעים זרים - לא גרמנים - והתחושה של רבים בעיר שהם הופכים לקורבן למשקיעים זרים.
מומחים: העירייה אשמה בצמצום ההיצע
מומחים רבים בגרמניה הצביעו על העובדה כי העירייה עצמה אחראית למצב, משום שמכרה מאות אלפי דירות ליזמים ולחברות (בעיקר במזרח העיר) בניסיון לצמצם את גירעון העתק שלה בעשור האחרון, ואפילו הרסה בנייני דירות קיימים. "הצעדים השגויים ביותר קורים כשאנשים מקבלים החלטה בתנאי פאניקה, וזה מה שעשתה עיריית ברלין עם הצעד האחרון", כתב ה"זידויטשה צייטונג" בשבוע שעבר. "זהו אקט נואש שנובע במידה רבה מאסון שהיא הביאה על עצמה במו ידיה".
גם המתווכים המקומיים נמצאים בחוסר ודאות, אבל לא חוששים יותר מדי לעסקים. ג'ימי יאקובסן, דני המפעיל סוכנות תיווך ותיקה בפרנצלאואר ברג, דווקא סבור כי הקפאת מחירי השכירות תביא לעליית מחירי הדירות. "לדעתי הרפורמה רק תעלה את מחירי הדירות, משום שכולם כעת יירצו להישאר בדירות שלהם בכל מחיר, ולא לשלם שכר דירה אחר. מי שיהיה חייב לעבור - זוגות שנולדו להם ילדים, אנשים שעוברים לעיר לצורך עבודה או אחרים - ימצאו שהשוק האפשרי של הדירות להשכרה הצטמצם, והאופציה האפשרית היחידה שלהם תהיה לקנות". בינתיים, הוא אומר, אף אחד לא התקשר בפאניקה לבטל עסקה לקניית דירה, או להעלות או להוריד מחיר. "הדברים בגרמניה זזים בקצב אטי, קרחוני... מדי פעם אחד מתרסק לים ויוצר גלי הדף, אבל מוקדם להעריך מה תהיה ההשפעה של החוק החדש, אם הוא יאושר".