רובע 3, תל-אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
בשנה שעברה אושרו שתי תוכניות בצפון הוותיק של תל-אביב: האחת מספרה תא/3616/א והיא חלה על רובע 3 בעיר, והשנייה תא/3729/א שחלה על רובע 4. בציבור הרחב מכונות שתי התוכניות בשם "תוכנית הרובעים". התוכניות נועדו לקבוע סל זכויות ברור לתוספות בנייה באזורים שהם בין המבוקשים ביותר בתל-אביב.
אחת מטענות העירייה הייתה שתוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות של בעלי הדירות ושל הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות - אבל מעט יותר משנה אחרי השלמת אישורי התוכניות הללו, ניתן לסכם שהן יצרו לא מעט בעיות וכאבי ראש לבעלי 55 אלף יחידות דיור שנמצאות בשטחי שני הרובעים. הם אולי הוסיפו ודאות בנוגע לזכויות הבנייה, אך היטלי ההשבחה בגינן רק הוסיפו לחוסר הוודאות.
ובאשר למחירים, התוכניות לא העלו את מחירי הדירות. "לא קיים הבדל בשווי דירות בין דירות שמחוץ לתוכנית הרובע ולהן זכויות מכוח תמ"א 38, לעומת הדירות בתחום רובע 3, הכוללות זכויות מכוח תוכנית הרובע", קבע לאחרונה השמאי המכריע משה נדם. "ככל שהיו לטענות [העירייה] ממש, סביר היה לראות עלייה בשווי הדירות, ואילו מבחן השוק מלמד כי קונה סביר אינו משלם יותר עבור דירה הכלולה בתוכנית הרובע".
הרקע: "תל-אביב האמיתית"
רובעים 3 ו-4 נחשבים בקרב רבים לחלק נכבד מ"תל-אביב האמיתית". רובע 3, או יותר נכון, חלקו הצפוני הוא הצפון הישן של העיר. גבולותיו הם נחל הירקון מצפון, הים במערב, אבן גבירול במזרח והרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום. מרבית הבניינים ברובע הוקמו בשנות ה-30 וה-40, והוא כולל גם חלק ניכר מהמבנים המוכרזים לשימור על פי הכרזת אונסק"ו משנת 2003 על העיר הלבנה כעל אתר מורשת עולמית.
רובע 4 גדול יותר בשטחו, והוא תחום בין אבן גבירול במערב, נחל הירקון בצפון, נתיבי איילון במזרח ושדרות שאול המלך בדרום. בסך-הכול משתרעים שני הרובעים על כ-5,300 דונם.
מאז שיצאה תמ"א 38 לדרך, צברו רובעים 3 ו-4 פופולריות גדולה בקרב יזמים, מסיבה ברורה: מדובר במקומות המבוקשים ביותר והיקרים ביותר בישראל. כתוצאה מכך, מ-2015 ועד 2018 החלה בנייתן של יותר מ-1,400 דירות ברובעים.
אופי הבינוי המקורי של שני הרובעים, הכתיב גם את האופי של תמ"א 38: ברובע 3 נוהגים בדרך-כלל בתמ"א 38 המקורית (תמ"א 38/1) משום שבדרך-כלל המבנים ברובע זה מוקמים על מגרשים קטנים יחסית. חלקו הדרומי של הרובע כלול בהכרזה של אונסק"ו ולא רק שהמבנים אינם ניתנים להריסה - בשטח שמדרום לרחוב ארלוזורוב מותר להקים בהם 5.5 קומות (הקומה האחרונה היא קומה חלקית). מצפון לארלוזורוב ניתן להקים בסך-הכול 6.5 קומות, אולם גם שם אין בדרך-כלל היתכנות כלכלית לתמ"א 38 בשיטת ההריסה והבנייה מחדש (תמ"א 38/2).
רובע 4 שונה הוא כאמור חדש יותר, ובו אפשר להגיע לגובה של 7.5 קומות, זה הופך את האפשרות לבצע תמ"א 38/2 לקלה יותר, ואולם התמשכות ההליכים במשך השנים, עד לפרסום מסמכי מדיניות עירוניים לגבי תמ"א 38, גרמה לעיכובים, וכתוצאה מכך חלק ניכר מהפרויקטים גם ברובע 4 הם של חיזוק ובנייה.
הוויכוח על היטלי ההשבחה: 300 עררים, הרוב בוטלו או הונמכו
תוכניות הרובעים אמורות היו לשים קץ לחוסר הוודאות סביב המדיניות העירונית לגבי תמ"א 38, משום שבפועל הן מהוות גרסאות מקומיות ספציפיות של התמ"א. בפועל, קרה דבר אחר לגמרי, שקשור להתנהלות העירייה.
תמ"א 38, שעליה מבוססות שתי תוכניות הרובעים, מעניקה פטור מלא לדיירים וליזמים מהיטלי השבחה. אבל תוכניות הרובעים לא פטרו את הבעלים מהיטלי השבחה - וכל מי שביקש למכור דירה ברובעים 3 ו-4 מאז אישור התוכנית קיבל שומה לתשלום היטל השבחה מהעירייה.
אין ויכוח על העובדה שגם תמ"א 38 וגם תוכניות הרובעים אכן השביחו את הנכסים, מכיוון שאיפשרו תוספות של חדרים, מעליות, מרפסות וחניות, ואולם בעלי הדירות והשמאים שמטעמם טוענים כי רוב ההשבחות אם לא כולן, כלולות בתמ"א 38, ותרומת תוכניות הרובעים להעלאת שווי הדירות הייתה אפסית.
למעלה מ-300 עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה של העיריות. בחלק ניכר מהשומות, קיבלו השמאים המכריעים את עמדת בעלי הדירות כי תוכניות הרובעים לא השביחו במאום את שווי הנכסים ברובעים 3 ו-4 ולכן איפסו את היטל ההשבחה. במקרים אחרים הם פסקו על היטלים נמוכים משמעותית מדרישות העירייה.
עד כמה היטלי ההשבחה ברובעים גבוהים? על פי נתונים של משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל, בעיריית תל-אביב מעריכים בממוצע את שווי ההשבחה לדירות של 60-70 מ"ר ב-700 אלף שקל, וכפועל יוצא את גובה היטלי ההשבחה ב-350 אלף שקל.
היטלי ההשבחה, מספרים השמאים אריה קמיל ודני טרשנסקי, מגיעים לכ-15% מגובה עסקה ממוצעת בשני הרובעים.
לאחרונה בוצעו ברובע 4 כמה עסקאות שבעליהן "זכו" בהיטלים שמנים: ברחוב ארלוזורוב 135 נמכרה דירה ב-2.78 מיליון שקל ובעליה נדרש לשלם 467 אלף שקל, כ-17% ממחיר הדירה; ברחוב הזוהר 36 נמכרה דירה ב-2.7 מיליון שקל ועליה הוטל היטל 581 אלף שקל, כ-22% ממחיר העסקה; ברחוב תוספתא נמכרה דירה אחרת במחיר דומה, והיא חויבה בהיטל של 599 אלף שקל.
"היטלים כאלה מקפיאים עסקאות. מוכרים מעדיפים היום לברר מראש מה גובה ההיטל שבו יחויבו, ורק לאחר מכן מחליטים למכור את הדירה", אומר קמיל.
"לאחר מכן יש בעיה במהלך החתימה על ההסכם, כמה מהתמורה על הדירה יש להשאיר בנאמנות בידי עורכי הדין, עד לקביעת גובה ההיטל. העירייה דורשת מאות אלפי שקלים, שזה חלק גבוה מאוד ממחיר העסקה, לאחר מכן הנושא נבדק על ידי שמאי מכריע, ולא פעם העירייה עוררת לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, ולאחר מכן לבתי משפט. לכמה שנים הכסף הזה יוקפא - אף אחד לא יודע. כל זה מעכב מאוד את מימוש העסקאות שמבוצעות ברובעים".
המתודולוגיה: להשוות את הדירות בתוך התוכנית לדירות שמחוץ לה
מאות עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה שהטילה עיריית תל-אביב, רבים מהם כאמור הגיעו לשמאים מכריעים.
כדי להגיע למסקנות, ברוב השומות הללו ניתחו השמאים המכריעים את ההבדלים בין תוכניות הרובעים לבין תמ"א 38, ואולם החודש הוגשה שומה מכרעת מעניינת לגבי רובע 3, שנקטה גישה נוספת, וערכה השוואה בסיסית בין עסקאות שנערכו על דירות בשני הרובעים, לעומת עסקאות שנעשו על דירות מחוץ לרובעים.
השמאי המכריע משה נדם דן בעסקה שבוצעה בקומה האחרונה ברחוב אלקושי, על דירה בשטח 25 מ"ר, שלה הוצמדה יציאה לגג בשטח דומה ומרפסת פתוחה של 34 מ"ר, שנמכרה ב-2.45 מיליון שקל. העירייה דרשה היטל השבחה של 219 אלף שקל, הודות לכך שלדירה ניתן להוסיף עוד כ-9 מ"ר, וכמו כן להוסיף בנייה על הגג ועוד מרפסת.
השמאים מטעם בעל הדירה, משה ספיר ויעקב אשר, לא רק שטענו שהתוכנית לא השביחה בכלום את הנכס, לדבריהם היא אף גרעה ממנו זכויות בנייה, דבר שגרם לירידה בשוויו. זאת, משום שתמ"א 38 המקורית כללה אפשרויות לתוספת של יותר קומות מאשר זו של תוכנית רובע 3, וגם לא התחשבה במגבלות של אונסק"ו על מתחם העיר הלבנה.
נדם חילק את הרובע לשני אזורי משנה: האזור שכלול בהכרזת אונסקו, בדרום הרובע, לעומת אזור צפון הרובע. עוד לקח שתי רצועות של אזורים, שנמצאים בסמוך לרובע, אך אינן נכללות בתוכנית הרובעים ברחובות אבן גבירול ומלכי ישראל. לאחר מכן בחן עסקאות שבוצעו בכל אחד מאזורי המשנה והשווה.
התוצאות היו מעניינות: בחלק הצפוני של התוכנית נמצא כי לא היו הבדלים משמעותיים בין מחירים למ"ר של דירות שנרכשו ברחוב אבן גבירול לבין דירות שנרכשו בשטח התוכנית, ברחובות עמנואל הרומי, קורדובה ואלקלעי, ובשתי הקבוצות המחירים הגיעו לסביבות 42 אלף שקל למ"ר.
בחלק הדרומי של הרובע, קבוצת הביקורת של דירות שנרכשו ברחוב מלכי ישראל נמכרו בכ-40 אלף שקל למ"ר, ואילו דירות שנכללות באזור ההכרזה של אונסק"ו ברובע 3 נמכרו בכ-39 אלף שקל למ"ר.
"כשאתה משווה את מחירי הדירות בשטח ההכרזה, אתה רואה שהם אפילו ירדו לעומת מחירי דירות אחרות ברובע", אומר קמיל. ועם זאת, חשוב להדגיש, כי הממצאים, שבאים לידי ביטוי בהפרש ממוצע בן פחות מ-5% אינם מובהקים.