גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גרים בצפון הוותיק של ת"א? העירייה מנסה לגזור עליכם קופון

למעלה מ-300 עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה שנשלחו למוכרי דירות ברובעים 3 ו-4 בת"א, רובם המכריע אופסו או הונמכו משמעותית ● השמאי המכריע משה נדם: "מבחן השוק מלמד כי קונה סביר אינו משלם יותר עבור דירה הכלולה בתוכנית הרובע"

רובע 3, תל-אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
רובע 3, תל-אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בשנה שעברה אושרו שתי תוכניות בצפון הוותיק של תל-אביב: האחת מספרה תא/3616/א והיא חלה על רובע 3 בעיר, והשנייה תא/3729/א שחלה על רובע 4. בציבור הרחב מכונות שתי התוכניות בשם "תוכנית הרובעים". התוכניות נועדו לקבוע סל זכויות ברור לתוספות בנייה באזורים שהם בין המבוקשים ביותר בתל-אביב. 

אחת מטענות העירייה הייתה שתוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות של בעלי הדירות ושל הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות - אבל מעט יותר משנה אחרי השלמת אישורי התוכניות הללו, ניתן לסכם שהן יצרו לא מעט בעיות וכאבי ראש לבעלי 55 אלף יחידות דיור שנמצאות בשטחי שני הרובעים. הם אולי הוסיפו ודאות בנוגע לזכויות הבנייה, אך היטלי ההשבחה בגינן רק הוסיפו לחוסר הוודאות.

ובאשר למחירים, התוכניות לא העלו את מחירי הדירות. "לא קיים הבדל בשווי דירות בין דירות שמחוץ לתוכנית הרובע ולהן זכויות מכוח תמ"א 38, לעומת הדירות בתחום רובע 3, הכוללות זכויות מכוח תוכנית הרובע", קבע לאחרונה השמאי המכריע משה נדם. "ככל שהיו לטענות [העירייה] ממש, סביר היה לראות עלייה בשווי הדירות, ואילו מבחן השוק מלמד כי קונה סביר אינו משלם יותר עבור דירה הכלולה בתוכנית הרובע". 

תוכנית הרובעים של ת"א

הרקע: "תל-אביב האמיתית"

רובעים 3 ו-4 נחשבים בקרב רבים לחלק נכבד מ"תל-אביב האמיתית". רובע 3, או יותר נכון, חלקו הצפוני הוא הצפון הישן של העיר. גבולותיו הם נחל הירקון מצפון, הים במערב, אבן גבירול במזרח והרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום. מרבית הבניינים ברובע הוקמו בשנות ה-30 וה-40, והוא כולל גם חלק ניכר מהמבנים המוכרזים לשימור על פי הכרזת אונסק"ו משנת 2003 על העיר הלבנה כעל אתר מורשת עולמית.

רובע 4 גדול יותר בשטחו, והוא תחום בין אבן גבירול במערב, נחל הירקון בצפון, נתיבי איילון במזרח ושדרות שאול המלך בדרום. בסך-הכול משתרעים שני הרובעים על כ-5,300 דונם.

מאז שיצאה תמ"א 38 לדרך, צברו רובעים 3 ו-4 פופולריות גדולה בקרב יזמים, מסיבה ברורה: מדובר במקומות המבוקשים ביותר והיקרים ביותר בישראל. כתוצאה מכך, מ-2015 ועד 2018 החלה בנייתן של יותר מ-1,400 דירות ברובעים.

אופי הבינוי המקורי של שני הרובעים, הכתיב גם את האופי של תמ"א 38: ברובע 3 נוהגים בדרך-כלל בתמ"א 38 המקורית (תמ"א 38/1) משום שבדרך-כלל המבנים ברובע זה מוקמים על מגרשים קטנים יחסית. חלקו הדרומי של הרובע כלול בהכרזה של אונסק"ו ולא רק שהמבנים אינם ניתנים להריסה - בשטח שמדרום לרחוב ארלוזורוב מותר להקים בהם 5.5 קומות (הקומה האחרונה היא קומה חלקית). מצפון לארלוזורוב ניתן להקים בסך-הכול 6.5 קומות, אולם גם שם אין בדרך-כלל היתכנות כלכלית לתמ"א 38 בשיטת ההריסה והבנייה מחדש (תמ"א 38/2).

רובע 4 שונה הוא כאמור חדש יותר, ובו אפשר להגיע לגובה של 7.5 קומות, זה הופך את האפשרות לבצע תמ"א 38/2 לקלה יותר, ואולם התמשכות ההליכים במשך השנים, עד לפרסום מסמכי מדיניות עירוניים לגבי תמ"א 38, גרמה לעיכובים, וכתוצאה מכך חלק ניכר מהפרויקטים גם ברובע 4 הם של חיזוק ובנייה. 

הוויכוח על היטלי ההשבחה: 300 עררים, הרוב בוטלו או הונמכו

תוכניות הרובעים אמורות היו לשים קץ לחוסר הוודאות סביב המדיניות העירונית לגבי תמ"א 38, משום שבפועל הן מהוות גרסאות מקומיות ספציפיות של התמ"א. בפועל, קרה דבר אחר לגמרי, שקשור להתנהלות העירייה.

תמ"א 38, שעליה מבוססות שתי תוכניות הרובעים, מעניקה פטור מלא לדיירים וליזמים מהיטלי השבחה. אבל תוכניות הרובעים לא פטרו את הבעלים מהיטלי השבחה - וכל מי שביקש למכור דירה ברובעים 3 ו-4 מאז אישור התוכנית קיבל שומה לתשלום היטל השבחה מהעירייה.

אין ויכוח על העובדה שגם תמ"א 38 וגם תוכניות הרובעים אכן השביחו את הנכסים, מכיוון שאיפשרו תוספות של חדרים, מעליות, מרפסות וחניות, ואולם בעלי הדירות והשמאים שמטעמם טוענים כי רוב ההשבחות אם לא כולן, כלולות בתמ"א 38, ותרומת תוכניות הרובעים להעלאת שווי הדירות הייתה אפסית. 

היטלי ההשבחה לדירות של 60-70 מ"ר

למעלה מ-300 עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה של העיריות. בחלק ניכר מהשומות, קיבלו השמאים המכריעים את עמדת בעלי הדירות כי תוכניות הרובעים לא השביחו במאום את שווי הנכסים ברובעים 3 ו-4 ולכן איפסו את היטל ההשבחה. במקרים אחרים הם פסקו על היטלים נמוכים משמעותית מדרישות העירייה.

עד כמה היטלי ההשבחה ברובעים גבוהים? על פי נתונים של משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל, בעיריית תל-אביב מעריכים בממוצע את שווי ההשבחה לדירות של 60-70 מ"ר ב-700 אלף שקל, וכפועל יוצא את גובה היטלי ההשבחה ב-350 אלף שקל.

היטלי ההשבחה, מספרים השמאים אריה קמיל ודני טרשנסקי, מגיעים לכ-15% מגובה עסקה ממוצעת בשני הרובעים. 

לאחרונה בוצעו ברובע 4 כמה עסקאות שבעליהן "זכו" בהיטלים שמנים: ברחוב ארלוזורוב 135 נמכרה דירה ב-2.78 מיליון שקל ובעליה נדרש לשלם 467 אלף שקל, כ-17% ממחיר הדירה; ברחוב הזוהר 36 נמכרה דירה ב-2.7 מיליון שקל ועליה הוטל היטל 581 אלף שקל, כ-22% ממחיר העסקה; ברחוב תוספתא נמכרה דירה אחרת במחיר דומה, והיא חויבה בהיטל של 599 אלף שקל.

"היטלים כאלה מקפיאים עסקאות. מוכרים מעדיפים היום לברר מראש מה גובה ההיטל שבו יחויבו, ורק לאחר מכן מחליטים למכור את הדירה", אומר קמיל.

"לאחר מכן יש בעיה במהלך החתימה על ההסכם, כמה מהתמורה על הדירה יש להשאיר בנאמנות בידי עורכי הדין, עד לקביעת גובה ההיטל. העירייה דורשת מאות אלפי שקלים, שזה חלק גבוה מאוד ממחיר העסקה, לאחר מכן הנושא נבדק על ידי שמאי מכריע, ולא פעם העירייה עוררת לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, ולאחר מכן לבתי משפט. לכמה שנים הכסף הזה יוקפא - אף אחד לא יודע. כל זה מעכב מאוד את מימוש העסקאות שמבוצעות ברובעים".

המתודולוגיה: להשוות את הדירות בתוך התוכנית לדירות שמחוץ לה

מאות עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה שהטילה עיריית תל-אביב, רבים מהם כאמור הגיעו לשמאים מכריעים.

כדי להגיע למסקנות, ברוב השומות הללו ניתחו השמאים המכריעים את ההבדלים בין תוכניות הרובעים לבין תמ"א 38, ואולם החודש הוגשה שומה מכרעת מעניינת לגבי רובע 3, שנקטה גישה נוספת, וערכה השוואה בסיסית בין עסקאות שנערכו על דירות בשני הרובעים, לעומת עסקאות שנעשו על דירות מחוץ לרובעים.

השמאי המכריע משה נדם דן בעסקה שבוצעה בקומה האחרונה ברחוב אלקושי, על דירה בשטח 25 מ"ר, שלה הוצמדה יציאה לגג בשטח דומה ומרפסת פתוחה של 34 מ"ר, שנמכרה ב-2.45 מיליון שקל. העירייה דרשה היטל השבחה של 219 אלף שקל, הודות לכך שלדירה ניתן להוסיף עוד כ-9 מ"ר, וכמו כן להוסיף בנייה על הגג ועוד מרפסת.

השמאים מטעם בעל הדירה, משה ספיר ויעקב אשר, לא רק שטענו שהתוכנית לא השביחה בכלום את הנכס, לדבריהם היא אף גרעה ממנו זכויות בנייה, דבר שגרם לירידה בשוויו. זאת, משום שתמ"א 38 המקורית כללה אפשרויות לתוספת של יותר קומות מאשר זו של תוכנית רובע 3, וגם לא התחשבה במגבלות של אונסק"ו על מתחם העיר הלבנה.

נדם חילק את הרובע לשני אזורי משנה: האזור שכלול בהכרזת אונסקו, בדרום הרובע, לעומת אזור צפון הרובע. עוד לקח שתי רצועות של אזורים, שנמצאים בסמוך לרובע, אך אינן נכללות בתוכנית הרובעים ברחובות אבן גבירול ומלכי ישראל. לאחר מכן בחן עסקאות שבוצעו בכל אחד מאזורי המשנה והשווה.

התוצאות היו מעניינות: בחלק הצפוני של התוכנית נמצא כי לא היו הבדלים משמעותיים בין מחירים למ"ר של דירות שנרכשו ברחוב אבן גבירול לבין דירות שנרכשו בשטח התוכנית, ברחובות עמנואל הרומי, קורדובה ואלקלעי, ובשתי הקבוצות המחירים הגיעו לסביבות 42 אלף שקל למ"ר.

בחלק הדרומי של הרובע, קבוצת הביקורת של דירות שנרכשו ברחוב מלכי ישראל נמכרו בכ-40 אלף שקל למ"ר, ואילו דירות שנכללות באזור ההכרזה של אונסק"ו ברובע 3 נמכרו בכ-39 אלף שקל למ"ר.

"כשאתה משווה את מחירי הדירות בשטח ההכרזה, אתה רואה שהם אפילו ירדו לעומת מחירי דירות אחרות ברובע", אומר קמיל. ועם זאת, חשוב להדגיש, כי הממצאים, שבאים לידי ביטוי בהפרש ממוצע בן פחות מ-5% אינם מובהקים.

עוד כתבות

קוולקום / צילום: אלי סונג, רויטרס

הנציבות האירופית הטילה על קוולקום קנס של 242 מיליון יורו

ענקית השבבים קוולקום נקנסה, מפני שלדברי הנציבות תמחרה את מוצריה באופן שנועד לכפות על המתחרה שלה לצאת מהשוק ● מדובר בקנס השני שמוטל על החברה ע"י הנציבות ● קוולקום אמרה כי תערער על ההחלטה, שלדבריה "לא נתמכת ע"י החוק, עקרונות הכלכלה או עובדות השוק"

יעקב ליצמן / צילום: כדיה לוי

דוח קופות החולים 2018: גירעון "מאוחדת" גרר מטה את הגירעון הכולל של קופות החולים

כפי שנחשף לראשונה ב"גלובס", השנה התגלה גירעון אסטרונומי בקופת חולים מאוחדת של קרוב ל-500 מיליון שקל ● לפי הדוח, סך הגירעון של הקופות ב-2018 היה כ-350 מיליון שקל, פי כמעט ארבעה בהשוואה ל-2017

התחדשות עירונית. פרויקטים צריכים להיבדל זה מזה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

מתי מוכר דירה שעברה התחדשות עירונית זכאי לפטור ממס שבח

חוק המקרקעין פוטר בתנאים מסוימים בעלי דירה יחידה מתשלום מס שבח ● האם הפטור תקף גם במקרה שבעלי הדירה לא גרו בה

חיית מחמד / צילום: Shutterstock

ארבעה גאדג'טים להולכים על ארבע ועוד אחד שיחליף אותם

מערכת בידור ומעקב לכלבים וחתולים, דלת לחצר שמזהה את הכלב, רובוט אלחוטי לאקווריום ומתקן ביתי משוכלל שיעזור לאלה שלא יכולים להוציא את הכלב לטיול

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה שלילית בבורסה: ת"א 90 נפל 1.2%, דלק צנחה בעוד 5.6%

דלק משלימה נפילה של 15% מאז ההודעה על עסקת שברון; נאלצה לצמצם את היקף הגיוס למימון העסקה ● חברת הדירוג פיץ' העלתה את תחזית דירוג האשראי של כיל מ"יציבה" ל"חיובית" ● חברת סייפ-טי דיווחה על קבלת "הזמנה משמעותית" מחברת תשתיות ישראלית

ציפי חוטובלי  / אינפוגרפיק: דור מלכה

מי חושבת שהליכוד היא המעוז האחרון של הדמוקרטיה

לסגנית שר החוץ מהליכוד, ציפי חוטובלי, נדמה שהבחירות הפנימיות ביתר המפלגות נעלמו מהנוף ● שרטטנו מפה מדויקת של שיטות הבחירה ● המשרוקית של גלובס

שלי יחימוביץ / צלם: שלומי יוסף

סוף עידן מגדרי: למה הנשים נעלמות מהפוליטיקה הישראלית?

שלי יחימוביץ' פרשה השבוע מהחיים הפוליטיים, והצטרפה למועדון נשים משפיעות שמצאו עצמן לאחרונה מחוץ למשחק ● בניגוד לשנים קודמות, אף אישה לא תעמוד בראש מפלגה בבחירות הקרובות ● למה יותר ויותר נשים נעלמות מהפוליטיקה? ● האזינו ל"גלובסטוק" - פודקאסט מאחורי הכותרות

דונלד טראמפ / צילום: Yuri Gripas, רויטרס

המשימה: להשתחרר מהחיבוק של טראמפ (אבל בלי להגזים)

נשיא ארה"ב יצק השבוע רוטב גזעני על אומצת הבחירות שלו בהתקפה על נאמנותן של ארבע צירות קונגרס רדיקליות ● הוא מקווה כנראה להביך את המפלגה הדמוקרטית, אבל מביך גם את ישראל ואת ידידיה ● איך למזער את הנזק ארוך הטווח של הזיהוי הרעיוני עם טראמפ? המשימה הזו צריכה להעסיק את ישראל

וול סטריט. גם אם שוק האג”ח מזהה סיכון, נראה ששוק המניות לא יודע עליו כלום / צילום: רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט: טבע ירדה לרמת שפל היסטורית; הנפט איבד 1.5% לאחר דוח המלאים

מלאי הנפט בארה"ב ירד בשבוע החולף מעבר לצפוי ● ספר הבז' של הפד: הכלכלה צמחה באופן "צנוע" ממאי עד יולי ● בנק אוף אמריקה היכה את תחזית הרווח למניה ברבעון השני ● בורסות אירופה ננעלו בירידות, בהובלת הקאק הצרפתי

עבודות הרכבת הקלה בתל אביב בשנה שעברה / צילום: איל יצהר, גלובס

עשרות עובדים סיניים בפרויקט הרכבת הקלה לא מקבלים אשרות כניסה לארץ

הסיבה: העיצומים של עובדי משרד החוץ בעקבות הכוונה לקצץ בתקציבי האירוח של דיפלומטים ונספחים בעולם ● מטה המאבק: נחריף את העיצומים

 

רוני אליאס / צילום: שלומי יוסף, גלובס

פרשת UBS שוויץ: רוני אליאס, הבנקאי שאצלו נמצאו המסמכים שהובילו לפרוץ הפרשה, מוסר עדות בביהמ"ש

עדותו של אליאס, שאצלו תפסה רשות המסים מסמכים עם שמות של מאות ישראלים שניהלו ע"פ החשד חשבונות לא מדווחים בבנק UBS שוויץ, נשמעת במסגרת המשפט שמתנהל בפרשת "קלינקה און" בה חשודים בעלי הרשת בהלבנת הון בהיקף של 730 מיליון שקל

אנדרו יאנג במהלך העימות הדמוקרטי / צילום: מייק סגר, רויטרס

"ההפך מדונלד טראמפ": המועמד של עמק הסיליקון לנשיאות ארה"ב

אנדרו יאנג, אחד המועמדים מטעם המפלגה הדמוקרטית לנשיאות ארה"ב ומי שכונה המועמד של עמק הסיליקון, ממשיך לשווק עצמו כ"גבר אסייתי שאוהב מתמטיקה" - ההפך הגמור מנשיא ארה"ב הנוכחי

פיני רובין / צילום: איל יצהר

עו"ד פנחס רובין, מבכירי עורכי הדין בישראל, קיבל פרס על מפעל חיים

מדריך הדירוג העולמי צ'יימברס העניק לראשונה בישראל פרס מפעל חיים ● את הפרס הוחלט להעניק לעו"ד פנחס רובין, ראש משרד גורניצקי ושות', על תרומתו לעולם המשפט בישראל ובעולם ועל פועלו יוצא הדופן בתחום 

רותם סלע בפרסומת למזגני טורנדו / צילום:

סקר הפרסומות: חווה אלברשטיין בלב, רותם סלע בראש

הפרסומת לבנק הפועלים בכיכובו של קובי מרימה הייתה יקרה, מושקעת, מצחיקה וקיבלה תשבחות מהברנז'ה - אך מציגה ביצועים בינוניים ● לעומת זאת, חווה אלברשטיין עוררה באזז סביב הפרסומת החדשה שלה ל-yes, אבל בעיקר סביב בחירתה של הזמרת להשתתף לראשונה בפרסומת

אסף רפפורט  / צילום: יח"צ

מנכ"ל מיקרוסופט ישראל: "לא הייתי יכול להיות משקיע, כי כמעט כל רעיון מגניב אותי"

אסף רפפורט, מנכ"ל מיקרוסופט ישראל מחקר ופיתוח, מסביר בראיון ל"גלובס" מה עומד מאחורי האקטיביזם החברתי שהוא הכניס לסניף המקומי של החברה הגדולה בעולם, מספר על הבדלי הניהול בין סטארט-אפים לחברות ענק ומתאר את השינוי בשוק העבודה: "מבחינתי עובדים יכולים לעבור לגוגל אחרי שנתיים, ואז לחזור אלינו, כמו רילוקיישן" ● האזינו ל"רוד שואו" - פודקאסט ההייטק החדש של גלובס

מט"ח / צילום: Shutterstock

שערי המט"ח הנשחקים פועלים לטובת הנוסעים לחו"ל

שערי הדולר והאירו הנמוכים פועלים לטובת 10 מיליון הנוסעים שיחלפו בנתב"ג בדרך לחופשה בקיץ הזה ● לפי סמנכ"ל איסתא, הצניחה באירו והליש"ט מגיעה בתזמון שמתקרב לשיא של חופשת קיץ, ועשויה להוביל לגידול בביקוש למדינות מערב אירופה ובריטניה

מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון/ צילום: איל יצהר

מגדלי הים התיכון גייסה 320 מיליון שקל בריבית של 2.8%

במסגרת השלב המוסדי זכתה החברה לביקושי יתר של כ-1.2 מיליארד שקל ● תמורת ההנפקה תשמש במלואה לפירעון מוקדם ומלא של סדרה ב', תוך הארכת פריסת החוב של החברה

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דאטה שנאסף במיקרוסופט מצביע על חשש מהתערבות בבחירות לנשיאות ארה"ב

לפי פוסט שפורסם לאחרונה בבלוג הרשמי של מיקרוסופט, בשנה האחרונה עשו כ-800 ניסיונות פריצה לארגונים הממוקדים בדמוקרטיה, עובדים מקרוב עם מפלגות או פוליטיקאים, או חוקרים נושאים שמרכזיים בקמפיינים פוליטיים, ע"י האקרים שרובם היו מרוסיה, איראן וצפון קוריאה

אורלי לוי / צילום: אוסף התצלומים הלאומי

יו"ר העבודה עמיר פרץ מצרף את אורלי לוי-אבקסיס: "המדינה שכחה שכבות שלמות"

לוי-אבקסיס היא אחת הדמויות הפוליטיות המחוזרות ביותר בשבועות האחרונים ● לוי אבקסיס: "יודעים כולם שלא ניסיתי למכור את עצמי, לא עניתי לטלפונים ולא השבתי לעיתונאים, אבל בגלל הקדמת הבחירות, הגיעה השעה" ● מרצ: "עמיר פרץ חוזר על הטעות של אבי גבאי ומרסק את האפשרות לאיחודים בגוש השמאל"

שלי תשובה/ צילום: אלמוג סוגבקר

"אם המדינה לא תשנה גישה ותתחיל להשקיע בעצמה בתשתיות התקשורת הפער מהעולם רק יגדל"

שלי תשובה, מוביל מגזר הטכנולוגיה בדלויט ישראל, מודאג מאוד ממצב התשתיות בענף התקשורת בארץ: "אנחנו חיים על השקעות שבוצעו לפני 5-10 שנים וצוברים פערים" • הפתרון שלו הוא שהמדינה תכניס את היד לכיס: "סין הפכה להיות מה שהיא בזכות ההשקעה הממשלתית"