גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גרים בצפון הוותיק של ת"א? העירייה מנסה לגזור עליכם קופון

למעלה מ-300 עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה שנשלחו למוכרי דירות ברובעים 3 ו-4 בת"א, רובם המכריע אופסו או הונמכו משמעותית ● השמאי המכריע משה נדם: "מבחן השוק מלמד כי קונה סביר אינו משלם יותר עבור דירה הכלולה בתוכנית הרובע"

רובע 3, תל-אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
רובע 3, תל-אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בשנה שעברה אושרו שתי תוכניות בצפון הוותיק של תל-אביב: האחת מספרה תא/3616/א והיא חלה על רובע 3 בעיר, והשנייה תא/3729/א שחלה על רובע 4. בציבור הרחב מכונות שתי התוכניות בשם "תוכנית הרובעים". התוכניות נועדו לקבוע סל זכויות ברור לתוספות בנייה באזורים שהם בין המבוקשים ביותר בתל-אביב. 

אחת מטענות העירייה הייתה שתוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות של בעלי הדירות ושל הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות - אבל מעט יותר משנה אחרי השלמת אישורי התוכניות הללו, ניתן לסכם שהן יצרו לא מעט בעיות וכאבי ראש לבעלי 55 אלף יחידות דיור שנמצאות בשטחי שני הרובעים. הם אולי הוסיפו ודאות בנוגע לזכויות הבנייה, אך היטלי ההשבחה בגינן רק הוסיפו לחוסר הוודאות.

ובאשר למחירים, התוכניות לא העלו את מחירי הדירות. "לא קיים הבדל בשווי דירות בין דירות שמחוץ לתוכנית הרובע ולהן זכויות מכוח תמ"א 38, לעומת הדירות בתחום רובע 3, הכוללות זכויות מכוח תוכנית הרובע", קבע לאחרונה השמאי המכריע משה נדם. "ככל שהיו לטענות [העירייה] ממש, סביר היה לראות עלייה בשווי הדירות, ואילו מבחן השוק מלמד כי קונה סביר אינו משלם יותר עבור דירה הכלולה בתוכנית הרובע". 

תוכנית הרובעים של ת"א

הרקע: "תל-אביב האמיתית"

רובעים 3 ו-4 נחשבים בקרב רבים לחלק נכבד מ"תל-אביב האמיתית". רובע 3, או יותר נכון, חלקו הצפוני הוא הצפון הישן של העיר. גבולותיו הם נחל הירקון מצפון, הים במערב, אבן גבירול במזרח והרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום. מרבית הבניינים ברובע הוקמו בשנות ה-30 וה-40, והוא כולל גם חלק ניכר מהמבנים המוכרזים לשימור על פי הכרזת אונסק"ו משנת 2003 על העיר הלבנה כעל אתר מורשת עולמית.

רובע 4 גדול יותר בשטחו, והוא תחום בין אבן גבירול במערב, נחל הירקון בצפון, נתיבי איילון במזרח ושדרות שאול המלך בדרום. בסך-הכול משתרעים שני הרובעים על כ-5,300 דונם.

מאז שיצאה תמ"א 38 לדרך, צברו רובעים 3 ו-4 פופולריות גדולה בקרב יזמים, מסיבה ברורה: מדובר במקומות המבוקשים ביותר והיקרים ביותר בישראל. כתוצאה מכך, מ-2015 ועד 2018 החלה בנייתן של יותר מ-1,400 דירות ברובעים.

אופי הבינוי המקורי של שני הרובעים, הכתיב גם את האופי של תמ"א 38: ברובע 3 נוהגים בדרך-כלל בתמ"א 38 המקורית (תמ"א 38/1) משום שבדרך-כלל המבנים ברובע זה מוקמים על מגרשים קטנים יחסית. חלקו הדרומי של הרובע כלול בהכרזה של אונסק"ו ולא רק שהמבנים אינם ניתנים להריסה - בשטח שמדרום לרחוב ארלוזורוב מותר להקים בהם 5.5 קומות (הקומה האחרונה היא קומה חלקית). מצפון לארלוזורוב ניתן להקים בסך-הכול 6.5 קומות, אולם גם שם אין בדרך-כלל היתכנות כלכלית לתמ"א 38 בשיטת ההריסה והבנייה מחדש (תמ"א 38/2).

רובע 4 שונה הוא כאמור חדש יותר, ובו אפשר להגיע לגובה של 7.5 קומות, זה הופך את האפשרות לבצע תמ"א 38/2 לקלה יותר, ואולם התמשכות ההליכים במשך השנים, עד לפרסום מסמכי מדיניות עירוניים לגבי תמ"א 38, גרמה לעיכובים, וכתוצאה מכך חלק ניכר מהפרויקטים גם ברובע 4 הם של חיזוק ובנייה. 

הוויכוח על היטלי ההשבחה: 300 עררים, הרוב בוטלו או הונמכו

תוכניות הרובעים אמורות היו לשים קץ לחוסר הוודאות סביב המדיניות העירונית לגבי תמ"א 38, משום שבפועל הן מהוות גרסאות מקומיות ספציפיות של התמ"א. בפועל, קרה דבר אחר לגמרי, שקשור להתנהלות העירייה.

תמ"א 38, שעליה מבוססות שתי תוכניות הרובעים, מעניקה פטור מלא לדיירים וליזמים מהיטלי השבחה. אבל תוכניות הרובעים לא פטרו את הבעלים מהיטלי השבחה - וכל מי שביקש למכור דירה ברובעים 3 ו-4 מאז אישור התוכנית קיבל שומה לתשלום היטל השבחה מהעירייה.

אין ויכוח על העובדה שגם תמ"א 38 וגם תוכניות הרובעים אכן השביחו את הנכסים, מכיוון שאיפשרו תוספות של חדרים, מעליות, מרפסות וחניות, ואולם בעלי הדירות והשמאים שמטעמם טוענים כי רוב ההשבחות אם לא כולן, כלולות בתמ"א 38, ותרומת תוכניות הרובעים להעלאת שווי הדירות הייתה אפסית. 

היטלי ההשבחה לדירות של 60-70 מ"ר

למעלה מ-300 עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה של העיריות. בחלק ניכר מהשומות, קיבלו השמאים המכריעים את עמדת בעלי הדירות כי תוכניות הרובעים לא השביחו במאום את שווי הנכסים ברובעים 3 ו-4 ולכן איפסו את היטל ההשבחה. במקרים אחרים הם פסקו על היטלים נמוכים משמעותית מדרישות העירייה.

עד כמה היטלי ההשבחה ברובעים גבוהים? על פי נתונים של משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל, בעיריית תל-אביב מעריכים בממוצע את שווי ההשבחה לדירות של 60-70 מ"ר ב-700 אלף שקל, וכפועל יוצא את גובה היטלי ההשבחה ב-350 אלף שקל.

היטלי ההשבחה, מספרים השמאים אריה קמיל ודני טרשנסקי, מגיעים לכ-15% מגובה עסקה ממוצעת בשני הרובעים. 

לאחרונה בוצעו ברובע 4 כמה עסקאות שבעליהן "זכו" בהיטלים שמנים: ברחוב ארלוזורוב 135 נמכרה דירה ב-2.78 מיליון שקל ובעליה נדרש לשלם 467 אלף שקל, כ-17% ממחיר הדירה; ברחוב הזוהר 36 נמכרה דירה ב-2.7 מיליון שקל ועליה הוטל היטל 581 אלף שקל, כ-22% ממחיר העסקה; ברחוב תוספתא נמכרה דירה אחרת במחיר דומה, והיא חויבה בהיטל של 599 אלף שקל.

"היטלים כאלה מקפיאים עסקאות. מוכרים מעדיפים היום לברר מראש מה גובה ההיטל שבו יחויבו, ורק לאחר מכן מחליטים למכור את הדירה", אומר קמיל.

"לאחר מכן יש בעיה במהלך החתימה על ההסכם, כמה מהתמורה על הדירה יש להשאיר בנאמנות בידי עורכי הדין, עד לקביעת גובה ההיטל. העירייה דורשת מאות אלפי שקלים, שזה חלק גבוה מאוד ממחיר העסקה, לאחר מכן הנושא נבדק על ידי שמאי מכריע, ולא פעם העירייה עוררת לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, ולאחר מכן לבתי משפט. לכמה שנים הכסף הזה יוקפא - אף אחד לא יודע. כל זה מעכב מאוד את מימוש העסקאות שמבוצעות ברובעים".

המתודולוגיה: להשוות את הדירות בתוך התוכנית לדירות שמחוץ לה

מאות עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה שהטילה עיריית תל-אביב, רבים מהם כאמור הגיעו לשמאים מכריעים.

כדי להגיע למסקנות, ברוב השומות הללו ניתחו השמאים המכריעים את ההבדלים בין תוכניות הרובעים לבין תמ"א 38, ואולם החודש הוגשה שומה מכרעת מעניינת לגבי רובע 3, שנקטה גישה נוספת, וערכה השוואה בסיסית בין עסקאות שנערכו על דירות בשני הרובעים, לעומת עסקאות שנעשו על דירות מחוץ לרובעים.

השמאי המכריע משה נדם דן בעסקה שבוצעה בקומה האחרונה ברחוב אלקושי, על דירה בשטח 25 מ"ר, שלה הוצמדה יציאה לגג בשטח דומה ומרפסת פתוחה של 34 מ"ר, שנמכרה ב-2.45 מיליון שקל. העירייה דרשה היטל השבחה של 219 אלף שקל, הודות לכך שלדירה ניתן להוסיף עוד כ-9 מ"ר, וכמו כן להוסיף בנייה על הגג ועוד מרפסת.

השמאים מטעם בעל הדירה, משה ספיר ויעקב אשר, לא רק שטענו שהתוכנית לא השביחה בכלום את הנכס, לדבריהם היא אף גרעה ממנו זכויות בנייה, דבר שגרם לירידה בשוויו. זאת, משום שתמ"א 38 המקורית כללה אפשרויות לתוספת של יותר קומות מאשר זו של תוכנית רובע 3, וגם לא התחשבה במגבלות של אונסק"ו על מתחם העיר הלבנה.

נדם חילק את הרובע לשני אזורי משנה: האזור שכלול בהכרזת אונסקו, בדרום הרובע, לעומת אזור צפון הרובע. עוד לקח שתי רצועות של אזורים, שנמצאים בסמוך לרובע, אך אינן נכללות בתוכנית הרובעים ברחובות אבן גבירול ומלכי ישראל. לאחר מכן בחן עסקאות שבוצעו בכל אחד מאזורי המשנה והשווה.

התוצאות היו מעניינות: בחלק הצפוני של התוכנית נמצא כי לא היו הבדלים משמעותיים בין מחירים למ"ר של דירות שנרכשו ברחוב אבן גבירול לבין דירות שנרכשו בשטח התוכנית, ברחובות עמנואל הרומי, קורדובה ואלקלעי, ובשתי הקבוצות המחירים הגיעו לסביבות 42 אלף שקל למ"ר.

בחלק הדרומי של הרובע, קבוצת הביקורת של דירות שנרכשו ברחוב מלכי ישראל נמכרו בכ-40 אלף שקל למ"ר, ואילו דירות שנכללות באזור ההכרזה של אונסק"ו ברובע 3 נמכרו בכ-39 אלף שקל למ"ר.

"כשאתה משווה את מחירי הדירות בשטח ההכרזה, אתה רואה שהם אפילו ירדו לעומת מחירי דירות אחרות ברובע", אומר קמיל. ועם זאת, חשוב להדגיש, כי הממצאים, שבאים לידי ביטוי בהפרש ממוצע בן פחות מ-5% אינם מובהקים.

עוד כתבות

אלה אלקלעי / צילום: תמר מצפי

תשובה לשאלה של אתמול והתעלמות מהמצב של היום

אנחנו חיים בתקופה שבה הפרדיגמות שאפשרו ניהול תקין של החברה בעשורים החולפים הפסיקו להיות תקפים ● השאת רווחים איננה יכולה להיות התכלית החברתית הבלעדית של חברה עסקית ● דעה - בתגובה לעו"ד דוד חודק

ספוטיפיי / שאטרסטוק

פרטנר תאפשר ללקוחות הטלוויזיה להשתמש בספוטיפיי

בפרטנר אומרים כי שירותי מוזיקה בטלוויזיה הופכים להיות יותר ויותר מבוקשים ● ההטמעה של אפליקציית ספוטיפיי בממירי פרטנר תהיה אוטומטית

נחום ביתן/ צילום: תמר מצפי

נחום ביתן ממשיך לממש נכסים: מוכר סניף לרשת קינג סטור 

קינג סטור תרכוש ב-2 מיליון שקל סניף של יינות ביתן בעיר כרמיאל ● העסקה בין הצדדים נחתמה אתמול וכוללת סניף בשטח של 3,000 מ"ר

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

68 אלף סיבות לארדואן לזרוק את המכתב של טראמפ לפח

טראמפ אמר כי הטורקים "עושים הרבה כסף" מייצוא פלדה לארה"ב, אך לפי נתוני משרד הסחר האמריקאי, התמונה נראית אחרת ● מעבר לכך, על התרומה לשוק העבודה האמריקאי של ייצוא הסחורות והשירותים לטורקיה, בהם הייצוא הביטחוני, טראמפ לא היה מעוניין לוותר ● הנה המספרים

נתי סיידוף / צילום: אבשלום ששוני

יוסטון יש לנו בעיה: שו"ב צופה הפסד של 16-12 מיליון דולר מעיכוב בפרויקט הקמת נתיבי אגרה

החברה הודיעה כי השותפות הקבלנית המקימה את כבישי האגרה, שבה מחזיקה שו"ב 21.6%, הודיעה לה כי העיכוב נגרם "מגורמים שונים שחלקם אינם בשליטת החברה, ובכלל כך מספר אירועי מזג אוויר"

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

ג'ונסון: "יש הסכם ברקזיט"; הליש"ט עברה לירידות על רקע התנגדות בפרלמנט

ההסכם עדיין טעון אישור של הפרלמנט הבריטי, ולא ברור אם יש לו רוב בעקבות הודעת המפלגת הדמוקרטית הצפון-אירית הבוקר כי אינה מקבלת אותו "במתכונתו הנוכחית" ● אחרי שעלתה בעד 0.9% מול הדולר, הליש"ט עברה לירידות

עופר שלח / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

עופר שלח: התר"ש לצה"ל לא מעניין את נתניהו כבר שנה שלמה

ח"כ עופר שלח הוסיף בפוסט פייסבוק נוקב במיוחד כי "רק כעת משתמש נתניהו בכך להפעלת לחץ פוליטי על כחול לבן"

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

מחוקקים, אל תצאו טונה! אין להקל ברגולציה על עסקי מזון

לאחרונה נעשו ניסיונות להקל ברגולציה על עסקי המזון ● חשוב שמקרה הטונה המקולקלת בארומה ת"א לא יסיט את הספינה לאחור ● דעה

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בדרך לפשרה: שופט זימן את מנכ"לי טבע וחברות התרופות האחרות לדיון לפני המשפט

שופט פדרלי זימן בכירים מהחברות על מנת לדון בפיצויים שהחברות מציעות ● טבע תשלם 29 מיליארד דולר, כחלק מהסכם הפשרה, בתרופות ובשירותי הפצה - כך על פי מקורבים לעסקה

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

לקראת הסדר בפרשת משככי הכאבים בארה"ב? דיווח: טבע וחברות נוספות מציעות פיצויים בכ-50 מיליארד דולר

לפי הדיווח, חמש חברות שעסקו בייצור ובהפצה של משככי הכאבים מציעות לשלם פיצויים בסכום של כ-22 מיליארד דולר במזומן ועוד כ-28 מיליארד דולר בתרופות ובשירותים

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

הבורסה ננעלה בשינויים קלים אחרי יומיים חיוביים; שיכון ובינוי וטבע נחלשו

לאחר שאתמול זינקה טבע ב-9% בת"א, הירידות נמחקו בוול סטריט והיא חזרה עם פער שלילי ● מדד ת"א 35 קפץ אתמול ב-1.2% ● טבע רשמה עלייה של יותר מ-9% בעקבות דיווחים על כך שהחברה הציעה פשרה בפרשת משככי הכאבים ● המסחר בניו יורק ננעל אמש בירידות קלות

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

שחקני NBA / צילום: רויטרס

הבום של מייקל ג'ורדן: מלחמת הסחר בין סין לארה"ב מאיימת להטביע גם את ה-NBA

ציוץ אחד של הג'נרל מנג'ר של יוסטון רוקטס שהביע תמיכה במחאה בהונג קונג נגד השלטון בסין, הביא בן רגע למשבר חמור בין ה-NBA לבין המדינה שבה היא תולה תקוות כלכליות גדולות ● וליגת הכדורסל הטובה בעולם אינה לבד: עולם הספורט מושפע כעת יותר מתמיד מיחסים בינלאומיים ומשברים גיאופוליטיים

יהודית ריכטר / צילום: שלומי יוסף, גלובס

במעמד שני נשיאים אמריקאים: יהודית ריכטר קיבלה פרס על פריצת דרך מ-MIT

במעמד שני נשיאים אמריקאים לשעבר קיבלה ד"ר ריכטר פרס על פריצת הדרך שחוללה בחיבור צעירים פלסטינים, ירדנים וישראלים דרך תוכנית "ניר - ביה"ס של הלב"

שאול אולמרט / צילום: איל יצהר

״כשירדתי מאולימפוס הבנתי שהצלחה לא הופכת אותי לגאון, ולהיפך": שאול אולמרט מסכם תקופה בפלייבאז

שמונה שנים לאחר שהקים את פלייבאז, שאול אולמרט התפטר בשבוע שעבר מתפקיד המנכ"ל ● בראיון ל"גלובס" הוא מספר על המעבר מההצלחה המסחררת וההפלגות ביאכטות של מיליארדרים למציאות הכואבת של סטארט-אפ שנאלץ לפטר כשליש מעובדיו ולהמציא את עצמו כל פעם מחדש

בנימין נתניהו / צילום: רויטרס

בנימין נתניהו פרסם מתווה לממשלת אחדות

נתניהו פנה לח"כ בני גנץ והציע בין השאר הקפאת הסטטוס קוו בנושאי דת ומדינה ואימוץ מתווה אטיס לחוק הגיוס

נחל הקיבוצים / צילום: יותם יעקובסון

כמעיין המתגבר: פארק המעיינות מציין 60 שנה בפסטיבל חגיגי

פסטיבל המעיינות חוגג השנה עשור להקמתם של פארק המעיינות ושביל המעיינות, וגם 60 שנה לגן השלושה (הסחנה), בשפע של פעילויות, הופעות, תערוכות ואירועים מיוחדים בחול המועד סוכות

מערבל בטון של שפיר הנדסה. סיום הפרויקט בכביש 6 השפיע על התוצאות / צילום: אתר החברה

ארבעת האחים שפירא מבקשים לשדרג את שכרם בשפיר הנדסה לעד 5.5 מיליון שקל בשנה כל אחד

כל אחד מהארבעה צפוי ליהנות משכר חודשי של 135 אלף שקל, לצד הטבות נוספות, בעלות שנתית מוערכת של כ-2.5 מיליון שקל ● זאת בנוסף למענק שנתי בסכום מקסימום של 3 מיליון שקל

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

מאיר שמגר / צילום:אמיר מאירי

מאיר שמגר היה גדול הבנאים של שלטון החוק במדינת ישראל

פרקליט צבאי ראשי, יועץ משפטי לממשלה ונשיא בית המשפט העליון – בכל תפקידיו הניעה את מאיר שמגר מחויבות דמוקרטית עמוקה, אנושיות, ואמונה בחירות, שוויון וצדק לכל אדם ● איש לא תרם כמותו לעיצוב מעמד שלטון החוק במדינת ישראל