גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מודעות במשרד תיווך / צילום אילוסטרציה: מירב מורן

קניית בית בישראל נעשית לא אחת באמצעות מתווכים. עם זאת, לא תמיד עסקאות מכר מסתיימות בלחיצת יד ובתשלום דמי תיווך למתווך שעמל על סגירת העסקה.

לפתחו של בית המשפט הגיעה שאלה במסגרת תביעה לדמי תיווך: האם זכאי המתווך לדמי תיווך בשעה שהסכמי התיווך והבלעדיות כבר לא היו בתוקף? 

השאלה התעוררה לאחרונה במסגרת תביעה שהגיש מתווך לדמי תיווך נגד בעלי דירה שחתמו עם המתווך על הסכם תיווך והסכם בלעדיות למכירת דירתם לתקופת בלעדיות בת חצי שנה.

המתווך טען כי פעל בהתאם להסכם, שיווק ופרסם את הנכס במגוון דרכים. בשלב מסוים פנו בעלי הדירה אל המתווך, הודיעו לו כי החליטו שלא למכור את הדירה וביקשו לבטל את הסכם התיווך. המתווך הסכים לבקשתם בעלי הדירה, אך התנה את הסכמתו בכך שאם תימכר הדירה לקונים שהגיעו דרכו - תשולם עמלת תיווך. באורח פלא גילה המתווך כשבועיים לאחר מכן כי הדירה נמכרה.

המתווך, שפנייתו לקבלת דמי תיווך נדחתה על-ידי הנתבעים, הגיש תביעה נגד בעלי הדירה; אלה, להגנתם, טענו כי עסקת המכר במסגרתה מכרו את ביתם נחתמה ללא כל קשר לפעולות תיווך כלשהן שנקט התובע, ומכאן שהמתווך אינו הגורם היעיל בעסקה, כך שאינו זכאי לדמי תיווך.

בין הצדדים לא הייתה מחלוקת על כך שהקונים לא הופנו לדירה באמצעות המתווך, ומכאן שלפי ההסכמה החדשה ש"נולדה" בין הצדדים, לפיה המתווך יהיה זכאי לעמלת תיווך במקרה שמדובר בקונים שהופנו על-ידו - המתווך כלל לא היה זכאי לדמי תיווך. מכל מקום, בעלי הדירה התמקדו באי-התקיימות התנאים הקבועים בחוק לזכאות המתווך לדמי תיווך.

על-פי דרישות החוק, מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה, בין היתר, "הגורם היעיל בעסקה". מדובר בדרישה סטטוטורית, הכרחית, אשר בלעדיה לא קמה זכאות לתשלום דמי תיווך. הדרישה הזאת רלוונטית גם כאשר מדובר במתווך שקיבל בלעדיות. במקרה כזה, כשמדובר בהתקשרות עם מתווך בבלעדיות, קיימת חזקה, הניתנת לסתירה, שביחס לעסקה במקרקעין שנחתמה בתקופת הבלעדיות, היה המתווך הגורם היעיל.

לא קל לסתור חזקה כזאת, וצריך להביא ראיות משכנעות במיוחד. עוד צריך לזכור כי נטל ההוכחה שהמתווך לא היה גורם יעיל בעסקה מוטל על שכמי הנתבעים, מי שביצעו את העסקה וטוענים כי המתווך לא זכאי לדמי תיווך.

במקרה האמור בית המשפט קבע כי המתווך לא הצליח להוכיח כי היה הגורם היעיל בעסקה, ולפיכך התביעה נדחתה. ראשית הוכח לבית המשפט כי הסכם התיווך והבלעדיות בוטלו למעשה עוד קודם למועד שבו נחתם מסמך הביטול בין הצדדים. מעבר לכך הוכיחו בעלי הדירה כי בפרסומים שצורפו על-ידי המתווך פורסמה הדירה כדירה לפינוי מיידי, בעוד שלא הייתה מחלוקת כי בעלי הדירה עמדו על כך שהפינוי יהיה רחוק. בעלי הדירה הוכיחו את חוסר שביעות-רצונם (באמצעות מסרונים שנשלחו אל המתווך), ובכך הוחלשה גרסת המתווך שטען כי בעלי הדירה ביקשו לבטל את ההסכם רק על-מנת לחמוק מתשלום דמי תיווך ולאחר שמצאו קונה בתוך תקופת הבלעדיות.

המתווך גם לא הוכיח כי ביצע פעולות שיווק כלשהן בקשר עם הדירה. מעל לכל נכשל המתווך בהוכחת מעורבות כלשהי מצידו ביצירת הקשר בין בעלי הדירה לבין הקונים שרכשו את הדירה. בית המשפט ציין בכל זאת כי לו הוכח בפניו כי התובע לא היה הגורם היעיל בעסקה רק בשל כך שמודר ממנה על-ידי בעלי הדירה בחוסר תום-לב, ייתכן שהיה מקום לשקול חיובם בדמי התיווך, מכוח עיקרון תום-הלב הנטוע בדיני החוזים או מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

אחת המסקנות החשובות העולות מפסק הדין היא החשיבות של תיעוד המגעים בין הצדדים, הן בנוגע לחתימת הסכם התיווך והבלעדיות וחשוב מכך - בנוגע להסכם הביטול, להודעות על חוסר שביעות-רצון מפעולות התיווך ולמגעים בין בעלי הדירה לבין הקונים. כל אלה סייעו בהפרכת הטענה של המתווך כי היה "הגורם היעיל בעסקה" וסייע בידי בעלי הדירה לדחות את תביעת המתווך.

הכותב הוא שותף במשרד שיפמן ספיר שטורם ושות'