הבניין ברחוב כ"ג, גבעתיים / צילום: איל יצהר, גלובס
החשש של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 מפני תסריט שבו הבנייה תיתקע אינו מופרך, אבל במקרה הייחודי בבניינים ברחוב כ"ג 13-15 בגבעתיים, הפרויקט לא רק נתקע, אלא הותיר את בעלי הדירות בו בסכנה ממשית לאבד את דירתם הישנה.
עורך הדין הקים עבור הדיירים חברה בע"מ
תחילת הפרשה ב-2010, אז החליטו מרבית בעלי הדירות בשני הבניינים, על ביצוע עצמי של פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה, כאשר מימון הפרויקט יבוצע באמצעות מכירת הדירות החדשות שייבנו על גגות הבניינים הקיימים. המוח מאחורי היוזמה היה עורך דינם של הדיירים - עו"ד רון טורקלטאוב, שלצורך ביצוע הפרויקט בייזום עצמי, הקים עבורם חברה בע"מ, בה אוגדו כל בעלי הדירות.
בבניינים הקיימים שלוש קומות ו-10 דירות. ב-2011 הגישו בעלי הדירות בקשה להיתר בנייה, ובינואר 2013 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים, תוספת של קומה וחצי לבניינים, שתכלול ארבע דירות חדשות וכן ממ"דים מרפסות מעלית, מחסנים וחניות.
המימון: 2 מיליון שקל בריבית של 12% לשנה
לצורך קבלת מימון ראשוני להתנעת הפרויקט, קישר עו"ד טורקלטאוב בין בעלי הדירות לבין חברת בונוס, המעניקה הלוואות חוץ בנקאיות, ובין הצדדים נחתם בסוף 2013 הסכם הלוואה. לפי ההסכם בונוס העניקה לבעלי הדירות הלוואה בסך של כשני מיליון שקל בריבית של 12% לשנה בצירוף הפרשי הצמדה למשך שנה וחצי. בתמורה חתמו בעלי הדירות על שטר חוב לטובת בונוס, נרשמו הערות אזהרה לטובת בונוס בטאבו, ושיעבוד ברשם המשכונות.
החוב תופח, מדיניות העירייה משתנה
אלא שבתחילת 2015 עלה הפרויקט על שרטון, והבנייה הוקפאה במרץ 2015, ומעולם לא התחדשה מאז. בעלי הדירות נותרו באתר בנייה וככל שהזמן חלף תפח החוב לחברת בונוס והתקרב לחמישה מיליון שקל. בונוס פתחה בהליכים משפטיים נגד בעלי הדירות לצורך גביית החוב, כאשר מעל ראשם רובצת סכנה ממשית לאבד את דירתם.
בינתיים, מרבית בעלי הדירות התקשרו עם חברת רימון, יזמית בתחום התמ"א, שהסכימה לקחת על עצמה את המשך ביצוע הפרויקט, לרבות חובות הדיירים לבונוס, ובתנאי שעיריית גבעתיים תאשר תוספת של 12 דירות לפרויקט ב-2.5 קומות - במקום תוספת ארבע הדירות שאושרו במקור.
אלא שמדיניות העירייה ביחס לפרויקטים של תמ"א 38 השתנתה, ובמאי 2018 החליטה הוועדה המקומית לאשר חלקית את הבקשה, כך שלבניין יתווספו שמונה דירות ולא 12 כמבוקש.
רימון, בניסיון אחרון לחלץ את הפרויקט מהבוץ, טענה כי תוספת של שמונה דירות אינה כלכלית, והגישה ערר לוועדת הערר המחוזית שמילות הפתיחה בו היו כך: "ערר זה יוצא דופן בשל נסיבות האנושיות המצערות אליהן נקלעו בעלי הדירות אשר כיום שקועים בחובות עתק ובצל החשש הכבד לאיבוד דירותיהם".
בערר נטען כי כתוצאה מהפסקת הבנייה בעלי הדירות נותרו באתר בנייה הכולל בעיות בטיחות כגון פירי מעליות פתוחים, חוטי חשמל חשופים, חדרי מדרגות ללא תאורה, בעיות רטיבות וליקויים נוספים. "וכך באחת נפלו השמיים, החובות וריביות הפיגורים על הדיירים". כתוצאה מהמצב הלקוי בבניין נאלצו חלק מהדיירים לנטוש את דירתם ועברו להתגורר יחד עם בני משפחה במקומות אחרים, כאשר הם אינם יכולים להשכיר את הדירות.
הודגש בערר כי בעלי הדירות ברובם הם אנשים מבוגרים חסרי כל ידע בעסקאות נדל"ן, שנטלו בהנחיית עו"ד טורקלטאוב לצורך מימון הפרויקט הלוואות חוץ בנקאיות בריבית שאותה הגדירו בערר כ"רצחנית", "וכעת עומדים לאבד את כל רכושם ובכלל זה את דירותיהם בבניין מאחר ואין להם כל אפשרות כספית עצמית להשלים את הבנייה שהופסקה וכאשר החובות והתביעות המוגשות כנגדם עומדים כיום על סך של יותר מחמישה מיליון שקל ואשר נערמים וטופחים בכל יום שעובר.
"הוועדה המקומית הפחיתה באופן משמעותי את זכויות הבנייה שהתבקשו בפרויקט באופן שבו העוררת או כל יזם אחר לא יוכלו לקחת על עצמם את השלמת הפרויקט", נטען, "וכל זאת לאור מדינית חדשה לקביעת צפיפות והיקפי בנייה אשר נכנסה לתוקף באופן רטרואקטיבי במהלך תקופת הטיפול בהיתר השינויים.
"בפרויקט זה קיימות עלויות נלוות משמעותיות נוספות גדולות מעבר למה שקיים בפרויקט רגיל של מיליוני שקלים ובעיקר הצורך בכיסוי חובות עבר לחברת בונוס".
לטענת חברת רימון, הבקשה לא אושרה בגלל שינוי מדיניות הוועדה המקומית. לטענתם, "מדיניות אינה חזות הכול, וכל מקרה יש לבחון לגופו תוך הפעלת שיקול דעת. הבניין הנוכחי עומד כפיל לבן במרכז העיר, מצבו של הבניין מסוכן הן לדייריו והן לסביבתו. נסיבות פרטניות אלה מצדיקות במקרה זה החרגת הבקשה להיתר מהמדיניות החדשה".
לטענת רימון, החלה רטרואקטיבית של מדיניות חדשה המפחיתה משמעותית זכויות בנייה, היא בלתי סבירה ובלתי מידתית וראוי לבטלה. עוד נטען כי אם הבקשה היתה נקלטת מוקדם יותר, טרם אישור המדיניות החדשה, היא הייתה מתקבלת, אך העיכובים בקליטתה נגרמו שלא באשמת החברה.
"הבקשה להיתר נמסרה למחלקת הרישוי כבר בדצמבר 2016 אך נתקלה בסחבת אינסופית בהנחיות סותרות ובדרישות חדשות ומשתנות, ונדונה רק בחודש מאי 2018. מדובר בהתנהלות בלתי סבירה".
ועדת הערר בראשות עו"ד אפרת דון-יחיא סטולמן, החליטה לדחות את הערר ולא להתערב בהחלט הוועדה המקומית.
"לצד האינטרס הכלכלי של היזם ושל בעלי הזכויות קיימים אינטרסים אחרים, לרבות של דיירי הסביבה ושל תושבי העיר בכלל. גם מצבם הכלכלי של דיירי הבניין אינו חזות הכול. העובדה שלדיירים חובות כנטען אינה שיקול מכריע בעת שנבחנת בקשה להיתר מכוח מת"א 38 ונשקל היקף הסטייה מהתוכניות החלות שראוי להתיר במסגרת הבקשה", כתבה ועדת הערר בהחלטתה.
"לאחר שבחנו את טענות הצדדים ואת נסיבות הבקשה, את ההשלכה של תוספת הדירות על הסביבה, לרבות העמסה של תשתיות ציבוריות וקיומן של בקשות נוספות מכוח תמ"א 38, מצב הבניין והדירות נוכח הפסקת העבודות, לרבות הסכנה הנשקפת במצב זה לדיירים ולסביבה, באנו למסקנה שאין להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לעניין היקף הזכויות, מספר הקומות ומספר הדירות שיעמוד בסך-הכול על 5.5 קומות ו-18 דירות".
לאחר החלטת ועדת הערר, יצאה רימון מהסיפור בשל חוסר כדאיות כלכלית לפרויקט לטענתה.
התפנית: חברת המימון הפכה ליזמית
בחודשים האחרונים חלה תפנית מפתיעה בסיפור. לדברי עו"ד אלעד אלעזר, ממשרד מירון, בן ציון ופריבס, המתמחה בהתחדשות עירונית, שמלווה את בעלי הדירות מאז נקלע הפרויקט לקשיים, "בין בעלי הדירות לחברת בונוס נחתם הסכם על פיו בונוס היא זו שתוציא את הפרויקט אל הפועל".
לדבריו, אומנם בונוס אינה חברת נדל"ן המבצעת בעצמה פרויקטים יזמיים, אך בפני הדיירים עמדה האלטרנטיבה של ניהול הליך משפטי שיזמה בונוס לשם מימוש החוב, שאין לדעת כיצד היה מסתיים.
עו"ד טורקלטאוב לא הגיב לפניית "גלובס" לתגובה.
הטעות: לצאת לפרויקט ללא יזם
עו"ד עמית נסים, שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בליווי דיירים בהתחדשות עירונית, שלא היה צד להליך, אומר כי הפרויקט ברחוב כ"ג 13-15 בגבעתיים הוא "מקרה בוחן" לביצוע כל הטעויות האפשריות בדרך למימוש זכויות התמ"א. לדברי עו"ד נסים, היכולת ליזום פרויקט נדל"ני מורכב ויקר כל כך אינה עניין של מה בכך והרצון של הבעלים "ליהנות" מתמורה נוספת באמצעות ייזום עצמי התברר ככישלון קולוסלי. לדבריו "החלטת ועדת הערר מצטרפת לשורה של החלטות שמהן עולה כי הטיעון הכלכלי, במיוחד שהוא נטען באזורי הביקוש, אינו 'טיעון מנצח' ולרוב המשקל שניתן לו הוא קל כנוצה, גם במקרה שהבעלים חיים באתר בנייה כבר ארבע שנים".