ישראל דוד / צילום: איל יצהר
שוק הנדל"ן רועש וגועש בהמשך להודעת מינהל התכנון כי תמ"א 38 צפויה להגיע לסופה במאי 2020. מרבית התגובות להודעה מנבאות שחורות למגוון העוסקים בתחום, ובראשם יזמים המתחמים בתמ"א, עורכי דין, אדריכלים ומשווקי דירות. יחד עם זאת, מי שמומחה בתחום ההנדסה מברך על המהלך.
"כל הכבוד למינהל התכנון שהצליח להשתחרר מלחצים פוליטיים של אינטרסנטים שפועלים כל הזמן במסדרונות השלטון על-מנת לקדם אינטרסים אישיים", אומר המהנדס הבכיר ישראל דוד, המשמש בין היתר כממלא-מקום יו"ר איגוד המהנדסים וכיו"ר הוועדה הטכנית לרעידות אדמה במכון התקנים.
לדבריו, "מקבלי ההחלטות במינהל התכנון הצליחו להתעלות על הלחצים בהחלטה אמיצה לטובת ראייה לאומית, אורבנית והנדסית. בסופו של יום התמ"א כפי שהתפתחה באזור המרכז, שבו רמת הסיכון לרעידות אדמה היא מהנמוכות בארץ, הפכה במקום פרויקט הנדסי לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, למכרה זהב להתחדשות עירונית במסווה של חיזוק מבנים מרעידות אדמה, בכאוס מוחלט ובדומה לשיטת הפבלות בברזיל".
דוד, שתומך בתכנון מתחמי על פני תמ"א, מוסיף כי "כשאני עובר ברחובות הצפופים ברמת גן, אני רואה בניין ליד בניין שהמרחק ביניהם הפך ל-3 מטרים בעקבות התמ"א, ללא שטחים ציבוריים, עם תוספת קומות לבניינים שהביאו לכך שעל כל המדרכות חונות חניות. לעומת זאת, במקומות שאני רואה נהרסו מספר בניינים לטובת מגדלים של 20 קומות עם מרחק גדול ביניהם, לטובת שטחים ציבוריים, מבינים שהתמ"א הייתה פשע, שנעשה בהיעדר ראייה לטווח ארוך".
לדברי דוד, רבים הספיקו לשכוח, אך היסטורית, התמ"א נולדה מביקורת של מבקר המדינה על כך שלא עושים דבר בנושא חיוק מבנים מרעידות אדמה. "הדבר המצחיק הוא שבזמנו מינהל התכנון הוא שפרסם מכרז מתכננים לנסח את תמ"א 38, ומי שכתב אותו היו אנשים מחוץ למערכת, כאשר הפרוגרמה הייתה בעיקר הנדסית ולא אורבנית", אומר דוד. "התוצאה עד היום היא בכייה לדורות. בניינים ישנים, עם בעיות תשתית, נגישות ובטיחות, מונצחים לדורות. הוספת קומות לבניינים כאלה זה מעשה סדום. חוץ מכמה אינטרסנטים, מי שרואה גם את האינטרס הציבורי מבין את זה. ואמרו את זה גם ראש עיריית תל-אביב רון חולדאי וגם ראש עיריית רמת-גן כרמל שאמה-הכהן, למרות שהם מפסידים לא מעט כסף, מסים וקולות בבחירות. ולמרות כל הלוחשים באוזני מקבלי ההחלטות, העובדה שבמינהל התכנון רואים את האינטרס הציבורי, נותנת סוף-סוף ניצנים של תקווה שלא הכול נעשה מתוך אינטרסים כלכליים ופוליטיים".
כבר בשבועות האחרונים הודיע מינהל התכנון כי בעמדתו העקרונית יש העדפה לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית באופן מתחמי - כלומר כזה שכולל מספר מגרשים או בניינים ולא בניין בודד כמו בתמ"א. זאת מהנימוק כי תכנון מתחמי מאפשר לתת מענה לצורכי ציבור ונותן יתרון בהיבטים תכנוניים נוספים - זאת בעוד פרויקט תמ"א 38 מחדש את הבניין עצמו בלבד. עוד הודיעו במינהל התכנון כי בימים אלה הם בוחנים הוראות מעבר במסגרתן יסתגל השוק למצב החדש.
"תהיות רבות"
בשוק סבורים כי הוראות המעבר נדרשות לתקופה ארוכה יותר מהמועד שנקבע - מאי 2020. "ביטול התמ"א באופן כולל, ללא מתן מענה לבניינים מבודדים או העמדת תוכנית חלופית, מעלה תהיות רבות. מעבר לכך, הבעת העמדה בדרך שנעשה אינה אחראית", אומר עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות'.
לדבריו, "אומנם מדובר בהחלטה שתעמוד להחלטת המועצה הארצית אך יש לזכור כי לכל אמירה כזו, ובפרט כשהיא עמומה, השפעה מיידית ודרמטית על גורמים רבים כבר עתה. מאי 2020 אינו מועד רחוק, בפרט בהתנהלות בפרויקטים בהתחדשות עירונית. בעלי דירות ויזמים רבים שואלים עצמם כיצד עליהם להתנהל היום, בין אם מדובר על שלבי משא-ומתן, ובין אם מדובר על פרויקטים בהם נחתמו הסכמים.
"לאור לוחות הזמנים להוצאת היתרים, הרי שגם לגבי פרויקטים שהחלו בהליך הרישוי תעלה השאלה האם יש התכנות להוציאם לפועל. עולה השאלה גם לגבי תוכניות שאושרו על-פי סעיף 23. ככלל, כל שינוי מדיניות או אי-הארכת תוקפה של הוראה או תוכנית חייבים לכלול הוראות מעבר, בפרט כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר קידומם אורך שנים רבות ומלווה בהוצאות ומשאבים משמעותיים".
"בסופו של דבר תמ"א 38 היא מצילת חיים"
ראול סרוגו, נשיא התאחדות בוני הארץ, אמר כי "ביטול תמ"א 38 ללא פתרון חלופי מהווה הפקרה של חיי תושבי מדינת ישראל. תמ"א 38 נוסדה ב-2005 כתוכנית להצלת חיי אדם ולא כתוכנית להתחדשות עירונית. התוכנית נוסדה כתוצאה של המלצת הוועדה הבינמשרדית להיערכות לרעידות אדמה, מתוך מחשבה שהפתרון היצירתי של מתן זכויות בנייה יוביל לחיזוק בנייני מגורים, ללא השקעה תקציבית של המדינה. לקח זמן ומספר תיקונים עד שהמגזר העסקי וחברות הבנייה בשיתוף המתכננים, השמאים ועורכי הדין הרימו את הכפפה והתייצבו לצד המדינה במאמציה לפתור את חיזוק הבניינים".
סרוגו הוסיף כי "השאלה כיום היא לא האם תתרחש רעידת אדמה שתמוטט אלפי בתים ותותיר עשרות אלפי אזרחים ללא קורת-גג, תוך גרימת נזק של מאות מיליארדי שקלים למשק - אלה מתי זה יקרה".
סרוגו הודה כי "הבעייתיות שקיימת בתמ"א 38 בהיבט התכנוני מוכרת וידועה, ובהחלט ישנם מקומות בהם פתרונות של בניית מתחמים שלמים בפינוי-בינוי שיענו על צורכי הציבור הם יעילים יותר, אך זה לא פתרון של הכול או כלום, ולא צריך לשפוך את התינוק עם המים. גורמי התכנון, ממינהל התכנון ועד לוועדות המקומיות, יכולים גם לתכנן מתחמים כאלה - אך באותה עת להוציא לפועל פרויקטים של תמ"א 38, ואין בכך סתירה".
סרוגו הוסיף כי ביטול התמ"א אף יביא לקיטון משמעותי של 12 אלף יחידות דיור בשנה מהתחלות הבנייה באזורי הביקוש ולעליית מחירי דירות. "אני קורא למועצה הארצית לתכנון ובנייה לא לקבל את ההמלצה חסרת האחריות של מינהל התכנון, שלא ברור מדוע פורסמה כעת - כשנה לפני מועד פקיעת התוכנית שגורמת לאי-ודאות מוחלטת בתחום. יש ענף שלם של חברות בנייה, יזמים, עורכי דין, שמאים ואחרים שמתפרנסים רק מתמ"א 38, וביטולה יביא כאמור להקטנת היצע הדירות, לפיטורי עובדים וחלילה לפשיטות רגל ולהאטה בצמיחה של הענף והכלכלה הישראלית. במקום לחסל אותה, אפשר וצריך לתקן את תיקון מספר 4 לתמ"א, שיתקן את אותם כשלים תכנוניים בד-בבד עם המשך קיומה, כי בסופו של דבר היא מצילת חיים. בכל תהליך ההתחדשות העירונית יש מקום לפרויקטי פינוי-בינוי וגם לפרויקטים של חיזוק מבנים בתמ"א 38".
איתי הוז, סמנכ"ל בית וגג ויו"ר איגוד התמ"א, מסר כי: "מנכ"לית מינהל התכנון היוצאת עם כזו הצהרה, רואה את כלל הרשויות כאחת ולא נותנת ביטוי לצרכים החברתיים ולחופש התכנון שלו זכאית ומובילה כל רשות".
הוז הוסיף כי "אנחנו לא נגד בניית מתחמים אלא מאמינים בשילוב שבין בניית בניין בודד לבניית שכונה ואזורים רחבים יותר בהתאם לצרכים בשטח. תמ"א 38 הוא אחד השווקים הכי תחרותיים שיש, המעסיק במעגלים שונים עשרות אלפי אנשים ומגלגל מיליארדי שקלים בשנה בחלוקה מאוזנת בין כלל הגורמים, מרשויות מקומיות, יזמים, קבלנים, שמאים, אדריכלים ועוד.
"התמ"א עברה כמה גלגולים, והיא הולכת ומשתפרת, רוב הרשויות עושות את ההתאמות עבור הצרכים הספציפיים לעיר שלהן, הן ערכו תכניות פרטניות, כל רשות וצרכיה. אין תכנון אחד נכון, ולא תהיה הסכמה מלאה לגבי איך צריך לקדם תכנון עירוני.
"לצערנו נראה כי מנהל תכנון, מסתכל על העיר כפסל ולא מבין שעיר היא עניין דינמי, משתנה, שמתאים עצמו לצרכים, לסביבה ולאנשים.
"הענף צריך להתאחד כדי להפסיק את ההתעללות בהתחדשות העירונית. מנהל התכנון צריך לקדם ולהוביל פיתוח מרכזי ערים ולא לעצור, לתקוע ולעכב מה שבאופי טבעי יגרום לעליית מחירי הדיור. תחום התמ"א נוצר בשל החשש לרעידות אדמה ולצורך הוספת יחידות דיור.
כמות יחידות הדיור שניבנו בתמ"א רבה יותר מכמות יחידות הדיור שהצליחו לייצר בפינוי בינוי לאורך שנות חייה של המדינה ולכן החלטתה של ראש מנהל התכנון תמוהה".
בנוסף אמר יו"ר איגוד המהנדסים דני מריאן כי "אכן יש בנושא הרבה אינטרסים, אבל בראיה אובייקטיבית חייבת להיות חלופה ריאלית לתמ"א שתופעל במקביל אליה ותוכיח את עצמה לפני שמבטלים את התמ"א".
מריאן הוסיף כי "נוח יותר לא להתמודד עם חיזוק ולבנות רק מגדלים חדשים, אך מצד שני החיזוק (גם אם הוא לא מושלם) והשימור האורבני שההתחדשות העירונית באמצעות התמ"א מאפשרת - חשוב מאוד. התמ"א נותנת מכשיר טוב לחיזוק והתחדשות תוך יצירת הסכמה בין כמות קטנה של דיירים בניגוד לתכנון אורבני שלוח הזמנים שלו ארוך והתוצאה שלו בדרך כלל מבנים שמוחקים את קנה המידה הקיים של המרקם העירוני הוותיק".