שוק השכירות למגורים: תמונת מצב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
בכל פעם כשיוצא לשיווק פרויקט דיור להשכרה לטווח ארוך של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", השמאים מטעם החברה מתבקשים לבדוק מהו גובה שכר הדירה של דירה זהה, או לפחות דומה, באזור שבו מוקם הפרויקט. הנתון הזה הכרחי לצורך חישוב ההנחה בגובה 20% ממחיר השוק, הנחה שאותה מקבלים 25% מהשוכרים בפרויקט, שהם הזכאים לדיור בר השגה במחיר מופחת ומפוקח.
הבעיה היא שאין לשמאים כלים מהימנים לחלוטין לספק נתונים שאפשר לסמוך עליהם לצורך חישוב ההנחה לזכאים, וזאת מסיבה פשוטה: אין בשום מקום דיווח פורמלי נגיש ואמין של נתוני שכר דירה.
השמאים מעיינים בלוחות דירות להשכרה כמו כל מחפש דירה להשכיר, קוראים סקרים של גופי תקשורת על שכר הדירה, לפעמים הם מתקשרים למתווך או לבעל הנכס ומתחזים למחפשי דירה להשכרה, אך הם אינם רואים את חוזי השכירות ויכולים רק לשער איזו הנחה אפשר לקבל במשא ומתן מול בעל הדירה. על סמך נתונים אלו קובעים בסופו של דבר השמאים את "מחיר השוק" של הדירה.
חולשת הנתונים בתחום מחירי שכר הדירה בולטת בעיקר על רקע השיפור המסוים שחל בנתונים של דירות למכירה. על עסקאות אלו קיימת חובת דיווח לרשות המסים - לצורך מס שבח מבחינת המוכר ולצורך מס רכישה מבחינת הקונה. מידע זה היה בלתי נגיש לציבור, ורק בעקבות מסע ציבורי של "גלובס" ועתירה לבג"ץ של מכון גזית-גלוב הפועל במרכז הבינתחומי, נפתח מאגר המידע לציבור ב-2010. המידע המפורסם במאגר הוא לעיתים חלקי וקשה להסיק ממנו מסקנות רוחב - אבל בזכותו השתכללה מאוד היכולת לאתר מחירי קנייה של דירות, בעוד שמחירי השכירות של דירות מגורים נותרו בערפל.
"קושי למדוד שינויים במדד של הלמ"ס"
בפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) על מדד המחירים הכללי, יש התייחסות לשינויים במחירי השכירות במסגרת מרכיב "מדד שירותי הדיור", שהוא תת-מדד שמשקלו כרבע מהמדד הכללי, והוא כולל שלושה חלקים: שירותי דיור בבעלות דיירים (משקלו 72%); שכר דירה (23%); והוצאות דיור אחרות, כגון שכר טרחת עו"ד (5%). החלקים הללו נמדדים ומסתמכים על שלושה מדגמים שעורכת הלמ"ס - סקר הוצאות משקי בית, הכולל אלפי משפחות; סקר חברתי וסקר כוח אדם.
בלמ"ס מודים כי בגלל שיטת המעקב אחרי השוכרים, מדד שכר הדירה מוטה במידה מסוימת כלפי מטה. בין השאר משום שהמעקב הוא אחרי קבוצה קטנה יחסית של שוכרים המוכנים להשתתף במדגם. שוכרים אלה עוזבים בשלב מסוים את הדירה - בהרבה מהמקרים בגלל רצון להעלות להם את שכר הדירה - ובכך נפסק הדיווח על דירה זו ואחר השינויים בגובה השכירות שמשלם מי שמתגורר בה.
לפי נתוני הלמ"ס, כפי שעובדו על ידי התאחדות בוני הארץ, בין 2016 ל־2018 עלה מרכיב שכר הדירה ב־3%.
אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מקיים מעקב עצמאי משלו אחרי מחירי השכירות. במדד של דנוס עלו בשנתיים אלה בממוצע מחירי השכירות בערים הגדולות בכ-6%.
"לא הייתי מסתמך יותר מדי על בדיקת עליית מחירי השכירות במדד שירותי הדיור", אומר דנוס. "זהו מדד, שמתוקף שיטת הבדיקה הוא מוטה לכיוון של יציבות וקיים בו קושי למדוד שינויים, בוודאי ברמה ארצית.
"זו כנראה הסיבה לכך שהמדינה, שהינה המעסיק הגדול במשק, אוהבת את השימוש במדד שירותי דיור ולא במדד מחירי הדיור, ששימוש בו היה מקפיץ בשנים האחרונות את האינפלציה. זו גם הסיבה שהוא משמש פוליטיקאים, המעוניינים להסביר לנו שהמצב לא כל כך נורא, ותמיד מפנים אליו ומראים לנו שבפועל 'מחירי השכירות לא עלו משמעותית', בעוד ששוכרי הדירות נתקלים בשטח במציאות שונה בתכלית".
מה התמונה שעולה מהסקרים שאתה עורך?
"כשיש מגמת עלייה במחירי השכירות במדד שירותי הדיור, בפועל העלייה במחירי השכירות היא תמיד גבוהה יותר משמעותית ממה שמשתקף במדד. מה שניתן לראות ב-16 ישובים מובילים בישראל, שבהם אני עורך גם סקירה רבעונית למחירי דיור, זה שבשנים האחרונות היו עליות מחירים דרמטיות בתחום השכירות. הציבור החלש ביותר במדינת ישראל, צעירים ומעוטי יכולת, שאין להם אפילו חלום לרכוש דירה בבעלות, משלמים הרבה יותר כתוצאה ממחדלי הממשלה, היעדר אופציות של דיור להשכרה ודחיקת רגליהם של המשקיעים משוק הדיור".
מדד מחירי הדיור מעורר מלחמות
ח"כ סתיו שפיר, שהייתה יו"ר ועדת הכנסת לשקיפות, שהחלה את דרכה הפוליטית במחאת האוהלים, אומרת כי "למדינה אין היום כמעט מידע על שוק השכירויות. אפילו כשהיא רוצה לגבות מס מבעלי הדירות לפי חוק - אין לה איפה להתחיל והיא למעשה יצרה תרבות של רמאות ובזבוז".
השמאי הממשלתי הראשי הקודם טל אלדרוטי אומר כי "עובדה היא שבכל פרסום של מדדי הדיור מתחוללת מלחמת עולם תקשורתית בגין כל שבריר אחוז שנע למעלה או למטה. אין צורך להכביר מילים בדבר חשיבות נגישותו של מידע מפורט ורחב ככל הניתן בכלכלות מודרניות, קל וחומר בתחום מחירי הנדל"ן למגורים.
"בשוק משוכלל מן הראוי שיתקיים מאזן ושילוב בריא בין מגורים בבעלות לבין מגורים בשכירות. אולם בעוד שבתחום מחירי הדירות קיים מידע - גם אם חלקי - המבוסס ומנותח רובו ככולו ממידע שמתקבל על עסקאות מכר מדווחות, הרי שבענף השכירות למגורים המדינה מתנהלת כסומא בארובה, בעיוורון כמעט מוחלט למתרחש בענף חשוב זה".
איזה אירוע בולט בתחום השכירות ממחיש לדעתך את הבעיה?
"אין חולק כי מהלכי הממשלה היוצאת להרחיק את המשקיעים משוק הדיור בישראל הביאו לכך שרבים מבעלי הדירות שבבעלותם שתי דירות ומעלה, בחרו להיפטר ממלאי הדירות ולמוכרן לבעלים אחרים. דירות אלה שימשו בעבר למגורי שוכרים, וצעד זה צמצם את מלאי הדירות להשכרה, מהלך שסביר כי יביא להעלאת מחירי השכירות.
"הבעיה היא שאין שום גורם שיכול לאשש זאת, לכמת זאת, ולבחון באופן סדור ומושכל את השלכות המהלך על תחום השכירות למגורים. לכאורה, מדובר בנושא חשוב ומשמעותי לחלקים גדולים בציבור, כמובן שלאוכלוסיות שוכרי הדירות אך לא רק להם. למעשה אנו נוכחים לדעת, כי הנושא לא באמת חשוב למקבלי ההחלטות, או שההשקעה בתחום המידע בענף השכירות אינה כדאית עבורם במונחי עלות-תועלת".
בקדנציה שלך נרשם האירוע שבו שר האוצר משה כחלון גרם להפסקת פרסומי מדד מחירי הדירות של השמאי הממשלתי הראשי וכיום מסתמכים רק על הלמ"ס.
"רבות דובר על כך שאיכות המידע אינה מיטבית ורמת המובהקות של הנתונים מוגבלת, אולם נראה כי אין בנמצא מנגנון דיווח אמין וזמין יותר מנתוני הלמ"ס המוגבלים, והשוק למד להתבסס בלית ברירה על מסד נתונים זה.
"הממשלה אמורה להיות בעלת עניין מרכזית באיסוף וניתוח נתונים ומידע בשוק השכירות, בין היתר על מנת שתוכל לגבש ולהכווין מדינות דיור מקיפה ולאפשר פתרונות מגורים נאותים לחלקים רחבים ככל הניתן באוכלוסייה, גם למי שאין ידם משגת לרכוש דירה.
"חרף זאת, משרדי הממשלה הרלוונטיים עדיין אינם מגלים עניין, צורך או יכולת בניהול נתונים אלה. אחת הסיבות לכך היא, כי נתונים מקרו כלכליים נסמכים על מחירי דירות ולא על עסקאות שכירות.
"פרסומים שונים המבוצעים מדי פעם על ידי גורמים פרטיים או מוסד אקדמי, לא קנו שורש ולא זוכים לאמון הציבור. מסתמן שלקבלנים ולארגוני צרכנים, כל גוף מסיבותיו, כנראה אין אינטרס ממשי או עניין בלקיחת אחריות על איסוף וניתוח הנתונים. דיווחים ונתונים ספורדיים מוצגים מעת לעת על ידי גורם זה או אחר, אולם מי שיאסוף את הנתונים, ינתח אותם ויפיץ את המידע לציבור - אין".
אילו גופים בעלי עניין יכולים לספק נתונים אמינים?
"רשות המסים יכולה להיות הזרוע באמצעותה ניתן יהיה לרכז נתוני אמת בדבר עסקאות שכירות המבוצעות בדירות מגורים. זה ניתן באמצעות החלת חובת דיווח כללית על כל עסקת שכירות המבוצעת. כיום, קיימת חובת דיווח לצרכי מס לעסקאות שכירות מגורים של יותר מ-5,000 שקל בחודש, אולם רמת האכיפה היא חלקית והרשות לא משקיעה משאבים גדולים במעקב אחר נתונים אלה.
"יתרה מכך, קיימת התנגדות להחלת חובת דיווח כללית, אשר יש חשש כי תעמיס סרבול וביורוקרטיה בתחום שהיקף הכנסות המס החזויות ממנו הוא נמוך וזניח.
"ניתן היה לצפות כי גם לרשויות המקומיות, בעיקר באזורי הביקוש, יהיה עניין לנהל את המידע בדבר התפלגות אוכלוסיית העיר, אולם הנושא כנראה לא חשוב דיו עבורן".
מדוע לא מומש הרעיון של הקמת רשם שכירויות?
"בדיונים בהצעה המקורית של 'חוק שכירות הוגנת', לפני שנים מספר, הועלה רעיון להקמת רשם שכירויות, אשר ירכז וינתח את הנתונים, אולם שום גוף לא הסכים לקבל על עצמו את תפקיד האח הגדול ולהיות אחראי לאיסוף הסיזיפי של נתונים מכל שוכר פרטי. משכך, עבר החוק במתכונת שונה, שסעיף רשם השכירויות הושמט ממנו.
"וכך, עד אשר לא תתעורר חשיבות ממשית לנטילת האחריות באחד הגופים הרלוונטיים, אנו צפויים להמשיך לעמוד אל מול הכשל המובנה בתחום המידע בענף חשוב זה, על כל המשמעויות הנגזרות מכך. עד אז, את המחיר ימשיכו לשלם כרגיל בעלי היכולת מצומצמת, מי שאינם יכולים להרשות לעצמם רכישת דירה".
הקמת רשם שכירויות: עלות גבוהה עם תועלת אפסית או חיזוק משמעותי לכוחם של השוכרים?
בעיית היעדר המידע על שכירויות ניתנת לפתרון על ידי קביעת "רשם שכירויות" והחלת חובת דיווח מיידי מקוון על משכירי דירות. אפשר לחייב דיווח בחידוש חוזה שכירות עם השוכר הנוכחי, או בחוזה שכירות עם שוכר חדש, והדיווח יכלול את המחיר ואת תיאור הדירה. זאת, בלי שום קשר לשאלת גובה המס שהוא משלם על השכרת הדירה, אם בכלל.
דיווח כזה, למשל למשרד השיכון - בטופס מקוון פשוט וקל, שבו נשמר חיסיון על הפרטים האישיים של השוכר והמשכיר - יספק מידע אמין בזמן אמת על מאות אלפי עסקאות השכרה, לטובת כל הגורמים בענף הנדל"ן. דיווח זה יכול להפוך בקלות לאתר אינטרנט שהוא למעשה לוח, שבו יש אפשרות לחיפוש פשוט וקל על מחירי השכירות בכל ישוב, לפי כל פרמטר.
את הרעיון ל"רשם השכירויות" הובילו הח"כים רועי פולקמן (כולנו), סתיו שפיר ואיציק שמולי (העבודה), במסגרת חוק שכירות הוגנת בכנסת ה-20.
במסגרת החוק הוסדרו כמה נושאים הנוגעים ליחסי שוכר-משכיר, כולל גובה הערבויות המקסימלי שניתן לדרוש משוכר, אבל שרת המשפטים דאז איילת שקד הוציאה ממנו את סעיף רשם השכירויות וגם את סעיף הקפאת שכר הדירה.
הידיעות בשבועות האחרונים על הגבלות חמורות בשכר הדירה בניו יורק ובברלין, מעוזי קפיטליזם, הביאו את ח"כ שפיר להודיע על חידוש היוזמה לחקיקה בכנסת, להגבלת העלאת דמי השכירות ולהקמת רשם שכירויות.
מיכאל שראל מפורום קהלת, שהתנגד ליוזמה להקמת רשם שכירויות, אומר כי "אנחנו חוששים מהפרת האיזונים בין המגמה של הרחבת הרגולציה לבין התועלת ממנה, בוודאי כשמדובר בהשתת עוד עלויות על הציבור, למשל של הקמת מנגנון ביורוקרטיה ואכיפה. הקמת מנגנון של רשם שכירויות היא לדעתנו דוגמה להפרת האיזון, שתהיה בה עלות גבוהה ותועלת אפסית".
לטענת שראל, גם שוכרים יכולים להינזק מרשם שכירויות: "מהלך כזה עלול לפגוע דווקא בשוכרים, כי חקיקה מהסוג הזה תגרום לבעלי דירות למכור אותן ובכך יקטן היצע הדירות להשכרה. יש כאן גם יתרון של מידע לשוכר, כשלמשכיר אין מידע על שכר הדירה ששילם השוכר בדירה הקודמת אותה שכר".
ח"כ שפיר אומרת ל"גלובס": "גם השוכרים וגם המשכירים חיים כיום תחת חוסר ודאות וסיכון, וחוק השכירות שהעברתי הכניס לראשונה לשוק כללי משחק, כפי שנהוג בכל העולם. רשם השכירויות יסייע גם במתן תמונת מציאות מדויקת על הפערים בשוק והאפשרויות להתמודד עימם, גם יגדיל במעט את כוח המיקוח של השוכר וגם יסייע בתכנון עירוני. המחקרים לא מצביעים על שום דבר מהתופעות המשונות שמדברים עליהן בפורום קהלת - להפך. השכרת דירה היא אפיק השקעה משתלם, וכדי שהשוק ישגשג הוא לא יכול להתקיים באנרכיה".